Sentencia Civil Nº 205/2008, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 25, Rec 570/2007 de 25 de Abril de 2008

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 25

MADRID

SENTENCIA: 00205/2008

Fecha:25 DE ABRIL DE 2008

Rollo: RECURSO DE APELACION 570 /2007

Ponente: ILMO. SR. D.CARLOS LÓPEZ MUÑIZ CRIADO

Apelantes y demandantes: Juan Miguel , Fermín - Sebastián , GRAINCAS, S.L. Y

FERYBEN, S.A.

PROCURADOR:D.CARLOS GÓMEZ-VILLABOA MANDRI

Apelado y demandado:COMUNIDAD DE PROPIETARIOS C/ DIRECCION000 NUM000 DE MADRID

PROCURADOR:DªMªSUSANA RODRIGUEZ DE LA PLAZA

Autos:PROCEDIMIENTO ORDINARIO Nº 288/2005

Procedencia: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N. 57 DE MADRID

Ilmos. Sres. Magistrados:

D.FRANCISCO MOYA HURTADO

D.ÁNGEL LUIS SOBRINO BLANCO

D.CARLOS LÓPEZ MUÑIZ CRIADO

En MADRID , a veinticinco de abril de dos mil ocho .

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 25 de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 288/2005 , procedentes del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N. 57 de MADRID , a los que ha correspondido el Rollo 570/2007 , en los que aparece como parte apelante D. Juan Miguel,D. Fermín-Sebastián GRAINCAS S.L._, FERYBEN S.A._ representados por el procurador D. CARLOS GOMEZ-VILLABOA MANDRI, y como apelado C.P. DIRECCION000 NUM000 representado por la procuradora Dª. MARIA SUSANA RODRIGUEZ DE LA PLAZA , y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. CARLOS LÓPEZ MUÑIZ CRIADO .

Antecedentes

PRIMERO.- Que los autos originales núm. 288/2005, procedentes del Juzgado de Primera Instancia Núm. 57 de los de Madrid, fueron remitidos a esta Sección Vigesimoquinta de la Audiencia Provincial de Madrid, de conformidad con lo dispuesto en las Normas de Reparto aprobadas por la Sala de Gobierno del Excmo. Tribunal Superior de Justicia de Madrid.

SEGUNDO.- Que por el Ilmo. Sr. D.José Ramón Manzanares Codesal Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 57 de Madrid se dictó sentencia con fecha 2 de Enero de 2007 , cuyo FALLO es del tenor literal siguiente "Debo desestimar y desestimo íntegramente la demanda de Juicio Ordinario interpuesta por Don Carlos Gómez-Villaboa y Mandri en representación de FERYBEN S.A., GRAINCAS, S.L. Don Fermín- Sebastián Y Don Juan Miguel; contra Doña Susana de la Rodriguez de la Plaz en representación de la Comunidad de Propietarios de la calle DIRECCION000 número NUM000, absolviendo a la demanda de los pedimentos recogidos en el suplico de los actores, con imposición a éstos de las costas devengadas en el proceso."

TERCERO.- Que contra dicha Sentencia se preparó e interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación de la parte demandante, el Procurador Sr. D.Carlos Gómez-Villaboa Mandri, dándole traslado del mismo a la parte demandada quien presentó en tiempo y forma escrito de oposición al recurso entablado; remitiéndose los autos a esta Sección Vigesimoquinta, se señaló para deliberación, votación y fallo del presente recurso el día 24 de Abril del año en curso.

CUARTO.- Que en la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO. - La demanda planteaba la impugnación de dos de los acuerdos adoptados en la junta de propietarios celebrada el día 3 de marzo de 2004, en concreto el correspondiente a la aprobación de las cuentas del ejercicio de 2003 y la aprobación del presupuesto para el ejercicio de 2004, por contravenir la distribución de gastos vigentes para locales y viviendas situadas en la planta baja.

La sentencia de primera instancia, tras declarar la falta de legitimación activa de los cuatro actores para impugnar el primero de los acuerdos señalados, desestima también la impugnación del acuerdo relativo a la aprobación del presupuesto para 2004 porque es mera continuación de otro adoptado en junta de 31 de marzo de 2003 que no fue impugnado.

Recurre la sentencia la parte actora reiterando sus pretensiones.

SEGUNDO. - Con relación a la legitimación para impugnar los acuerdos debe distinguirse tres situaciones: por un lado la que pudiera corresponder al inquilino, GRAINCAS, S.L., a quien creían propietario y ha intervenido en las diferentes juntas como tal. En segundo lugar la que pudieran tener los asistentes a la junta que hubieran votado a favor del acuerdo ahora impugnado. En tercer lugar la de quien no asistió a la junta.

