Sentencia Civil Nº 205/2015, Audiencia Provincial de Tenerife, Sección 4, Rec 128/2015 de 14 de Julio de 2015

Encabezamiento

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SECCIÓN CUARTA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL

Avda. Tres de Mayo nº3

Santa Cruz de Tenerife

Teléfono: 922 20 84 70 - 922 20 84 76

Fax.: 922208473

Rollo: Recurso de apelación

Nº Rollo: 0000128/2015

NIG: 3800642120140000903

Resolución:Sentencia 000205/2015

Proc. origen: Juicio verbal (Desahucio falta pago - 250.1.1) Nº proc. origen: 0000119/2014-00

Juzgado de Primera Instancia Nº 1 de Arona

Intervención: Interviniente: Abogado: Procurador:

Apelado CB DIRECCION000 Juan Luis Hernandez Perera Maria Jose Arroyo Arroyo

Apelante GUIRODEL SL Eugenio Arenas Davila Pedro Antonio Ledo Crespo

SENTENCIA

Ilmos. Sres.

Presidente

Don Pablo José Moscoso Torres.

Magistrados

Don Emilio Fernando Suárez Díaz.

Doña Pilar Aragón Ramírez.

En Santa Cruz de Tenerife, a catorce de julio de dos mil quince.

Visto, por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial integrada por los Ilmos. Sres. antes reseñados, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia núm. 1 de Arona, en los autos núm. 119/14, seguidos por los trámites del juicio verbal y promovidos, como demandante, por DOÑA Tomasa , que actúa en beneficio de la COMUNIDAD DE BIENES DIRECCION000 , representada por la Procuradora doña María José Arroyo Arroyo y dirigida por el Letrado don Juan Luis Hernández Perera, contra la entidad GUIRODEL S.L, representado por el Procurador don Pedro Ledo Crespo y dirigido por el Letrado don Eugenio Arenas Dávila, ha pronunciado, EN NOMBRE DE S.M. EL REY, la presente sentencia siendo Ponente el Magistrado don Pablo José Moscoso Torres, con base en los siguientes

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los Antecedentes de Hecho de la resolución apelada.

SEGUNDO.- En los autos indicados el Sr. Juez don Albano Padrón González, dictó sentencia el once de junio de dos mil catorce, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por la Procuradora Dª María José Arroyo Arroyo en nombre de Comunidad de Bienes DIRECCION000 , declaro el allanamiento total de la demandada a la acción de desahucio, y condeno a Guirodel S.L., a abonar a la actora la cantidad de 12.644,66 euros por rentas no satisfechas y cantidades asimiladas. Todo ello sin expresa condena en costas'.

TERCERO.- Notificada debidamente dicha sentencia, se presentó escrito en los autos por la representación de la parte demandada en el que interponía recurso de apelación con exposición de las alegaciones en que fundaba la impugnación, del que se dio traslado a las demás partes por diez días, plazo en el que la representación de la parte demandante presentó escrito de oposición al mencionado recurso.

CUARTO.- Remitidos los autos con los escritos del recurso y de oposición a esta Sala, se acordó incoar el presente rollo y designar Ponente; seguidamente se señaló el día diecisiete de junio del año en curso para la deliberación, votación y fallo del presente recurso, en el que ha tenido lugar la reunión del Tribunal al efecto.

QUINTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales, excepto en lo que se refiere al plazo para dictar sentencia, demorado en siete días como consecuencia de la atención a otros asuntos pendientes en esta Sección.

Fundamentos

PRIMERO.- Allanado el demandado a la pretensión de desahucio y resolución del contrato de arrendamiento de finca rústica suscrito entre las partes, la controversia de primera instancia se circunscribió a la acción de reclamación de rentas y gastos adeudados por el arrendatario demandado acumulada a la anterior; la sentencia de primera instancia estimó también en parte esta pretensión y condenó al demandado al pago de la cantidad de 12.644,66 euros del total de 18.334,69 euros reclamada en esos conceptos.

El demandado ha interpuesto el presente recurso cuya impugnación se contrae a los siguientes puntos: (i) error sobre el último período arrendaticio abonado por el arrendatario como base para el cálculo de las rentas adeudadas; (ii) improcedente condena al pago de rentas con posterioridad a la fecha en que el arrendatario devolvió judicialmente la posesión; (iii) incorrecta aplicación del onus probandi en relación a las cantidades reclamadas por la actora en concepto de actualización de rentas; (iv) error en la valoración de la prueba al no considerarse probado el importe de los consumos de agua y luz reclamados por la demandada, ni el hecho de que hubiesen sido efectuados por la demandante, y (v) errores aritméticos en los que se ha incurrido en la sentencia apelada por (i') condenar a pagar de forma duplicada las cantidades correspondientes a la actualización de la renta de la última anualidad; (ii') cuantificar erróneamente el porcentaje de la finca afectada por el mal de Panamá y (iii') no haber descontado íntegramente los 1.360 euros abonados para la adquisición de un filtro de agua para el riego.

La parte actora se opuso al recurso presentado de contrario refutando sus argumentos y si bien en su escrito de oposición hacía referencia a la impugnación de determinados puntos y pronunciamientos de la sentencia, presentó nuevo escrito en el que señalaba que la impugnación era consecuencia de una error no rectificado del escrito de oposición, solicitando en definitiva la desestimación del recurso y la confirmación de la sentencia dictada, sin formular, por tanto, impugnación expresa de la sentencia.

SEGUNDO.- Las dos primera alegaciones del recurso se encuentran conectadas pues se refieren a la renta adeudada y a su determinación en función de lo pactado, a cuyas alegaciones se opone la actora no solo en cuanto a premisas de las que parte el recurrente (sobre el último período arrendaticio), sino incluso y tomando tales premisas como correctas, en lo que concierne a su conclusión o consecuencia jurídica, pues sostiene que tanto si se considera que cada anualidad del arrendamiento comenzaba el 1 de agosto (tesis de la actora) como si se computa desde el 1 de enero (tesis del recurrente), ya habían transcurrido en el momento del desalojo de la finca y de la resolución del contrato (24 de abril de 2014) cuatro meses de la anualidad, debiendo abonarse la totalidad; y esto porque, de un lado, los períodos arrendaticios lo son por anualidad, y, de otro lado, por lo dispuesto en los arts. 13 y 14 de la Ley de Arrendamientos Rústicos (LAR ), pretendiendo el demandado con tales alegaciones y en definitiva, que se reconozca una resolución unilateral anterior no aceptada por la actora.

A la vista de este planteamiento, la cuestión sobre el período arrendaticio no deja de ser subsidiaria o estar condicionada por el alcance o significación del pago de las rentas en la forma convenida (por anticipado); porque, al margen de cual sea ese periodo, si el pago de la renta debía hacerse conforme a lo pactado en los quince primeros días del mes de enero (sobre lo que no hay controversia), lo que hay que determinar son los efectos del impago y si, teniendo ese pago carácter anticipado, solo existe la obligación de abonar la renta mientras se permanezca en el uso del bien arrendado, o bien hay que hacer frente a la totalidad del pago aunque se desaloje y se cese en dicho uso antes de que transcurra el período que cubre la renta abonada, quedando ineficaz el contrato de arrendamiento, que es la tesis de la parte actora.

Para resolver esa cuestión considera la Sala que es preciso incidir en que la renta es la contraprestación por el uso del bien arrendado, y una y otro integran para cada contratante la causa del contrato en el sentido señalado en el art. 1474 del Código Civil -CC -; por tanto y si se pone fin al contrato y cesa en el uso, cesa también la obligación de pago de las rentas por el mismo; es decir, si se produce un desalojo anticipado de la finca arrendado a instancia del arrendador, solo existe la obligación de pagar renta hasta ese momento, sin perjuicio de que surja también la obligación de indemnizar los daños y perjuicios derivados del incumplimiento imputable al arrendatario, dando lugar a la resolución (e ineficacia) instada por el arrendador por este incumplimiento; otra cosa sería el desistimiento unilateral y desalojo voluntario del arrendatario, pues ello significa que renuncia al contrato, pero no que el arrendador renuncia a cobrar las rentas por el tiempo pactado, pero esto no es lo ocurrido en este caso en el que se produce la resolución a instancia del arrendador; por lo demás, la recurrente alude a una sentencia de esta misma Sección en la que se señala que una cosa es que la renta se pague por adelantado y otra que deba satisfacerse por un período no disfrutado, al margen como es obvio, de las indemnizaciones por los perjuicios generados.

En función de ello no se comparte del todo la alegación de la actora de que, en cualquier caso, habría que abonar la totalidad de la renta correspondiente al año 2014, al haberse devengado el día 1 de enero de ese año, ni ello resulta de los arts. 13 y 14 de la Ley de Arrendamientos Rústicos .

TERCERO.- Partiendo de esta conclusión, cobra relevancia la determinación del período arrendaticio en el sentido en el que lo entienden las partes, aunque defendiendo soluciones diferentes; pues bien, sobre esta cuestión considera la Sala que asiste la razón al recurrente, y ello tomando en ponderación de los actos anteriores, coetáneos y posteriores a la perfección del contrato de las partes, actos que integran la denominada 'conducta interpretativa' del contrato ( art. 1282 del Código Civil ); en efecto, el contrato se celebró en agosto de 2005, pero desde enero del mes anterior la finca se encontraba cedida a otra arrendatario que había abonado la renta anticipada a dicho año, de modo que para entrar en la finca la demandada reintegró las rentas al anterior arrendatario, previéndose en el contrato que las rentas se pagarían anticipadamente en la primera quincena del mes de enero; ello unido a las imputaciones consignadas en las transferencias para el pago de las rentas, todas ellas correspondientes a la anualidad en las que se efectuaban, sin que la actora opusiera reparo alguno a esas imputaciones, y las comunicaciones cruzadas entre las partes, ponen de manifiesto, a entender de la Sala, el pago convenido de las rentas por anualidades corrientes, de modo que el período arrendaticio controvertido hay que computarlo desde el 1 de enero de 2014.

Sobre esta base y en función de lo señalado, la renta adeudada no es realmente la reclamada ni la devengada, que ha de tenerse en cuenta únicamente a los efectos de su pago 'anticipado', sino la que corresponde proporcionalmente al período en que se mantuvo el uso de la finca por la demandada, de modo que el importe de la misma asciende al calculada y señalado por la entidad apelante en su recurso, que tiene en cuenta, por otro lado, la reducción (también acogida en la sentencia apelada) por la plaga (mal de Panamá) de algunas de las plantas de la explotación, ascendiendo por tanto el importe de la deuda en ese concepto a la cantidad de 3.194,99 €.

Esta conclusión no supone, por otro lado, ninguna clase de fraude procesal en el sentido que apunta la parte apelada, por el hecho de que implique una especie de estimación de la resolución que pretendió la arrendataria y a la que no se avino aquélla; en realidad, la pretensión estimada es la de resolución del contrato formulada por la actora con los efectos liquidatorios -ex nunc- de la situación que le son propios tratándose de un contrato de tracto sucesivo (en los instantáneos el efecto característico es el restitutorio -ex tunc- establecido en el art. 1303 del CC ), lo que ocurre es que, además de esos efectos, la resolución imputable a uno de los contratantes implica también la indemnización a su cargo de los perjuicios ocasionados al otro, lógicamente supeditada a su efectiva producción, a su prueba y su petición expresa (al contrario de lo que ocurre con aquellos otros efectos inherentes a la resolución que son consustanciales a la propia resolución y que puede acordarse aunque no se haya solicitado).

Aquí, sin embargo, no se ha pretendido ninguna indemnización por algún perjuicio (cualquiera que fuera, incluso el que pudiera derivarse por el tiempo necesario para poder arrendar de nuevo la finca y las pérdidas derivadas de ello, si es que en realidad se produjeron), y lo que no cabe es sustituir esa indemnización por el pago de una renta, pues se trata de conceptos distintos, con bases de hecho y fundamentos jurídicos diferente y que no pueden sustituirse entre sí, sin alterar la causa de pedir con lo que ello lleva consigo.

CUARTO.- No se discute la procedencia en sí de la aplicación del IPC a las rentas correspondientes según las previsiones del contrato, sino a las operaciones para su cálculo y bases o elementos para tener en cuenta; el error en el cálculo, si es aritmético, carece de trascendencia (pues puede rectificarse en cualquier momento), y si afecta a las bases tenidas en cuenta para la operación, no impide que una vez establecidas, el incremento pueda calcularse en fase de ejecución al implicar su liquidación, una vez señaladas aquéllas, una simple operación aritmética con lo que se está en el caso del supuesto en el que el art. 219 de la LEC permite las sentencias con reservas de liquidación. Por tanto, este motivo del recurso no puede determinar la desestimación íntegra de la pretensión de la actora, sino que, de estimarse y de acuerdo con dicho precepto, lo que procedente sería determinar sus bases para practicar la liquidación en trámite de ejecución.

Partiendo de esta base considera la Sala que el recurso debe estimarse en parte, primero, para acomodar el cálculo del incremento al periodo arrendaticio ya estimado (de enero a enero y no de agosta a agosto) y, en segundo lugar, aplicando la Disposición Transitoria 1ª de la Orden EHA/3411/2011, de manera que la base IPC 2011 solo resulta aplicable a partir de enero de 2011, siendo la correspondiente a las rentas de los ejercicios previos la anterior.

QUINTO.- Sin embargo, considera la Sala que no procede estimar el recurso en lo que se refiere a las cantidades que se pretenden compensar por los suministros de agua y luz, y que no resultan compensables; en primer lugar, se podría aludir a la dificultad de plantear reconvención cuando la parte actora no es propiamente una comunidad de bienes (que carecen de personalidad jurídica) sino un miembro de la misma que actúa en su beneficio de la misma, y ello al margen de las denominaciones y calificaciones que se hagan en la demanda; porque si bien se admite normalmente que un comunero pueda comparecer en juicio en el ejercicio de acciones que beneficien a la comunidad, para pretender un pronunciamiento de condena de ésta se exige la llamada al proceso de todos los comuneros integrantes de la comunidad, lo que en este caso no se ha producido; es cierto que aquí no se pretende una condena explícita, pero sí una compensación (equivalente a una 'excepción reconvencional', según determinada terminología doctrinal e incluso jurisprudencial) que, en la medida en que requeriría una liquidación previa de la deuda, demandaría una reconvención en forma al tener propiamente la consideración de judicial; por lo demás, la exigencia de la presencia de los distintos comuneros o al menos de uno de ellos, tendría más justificación aquí cuando la discusión se centra en que el deudor del crédito compensable no es propiamente la comunidad de bienes (que, como se ha señalado carece de personalidad jurídica), sino uno solo de sus miembros, con el que por lo demás la parte actora ha mantenido algunas relaciones particulares sobre el crédito a compensar; y siendo esta cuestión sobre la que gira la discusión, parece que no debe resolverse sin su presencia. Son estas razones y las demás a las que alude la sentencia apelada, las que impiden estimar esta pretensión del recurso.

SEXTO.- En que se refiere a los errores aritméticos, los relativos a las cantidades correspondientes a la actualización deben corregirse, si es que han existido, al calcularse en ejecución de acuerdo con lo antes señalado; los de la reducción por el mal de Panamá ya se han corregido al efectuar el cálculo de la renta procedente y el relativo al descuento por el filtro, también se ha tenido en cuenta a la hora de establecer el importe de la deuda señalada.

Procede, por tanto, estimar en parte el recurso y, revocando en parte la sentencia apelada, condenar a la demandada a que abone a la actora la cantidad de 4101,12 € (3.194,44 € por rentas, más 906,68 € por suministro de luz) así como las cantidades que se determinen en ejecución de sentencia por las actualizaciones de la renta en los términos señalados en el párrafo segundo del fundamento de derecho cuarto de esta resolución.

SÉPTIMO.- Procediendo la estimación parcial del recurso y de la demanda, no procede imposición especial sobre las costas de primera instancia ( art. 394 de la LEC ) ni sobre las originadas con el recurso por su estimación ( art. 398.2 de la LEC ).

Fallo

En virtud de lo que antecede, LA SALA DECIDE:

1. ESTIMAR en parte el recurso de apelación interpuesto y, en consecuencia, REVOCAR, igualmente en parte, la sentencia dictada en primera instancia, en concreto en el pronunciamiento que fija el importe de la condena dineraria acordada .

2. FIJAR en CUATRO MIL CIENTO UN EUROS (4.101,12 €), más la cantidad a determinar en ejecución de sentencia por la actualización de las rentas a calcular en la forma señalada en el fundamento de derecho cuarto de la presente resolución, el importe de la cantidad que la entidad demandada, GUIRODEL S.L., debe abonar a la parte demandante.

3. CONFIRMAR en todo lo demás la sentencia apelada.

4. NO HACER IMPOSICIÓN especial sobre las costas devengadas en segunda instancia, CON DEVOLUCIÓN del depósito que se haya constituido para recurrir.

Contra la presente sentencia, dictada en un juicio verbal tramitado por razón de la materia, caben, en su caso, recurso de casación por interés casacional ( art. 477.3 de la LEC ) y recurso extraordinario por infracción procesal, éste solo si se formula aquél ( Disposición Final decimosexta 2ª, de la LEC ), y si se interponen ambos en legal forma en el plazo de veinte días ante este Tribunal previa la constitución del depósito en la forma y cuantía legalmente prevenida.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, con testimonio de esta resolución, para su ejecución y cumplimiento, y demás efectos legales.

Así por esta nuestra resolución, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.