Sentencia Civil Nº 205/2012, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 393/2011 de 03 de Abril de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 393/2011 3ª

PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 191/2008

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 3 ARENYS DE MAR

S E N T E N C I A N ú m. 205/12

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a tres de abril de dos mil doce.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario número 191/2008 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 3 Arenys de Mar, a instancia de D/Dª. COMERCIAL ESTRIS M.N. IMPORT S.L. contra D/Dª. María Angeles los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por María Angeles contra la Sentencia dictada en los mismos el día 26 de febrero de 2010, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada , es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que DEBO ESTIMAR Y ESTIMO la demanda interpuesta por COMERCIAL ESTRIJ M.N. IMPORT SL contra María Angeles , y en consecuencia CONDENO a la demandada a las pretensiones ejercitadas por la actora.

Se declara perfeccionada la compraventa a favor de COMERCIAL ESTRIS M.N. IMPORT SL de la finca sita en C/ DIRECCION000 NUM000 DE LA LOCALIDAD DE CALELLA, finca registral NUM001 de Calella, inscrita en el Registro de la Propiedad de Arenys de Mar tomo NUM002 libro NUM003 folio NUM004 .

Se condena a la demandada a otorgar escritura de compraventa de la finca indicada, a favor de la demandante, previo pago del precio en su día convenido, que actualizado en la forma prevista en el contrato asciende a 182.521,29 euros, debiendo cancelar las cargas existentes.

Se declara extinguido el contrato de arrendamiento existente, al haber pasado el demandante a ostentar nuevo título como propietario, y por ello, la demandada deberá devolver la fianza depositada por el demandante de 901,52 euros.

Se condena en costas a la parte demandada, condenándole igualmente en costas de reconvención.".

Habiéndose dictado en fecha 3 de junio de 2.010 auto complementario cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente : " Se completa el fallo de la sentencia dictada en estas actuaciones en fecha 26 de febrero de 2.010 , en el sentido de incluir que " Se desestima totalmente las peticiones efectuadas en la reconvención formulada por María Angeles ".

En fecha 28 de septiembre de 2.010 se dicto auto complementario cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente : " Se completa la sentencia dictada en fecha 26 de febreri de 2.010, debiendo quedar como sigue : En el parágrafo veintidós donde dice " Con todo ello debe concluirse que la opción ejercitada es válida, se basa en un titulo ajustado a derecho, se ejerció en tiempo y forma y debe pasarse por lo dispuesto en el referido contraro de opción" debe incluirse " siendo por tanto perfecta la acción ejercitada por la actora, sólo frustrada por la actitud obstativa de la demandada, sólo a éstos debe perjudicar la no realización efectiva de la compraventa proyectada, lo que tendrá sus consecuencias respecto a la petición formulada como reconvención por la demandada solicitando que se declare en precario a la demandante ".

En el párrafo veintiseis donde dice : " Y no puede admitirse, por cuanto ejercida correctamente la opción, como e ha declarado en los párrafos anteriores, a falta sólo de escriturar y del pago del precio que fue ofertado y rechazado por la demandada, debe entenderse que el contrato inicialmente proyectado, es decir, la compraventa, se ha consumado, y por ello, el arrendatario deja de poseer en concepto de arrendatario para pasar a poseer en concepto de dueño", debe incluirse ." y ello como se ha indicado anteriormente, desde el momento en que la demandante ejerció oportunamente la opción, es decir, desde la fecha en que acudió a la Notaria para su escritura (documento nº 7 de la demanda)".

Respecto al fallo y concretamente el párrafo cuarto donde dice: " Se declara extinguido el contrato de arrendamiento existente, al haber pasado el demandante a ostentar nuevo título como propietario, y por ello, la demandada deberá devolver la fianza depositada por el demandante de 901'52 euros". Debe decir: " Se declara extinguido el contrato de arrendamiento existente, al haber pasado el demandante a ostentar nuevo título como propietario, y por ello, desde que ejerció oportunamente la opción la demandada deberá devolver la fianza depositada por el demandad de 901'52 euros".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria se opuso en tiempo y forma ; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial, .

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 27 de marzo de 2012 .

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. JOAN CREMADES MORANT.

