Sentencia CIVIL Nº 204/2019, Audiencia Provincial de Cadiz, Sección 2, Rec 205/2019 de 26 de Junio de 2019

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CADIZ
SECCION SEGUNDA
S E N T E N C I A NÚM. 204
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 4 DE SANLÚCAR DE BARRAMEDA
JUICIO VERBAL Nº 794/2017
ROLLO DE SALA Nº 205/2019
En Cádiz, a 26 de junio de 2019,
Vistos por mí, Concepción Carranza Herrera, Magistrada de esta Sección, el Rollo de apelación de la
referencia, formado para ver y fallar el Recurso de Apelación formulado contra la Sentencia dictada por el
citado Juzgado de Primera Instancia en el Juicio Verbal Nº 794/2017 referido.
Ha comparecido como apelante GESTIONES INTEGRADAS DOÑANA S.L. , representada por el
procurador Sr. García Guillén con la asistencia jurídica del letrado Sr. Hidalgo García de Velasco.
Ha comparecido como parte apelada DOÑA Marisa y DON Bernabe , representados por la
procuradora Sra. Varo López de Cervantes, con la asistencia jurídica del Letrado Sr. Domínguez Rubio.

Antecedentes

PRIMERO .- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Sanlúcar de Barrameda se dictó Sentencia el día 11/02/2019 en el procedimiento del margen, cuyo Fallo es del tenor siguiente: ' Que desestimo la demanda formulada por el procurador D. Cayetano garcía Guillán en representación de GESTIONES INTEGRADAS DOÑANA S.L. , contraDOÑA Marisa y DON Bernabe , con imposición de costas a la parte actora.

Que desestimo la reconvención formulada por la procuradora Doña Pilar Varo López de Cervantes en representación de DOÑA Marisa y DON Bernabe , contra GESTIONES INTEGRADAS DOÑANA S.L., con imposición de costas a la parte demandada (demandante por reconvención).'

SEGUNDO .- Presentado recurso de apelación por la representación procesal de la entidad actora contra la Sentencia de instancia, se dio traslado a la parte demandada por diez días, presentando escrito de oposición, siendo emplazadas las partes por diez días para ante esta Audiencia Provincial. Una vez recibidas las actuaciones en la Audiencia Provincial, se turnaron a esta Sección, acordándose la formación del oportuno Rollo para conocer del recurso y la designación de Ponente, Diligencia de Ordenación notificada a las partes.

No solicitada prueba ni vista, que no se consideró necesaria, quedaron los autos para resolución.

Fundamentos

PRIMERO .- Se formula por la parte actora recurso de apelación contra la sentencia que desestima íntegramente su demanda en la que ejercita una acción en reclamación de 4.840 euros como importe de los honorarios devengados por la labor de intermediación inmobiliaria realizada por encargo de los demandados para la compra de una vivienda.

Por la parte apelante se alegan como motivos del recurso error en la valoración de la prueba y la infracción de la doctrina jurisprudencial sobre el contrato de mediación inmobiliaria.



SEGUNDO.- Como es sabido y ha sido reiteradamente expresado por el Tribunal Supremo, el contrato de mediación se integra en los contratos de colaboración y gestión de intereses ajenos, cuya esencia reside en la prestación de servicios encaminados a la búsqueda, localización y aproximación de futuros contratantes ( STS de 4/07/2008 ) y en cuanto al devengo de honorarios, dicho contrato está supeditado a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso ( SSTS de 26 de marzo de 1991 , 19 de octubre de 1993 , 30 de noviembre de 1993 , 7 de marzo de 1994 , 17 de julio de 1995 , 5 de febrero de 1996 , 30 de abril de 1998 , 21 de octubre de 2000 , 5 de noviembre de 2004 y 13 de junio de 2006 ). De esta suerte, los honorarios de los agentes se devengan, salvo pacto que contemple otra modalidad, al celebrarse el contrato o negocio objeto de la mediación ( STS de 21 de mayo de 1992 ).

El Tribunal Supremo en sentencia de 30/07/2014 , recoge y reitera lo que es doctrina jurisprudencial sobre la cuestión relativa al derecho a los honorarios por la labor de mediación, poniendo de relieve que 'la mediación se consuma cuando se otorga o perfecciona por el concurso de la oferta y la aceptación el contrato a que tiende la mediación, o en términos de la STS de 20-5-2004 , el derecho a percibir la comisión surge cuando los actos inequívocos de mediación cristalizan en la operación en la que intervino el agente'.

Sigue afirmando que 'la función del agente es predominantemente pregestora, sin obligarse a responder del buen fin de la operación, salvo pacto especial de garantía, siendo evidente que su contenido obligacional incluye la retribución de los servicios del agente por parte de quien formula el encargo, tanto si el negocio se realiza con su intervención inmediata, como cuando el comitente se aprovecha de su gestión para celebrarlo directamente' ( SS TS 18/12/86 , 03/01/89 , 11/02/91 , 23/09/91 )' .

