Sentencia Civil Nº 205/2012, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 6, Rec 315/2011 de 12 de Septiembre de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 6

A CORUÑA

SENTENCIA: 00205/2012

Rollo de apelación civil nº 315/2011

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. ÁNGEL PANTÍN REIGADA, PRESIDENTE

D. JOSÉ RAMÓN SÁNCHEZ HERRERO

D. BERNARDINO VARELA GÓMEZ

SENTENCIA

Núm. 205/12

En Santiago de Compostela, a doce de septiembre de dos mil doce.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 6ª, de la Audiencia Provincial de A Coruña, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 482/2010, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 1 de SANTIAGO DE COMPOSTELA, a los que ha correspondido el Rollo de apelación civil nº 315/2011,en los que aparece como parte apelante, D. Armando , representado por el Procurador de los tribunales, Sr. AVELI NOCALVIÑO GÓMEZ, asistido por el Letrado Dª NOEMÍ VEIGA TRASAR, y como parte apelada, Dª Clara y D. Felix , representados por el Procurador de los tribunales, Sra. SAGRARIO QUEIRO GARCÍA, asistidos por el Letrado D. FELISINDO BASTEIRO GUERRA; y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. ÁNGEL PANTÍN REIGADA, quien expresa el parecer de la Sala, procede formular los siguientes Antecedentes de Hecho, Fundamentos de Derecho y Fallo.

Antecedentes

PRIMERO.-Seguido el juicio por sus trámites legales ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Santiago de Compostela, por el mismo se dictó sentencia con fecha 30 de noviembre de 2010 , cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: 'Que ESTIMANDO PARCIALMENTE COMO ESTIMO la demanda interpuesta por Dª Clara y D. Felix , con Procuradora Sra. Queiro García frente a D. Armando , con Procurador Sr. Calviño Gómez, DEBO CONDENAR Y CONDENO a los demandados a: PRIMERO: Permitir en su inmueble la realización de las siguientes obras: - Renovación de la cubierta del inmueble. - Renovación del sistema de recogida de aguas pluviales. - Saneado integral y repintado del revestimiento de fachada principal y posterior. - Saneado y rejuntado de piedras de voladizos de balcones. - Saneado y reparación de carpinterías exteriores de fachada. - Saneado y reparación de carpintería interior de portal y escaleras. Saneamiento y repintado de paramentos interiores -techos y paredes- en portal y escaleras. - Adaptación a normativa de instalación eléctrica (acometida y centralización de contadores. - Adaptación a normativa de instalación eléctrica comunitaria (alumbrado en zonas comunes). - Adaptación a normativa de instalación de acceso común de telecomunicaciones. - Renovación de instalación de abastecimiento de agua potable hasta contadores divisionarios. - Reparación de daños en vivienda segunda planta. SEGUNDO.- Costear el 50% del importe de dichas obras, que se concreta, según el informe pericial del Sr. Roque - descontando la cantidad de 54 € correspondiente a un buzón postal en la planta bajo cubierta- en la cuantía de CINCUENTA Y UN MIL NOVECIENTOS CUARENTA CON SETENTA Y CINCO EUROS (51.940,75 €), debiendo el demandado afrontar los adelantos que impusiera el constructor que finalmente realice las obras. TERCERO.- A abonar a los actores la cantidad de CIENTO NOVENTA Y SIETE CON VEINTE EUROS (197,20 €). Sin expresa imposición de costas'.

Por auto de fecha 17/1/2011 se acordó: 'Modificar la sentencia de 30 de noviembre de 2010 en el Fundamento Jurídico Segundo en el que se hace referencia a Dª María Dolores , cuando debería decirse Dª Encarnacion . Asimismo se modifica la sentencia en el Fundamento Jurídico Segundo en el sentido de establecer que el reparto no se hace entre madre y hermana sino entre madre e hija, desestimándose en lo demás las aclaraciones y complementos solicitados'.

SEGUNDO.-Notificada dicha resolución a las partes, por D. Armando se interpuso recurso de apelación, y cumplidos los trámites correspondientes, se remitieron los autos originales del juicio a este Tribunal, donde han comparecido los litigantes, sustanciándose el recurso en la forma legalmente establecida, y celebrándose la correspondiente deliberación, votación y fallo el pasado día 9 de mayo de 2012.

TERCERO.-En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan sustancialmente los de la sentencia apelada.

