Sentencia Civil Nº 204/2012, Audiencia Provincial de Cadiz, Sección 7, Rec 276/2011 de 30 de Mayo de 2012

Encabezamiento

Audiencia Provincial de Cádiz

Sección de Algeciras.

Iltmos. Sres. Magistrados

Presidente: Don Manuel Gutiérrez Luna

Doña María Nieves Marina Marina

Don Juan Carlos Hernández Oliveros.

Rollo de Apelación nº 276/11.

Procedimiento Civil Ordinario 762/09, del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Número Dos de San Roque.

S E N T E N C I A nº 204/12

En la ciudad de Algeciras, a treinta de mayo de dos mil doce.

Visto por esta Sección de la Audiencia Provincial de Cádiz, con sede en Algeciras, integrada por los Magistrados antes citados, el Rollo de Apelación de referencia, dimanante del Procedimiento Civil igualmente dicho, pendiendo en esta Sala recurso de apelación interpuestos por la entidad NEXT CENTURY S.L., representada en esta alzada por el Procurador Don José Pablo Villanueva Nieto, asistida del Letrado Sr. García de Lucchi, contra la Sentencia de fecha 12 de noviembre de 2010, del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Número Dos de San Roque , siendo parte recurrida Don Estanislao y Doña Tomasa , representados ambos por la Procuradora Doña María José Ramos Zarallo, asistidos del Letrado Sr. De Luna Oliver, y habiendo actuado como Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. Juan Carlos Hernández Oliveros, quien expresa el parecer del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan y se dan por reproducidos los de la Sentencia impugnada.

SEGUNDO.- El indicado Juzgado, en el procedimiento igualmente citado, dictó, el día 12 de noviembre de 2010, Sentencia, cuyo Fallo decía lo siguiente:

"Que ESTIMANDO ÍNTEGRAMENTE la demanda interpuesta por la Procuradora María José Ramos Zarallo en nombre y representación de Estanislao y de Tomasa frente a NEXT CENTURY SL., DEBO DECLARAR Y DECLARO resuelto el contrato de compraventa celebrado entre las partes de fecha 26 de abril de 2004, y en consecuencia, DEBO CONDENAR Y CONDENO a la demandada a entregar a los actores la suma de 59.149,71 euros, más los intereses legales devengados desde el 19 de noviembre de 2007. Todo ello con expresa condena en materia de costas a al parte demandada".

TERCERO.- Contra dicha resolución se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la demandada, Next Centuyr S.L., admitido a trámite el cual, y conferidos los preceptivos traslados, se remitieron los autos a esta Audiencia Provincial, en la que, tras formarse el correspondiente Rollo y designarse Ponente, quedó el recurso visto para la votación y fallo, y redacción y publicación de la sentencia.

CUARTO.- En la tramitación de este recurso se han observado las formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Habiéndose estimado por el Juez a quo la demanda que se planteó por los actores en la litis, Sres. Estanislao Tomasa , por la que éstos instaban la resolución del contrato de compraventa de vivienda que habían suscrito con la ahora recurrente, Next Century S.L, en fecha de 26 de abril de 2004 -folios 16 y siguientes-, por haber incurrido ésta, en su cualidad de promotora, en retraso en su obligación de terminar y entregar la ya mencionada vivienda se plantea por la apelante, como primera cuestión, la de la determinación de la fecha exacta en que debería haberse terminado la vivienda .

A este respecto, lo que se establece en el contrato es lo siguiente: " Next Century S.L. se obliga a entregar el inmueble en DICIEMBRE de 2005, salvo fuerza mayor o caso fortuito.

La entrega de la vivienda estará acompañada por el certificado de Fin de Obra. En caso de no cumplirse los plazos previstos, el Comprador concederá al Vendedor un plazo de gracia de seis meses".

A tenor de ello entendemos que, efectivamente, el término "normal" dentro del cual debería haber estado en condiciones la promotora de entregar el inmueble -con su correspondiente licencia de primera ocupación, como muy bien se ocupa de precisar el Juzgador de la primera instancia-, acababa en diciembre de 2005, aunque se especificara que, lógicamente y según se desprendería también, incluso suprimida dicha mención del contrato, del artículo 1.105 del Código Civil , no respondería la ahora apelante en los supuestos de fuerza mayor o caso fortuito.