También señala el Tribunal Supremo en la misma sentencia, haciendo referencia a una doctrina consolidada, 'La sentencia de esta Sala nº 650/2007, de 12 de junio , afirma que 'efectivamente, la naturaleza del contrato de mediación implica que el mediador ha de poner en contacto a su cliente con otra persona con la finalidad de que se pueda llegar a concluir un contrato [...]. El mediador tiene derecho a cobrar el premio siempre y cuando el contrato promovido llegue a celebrarse, estando sometido, pues, a la condición suspensiva de su celebración ( sentencia de 30 marzo 2007 y las allí citadas), y así el resultado que da derecho a la retribución es la perfección del contrato' Asimismo, la jurisprudencia ha afirmado que ' el derecho a la remuneración no se pierde por la falta de cumplimiento del contrato, salvo pacto en contrario; tampoco en caso de desistimiento del contrato ya celebrado ( SSTS de 5 de junio de 1946 , 1 de junio de 1947 y 14 de noviembre de 1970 ); e, incluso, corresponde el pago aun después de extinguido el corretaje si la conclusión del contrato que fue objeto del encargo ha sido posible gracias a la actividad del 'excorredor' ( SSTS de 3 de junio de 1950 , 7 de enero de 1957 y 21 de octubre de 1965 ). Sentencia Sala 1 ª del TS Nº: 1.032/2004 , 05/11/2004 .



TERCERO.- Para resolver el recurso formulado y dar respuesta a las cuestiones planteadas en el mismo conviene poner de relieve que han quedado acreditados por los documentos acompañados a la demanda y por la prueba de interrogatorio de parte y testifical practicada, los hechos siguientes: los demandados como compradores y el propietario de la vivienda sita en Avd. del Puerto nº 90 de Sanlúcar de Barrameda y su esposa como vendedores, el primero por medio de un poder otorgado a su padre, suscribieron el día 12/09/2017 el contrato de compraventa y arras penitenciales para vivienda que se acompaña a la demanda como dcto. Nº 3, que tenía por objeto la venta de la referida vivienda por el precio de 101.000 euros; en dicho contrato se incluye la estipulación novena conforme a la cual ' Ambas partes reconocen la intermediación de Gestiones Integradas Doñana S.L. y se comprometen a abonar los honorarios pactados entre las partes a la aceptación de la propuesta de compraventa. En el caso de que este contrato de arras se perfeccione y quede firmado por todas las partes, compradores y vendedores, y no se llevara a efecto por alguna circunstancia imputable a cualquiera de las partes intervinientes, la Sociedad Gestiones Integradas Doñana S.L., cobrará su minuta, como si de una venta en firme se tratase únicamente a la parte que desista de ello'.

La sentencia de instancia declara la nulidad por abusividad de la referida estipulación y en base a ello desestima la demanda.

Para resolver el recurso formulado en el que se alega error en la valoración de la prueba sobre la causa del desistimiento de la parte compradora, ahora demandada, se ha de resolver en primer lugar si la referida estipulación es nula por abusiva en tanto que si lo fuera no podría producir efecto alguno. Aunque se trata de una estipulación contenida en un contrato de compraventa en favor de un tercero, la entidad mediadora, consideramos que se puede entender comprendido el contrato de mediación entre la agencia y las partes del contrato de compraventa en dicha estipulación incluida por el propio mediador en el documento firmado por vendedores y compradores y en atención a ello se puede examinar su posible abusividad al tratarse de un contrato de mediación celebrado entre un empresario y unos consumidores.

En dicha estipulación se establece la obligación de abonar los honorarios por la labor de intermediación, por el contrato de mediación inmobiliaria, una vez aceptada la llamada propuesta de compraventa y a continuación se añade que una vez que el referido contrato denominado de compraventa y arras se perfeccione y quede firmado por todas las partes, compradores y vendedores, si una parte se desiste del contrato por causa que le sea imputable, únicamente a ella se le cobrará el total importe de la minuta.

Considero que no se puede concluir calificando como abusiva la anterior estipulación que simplemente fija el momento de pago de los honorarios del mediador, una vez aceptada la llamada propuesta de compraventa que es el contrato de 12/09/2017, tratándose el mismo de un verdadero contrato de compraventa perfeccionado al existir acuerdo entre las partes sobre la cosa y el precio aunque ni uno ni otro se hubieran entregado (art. 1450 del Ccivil). El hecho de que se establezca por el empresario, agente de la propiedad inmobiliaria, en el contrato que el mismo redacta por escrito y firman los intervinientes sin que conste negociación alguna de dicha estipulación concreta, que el pago de la comisión u honorarios del mediador se devengan con la perfección del contrato de compraventa, a la firma por ambas partes de dicho contrato, es conforme con la doctrina jurisprudencial expuesta conforme a la cual ' el derecho a percibir la comisión surge cuando los actos inequívocos de mediación cristalizan en la operación en la que intervino el agente' y 'los honorarios de los agentes se devengan, salvo pacto que contemple otra modalidad, al celebrarse el contrato o negocio objeto de la mediación( STS de 21 de mayo de 1992 )'.

Tampoco puede afirmarse que dicha estipulación ni en su primera parte ni en cuanto a su segundo párrafo en el que se establece que si alguna de las partes se desiste del contrato se le podrá reclamar la totalidad de la minuta, sea contraria a la normativa sobre protección de consumidores contenida en la Ley general para la defensa de los consumidores y usuarios, aprobada por Real Decreto Legislativo 1/2007, arts.

82 y siguientes , en tanto que si bien se trata de una estipulación no negociada, no es contraria a las exigencias de la buena fe ni causa un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato, en la medida en que se trata de abonar al mediador los honorarios por sus servicios y en particular se tarta de abonar la cantidad fijada al respecto y aceptada por uno de los demandados mediante la firma del dcto. Nº 4 también acompañado a la demanda, 4.840 euros, resultando que calificar dicha cantidad como abusiva por ser una indemnización desproporcionada es contrario al art. 4.2 de la Directiva 93/13/CEE que dispone que, 'La apreciación del carácter abusivo de las cláusulas no se referirá a la definición del objeto principal del contrato ni a la adecuación entre precio y retribución, por una parte, ni a los servicios o bienes que hayan de proporcionarse como contrapartida, por otra, siempre que dichas cláusulas se redacten de manera clara y comprensible'; por otro lado, afirmar que se trata de una cláusula que determina falta de reciprocidad en el contrato es igualmente contrario a dicha disposición en tanto que el agente inmobiliario realiza su labor, pone en contacto al que quiere vender con el que quiere comprar y consigue que ambos acepten la compraventa y firmen el documento al respecto, realiza su labor de mediación, presta sus servicios, surgiendo a partir de entonces la obligación de abonar dichos servicios, no existe por ello falta de reciprocidad en tanto que el mediador ya con anterioridad ha realizado su actividad mediadora y la estipulación le garantiza el cobro de honorarios y finalmente, el hecho de que ante un desistimiento solo el que se desiste esté obligado al pago de los honorarios, perjudica y beneficia por igual a ambos contratantes principales y garantiza que el mediador perciba sus honorarios, no pudiendo ser objeto de control de abusividad la adecuación entre precio por una parte, y los servicios que hayan de proporcionarse como contrapartida, por otra.

Partiendo en consecuencia de la validez de la estipulación y dado que no se discute que los demandados desistieron de la compra sin que alegaran al contestar a la demanda ni hayan acreditado que el motivo del desistimiento fuera debido a la falta de concesión del crédito hipotecario, no habiéndose practicado prueba alguna dirigida a demostrar la solicitud de financiación y la falta de concesión, existiendo además manifestaciones contradictorias entre los demandados pues la esposa indicó que el motivo del desistimiento fueron las prisas y que había algo que no les gustaba mientras que el esposo indicó que lo fue la falta de financiación, no puede tenerse por ineficaz el contrato suscrito que preveía en su último párrafo que el mismo quedaba condicionado a la concesión de crédito hipotecario.

Conforme a lo expuesto, procede estimar el recurso y revocar la sentencia de instancia, procediendo la íntegra estimación de la demanda al haber quedado acreditada la realización por la entidad actora de sus labores de mediación y la determinación de sus honorarios cuyo pago corresponde a los demandados en virtud de lo dispuesto en la estipulación novena del contrato, lo que lleva consigo que las costas del proceso se impongan a dicha parte demandada a tenor de lo dispuesto en el art. 394 de la LECivil .



TERCERO.- La estimación del recurso de apelación lleva consigo que no se haga imposición alguna de las costas de segunda instancia según determina el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

VISTOS los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación, en nombre de S.M. El Rey y por la autoridad conferida por el pueblo.

Fallo

Que debo ESTIMAR y ESTIMO el recurso de apelación formulado por el Procurador Sra. García Guillén en representación de GESTIONES INTEGRADAS DOÑANA S.L. , frente a la Sentencia dictada por la Sra.

Magistrada-Juez de Primera Instancia nº 4 de Sanlúcar de Barrameda, revocándose la expresada resolución y en su lugar, ESTIMANDO la demanda formulada por GESTIONES INTEGRADAS DOÑANA S.L. contra DOÑA Marisa y DON Bernabe , CONDENO a referidos demandados a abonar a la actora la cantidad de 4.840 euros más los intereses legales correspondientes desde la fecha de presentación de la demanda, con imposición de las costas de primera instancia a la parte condenada y sin hacer imposición alguna de las costas de segunda instancia.

Devuélvase a la parte apelante el depósito constituido por interposición del recurso de apelación.

Así por esta mi Sentencia, de la que se llevará testimonio literal al Rollo de Sala, y se notificará a las partes haciéndoles saber que la presente no es susceptible de recurso de casación conforme a los criterios de admisión de los recursos de casación y extraordinario por infracción procesal, adoptados por el Pleno no jurisdiccional de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 27/01/2017, pudiendo serlo del Recurso de Revisión , juzgando en esta segunda instancia, lo pronuncio, mando y firmo.