PRIMERO- En primer término parece necesario destacar la situación jurídica en que se encuentra el edificio, al ser presupuesto tanto del examen de las pretensiones materiales deducidas como de las excepciones procesales, ligadas a la determinación de la naturaleza del objeto de las pretensiones.

El régimen jurídico del edificio es el de propiedad por pisos o propiedad horizontal previsto en el art. 396 CC ., sin perjuicio de que carezca de título constitutivo. Es doctrina y jurisprudencia consolidada que el surgimiento o nacimiento del régimen de propiedad horizontal, que implica la sujección y sometimiento de la propiedad de la finca al régimen específico de la propiedad horizontal ( STS 27/3/89 ), se produce automática y necesariamente cuando en un edificio de las características previstas en el art. 396 CC . -varios pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente y elementos comunes a los mismos- y a través de cualquier tipo de negocio jurídico válido para transmitir el dominio ( STS 7/12/76 ) se produce una pluralidad de propietarios ( STS 19/2/71 , 25/5/84 ; DGRN 5/10/2002 ) de forma que los pisos o locales pertenezcan a distintos titulares, y ello con independencia de que previamente se haya formalizado o no el título constitutivo.

Desde la reforma de la LPH en virtud de la Ley 8/99 ya expresamente se regula (art. 2.b ) que la misma es de aplicación 'a las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el art. 396 del Código Civil y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal. Estas comunidades se regirán, en todo caso, por las disposiciones de esta Ley en lo relativo al régimen jurídico de la propiedad, de sus partes privativas y elementos comunes, así como en cuanto a los derechos y obligaciones recíprocas de los comuneros'.

En consecuencia, dado que el demandado no discute, sino que propugna, que el edificio en su estructura objetivamente se acomoda a las exigencias del art. 396 LEC y acepta que, además del bajo y el piso primero de los que es titular, también -al menos- el piso segundo es susceptible de aprovechamiento independiente y que siempre ha sido de ajena pertenencia, la propiedad del edificio está regida necesariamente, al menos sin duda desde que se enajenaron en 1980 a favor de la causante del demandado el bajo y el piso primero, por el régimen jurídico de la propiedad horizontal.

SEGUNDO- Con tal presupuesto, debe confirmarse la desestimación de la excepción de inadecuación de procedimiento que se reproduce en apelación, pues la reclamación de tolerancia y contribución a obras en elementos comunes que se plantea se ejercita por un comunero y está fundada en la LPH., por lo que es de lleno encuadrable en el art. 250.1.8 LPH . que determina la tramitación por el cauce del juicio ordinario. En todo caso, dado que la cuantía se planteó como indeterminada y ello no se cuestionó por la demandada, el cauce del juicio ordinario es indiscutible. La excepción sólo podría tener relevancia para el eventual acceso a la casación por interés casacional que jurisprudencialmente se anudaba a la tramitación del juicio ordinario según la materia, matiz que probablemente haya perdido relevancia tras la reforma del art. 477.2.3º LEC por la Ley 37/2011.

Cabe añadir que el hecho de que la parte apelante parezca negar a la parte actora su titularidad de la planta bajo cubierta y de la planta segunda, o niegue que aquélla pueda ser objeto de propiedad privativa al ser un elemento común, no afecta a la legitimación de la parte actora ( art. 10 LEC ) para plantear de forma procesalmente válida pretensiones que tengan aquél presupuesto y que puedan ser examinadas judicialmente en cuanto a su fondo, sin perjuicio de que se reconozca o rechace tal titularidad en la resolución judicial.

TERCERO- Se reitera la excepción de falta de claridad del petitum, invocando la prohibición de solicitud de condena a cantidad ilíquida del art. 219.3 LEC . Evidente es que en absoluto estamos ante los casos extremos de inconcreción que con arreglo al art. 424.2 LEC . pudieran dar relevancia -en este momento procesal- a defectos formales de la demanda. Por otra parte, dado que la sentencia fija una cantidad líquida de condena deviene irrelevante si la demanda adoleció del defecto que se invoca, pudiendo señalarse que -en todo caso- la prohibición del art. 219.3 LEC no se vulnera si -como de hecho ha ocurrido- la cuantificación de las obras en el informe al que se remite el suplico actúa como determinación implícita del monto de la petición en cuanto límite máximo que no puede ser superado por el pronunciamiento de condena pecuniaria.