La posterior mención a que " En caso de no cumplirse los plazos previstos, el Comprador concederá al Vendedor un plazo de gracia de seis meses" , no puede llevar a que consideremos sin más que el plazo ya mencionado, que acabará en diciembre de 2005, deba entenderse de forma automática prorrogado hasta el 30 de junio de 2006 -como se pretende en el recurso-, precisamente porque se establece un plazo que hemos denominado de "normal", y un posterior "plazo de gracia".

De hecho, se trata de una estipulación que introduce un cierto desequilibrio, en cuanto que cabría preguntarse qué habría sucedido si la casa realmente se hubiera terminado y hubiera contado con licencia de primera ocupación en diciembre de 2005, y la respuesta sería que la vendedora podría haber compelido a los compradores al inmediato otorgamiento de la escritura pública, sobre todo porque en la misma estipulación se dice también que " No obstante lo establecido en el primer párrafo de esta cláusula -que es el que se refiere a diciembre de 2005, " la promotora podrá hacer entrega de la vivienda antes de la fecha prevista. A tal fin, ésta requerirá al Comprador mediante telegrama, burofax o cualquier otro medio similar emplazándole para otorgar la escritura y abonar el resto del precio con un mes de antelación ".

SEGUNDO.- Es decir, que, según la literalidad de los términos del contrato, si bien la vivienda debía acabarse en diciembre de 2005, la promotora podía acabarla antes y obligar a los compradores a suscribir la correspondiente escritura en el plazo de un mes, pero si la acababa después, dentro de un término de seis meses a contar desde esa fecha, no existiría responsabilidad alguna para la misma, porque los compradores habrían concedido automáticamente un "plazo de gracia" de seis meses, lo que nos parece ciertamente reprobable, desde la óptica de la legislación de protección a los consumidores y teniendo presente tanto el artículo 1.258 del Código Civil como el 1.289, del que se desprendería la obligatoriedad de buscar una interpretación del contrato regida por el principio de la "mayor reciprocidad de intereses", todo ello aparte de que estamos ante una estipulación redactada por la promotora, por lo que cualquier "oscuridad" en la misma no puede favorecerla, conforme dispone el artículo 1.288 del mismo texto legal .

Pero es que la estipulación que venimos comentando sigue diciendo, a partir del párrafo tercero, que, producido el incumplimiento, " la parte compradora podrá optar entre exigir el cumplimiento de la obligación o dar por resuelto el presente contrato" -lo que no es más que una transcripción expresa del artículo 1.124 del Código Civil -, que " De optar por el cumplimiento de la obligación, la parte vendedora, vendrá obligada a abonar al Comprador desde esa fecha una cantidad por cada día hábil de retraso ... hasta la entrega de la propiedad por el Vendedor ", y que " Si, a pesar de la indemnización por retraso establecida en el párrafo precedente, la vivienda no hubiera sido entregada en un plazo de 180 días a contar desde el devengo de esta compensación, el Comprador podrá optar por la resolución del contrato y ejecución de las garantías que, a tal efecto, se otorgan ".

Pues bien, acudiendo a una interpretación sistemática de todo lo dispuesto, aplicando para ello el artículo 1.285 del Código Civil , entendemos que en este caso concreto las partes dejaron perfectamente establecido que, transcurridos nueve meses a contar desde el mes de diciembre de 2005, correspondiendo 6 al "plazo de gracia" y 3 a esos 180 días ya aludidos, la parte compradora quedaba perfectamente habilitada para instar la resolución, sin necesidad de acreditar, tal y como sería preciso si nos atuviéramos estrictamente al artículo 1.124 del Código Civil que estamos ante un retraso que deba entenderse constituye un incumplimiento suficiente como para ser causa de resolución.