1.- Con relación al arrendatario, el artículo 18.2 LPH sólo permite impugnar los acuerdos de la comunidad a quienes tienen la condición de propietarios, como así lo muestra su dicción literal "Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios...". Ciertamente puede entenderse que en algunos supuestos excepcionales cabría acoger la posibilidad de que un ocupante de la finca, no propietario, disfrutara de la posibilidad de ejercitar algún tipo de acción impugnatoria, pero no con carácter general. El Tribunal Supremo, en la sentencia de 16 de febrero de 1987 , así lo entendió respecto al arrendatario a quien se pretendiera desalojar del inmueble por un acuerdo de la junta de propietarios debido al interés específico y personal del ocupante que actúa en defensa de un derecho personal y no de la finca que ocupa. Pero no estamos en ese caso, ni puede extenderse al nuestro un criterio aplicado singularmente para solucionar una controversia muy específica y poco común. Aquí se impugnan unos acuerdos tomados respecto a la contribución del propietario de las fincas, independientemente de quién las ocupe y el título en que lo haga o las relaciones con el dueño del inmueble. Por eso, no hay razón que justifique la legitimación del arrendatario para ejercitar una acción de impugnación que por disposición legal sólo se confiere al propietario. Tampoco el hecho de haber participado en las juntas, ni que los demás vecinos creyeran que era la propietaria de los locales ocupados, legitima a GRAINCAS, S.L. para ejercitar la acción de impugnación, pues no por ese motivo se transforma en propietaria ni queda legalmente facultada para actuar en su lugar. Consecuentemente, en este punto procede confirmar la sentencia apelada.

2.- Respecto a la legitimación de los asistentes que hubieran votado a favor del acuerdo impugnado, el artículo 18.2 LPH es muy claro cuando establece que sólo estarán legitimados, entre los propietarios asistentes a la junta, quienes hayan salvado su voto, es decir, hubieran votado en contra del acuerdo o, si haciéndolo inicialmente a favor, manifestaran en la Junta su discrepancia con la decisión tomada salvando de ese modo el voto primeramente acorde con la mayoría. Por tanto, si, como ocurre en la contienda de autos, FERYBEN, S.A. y D Juan Miguel votaron a favor de aprobar las cuentas correspondientes al ejercicio 2003, y no salvaron su voto, no están legitimados para impugnarlo, razón por la que en este punto también se confirma la sentencia apelada.

3.- En cuanto al propietario no asistente, ciertamente, y en esto tiene razón la recurrente, el artículo 17,1ª pf 4 LPH regula una específica forma de computar el silencio de los propietarios ausentes de la junta como votos favorables ceñida a los casos concretamente contenidos en el precepto, referidos a acuerdos cuya aprobación exige el voto de una mayoría cualificada o unánime, y ello por una obvia necesidad de seguridad jurídica. La propia norma deja claro su ámbito de aplicación cuando el párrafo cuarto comienza redactado con la frase "A los efectos establecidos en los párrafos anteriores de esta norma, se computaran como votos favorables...", es decir, la computación de votos favorables en la forma regulada sólo se destina a los efectos previstos en los demás párrafos de la regla 1ª, pero no a los de la 3ª donde se contempla la validez del resto de acuerdos que no precisen de mayoría especial o traten materias diferentes de las expresadas en las dos reglas precedentes.

La legitimación para impugnar un acuerdo como el que nos ocupa no exige al ausente mostrar previamente su discrepancia, de modo que, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 18, pfs 2 y 3 , su legitimación vendrá dada por estar al corriente en el pago de las deudas vencidas y el ejercicio de la acción en el plazo de tres meses de la comunicación del acuerdo, condiciones ambas cuyo cumplimiento no se ha cuestionado, lo que nos lleva en este punto a estimar el recurso.

TERCERO. - Lo expresado en el fundamento anterior nos conduce, al estar uno de los demandante legitimado para impugnarlo, a analizar si el acuerdo relativo a la aprobación de cuentas correspondiente al ejercicio de 2003 incurre en alguno de los supuestos previstos en el art. 18.1 LPH .

Las cuentas aprobadas por ese acuerdo tienen su origen en el presupuesto aprobado en la junta celebrada el día 31 de marzo de 2003. En ésta se cuestionó que la partida relativa a los gastos de portería apareciera en dos capítulos, explicándose por el Administrador que la razón de hacerlo así era la exigencia de algunos de los propietarios de los locales. Se llegó entonces al acuerdo de que en el futuro los gastos estarían "en un solo capítulo, compensándose a los locales de aquellos gastos en los que no deban participar" (f. 359). La división en dos capítulos de los gastos de portería tenía su explicación en la distribución de ese gasto entre los propietarios de las viviendas y los locales realizado en la junta de 24 de abril de 1984, donde todos los contendientes admiten solucionada una controversia comunitaria acordando que los propietarios de lo locales, que por los estatutos están excluidos de contribuir en determinados gastos generales de mantenimiento, contribuirían únicamente, proporcionalmente a su cuota, en el pago del salario base del portero, de ahí que en los presupuestos constaban distribuidos los diferentes conceptos relativos a ese gasto entre dos capítulos, como así puede verse, por ejemplo, en los presupuesto para 1995 (fs. 254 y 255), de modo que en el capítulo II participaban los locales, mientras que en el IV no. En el presupuesto correspondiente a 2003 (f. 197) la distribución seguía siendo la misma, pero al elaborarse la liquidación de las cuentas correspondientes a ese ejercicio que debían aprobarse en la junta de 2004, ya no existe esa división en capítulos, englobando bajo el título "TODOS COEFICIENTES", la totalidad de los conceptos correspondientes al sueldo del Portero. Esa distribución suponía que todos los propietarios, incluidos los locales, pagaron de acuerdo con su coeficiente de participación, la totalidad de los conceptos integrados en el sueldo del Portero, al menos en el reflejo contable aprobado. Las cuentas así elaboradas incumplen lo acordado en la junta de 31 de marzo de 2003, pues no consta realizada compensación alguna a los propietarios de los locales, como se acordó en la junta citada a cambio de incluir todos los conceptos salariales en el mismo capítulo. Esa compensación debió hacerse de forma contable a fin de permitir comprender que la menor contribución de los propietarios de los locales en el apartado indicado se había aplicado, pues en ningún caso se acordó en la junta de 31 de marzo de 2003 modificar la forma de contribuir, sino únicamente el reflejo contable en las liquidaciones y presupuestos. La cuestión tiene especial relevancia, no sólo por la cantidad en sí satisfecha a lo largo de 2003, sino por la interpretación de la voluntad comunitaria en la participación de los gastos por los locales y los pisos de la planta baja, pues si no se indica cómo se compensa la nueva forma de ordenar contablemente los presupuestos, puede inducir a pensar, como así ha ocurrido, que a los propietarios de los locales se les está obligando a contribuir en conceptos de los que están excluidos.

Por tanto, en esta cuestión le asiste razón al único de los demandantes legitimado para impugnar el acuerdo, D Fermín- Sebastián, y el acuerdo debe ser anulado a tenor de lo dispuesto en el artículo 18.1 c) LPH .

CUARTO. - La parte actora reclama también que se le devuelvan las cantidades que indebidamente se hubieran cobrado una vez se rectifique la contabilidad, pero no especifica cuál es el importe, lo cual contraviene lo dispuesto en el artículo 219 LEC , y su pretensión no puede ser tutelada.

QUINTO. - Respecto al acuerdo por el que se aprobó el presupuesto para el ejercicio de 2004, para cuya impugnación están legitimados todos los demandantes excepto GRAINCAS, S.L., pues los asistentes salvaron su voto en contra, las razones para declararlo nulo son las mismas ya expresadas con anterioridad. El acuerdo tomado en la junta de 31 de marzo de 2003, que efectivamente sigue vigente y debe continuar influyendo en las sucesivas elaboraciones presupuestarias y liquidaciones de cuentas de cada ejercicio mientras no sea sustituido por otro o derogado, no supuso un cambio en el contenido de la contribución, sino en la manera de reflejarla, por lo que si se opta por una nueva ordenación de conceptos, ello no puede hacerse alterando los conceptos contributivos de cada propietario, y si todos los conceptos correspondientes a una misma partida de gastos se incluyen en un mismo capítulo, se ha de compensar en algún otro apartado la parte en la que están excluidos de contribución los propietarios de las dependencias que tiene reconocida una menor aportación a los gastos comunes, como así se acordó.

SEXTO. - A la vista que la estimación parcial del recurso ha de llevar también a la estimación parcial de la demanda, no procede imponer el pago de las costas de la Primera Instancia a ninguna de las partes conforme a lo dispuesto en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Considerando lo dispuesto en el artículo 398 LEC , no procede condenar a ninguna de las partes por las causadas en esta alzada.

En virtud de la Potestad Jurisdiccional que nos viene conferida por la Soberanía Popular y en nombre de S.M. el Rey.

Fallo

Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por el Procurador de los Tribunales D.Carlos Gómez-Villaboa Mandri en nombre y representación de Juan Miguel, Fermín-Sebastián, GRAINCAS, S.L. Y FERYBEN, S.A. contra la sentencia de fecha 2 de Enero de 2007 dictada por el Juzgado de primera instancia nº 57 de Madrid, CONFIRMAMOS la declaración de falta de legitimación activa ad causam de GRAINCAS, S.L. para el ejercicio de las dos acciones de impugnación planteadas,

Igualmente CONFIRMAMOS la declaración de falta de legitimación activa de FERYBEN, S.A. y D Juan Miguel para ejercitar la acción de impugnación contra el acuerdo relativo a la aprobación de cuentas por el ejercicio de 2003.

REVOCAMOS el resto de los pronunciamientos y en su virtud DECLARAMOS NULOS los acuerdos de aprobación y liquidación de gastos del ejercicio de 2003 y el de aprobación del presupuesto para el ejercicio de 2004, ambos tomados en la junta de propietarios celebrada el día 3 de marzo de 2004, debiendo elaborarse nuevamente atendiendo a los criterios expresados en esta resolución.

DESESTIMAMOS la pretensión de condena al reintegro de cantidades pedida en la demanda.

No hacemos expreso pronunciamiento en cuanto a las costas de la primera instancia y de esta apelación.

Notifíquese la presente resolución a las partes interesadas, haciéndoles saber que la misma puede ser susceptible de recurso de casación o de recurso extraordinario por infracción procesal, debiendo preparar cualquiera de ellos mediante escrito en el plazo de cinco días siguientes a la notificación ante esta Sala que la dicta.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.