CUARTO- Los demandantes postulan ser dueños de los pisos de las plantas 2ª y bajo cubierta y pretenden que se obligue a la propietaria de las viviendas de las plantas baja y 1ª a permitir y pagar las obras de conservación y reparación necesarias de los elementos comunes del edificio.

La sentencia estima legitimados a los demandantes para realizar tal exigencia al haber demostrado su adquisición de los referidos pisos o locales, y precisa que la planta bajo cubierta tiene como destino el de desván o fayado. Comparte esta Sala el criterio de la resolución apelada.

Se ha aportado en las actuaciones prueba documental que de forma coherente permite reconstruir el tracto transmisivo desde el titular registral Sr. Emilio hasta los demandantes. Consta (documento de fecha parcialmente ilegible, de los años setenta, aportado en la audiencia previa por la parte actora) que aquél vendió el edificio a DOÑA María Dolores y a DOÑA María , hija de la anterior; que en documento en el que consta la fecha de 27/4/79 (que pudiera ser también la de la anterior adquisición) éstas distribuyeron el inmueble entre ellas, adjudicando a la primera el bajo y la planta primera y a la segunda el segundo piso y el fayado (documento aportado con el anterior). Por documento de 20/10/2003 aportado junto a los anteriores, DOÑA María vendió la vivienda del 2º a su hermana DOÑA Ariadna y por documento fechado el 22/2/2006 aportado con la demanda DOÑA Ariadna vendió la vivienda del 2º a los demandantes. Por otra parte, por documento de 25/2/87 aportado con la demanda DOÑA María vendió a DON Salvador y a DOÑA Mónica 'la planta tercera' del inmueble, vendiendo tales compradores esta planta tercera o zona bajo cubierta a los demandantes, habiéndose aportado con la demanda un contrato de compraventa de 29/12/2009, pero reconociéndose extraprocesalmente -inequívocas manifestaciones de los demandantes en las diligencias previas 1365/2009 del Juzgado nº 2 de Santiago diciendo ser dueños en junio de 2009- y también en las presentes actuaciones que había existido ya en junio de 2009 otro contrato con tal objeto entre las mismas partes. Aunque se estimó extemporánea -por decisión devenida firme- la aportación por la parte demandada de este contrato de junio de 2009, en todo caso -en aras a agotar el ánalisis de los argumentos del recurso- la lectura de la copia permite apreciar que, en lo que interesa, difiere del posterior en señalar un precio superior al que se quiso hacer aflorar en el documento de diciembre, por lo que, en definitiva, que el contrato sea el de la primera fecha o el de meses después resulta irrelevante a los efectos del debate planteado, pese a la insistencia de la parte recurrente sobre la cuestión. A su vez, por contrato de 15/4/80 DOÑA Encarnacion compró el bajo y el 1º a DOÑA María Dolores y aquélla, en virtud de pacto sucesorio de 24/6/2009, transmitió tales elementos al demandado.

El panorama documental expuesto cubre exhaustivamente el tracto transmisivo y los actos de división de los diversos elementos del inmueble. Es cierto que estamos hablando de documentos privados en todos los casos -salvo el pacto sucesorio que sirve de título al actor, pero en el cual recibe derechos que procedían de adquisiciones documentadas de igual forma- y que se han aportado al proceso en algunos casos a través de copias, pero además de la verosimilitud que deriva de su coherencia interna y de las referencias a algunos títulos en los sucesivos, se han aportado corroboraciones testificales procedentes de los causantes de los actores -de particular interés el de la transmitente del bajo cubierta, tía del demandado y quien dijo haberlo ofrecido previamente en venta a su hermana- o de un testigo documental que dotan de fiabilidad a estos títulos, no advirtiéndose por qué ha de ponerse en duda la titulación de la parte actora cuando tal argumento se esgrime por quien deriva su derecho de otra de solidez o endeblez similar. Además, la actuación de los demandantes en las diligencias previas antes referidas -como también la de la causante del demandado-, denunciando la presencia de ocupantes ilícitos y abonando gastos de protección del inmueble constituye un signo externo compatible con la titularidad que se invoca.

QUINTO- La resolución apelada entiende que el espacio bajo cubierta estaba destinado a fayado o desván, criterio que ha de ser confirmado al resultar así de la propia titulación de la parte actora y constatarse en las pericias aportadas por la parte actora, pues así se expresa en el informe de la perito Sra. Hortensia y se expuso en el juicio por el perito Sr. Roque con base en la apariencia e instalaciones del mismo, destacando su carencia de suministro de agua.