Fundamentos

PRIMERO .- La demanda rectora va encaminada a la obtención de un pronunciamiento por el que: a) se declare perfeccionada la compraventa a favor de la entidad actora COMERCIAL ESTRIS M.N. IMPORT SL del local comercial sito en planta baja del inmueble de la C/ DIRECCION000 , NUM000 de Calella, descrito en el suplico u en el hecho 4º del escrito inicial, confirmado con la descripción que consta en la certificación registral a los f. 59 y ss; b) se condene a Dª María Angeles a otorgar escritura de la referida finca a favor de la entidad actora, con previo o simultáneo pago por ésta del precio convenido, que asciende, efectuada su actualización en la forma prevista en el contrato, a 182.521'29 €, que pone a disposición de la demandada; c) se la condene asimismo, a correr con todos los gastos de cancelación de las cargas obrantes en el Registro de la Propiedad relativas a dicha finca; d) se declare extinguido el arrendamiento de 16.3.1998 como consecuencia de la perfección de la compraventa, así como que la actora, tiene derecho a continuar en la posesión del local como propietaria; consecuentemente, se condene a la demandada a devolver a la actora la suma de 901'52 €, entregados al celebrarse el arrendamiento en concepto de fianza; dicha demanda, admitida, fue anotada preventivamente. A dicha pretensión se opuso la demandada, alegando (1) que el contrato se redactó por un asesor de la actora consiguiendo con la opción, una situación de enriquecimiento injusto a su favor, atendido el precio que era el de mercado en aquellas fechas, cuando la opción se concedía durante 10 años, siendo el precio actual de mercado unos 450.000 €, en base a lo cual interesa que se fije ese precio (o el que resulte de la pericial), y, subsidiariamente, "se condene a la actora a abonar a esta parte la diferencia entre el precio fijado en la compraventa y el precio real....de mercado" ; (2) la actora no ha consignado el precio ofrecido en la cuenta del Juzgado; (3) considera la situación similar a la rescisión por lesión ultra dimidium o engany a mitges; (4) se opone a la extinción del contrato de arrendamiento como consecuencia de la perfección de la compraventa, cuando aquél finalizó por expiración del término en 15.3.2008, lo que fue notificado oportunamente, hallándose la actora en precario, interesando, en base a ello, que se declare extinguida la relación arrendaticia, condenando a la actora a desalojar el local "durante la tramitación del procedimiento"(tales peticiones fueron después vehiculadas mediante un escrito de reconvención, aunque formulado en los mismos términos).

La sentencia de instancia (y autos complementarios) estima íntegramente la demanda y desestima la reconvencion, con imposición de las costas a la demandada. Frente a dicha resolución se alza ésta, en el sentido de que "reitera ... la totalidad de las alegaciones expresadas en el cuerpo del escrito de contestación a la demandada y demanda reconvencional...", porque dice que no se han tenido en cuenta en la sentencia ( pero no cuestiona los fundamentos de la misma ), con lo que el debate se reproduce en esta alzada (en definitiva, para la actora reconvenida, se ejercitó el derecho de opción en tiempo y en la forma pactada; para la demandada reconviniente, el precio "pactado" es notoriamente inferior al actual de mercado de forma que - de formalizarse la compraventa - éste debería ser de 450.000 € o, subsidiariamente, el fijado por perito judicial, a lo que añade, via reconvención, la extinción del contrato de arrendamiento con el consiguiente desalojo por la actora), disponiéndose para su resolución del mismo material instructorio que en la instancia.

