Sentencia Civil Nº 205/2016, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 4, Rec 193/2016 de 06 de Junio de 2016

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4

OVIEDO

SENTENCIA: 00205/2016

Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 193/16

NÚMERO 205

En OVIEDO, a siete de junio de dos mil dieciséis, la Sección Cuarta de la Ilma. Audiencia Provincial de Oviedo, compuesta por Don Francisco Tuero Aller, Presidente, Doña Nuria Zamora Pérez y D. Ángel Campo Izquierdo, Magistrados, ha pronunciado la siguiente:

S E N T E N C I A

En el recurso de apelación número 193/16,en autos de JUICIO ORDINARIO Nº 70/15, procedentes del Juzgado de Primera Instancia número 1 de los de Cangas de Narcea, promovido por DON Pedro Miguel , demandado y demandante reconvencional en primera instancia y por DOÑA Adolfina , demandante y demandada reconvencional en primera instancia, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Doña Nuria Zamora Pérez.-

Antecedentes

PRIMERO.-Que por el Juzgado de Primera Instancia nº1 de Cangas del Narcea se ha dictado sentencia de fecha 8 de febrero de 2016 , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'ESTIMAR parcialmente la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales SR. AVELLO OTERO, en la representación obrante en autos, FRENTE a DON Pedro Miguel , condenándole a restituir a DOÑA Adolfina , tras la compensación operada, la fianza constituida por el contrato de arrendamiento de fecha 29 de marzo de 2006, que alcanza la cantidad de seis mil ochocientos ochenta y nueve euros con sesenta y siete céntimos de euros (6.889,67 €), más los intereses legales devengados por tal cantidad, sin expresa imposición de costas.

ESTIMAR parcialmente la demanda reconvencional interpuesta por la Procuradora de los Tribunales SRA. GONZÁLEZ RODRÍGUEZ, en la representación obrante en autos, CONDENANDO a DOÑA Adolfina a reparar los daños recogidos en los puntos 3, 4, 6 y 12 del apartado A) del Fundamento de Derecho Cuarto en los términos expuesto en el Informe Pericial de Don Donato , si bien, subsidiariamente (atendiendo a que la actora no tiene la posesión del local), se determinará, en su caso, por el importe que fije el perito Don Donato , en ejecución de sentencia. En cuanto al resto de daños que fueron valorados en la cantidad de 3.820,65 € han sido objeto de compensación en el pronunciamiento anterior, debiendo condenarse a DOÑA Adolfina por el importe de obtención de licencia y tasas para la ejecución de las obras, que se determinará en ejecución de sentencia, sin expresa imposición de costas'.-

SEGUNDO.-Contra la expresada resolución ambos litigantes interpusieron recursos de apelación, de los cuales se dió el preceptivo traslado, y remitiéndose los autos a esta Audiencia Provincial se sustanció el recurso, señalándose para deliberación y fallo el día veinticuatro de mayo de dos mil dieciséis.-

TERCERO.-Que en la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.-

Fundamentos

PRIMERO.-En fecha 29 de marzo de 2.006, los litigantes conciertan contrato de arrendamiento sobre la vivienda NUM000 y un local destinado a bar/local de alterne, ubicado en la AVENIDA000 nº NUM001 de Cangas de Narcea. En virtud de dicho contrato Doña Adolfina arrendaba los inmuebles por un periodo de tres años a cambio de una renta mensual de cuatrocientos euros (400€) por la vivienda y ochocientos euros (800€) por el local. En concepto de fianza entregó la suma de doce mil euros (12.000€). Al vencimiento del contrato, el 30 de marzo de 2.009, otorgan un nuevo contrato con un clausulado similar al precedente. Se incrementa ligeramente el importe de la renta que pasa a ser el de cuatrocientos veinticuatro euros con doce céntimos de euro (424'12 €) mensuales por la vivienda y ochocientos sesenta y cinco euros con cincuenta y seis céntimos de euro (865'56€) mes, la del local. Se preveía su actualización anual con arreglo a la variación del IPC y se mantiene la misma fianza. El plazo de duración del contrato era el de cinco años.

Transcurrido el plazo pactado, como quiera que los litigantes no alcanzan un acuerdo para su renovación el contrato quedó extinguido. Al no devolver la fianza, el arrendador, a pesar de las reclamaciones extrajudiciales formuladas por la arrendataria, ésta articula la presente demanda para conseguir su restitución previa compensación de la última mensualidad de renta que quedó impagada, en consecuencia reclama la devolución de diez mil setecientos diez euros con treinta y dos céntimos de euro (10.710'32€).

El arrendador se opuso a las pretensiones de la Sra. Adolfina formulando demanda reconvencional. En primer lugar apunta que la renta mensual que se abonaba a la finalización del contrato era mil cuatrocientos veinticuatro euros con sesenta y dos céntimos de euro (1.424'62€), resultante de las sucesivas actualizaciones de la renta inicial en la forma contractualmente pactada. Así mismo, denuncia que a la finalización del contrato, el 28 de marzo de 2.014, levanta acta notarial del estado de los inmuebles arrendados, los cuales presentaban graves deterioros cuyo coste de reparación el perito D. Donato cuantifica en veintinueve mil cuatrocientos once euros con ochenta y siete céntimos de euro (29.411'87€), de manera que teniendo en cuenta dicho importe, el de la última mensualidad de renta adeudada y compensado dichas sumas con el importe de la finaza la arrendataria aún le adeuda dieciocho mil ochocientos treinta y seis euros con cuarenta y nueve céntimos de euro (18.836'49€), suma que reclama vía demanda reconvencional.

La arrendataria se opuso a dicha pretensión y para desvirtuarla aporta el informe pericial de D. Santiago . Tan sólo admite que el importe de la renta es el manifestado por el arrendador.

La sentencia de instancia estima parcialmente la demanda y reconvención. Procede a una compensación de cantidades. Llega a la conclusión de que el arrendador ha de restituir a la arrendataria seis mil ochocientos ochenta y nueve euros con sesenta y siete céntimos de euro (6.889'67€), suma resultante una vez compensa el importe de reparar ciertas partidas que cuantifica. También condena a la arrendataria a ejecutar determinadas obras, en concreto las recogidas en los apartados 3, 4, 6 y 12 del Punto A del fundamento de derecho cuarto en los términos que se recogen en el informe pericial de D. Donato y de no hacerlo deberá indemnizar en la suma que dicho perito fije su realización en ejecución de sentencia.

El pronunciamiento de instancia es apelado por ambos litigantes.

SEGUNDO.-En primer lugar analizaremos algunas de las alegaciones expuestas por el arrendador-apelante. Este comienza el recurso denunciando su discrepancia con la redacción del fundamento de derecho tercero, en concreto su último párrafo cuando dice: 'En fecha 1 de febrero de 2.007 Doña Adolfina instó la tramitación de un expediente de licencia de bar con música amplificada (documento nº 17 de la demanda) obteniéndola en fecha 27 de octubre de 2.007 (documento Nº 18 a de la demanda). Con ocasión de ésta, la actora realizó una serie de obras de adecuación del local bajo la dirección técnica de D. Jose Miguel a los efectos de cumplir con la normativa de ruidos, ventilación y seguridad'. Según el apelante la afirmación de que la arrendataria obtuvo la licencia es fruto de una errónea valoración de la prueba pues no llegó a obtenerla.

Asiste la razón a la parte apelante. El local arrendado disponía de licencia para su explotación como bar. Licencia cuyo cambio de titularidad fue autorizada por el Ayuntamiento de Cangas de Narcea en Junta de Gobierno celebrada el 1 de septiembre de 2.006. Documento 19 b de la demanda (folio 102).

Cuando la arrendataria quiso modificar el destino del bar y dedicarlo a bar con música amplificada, la obtención de la nueva licencia le obligaba a ejecutar obras, fundamentalmente orientadas a la insonorización del local. Lo que solicita y obtiene es licencia para ejecutar las obras, a ello se refieren los documentos 17 y 18 que reseña la sentencia, pero no consiguió la licencia de apertura para el ejercicio de esa actividad. Si la no obtención de la licencia obedeció, como dice el apelante, a la deficiencia de las obras ejecutadas u otro motivo, se desconoce, lo cierto es que no la consigue.

Así las cosas, aún admitiendo que el arrendatario hubiera contado con autorización del arrendador para ejecutar las obras, ello no le eximía de la obligación de retirar aquellas que fueran susceptibles de ello, por ejemplo los paneles de cierre de las ventanas, a fin de restituir al arrendador el inmueble alquilado en las condiciones en las que lo arrienda. De hecho así lo admite la juzgadora de instancia en el fundamento de derecho cuarto cuando reseña las partidas de obra de las que debe reintegrarse el arrendador Ello no obstante y aún reconociendo el error de redacción denunciado no se alcanza el interés que persigue con su corrección puesto que ninguna incidencia tiene en la resolución del litigio.

TERCERO.-Como segundo motivo de apelación el apelante-arrendador vuelve a mostrar su disconformidad con la prueba pericial aportada por la demandada. Insiste dicho litigante en el abuso de derecho en que incurre al demorar su aportación, pues es una prueba que podía haber obtenido y aportado a los autos con mayor antelación.

También este motivo del recurso ha de ser desestimado. La práctica de esa prueba pericial, en sede de contestación a la demanda, es procedente, pues con ella se trata de desvirtuar los hechos constitutivos de la reconvención. No cabe pretender que la arrendataria aportase dicha prueba junto con su escrito de demanda puesto que ella partía de la inexistencia de daños en los inmuebles arrendados. Había levantado acta notarial el 26 de marzo de 2.014, a su entender suficientemente esclarecedora para acreditar el correcto estado de conservación de los mismos. Hablamos, pues, de una prueba motivada por los términos de la reconvención.

Propugna el recurrente que la prueba pericial no es compleja y fácilmente se podía haber aportado con la contestación o bien antes que cuando se hace, máxime teniendo en cuenta que, en principio, la Audiencia Previa estaba prevista para el 7 de julio de 2.015. Lo cierto es que la emisión de un dictamen pericial no siempre queda supeditado a la voluntad de la parte que lo solicita, sino que está en función de cuando pueda realizarlo el perito que examina el inmueble sobre el que ha de versar, así como por su agenda profesional.

Lo cierto es que no se cuestiona que esa aportación respete lo dispuesto en el artículo 337 de la LEC , en consecuencia su aportación, unión a los autos y aclaraciones es ajustada a derecho.

CUARTO.-En cuanto al fondo del recurso, las partes litigantes son coincidentes, ambos discrepan no tanto de la reseña de los daños causados en el inmueble como de la cuantificación del coste de su reparación. Y así la apelante arrendataria se conforma con los apartados 1- letrero y fachada-, 5 -puerta de acceso al bar-, 7 -falso techo y paredes-, 9-armario-, 10- aseos- y 11- barra de bar-, en lo que se refiere al local. Por el contrario discrepa en la cuantificación de la partida 2- alicatado de fachada-. Por su parte el apelante arrendador discrepa de la valoración de todas las partidas menos en la 11 y la 2. En consecuencia, ambos litigantes están de acuerdo en la partida 11 que queda firme.

La razón de esas discrepancias radica en la existencia de dos informes periciales con una valoración radicalmente dispar. La juez a la hora de cuantificar las partidas cuyo coste de reparación fija en sentencia se inclina, por lo general, por la valoración del perito Sr. Santiago lo que motiva el recurso del arrendador.

Pruebas periciales que este tribunal ha de valorar con arreglo a principios de sana crítica artículo 348 de la LEC . A ello hemos de añadir que según regula el artículo 217 .2 de la LEC es la parte que reclama quien debe acreditar los hechos constitutivos de su pretensión, de manera que la falta de prueba habrá de valorarse en su contra, en particular porque dicho litigante aporta una prueba pericial que pudo concretar y dejar claras las partidas que han de ser objeto de reparación y su coste, tanto el de la demolición como el de arreglo y sin embargo el informe pericial que aporta no es todo lo claro y preciso que aconseja el caso.

Entrando a examinar las partidas objeto de debate nos encontramos en cuanto a la nº 1 letrero de fachada, compartimos las consideraciones de la juzgadora de instancia, al fijar el coste de reparación en los ciento cincuenta y siete euros con quince céntimos de euro (157'15€) que presupuesta el Sr. Santiago . Como argumenta la juez 'a quo' no hay razón alguna para valorar esa obra en los tres mil cuatrocientos euros (3.400€) que presupuesta el perito Sr. Donato en base a un pretendido presupuesto que no está unido a los autos. Suma que parece excesiva si bien desconocemos si lo que se pretende es cambiar todo el letrero cuando en realidad sólo faltan dos letras. En definitiva la falta de una prueba categórica sobre este extremo excluye toda posibilidad de incrementar la suma fijada en la sentencia.

En cuanto a la partida 2, alicatado de la fachada. En este punto es la arrendataria quien discrepa de esa valoración ya que la sentencia recoge como coste de la misma los novecientos cincuenta y cuatro euros con cincuenta y seis céntimos de euro (954'56€) del perito Sr. Donato . Por el contrario el perito Sr. Santiago lo cuantifica en cincuenta y cuatro euros con cuarenta céntimos de euro (54'40€) suma que parece insuficiente. Ahora bien el examen del perito Sr. Donato evidencia que se acude a una solución extrema. Se reparan 21'67 m2, lo que supone cambiar todo el azulejado de la fachada con la consiguiente mejora que conlleva, de ahí que consideremos procedente seguir acudiendo a ese peritaje pero moderando el importe en un 70% por esa mejora sustancial, en consecuencia el coste de reparar esa partida se cuantifica en doscientos ochenta y seis euros con treinta y siete céntimos de euro (286'37€).

En cuanto al punto 5, referido a la puerta de acceso al bar el arrendador discrepa de la valoración en setenta y dos euros con treinta céntimos de euro (72'30 €) que fija la sentencia, en la que sólo se toma en consideración el coste de reajustar la colocación de la puerta. El apelante pretende que lo que procede es la sustitución. No se comparte esa consideración de hecho el perito del apelante Sr. Donato no presupuesta el coste de sustituir esa puerta y además del reportaje fotográfico unido a los autos parece suficiente con ese reajuste.

En análogo sentido que el apartado anterior han de rechazarse las pretensiones del arrendador en cuanto al punto 7 referido a falso techo y paredes. Este tribunal al igual que la juzgadora de instancia considera suficiente con la sustitución de las plaquetas rotas del falso techo lo que asciende a ochenta euros con cincuenta y cinco céntimos de euro (80'55€) pues la propuesta del perito Sr. Donato de sustituir todo el falso techo a parte de la mejora sustancial del inmueble que conlleva se considera desproporcionada pues con ello se solapan unos gastos de conservación que corresponden al propietario tal y como dice la juzgadora de instancia en relación a la pintura.

En cuanto a los apartados 9 y 10 referido al armario del local y aseos de señora y caballero nuevamente compartimos la consideración de la juzgadora de instancia y es que existiendo el armario, estando sólo desencajadas las puertas y manteniendo los herrajes es suficiente con el reajuste de esa puerta y no hacer un nuevo armario que supone una sustancial mejora en beneficio del arrendador, y en cuanto a la suma fijada para sustituir una jabonera y tapa de inodoro es suficiente.

Examen individualizado merecen las alegaciones del apelante arrendador en relación a determinadas partidas como la de pintura tanto de local como del piso, arreglo de tarima y zócalo, debiendo remitirnos a lo ya argumentado por la juzgadora de instancia. Y es que el apelante pretende una rehabilitación de todos los inmuebles con cargo a la arrendataria, sólo así se explica su pretensión de una pintura de todos los paramentos sin asumir el normal deterioro por uso. De hecho la visualización del amplio reportaje fotográfico unido a los autos evidencia que hablamos de unos inmuebles de cierta antigüedad y en los que no parece que el propietario haya abordado obras de conservación en todos estos años. Recuérdese que el perito de la arrendataria ya valora la reparación de ciertas partidas. De hecho el arrendador concierta un nuevo contrato de arrendamiento que entraba en vigor nada más finalizar el precedente, señal de que el inmueble no debía estar tan deteriorado como se pretende.

QUINTO.-En cuanto al recurso de la arrendataria además de la discrepancia con la partida de alicatado de la fachada precedentemente analizada, muestra su disidencia en cuanto a la condena a reparar la carpintería de la fachada, rejilla de ventilación y sistema de ventilación. La divergencia radica tanto en que se le obligue a realizar esa reparación como que en que le imponga una obligación de hacer que nadie había solicitado y en particular porque la propia sentencia ya razona acerca de la dificultad con la que puede encontrarse la arrendataria a la hora de ejecutar esas reparaciones ya que ahora no reúne esa condición, de manera que posiblemente esa obligación de hacer deberá sustituirse por la de ejecutar a su costa, en cuyo caso habrá de acudirse al artículo 706 de la LEC , dejando la valoración de esa obligación de hacer a lo que en el futuro determine el perito Sr. Donato .

Compartimos las consideraciones de la recurrente en el sentido de que dicho pronunciamiento implica una incongruencia respecto de lo solicitado por las partes puesto que ninguna de ellas instaba la condena de hacer. Además supone una vulneración de lo dispuesto en el artículo 219 de la LEC , al dejar una liquidación a ejecución de sentencia, pues la remisión a una valoración unilateral de un perito no implica su liquidación, en particular teniendo en cuenta la postura maximalista de reparación integral a costa de la arrendataria que observa el perito Sr. Donato . Dicho perito no valora en su informe el coste de ejecutar esas partidas, tan sólo el arreglo de las rejillas en la cuantía de ciento cuarenta y siete euros con veinticinco céntimos de euro (147'25€) apartado 4.1 del dictamen, que se acoge en esos términos. Los otros se rechazan. Es obligación de la parte que solicita el peritaje el que éste sea lo suficientemente detallado y minucioso respecto a reseñar las partidas que deben repararse y cuantificar el coste de ese arreglo. Hablamos de los hechos constitutivos de la pretensión debiendo estar a lo regulado en el artículo 217 .2 de la LEC , de manera que la falta de prueba de esas partidas perjudica al arrendador. De hecho nos movemos en un terreno hipotético, meros supuestos de posibles defectos como puede ser el de retirada de los paneles que afectan a las ventanas de la fachada, retirada que implica un coste mínimo y no hay razón alguna para presumir que los ventanales que hay detrás se hallen deteriorados, lo que sería fácilmente apreciable desde el interior. Deterioro que no se acredita.

En conclusión el coste de todas las reparaciones que corren de cuenta de la arrendataria asciende a dos mil ciento treinta y un euros con ochenta y cinco céntimos de euro (2.131'85€), los cuales han de incrementarse en un 19% de gastos generales y beneficio industrial que supone cuatrocientos cinco euros con cinco céntimos de euro (405'05€) lo que sumado a la cantidad anterior asciende a dos mil quinientos treinta y seis euros con noventa céntimos de euro (2.536'90). Calculado el IVA del 21% sobre esa cantidad da quinientos treinta y dos euros con setenta y céntimos de euro (532'75€). El total asciende a tres mil sesenta y nueve euros con sesenta y cinco céntimos de euro (3.069'65€). Sobre esa cantidad liquidamos el 3'5% que calculan ambos peritos para licencias y tasas que presupuesta lo que supone ciento siete euros con cuarenta y cuatro céntimos de euro (107'44€) que sumado a la cantidad anterior da tres mil ciento setenta y siete euros con nueve céntimos de euro (3.177'09€).

Incrementado ese importe con la última mensualidad de renta arroja un saldo de cuatro mil seiscientos un euros con setenta y un céntimos de euro (4.600'71€) que compensados con la fianza lleva a la convicción de que el arrendador ha de restituir a la arrendataria la suma de siete mil trescientos noventa y ocho euros con veintinueve céntimos de euro (7.398'29), suma que devengará el interés del artículo del artículo 576 de la LEC desde la sentencia de instancia en cuanto a la suma de seis mil ochocientos ochenta y nueve euros con sesenta y siete céntimos de euro (6.889'67€) y a partir de esta sentencia en cuanto al resto.

SEXTO.-La estimación parcial de la demanda principal y de la reconvencional justifica la no imposición de costas de ambas, artículo 394 nº 2 de la LEC . Así mismo la estimación parcial de la apelación interpuesta por Doña Adolfina justifica que a dicha litigante no se le impongan costas de su apelación, artículo 398 nº 2 de la LEC . Por el contrario al apelante D. Pedro Miguel se le imponen las costas de su recurso que es desestimado artículo 398 nº 1 de la LEC .

En atención a lo expuesto la sección cuarta de la Audiencia Provincial dicta el siguiente:

Fallo

SE DESESTIMA EL RECURSO DE APELACIÓN INTERPUESTO POR D. Pedro Miguel Y SE ESTIMA PARCIALMENTE EL RECURSO DE APELACIÓN FORMULADO POR DOÑA Adolfina , contra la sentencia de fecha ocho de febrero de dos mil dieciséis, dictada por el Juzgado de Primera Instancia de Cangas de Narcea, en el Juicio Ordinario 70/2.015. Se revoca parcialmente la sentencia apelada en el sentido de estimar parcialmente la demanda presentada por DOÑA Adolfina CONTRA D. Pedro Miguel Y LA DEMANDA RECONVENCIONAL FORMULADA POR EL SEGUNDO CONTRA LA PRIMERA. Se compensan los créditos que uno tiene frente al otro, condenando a D. Pedro Miguel a devolver a Doña Adolfina la suma de siete mil trescientos noventa y ocho euros con veintinueve céntimos de euro (7.398'29€) suma que devengará el interés del artículo 576 de la LEC , en la forma que se dice en el fundamento de derecho quinto. No se hace especial imposición de costas en primera instancia ni de la demanda principal ni de la reconvencional.

Se imponen a D. Pedro Miguel las costas procesales devengadas por su recurso, sin hacer especial pronunciamiento respecto de las causadas por el recurso de Doña Adolfina .

En aplicación del punto noveno de la Disposición Adicional decimoquinta de la LOPJ dese el destino legalmente previsto al depósito constituido por D. Pedro Miguel para apelar. Y en cuanto al constituido por Doña Adolfina devuélvasele a dicha litigante, según dispone el punto octavo de la misma normativa.

Las resoluciones definitivas dictadas por las Audiencias Provinciales, de conformidad con lo prevenido en el art. 466 de la L.E.C ., serán susceptibles de los Recursos de Infracción Procesal y de Casación, en los casos, por los motivos y con los requisitos prevenidos en los arts. 469 y ss., 477 y ss . y Disposición Final 16ª, todo ello de la L.E.C ., debiendo interponerse en el plazo de VEINTE DÍASante éste Tribunal, con constitución del depósito de 50 euros en la cuenta de consignaciones de este Tribunal en el Banco Santander 3370 e indicación de tipo de recurso (04: Extraordinario por infracción procesal y 06: por casación) y expediente.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.