Por otra parte, la referida prueba documental y el testimonio de la anterior transmitente también evidencian que cuando por negocio entre DOÑA María Dolores y su hija DOÑA María se separó la propiedad de los distintos pisos se separó -surgiendo así el sometimiento al régimen de la propiedad horizontal- el piso tercero, bajo cubierta o desván, por decisión de las únicas copropietarias del inmueble, completamente libres para hacerlo, pasó a ser uno más de los pisos o locales, desvinculándose por tanto de los pisos de las plantas baja o primera y sin que haya elemento alguno que permita entender que se consideraba anejo al piso de la planta 2ª, como su ulterior transmisión independiente revela. Por tanto no hay base jurídica para considerar que haya sido nunca un elemento común -no lo podía ser, sino una parte más de una cosa jurídicamente unitaria, mientras el inmueble perteneció a un solo dueño; dejó de estar vinculado a las plantas baja y primera cuando las primeras adquirentes dividieron entre sí el inmueble-, sin que haya dato objetivo que refute que no pueda ser objeto de aprovechamiento independiente como desván o fallado, pues se constató pericialmente que cuenta con acceso directo a las escaleras, habiéndose expuesto que su aprovechamiento urbanístico como vivienda estaría ligado a su unión física, a modo de duplex, con la vivienda inferior, lo cual no existe al momento presente y por tanto no puede tenerse en cuenta.

La contradicción entre esta realidad material de la existencia de una planta aprovechable y objeto de tráfico jurídico, y la descripción registral que no hace mención a esta planta bajo cubierta, sólo revela la inexactitud de ésta, siendo evidente que no estamos ante una alteración unilateral del edificio realizada por un comunero, sino una situación fáctica que ya existía cuando el inmueble pertenecía al propietario único y que, por tanto, también existía cuando nació el régimen de propiedad horizontal.

SEXTO- La referida aplicación ( art. 2 LPH ) a la comunidad de propietarios -en el caso, de la mínima extensión posible- del régimen jurídico de la propiedad horizontal y de los derechos y obligaciones de los propietarios ha de llevar a estimar jurídicamente admisible la acción ejercitada por uno de los comuneros para obligar al otro a contribuir a los gastos necesarios para la conservación de los elementos comunes del edificio en condiciones aptas para su normal uso, pudiendo señalarse que, a efectos de tal legitimación material y como señala la parte apelada, resulta a la postre intrascendente si los demandantes son o no dueños del bajo cubierta o incluso si éste es o no un elemento común, pues podrían accionar en los mismos términos como dueños de la vivienda de la segunda planta, lo que resta trascendencia a lo que ha polarizado la atención de la parte apelante.

No puede ser obstáculo que impida este deber contributivo de la parte demandada la falta de constitución formal y de articulación de la comunidad en régimen de propiedad horizontal jurídicamente existente. En particular, esta falta de constitución implica que no exista una fijación de cuotas correspondientes a cada uno de los pisos o locales. El deber de tolerar la realización de obras en elementos comunes que se han demostrado necesarias, que es la primera pretensión deducida, afecta al demandado como comunero, sea cual fuere la cuota de participación que pudiera corresponderle, pero sí que, por el contrario, la cuota deviene en dato decisivo, legalmente, para fijar cuantitativamente su deber de contribución a tales gastos comunes.

Pese a ello, estima esta Sala que la concreta forma en que se ha planteado el litigio lleva a que tal falta de fijación de las cuotas no sea trascendente. Nos hallamos ante un edificio con tres viviendas, que ocupan una planta cada una de ellas, y con otro local ( art. 1 párrafo segundo LPH .) que es, al momento presente, un fayado o desván, por lo que resulta evidente que el cómputo que está implícito en el planteamiento de la demanda y que la sentencia acoge no puede ser desfavorable para la parte demandada. No se puede determinar -al no ser objeto del presente litigio- si la planta bajo cubierta puede jurídicamente variar de destino o si ha de mantener necesariamente el uso como desván que hasta ahora ha tenido, sin que tampoco haya base para entender - como ya se señaló y sin que nadie lo haya pretendido tampoco- que sea un anejo al piso de la planta inferior. En tal tesitura, el porcentaje de contribución a los gastos que se impone a la propietaria del bajo y de la planta primera sería el que resultaría en una situación en que se otorgase a un desván la misma cuota de contribución que a una vivienda, lo cual es evidentemente una sobrevaloración de aquel elemento que correlativamente comporta una disminución de la contribución que correspondería a la parte apelante, por lo que la concreta contribución fijada no perjudica, sino favorece los intereses de la parte apelante y es además ajustada al criterio analógico subsidiario del art. 393 párrafo segundo CC . que la sentencia invoca.