En este mismo sentido, añadir que, ciertamente y conforme se recoge en la doctrina jurisprudencial citada por la parte demandada, en este tipo de casos lo normal será que el mero retraso no sea causa de resolución -sin perjuicio de ser susceptible de producir un derecho a indemnización, conforme al artículo 1.101 del Código Civil -, porque el plazo no será prácticamente nunca esencial, lo que quiere decir que el retraso supondría un incumplimiento no total, pero cuando, como es el caso, no sólo se establece expresamente por las partes en el contrato, -en ejercicio de su autonomía de voluntad, aunque siempre teniendo en cuenta que estos contratos los suele confeccionar la promotora-, un plazo de terminación de las obras, sino que además se establece que los compradores otorgan otro "de gracia", y que, en todo caso, pasados los seis meses más otros 180 días, " el Comprador podrá optar por la resolución del contrato ... ", no cabe, al menos a nuestro juicio, sino determinar que las partes han dejado perfectamente definido lo que sería un incumplimiento no total -no terminar en diciembre de 2005, sino, en definitiva, en septiembre de 2006-, y lo que entendieron en su momento sí que lo constituiría -esto es, que la vivienda no tuviera licencia de primera ocupación el primero de octubre de 2006-, por lo que sobra un análisis del supuesto basado estrictamente en lo que sería la correcta interpretación del artículo 1.124 del Código Civil .

TERCERO.- Pero es que, aunque obviemos la que hemos dicho resultaría la correcta interpretación del contrato y acudamos directamente al artículo 1.124 del Código Civil de igual manera resultaría, a nuestro entender, procedente la resolución, porque habría existido un retraso, incluso asumiendo como fecha de entrega que supusiera un estricto cumplimiento del contrato, el 30 de junio de 2006 -tal y como se mantiene en recurso- de un año y medio, dado que la licencia de primera ocupación tiene fecha de 21 de diciembre de 2007 -folio 214-, no habiendo sido solicitada ésta hasta el 8 de agosto de 2007 por la promotora, ahora recurrente.

Por otra parte, debemos aquí especificar, siguiendo el orden expositivo del recurso y aunque ello se haya adelantado ya, que considera esta Sala que, aunque en el contrato no se condicione la formalización de la correspondiente escritura pública a que la vivienda cuente con licencia de primera ocupación, no puede entenderse que haya cumplido la promotora rectamente sus obligaciones, conforme al antes aludido artículo 1.258 del Código Civil , sino cuando se ha obtenido ésta, pues la licencia es sabido resulta indispensable, entre otras cuestiones, para contar con suministros legalmente contratados.

De hecho, consideramos que lo correcto no es decir que cómo no se supeditó el cumplimiento del contrato a la obtención de la licencia, el plazo de entrega debía contarse desde la fecha de la finalización de las obras -que se produjo en mayo de 2007-, que es a lo que se alude en la estipulación contractual antes transcrita, sino lo contrario, esto es, que cómo no se dice en el contrato que no sea necesaria la licencia debe reputarse ésta de exigible por el comprador como paso previo al otorgamiento de la escritura.

En definitiva, el retraso alcanza, según se ha apuntado ya antes, el año y medio, por lo que estamos, efectivamente, ante un incumplimiento que justificaría la resolución, sobre todo -de nuevo debemos remarcarlo-, porque a ello deben unirse otros seis meses concedidos ya automáticamente como "de gracia" por los compradores.

CUARTO.- Ahora bien, entrando ya en la Alegación Sexta del recurso, se debe especificar que, evidentemente, el retraso sería causa de resolución únicamente si es culpable, y no se daría esa circunstancia si lo atribuimos a fuerza mayor , que es lo que se alegaría por la recurrente existió en este caso.

Dicha circunstancia, junto con el caso fortuito, aparecen recogidas en el artículo 1105 CC , el cual estipula expresamente que "Fuera de los casos expresamente mencionados en la Ley y de los en que así lo declare la obligación, nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que previstos, fueran inevitables". En relación tanto al caso fortuito como a la fuerza mayor se expuso en la Sentencia de la Audiencia Provincial de Soria de 30 de octubre de 1997 como el principio inveterado o invariado desde el Derecho Romano, "casum sentit dominas" (el caso -fortuito- lo soporta el dueño) y su trasunto facsimilar "el daño que se recibe sin culpa de otro impútese a sí mismo" (que sienta la S.TS. 11-10-1890 ), sufre en el Derecho contemporáneo importantes excepciones por mor del progreso, y así, en el Derecho de navegación aérea y en las leyes reguladoras de los efectos y de la utilización de la energía nuclear -para fines pacíficos-, se imponen soluciones de supuestos de responsabilidad por daños producidos por eventos de fuerza mayor y casos fortuitos.

Pero, la legislación, en general, salvo esos casos y otros en que la excepción se impone, identifica fuerza mayor y caso fortuito; v. y cfr. art. 1105 del C.c . Ahora bien, ante las dificultades de la distinción, gran parte de la doctrina y de las legislaciones modernas, prescinden del aspecto positivo de la diferencia y acuden al criterio objetivo, consistente en encuadrar "caso fortuito" y fuerza mayor" bajo los supuestos de imposibilidad de cumplimiento de la obligación sin culpa del deudor.

En el entorno del art. 1.105 del C.c ., la Jurisprudencia del Tribunal Supremo, declara que para que exista irresponsabilidad se precisa que el suceso sea imprevisible o insuperable e irresistible, que no se deba a la voluntad del deudor, que haga imposible el incumplimiento de la obligación, y que haya relación causal entre el evento y el resultado ( Ss. 27 abr. -de 1943 , 10 jun . y 31 oct. 1986 y 6 abr. 1987 ).

Por tanto, el art. 1.105 hay que interpretarlo en el sentido de que excluye aquellos acontecimientos totalmente insólitos y extraordinarios, no previsibles por una conducta prudente y atenta a las eventualidades que del curso de la vida se puedan esperar; y si bien no excusa de prestar la diligencia necesaria para vencer las dificultades que se presenten, no exige sin embargo la llamada prestación exorbitante, es decir, aquella que exigiría vencer dificultades que puedan ser equiparadas a la imposibilidad, por exigir sacrificios absolutamente desproporcionados o violación de deberes más altos (S. 9 nov. 1949).

La posibilidad de prever eventos dañosos o perjudiciales depende de las circunstancias de cada caso concreto, sin que, en términos generales, sea exigible una previsión que exceda de la que pueda esperarse de una persona prudente respecto a los riesgos del normal discurrir de la vida, y la evitabilidad o inevitabilidad del resultado, o posibilidad o imposibilidad de impedir las consecuencias del suceso dañoso debe ponerse en relación con el grado de diligencia que deba prestarse según el tenor de la obligación y que corresponda a las circunstancias de las personas, del tiempo y del lugar. ( S.TS 20-12-1985 ; RJ. 1985, 6605).

QUINTO.- La sentencia de 7-4-1965 (RJ 1965, 2118), establece como requisitos que en el acaecimiento de la fuerza mayor han de concurrir, que el hecho sea, además de imprevisible o que previsto sea inevitable, insuperable e irresistible y que, por aplicación de los artículos 1182 y 1184 del Código Civil haga imposible el cumplimiento de una obligación previamente contraída o impida el nacimiento de la que, conforme a los artículos 1093 y 1902 y siguientes del mismo Código sustantivo, pueda sobrevenir, debiendo existir entre el daño producido y el evento que lo produjo un nexo de causalidad eficiente. (STS 18- 11-1980, RJ 1980, 4143). En idénticos términos la STS 17-5-1983 (RJ 1983, 2840).

En este caso, precisamente, lo primero que debería discutirse es si existió o no nexo causal entre la circunstancia aludida -que la recurrente fue intervenida en el marco de la investigación penal conocida como "Caso Malaya", Diligencias Previas número 1.167/04, del Juzgado de Instrucción Número Cinco de Marbella, decretándose una administración judicial de la misma-, y el incumplimiento de que aquí se trata, cuestión ésta en que debemos dar la razón al Juzgador de la primera instancia, cuando concluye que, no habiendo demostrado la promotora -a quien correspondía hacerlo, por mor del artículo 217 LEC y al alegarse un hecho excluyente-, en que momento se estableció dicha administración judicial, ni cómo estaban las obras de construcción de la vivienda, ni en qué medida ello influyó en el retraso ya tan comentado, no podía considerarse estuviéramos ante un supuesto de fuerza mayor excluyente para la recurrente incumplidora de sus obligaciones, conforme a los artículos, entre otros, 1.091 y 1.101 del Código Civil.

Conviene matizar, al objeto de responder a todo lo alegado por la recurrente, que es un "hecho notorio" -sobre todo en esta zona- y puede, por tanto, considerarse innecesario acreditarlo fehacientemente mediante pruebas a practicar en la litis, que existió un caso llamado "Ballena Blanca", y que el mismo produjo la "detención de ingente número de personas y bloqueo de todo su patrimonio", pero lo que puede darse por sabido es que se viera implicada en él la entidad Next Century S.L., que únicamente ha demostrado tal circunstancia, en virtud de los documentos aportados a los folios 173 y siguientes, pero no, en absoluto, los extremos antes comentados de cuándo se constituyó la administración judicial, en qué estado estaban entonces las obras y en qué medida esa administración ha impedido que se acabaran en plazo las casas.

E igualmente no puede tenerse por "hecho notorio" el exacto contenido de la Sentencia dictada en dicha causa, puesto que siéndolo que la misma existe, no hay porque suponer que sus términos sean de dominio público, ni podemos, desde luego, juzgar su contenido a partir de los documentos que se aportaban con el recurso, y que ya en su día rechazó esta Sala, que serían noticias de prensa que incluirían comentarios de Abogados participantes en dicho proceso sobre éste y sobre la propia Sentencia.

Por otra parte, sí nos parece interesarse destacar un hecho que parece obviarse en el recurso, y que sería que, aunque es verdad que lo relativo a la entidad recurrente se desglosó después del Sumario "Ballena Blanca", incoándose las Diligencias Previas número 3.658/07, y que en éstas se decretó el sobreseimiento por lo que sería un presunto delito de blanqueo de capitales, con el coetáneo levantamiento de las medidas cautelares de tipo patrimonial que estaban vigente, conforme a Auto de 23 de noviembre de 2009 -folios 210 y siguientes-, no lo es menos que dicha causa siguió, por un supuesto delito contra la hacienda pública, sin que se tenga noticia de su resultado final, dato éste que hace que, a priori, no resulten tan "injustas e injustificadas -las- medidas de incautación de patrimonio" que afectaron a Next Century S.L. como se pretende en el recurso,

SEXTO.- Finalmente, y también al objeto de contestar a todo lo expuesto en el recurso, simplemente mencionar que no puede esta Sala entrar a valorar si la actual crisis económica influye o no en la postura de los recurrentes, sino que debemos limitarnos a juzgar la sostenibilidad, en términos estrictamente jurídicos, de su pretensión, en los términos que han quedado dichos.

SÉPTIMO.- Es por todo lo expuesto que procede rechazar el recurso en su integridad, imponiendo las costas causadas con el mismo a la apelante, por aplicación de los artículos 394 y 398 LEC .

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que, desestimando como desestimamos el recurso de apelación planteado por NEXT CENTURY S.L, contra la Sentencia de que dimana este Rollo, debemos confirmar y confirmamos la misma en todos sus términos, imponiendo a dicha recurrente las costas de la alzada.

Notifíquese a las partes, con instrucción de que contra la presente Sentencia sólo cabrían, en los supuestos expresamente previstos en la Ley, los recursos de casación y /o infracción procesal, a preparar ante este mismo órgano, en el plazo de cinco días desde la notificación.

Devuélvanse a su debido tiempo los autos originales al Juzgado de su procedencia, con un testimonio de esta resolución, para su ejecución y cumplimiento, y únase otro testimonio al Rollo de la Sala.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando en esta segunda instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

DILIGENCIA DE PUBLICACIÓN: Leída y publicada ha sido la anterior Sentencia por su Ponente, el Ilmo. Sr. Juan Carlos Hernández Oliveros, estando celebrando audiencia pública en el día de su fecha, de lo que doy fe.