SEGUNDO .- Una nueva y definitiva revisión de la prueba efectivamente practicada en las actuaciones, ofrece como resultado una serie de hechos básicos en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados: 1) La entidad actora, como arrendataria, y la demandada, como arrendadora, suscribieron en 16.3.1998 contrato de arrendamiento sobre la mitad de la planta baja y altillo del inmueble sito en la C/ DIRECCION000 , NUM000 de Calella, destinado a peluquería, venta de productos de peluquería y belleza y aparatología, con un "ANEXO I" en el que la propietaria concede a la arrendataria un derecho de opoción de compra sobre la totalidad de la finca (hecho 2º contestación), de cuyos documentos merecen destacar los siguientes extremos: A) Respecto del arrendamiento (f. 20 y ss), se concierta por 10 años, con una renta de 75.000 pts. mensuales, constituyéndose una fianza de dos mensualidades, 150.000 pts; B) Respecto de la opción (f. 31 y ss, ANEXO I, que constituye el pacto 19 y ss), se pacta que "...el arrendatario dispondrá durante el décimo año de una opción de compra sobre el mismo, de manera que si la ejerciese dentro de dicho período estará obligado a comprar y el propietario a vender la totalidad del local, ...valorado en el día de hoy por el precio de 22.000.000 pts....repercutiendo en el precio de venta el IPC de cada año", y en caso de prorrogarse el contrato más allá de los 10 años, "siempre existirá la opción de compra establecida ...durante el último año de vigencia del contrato"; y comoquiera que " la otra mitad del local...está a su vez arrendado a Dª Encarnación.... (hermana de la demandada) , para el caso de que el arrendatario de este contrato ejercitase dicha opción de compra, estará obligado a respetar el otro contrato de arrendamiento subrogándose en el mismo, el cual a su vez no podrá ser modificado ni renovado hasta el vencimiento de la opción de compra pactada por el arrendatario"; dicho contrato se desarrolló regularmente, con abono de la renta . 2) La arrendataria, en el plazo pactado, puso en conocimiento de la demandada que quería ejecutar la opción en 21.3.2007 (f. 33), a lo que se opuso ésta (f. 35, en relación con el hecho 4º contestación) en el sentido de que "el precio....no puede ser el de...la valoración de hace 10 años....supondría un enriquecimiento injusto por su parte, además de no corresponderse con el espíritu de lo pactado" debiendo ser "el precio a dia de hoy"; ante lo cual, por requerimiento notarial de 29.2.2008 (f. 36 y ss) y por burofax (f. 44 y ss), le notificó su inequívoca voluntad de ejercitarla, citándola para formalizar la venta, otogar la escritura y abonarle el precio, en determinada Notaría, para el día 10.3.2008 a las 12 horas; la demandada se opuso por escrito, al discrepar del precio en el sentido antes indicado (f. 49, en relación con el hecho 4º de la contestación). 3) La actora compareció en dicha Notaría, provista de cheque bancario de La Caixa, por importe de 182.521'29 €, para su entrega a la demandada en concepto del pago del precio de la compraventa, sin que asistiera la demandada, levantándose la correspondiente acta notarial (f. 50 y ss). 4) No se cuestiona que la referida suma corresponde al precio de 22.000.000 pts. actualizado conforme al IPC de cada año transcurrido desde marzo de 1998 hasta marzo del 2008, conforme a los cálculos que constan en el hecho 3º del escrito inicial, notificados en el requerimiento notarial y el burofax antedichos, y la certificación del INE sobre el IPC (f. 58).

TERCERO .- Se trata de un arrendamiento con opción de compra, opción que se viene considerando como una figura sui géneris, con sustantividad propia, contrato consensual, unilateral (es el optatario el que queda vinculado unilateralmente hasta que decida el el optante), que faculta al optatario para exigir el contrato definitivo con la sola manifestación de voluntad del optante manifestada dentro del plazo pactado ( SSTS. 5.7.1985 , 9.10.1989 , 24.1.1991 ,....), suponiendo, en definitiva, con dicha manifestación, una compraventa conclusa que no necesita actividad posterior de las partes para desarrollar las bases contractuales contenidas en el convenio, bastando la expresión de la voluntad del optante para que el contrato quede firme, perfecto y en estado de ejecución, obligatorio para el optatario, sin necesidad de más actos ( SSTS. 9.2.1985 , 4.4.1987 , 24.1.1994 , 13.11.1992 , 22.9.1993 , 2.11.1995 , 29.2.1996 , 14.2.1997 , 14.11.2000 , 18.5.2005 ..., figura reconocida en el art. 568-8 a 12 del CCC), quedando desde entonces sometido a las regulación del contrato de compraventa, ex arts. 1445 y ss y, por ello, ejercitada la opción por quien es arrendatario y perfecta la venta, se extingue el arrendamiento por consolidación de derechos.

La STS Pleno de 17-09-2010 , dentro del contrato de opción de compra se refiere al plazo de caducidad para el ejercicio del derecho de opción, estableciendo que el mismo constituye una declaración de voluntad unilateral recepticia , que se perfecciona con su emisión, aunque el concedente tenga conocimiento posterior del mismo, partiendo de que el derecho de opción se configura como un derecho sujeto a plazo de caducidad, siendo la finalidad de la declaración de voluntad del optante la perfección del contrato optado que, si por un lado constituye una declaración unilateral, por otro no es más que la aceptación de lo ofrecido de forma irrevocable durante el plazo fijado.

En el presente caso, por la actora se ha ejercitado en plazo y conforme a las condiciones del contrato (precio pactado con los correspondientes IPC, cuyo cálculo no se cuestioma), lo que se admite de contrario. Solo se opone al precio, que considera injusto o insuficiente, atendidos los actuales precios de mercado y el tiempo trancurrido desde que se concertó.

CUARTO. - Sobre el mayor precio , no hay fundamento para establecer otro distinto al pactado en su momento, en los términos claros e inequívocos antes expuestos. Como puso de manifiesto el actor reconvenido, la cuestión fue resuelta por esta Sala, entre otras, en S. 5.7.2007 , en el sentido de que planteada "la discusión en este caso acerca de si se debe tener en cuenta la fecha del contrato de arrendamiento con opción de compra, de 1 de octubre de 1998, la del ejercicio de la opción de compra, por medio de la comunicación de 20 de septiembre de 2002, o la del otorgamiento de la escritura pública de compraventa de 14 de febrero de 2005, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencias del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña de 24 de febrero de 1994 , y 19 de mayo de 2003 ; RJA 10.565/1994 , y 6.230/2003 ) la que partiendo de que el ejercicio del derecho de opción de compra implica el cumplimiento de una relación jurídica que ya se estableció, es decir que comporta pedir el cumplimiento de las obligaciones que ya habían asumido las partes cuando se pactó la opción, tesis que acepta la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 1991 (RJA 9.482/1991 ), según la cual las obligaciones recíprocas de los contratantes ya quedaron determinadas cuando se acordó la opción, quedando su efectividad supeditada al arbitrio o voluntad del optante, llega a la conclusión de que no se puede ejercer la acción de rescisión por lesión si el precio es justo cuando se acordó la opción porque, desde ese momento, el enajenante queda obligado a transmitir la cosa por el precio acordado en la opción. Esto es así por cuanto en el contrato de opción hay un negocio de perfección bilateral del que resulta la facultad unilateral de optar sin perjuicio de incluir, en su caso, una obligación a cargo del optante como el pago de un precio o una prima, de modo que la naturaleza del derecho de opción impide que el precio justo de que habla el artículo 323 de la Compilación sea el derivado de la fecha de ejercicio del derecho y de perfección del contrato de compraventa. Por el contrario, el vínculo de voluntad es perfecto y firme en la fecha de otorgamiento de la opción, el precio se fija en consideración a las circunstancias de este momento, y es frecuente que se pacte una prima o un precio en favor del concedente a cambio del derecho concedido que le impide disponer del inmueble durante el tiempo previsto para el ejercicio del derecho de opción. Por tanto fijar el momento de determinación del precio justo en la fecha de ejercicio de la opción o de perfección de la compraventa supondría introducir un elemento totalmente perturbador y ajeno a la naturaleza del contrato y a la voluntad de las partes. En consecuencia el precio justo se ha de determinar de acuerdo con el valor en venta del inmueble en litigio en la fecha de otorgamiento de la opción." Aparte de ello, correspondía a la parte demandada y actora reconvencional la prueba de la lesión en más de la mitad del precio justo en relación con el precio pactado en el contrato de opción de compra, alegada la rescisión por lesión ultradimidium, lo que no ha hecho, y en absoluto puede servir el documento privado obrante al folio 88, por el que el "experto inmobiliario" D. Alberto , responde, en base a su "experiencia", a la consulta de la demandada sobre el precio del local, que el local "puede tener" un precio de unos 450.000 €, cuando en su declaración como testigo, manifiesta que no conocía la finca, ni sabía el valor del m2, ni midió el local,...; asimismo, en la referida sentencia decíamos que "opuesta por la demandada la infracción de la denominada cláusula "rebus sic stantibus", por la diferencia de valor del inmueble entre el momento de la concesión de la opción de compra en el año 1998, y el pago del precio en el año 2005, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencias del Tribunal Supremo de 10 de diciembre de 1990 , 6 de noviembre de 1992 , y 22 de abril de 2004 ; RJA 9226/1992 , 9927/1990 , y 2673/2004 ) la que viene admitiendo la aplicabilidad de la referida cláusula, si bien de forma restrictiva por afectar al principio general "pacta sunt servanda" y al de seguridad jurídica recogidos en los artículos 1091 y 1258 del Código Civil , por lo que se establecen como requisitos imprescindibles para su aplicación: 1º) una alteración extraordinaria de las circunstancias al momento de cumplir el contrato, con relación a las concurrentes al tiempo de su celebración; 2º) una desproporción exorbitante entre las prestaciones de las partes contratantes que produzcan el derrumbe del contrato por el aniquilamiento del equilibrio de las prestaciones; 3º) que todo ello acontezca por la aparición de circunstancias radicalmente imprevisibles; y 4º) que se carezca de cualquier otro medio para remediar y salvar el perjuicio.........Por otro lado, la alteración que se requiere como premisa de la excepción al principio "pacta sunt servanda" que implica la cláusula "rebus sic stantibus" es la de la base del negocio, con la cual las partes no contaron, no siendo suficiente cualquier cambio de circunstancias o cualquier agravación de la prestación debida ( Sentencias del Tribunal Supremo 15 de marzo de 1972 , y de 10 de diciembre de 1990 ; RJA 1252/1972 , y 9927/1990 )........Y es doctrina comúnmente admitida ( Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de febrero de 1997;RJA 665/1997 ) que en los contratos de tracto único la aplicación de la cláusula "rebus sic stantibus" es de carácter aún más excepcional que en los de tracto sucesivo o de ejecución diferida........En este caso no concurren los requisitos para la aplicación de la cláusula "rebus sic stantibus"....", lo que es perfectamente aplicable al presente supuesto.

QUINTO .- En orden al resto de cuestiones planteadas, por de pronto llama la atención que no se cuestionen los fundamentos de la sentencia recurrida ni la apreciación de la prueba, lo que sería suficiente, para mantener la resolución recurrida; no obstante, en aras a la tutela judicial efectiva sin indefensión, parece aconsejable dar respuesta (la misma) a dichas cuestiones: A) El vicio del consentimiento (que no se identifica y se alega de forma confusa, lo hace derivar la apelante de que no era su intención incluir una opción en el arrendamiento), ha de rechazarse, pues: a) se admite expresamente el contrato (incluso la validez de la opción, así como que la arrendataria ejerció la opción y con arreglo al precio pactado, aunque considera que debe ser por otro precio, lo que ha sido ya resuelto); b) pero es que no se interesa la nulidad (por ausencia o por vicio del consentimiento); c) además, no consta la más mínima prueba (ni siquiera se intenta) sobre que la actora impidiese asesoramiento para el otorgamiento del contrato, y en absoluto se deriva de sus términos; d) el contrato se ha desarrollado, regularmente, durante 10 años sin que se cuestionada ningún aspecto del mismo. B) La opción se ha ejercitado válidamente, y la compraventa quedó perfeccionada, aunque no se consignase el precio en el Juzgado al presentarse la demanda , pues, de un lado, conforme al art. 1450 CC , dicha perfección se produce aunque "ni la cosa ni el precio se hubieren entregado", de otro, no consta como exigencia en el contrato de forma clara y sí el ofrecimiento reiterado del precio pactado, que, en todo caso, su entrega habrá de materializarse en el momento de otorgamiento de la escritura (o incluso, y así lo admite el actor, "previamente"); de otro, ya compareció la actora, para escriturar, en consumación de la opción - lo que previamente comunicó a la demandada - en la Notaría (a la que fue citada la demandada), con un cheque por el importe pactado, para su entrega a la demandada. C) Y sobre la resolución del contrato de arrendamiento, tal pretensión es, de un lado absolutamente incompatible con el reconocimiento por la demandada de la corrección del ejercicio de la opción (y por ello, de una compraventa perfeccionada) y, por supuesto, con la exigencia de mayor precio; desde que se ejercita la opción, las eventuales discrepancias entre las partes, pertenecen al ámbito de la compraventa, desapareciendo el arrendamiento), por lo que mal puede instarse por el que era arrendador (hasta entonces optatario) la resolución del arrendamiento inexistente.

SEXTO .- Consecuentemente, con desestimación del recurso procede la confirmación de la resolución recurrida (y autos complementarios), con expresa imposición de las costas de las costas de esta alzada a la apelante, al no apreciarse serias dudas de hecho ni de derecho sobre la cuestión debatida ( arts. 398.1 en relación con el 394.1 LEC ).

Fallo

QUE desestimando el recurso de apelación formulado por Dª María Angeles contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana confirmamos dicha resolución, con expresa imposición de las costas de esta alzada a la apelante.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Asi por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Barcelona,

Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el día de la fecha, por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.