En consecuencia, la decisión adoptada se ajusta a derecho y a las circunstancias fácticas concurrentes, pero no prejuzga definitivamente la cuota que a cada piso o elemento deba corresponder en la comunidad, cuestión ésta que ninguna parte ha querido plantear judicialmente.

SÉPTIMO- Finalmente, en cuanto a las concretas obras -y resultante deber de contribución- estimadas en la sentencia como necesarias, se contienen en el recurso una serie de argumentos, que seguidamente se responden.

1) El informe pericial del Sr. Roque , a cuya cuantificación se remite la sentencia, asume expresamente la necesidad de las obras que se contienen en el informe de Doña. Hortensia , si bien actualiza o incrementa las cuantías a la vista del progresivo deterioro del inmueble o de exigencias técnicas que no se previeron por aquélla, por lo que no hay contradicción en que se fijen en el primer pronunciamiento de la sentencia las partidas generales contenidas en el informe de Doña. Hortensia , al ser asumidas por aquél, y después las cuantías del informe del Sr. Roque .

2) Que el coste incluya gastos de contratista, honorarios, licencias y similares -porque racionalmente se generarán- y que ello no se incluya en la descripción de las obras que debe permitir el demandado -dado que no lo son- es lo lógico.

3) El perito fue claro en señalar que la cantidad presupuestada era un mínimo, sin perjuicio de lo que pudiera resultar a la vista de la ejecución de la obra y de las necesidades que en su curso pudieran advertirse. La percepción de su declaración también dejó claro que -como la sentencia estimó- se valoraron exclusivamente obras en elementos comunes y que en esas zonas comunitarias son necesarias las instalaciones que se presupuestaron y -como resulta de las aclaraciones de la juzgadora dirigidas a esclarecer este punto- que su necesidad es independiente de que la planta bajo cubierta no fuera una vivienda sino un fayado, por lo que no hay motivo para alterar la decisión de instancia.

4) Debe confirmarse el criterio de la resolución de instancia respecto de la improcedencia de atribuir a uno u otro de los litigantes, o a sus causantes, la responsabilidad en el deterioro del edificio. Que el bajo cubierta no sea un elemento común en nada afecta a que la cubierta sí lo sea y sus deterioros, y los daños que hayan causado en la vivienda de la planta segunda, son imputables a los comuneros por igual, e incluso cabe preguntarse, en tal tesitura, por qué si el demandado o su causante entendían que el desván era un elemento común toleraron desde muchos años antes de las adquisiciones de los demandantes su deficiente estado, siendo evidente que el deterioro generalizado e intenso del edificio -el perito Sr. Roque dijo que el inmueble se arruinaría si no se adoptan medidas- es fruto de la inacción de sus todos sus sucesivos propietarios.

OCTAVO- En materia de costas ha de estarse a lo dispuesto en los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento , por lo que procede su imposición a la parte apelante.

Por todo lo expuesto, vistos los preceptos legales citados, sus concordantes y demás de general y pertinente aplicación, de conformidad con el artículo 117 de la Constitución , en nombre de S.M. el Rey, por la autoridad conferida por el Pueblo español,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de DON Armando , se confirma la sentencia de 30/11/2010 , aclarada por auto de 17/1/2011, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Santiago en el juicio ordinario nº 482/10, con imposición de las costas de la segunda instancia al apelante.

Notifíquese esta resolución, en legal forma, a las partes haciéndoles saber, conforme preceptúa el artículo 248-4º de la Ley Orgánica del Poder Judicial , que contra ella cabe recurso de casación por interés casacional que deberá ser interpuesto ante esta Sección en el plazo de 20 días desde la notificación de la sentencia.

Dentro del plazo legal, devuélvanse las actuaciones originales con testimonio de la presente resolución al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra resolución de la que se pondrá certificación literal en el Rollo de Sala de su razón, incluyéndose el original en el Libro correspondiente, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-

PUBLICACIÓN.-Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico.