Sentencia Civil Nº 206/2009, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 16, Rec 549/2008 de 17 de Abril de 2009

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMOSEXTA

ROLLO Nº 549/2008-B

JUICIO ORDINARIO Nº 159/2007

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 2 DE TERRASSA

S E N T E N C I A Nº 206/2009

Ilmos. Sres.

D. JORDI SEGUÍ PUNTAS

Dª INMACULADA ZAPATA CAMACHO

D. JOSE LUIS VALDIVIESO POLAINO

En la ciudad de Barcelona, a diecisiete de abril de dos mil nueve.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimosexta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 159/2007, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Terrassa, a instancia de Dª Sagrario y Dª María Milagros , contra Dª Azucena ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 18 de Octubre de 2.007, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que, estimando la demanda interpuesta por doña Sagrario y doña María Milagros , representadas por la Procuradora de los Tribunales doña María Antonieta Morera Amat, contra doña Azucena , representada por el Procurador de los Tribunales don Raúl Rodríguez Nieto, debo condenar y condeno a la demandada a pagar a las actoras la cantidad de 12.000 euros, más un interés anual igual al interés legal del dinero, a contar desde el 22 de marzo de 2.007 hasta el completo pago del principal, con expresa imposición de las costas causadas en este primera instancia para doña Azucena .".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso al mismo; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 26 de Marzo de 2.009.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales, salvo la del término para dictar sentencia.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JORDI SEGUÍ PUNTAS.

Fundamentos

PRIMERO.- La acción motivadora de la presente litis persigue la devolución doblada de las arras penitenciales (6.000 ?) entregadas por Sagrario en fecha 16 de noviembre de 2005 con ocasión de la firma de un "compromiso de compraventa" de la vivienda propiedad de Azucena sita en la calle mossèn DIRECCION000 NUM000 , NUM001 NUM002 , de Terrassa.

La vendedora demandada niega que hubiera desistimiento alguno por su parte, pero la sentencia de primera instancia entiende que la frustración de la expresada compraventa es imputable en exclusiva a la vendedora, por lo que condena a Azucena al pago a las demandantes -madre e hija compradoras- de un total de 12.000 euros.

La expresada condena es impugnada por la parte demandada.

SEGUNDO.- La recurrente entiende que la conclusión fáctica establecida por el juez a quo no responde a "una ponderada interpretación y valoración de la prueba practicada", y que resulta "disparatada y arbitraria por conculcar directrices de la lógica e infringir las reglas de la sana crítica".

Sin embargo, la obligada revisión de todo lo actuado debe llevarnos a refrendar el sentido condenatorio de la sentencia impugnada.

Debe significarse, de entrada, que es del todo cierto que la fecha inicialmente prevista para la firma de la escritura ante el notario que designara la parte compradora no podía rebasar el día 31 de diciembre de 2005 y que Sagrario admitió en juicio que esa fecha límite no pudo ser observada por problemas derivados de su situación financiera; ahora bien, ambas partes estuvieron de acuerdo en retrasar esa cita hasta el 24 de enero inmediato (en la contestación a la demanda se indica que Azucena "no interesó aplazamiento alguno, sino que fue la contraparte"), como lo prueba la presencia ese día de Azucena y de Sagrario y su hija, amén de otros familiares suyos, en la oficina hipotecaria de Caixa Tarragona sita en la calle Pau Claris de esta ciudad, cuyo comportamiento revela una novación tácita de ese extremo del contrato (art. 1.203, 1º CC ).

También debe hacerse notar que la segunda cita notarial descrita en la demanda (27 de enero de 2006, también en la oficina hipotecaria de Caixa Tarragona en Barcelona) no ha sido acreditada en modo alguno; por el contrario, de las palabras de Sagrario en juicio se desprende que una segunda convocatoria notarial para la semana siguiente a la del día 24 de enero, nunca llegó a cristalizar.

Ello sentado, la demanda sostiene que pese a la presencia de vendedora y compradoras el día 24 de enero de 2006 en la oficina de Caixa Tarragona, previa convocatoria de Quimbayo y Górriz SL, la franquiciada de Expofinques de Terrassa que intermedió en la operación de autos, la señora Azucena "se negó a firmar la escritura del inmueble aduciendo que no lo haría hasta que Quimbayo renunciase por escrito a la comisión que le correspondía"; en el escrito de contestación se alegó contrariamente que dicho intermediario no compareció a dicha cita, "con la consiguiente frustración de la firma de la escritura, no porque se negara la vendedora, sino por incumplimiento de la compradora".

La realidad es que la presencia o no del intermediario en ese acto, no ha quedado suficientemente aclarada ya que sólo es afirmada vagamente por alguno de los parientes de Sagrario , y esa agencia no atendió la convocatoria judicial para asistir a la diligencia final en calidad de testigo cualificado. Y es lo cierto que la presencia del agente inmobiliario en ese acto resultaba si no obligada, sí muy recomendable, ya que la vendedora debía percibir a la firma de la escritura 180.000 euros (en noviembre anterior Quimbayo SL ya le hizo pago de los 6.000 euros de las arras), con lo que quedaba totalmente satisfecha, mientras que la cantidad restante (15.289,27 ?) a pagar por las compradoras constituía la retribución del mediador.

Desde una perspectiva meramente hipotética es cierto que en teoría la vendedora hubiera podido obtener algún beneficio de una eventual renuncia de la agencia intermediaria a sus honorarios, ya que por más que el precio cerrado a obtener por Azucena era de 186.000 euros, según acordó con la agencia inmobiliaria en noviembre de 2005 (doc. 4 demanda), al desaparecer el incremento del precio derivado de la intervención del mediador, hubiera podido reclamar para sí a las compradoras la totalidad del precio concertado por éstas con Quimbayo SL en el "compromiso de compraventa" de 16 de noviembre. Valga significar, saliendo al paso de lo argumentado en el recurso, que desde una perspectiva estrictamente económica es adecuado afirmar que la comisión del mediador corre de cuenta del comprador (a fin de cuentas, la comisión se integra en el precio), pero no desde una óptica jurídica, puesto que el único obligado frente a la agencia mediadora es el propietario, su mandante.

Siguiendo con el razonamiento estrictamente hipotético, es inexacto afirmar que las compradoras por su parte también hubieran podido alcanzar un beneficio en caso de producirse esa eventual renuncia, ya que el precio convenido por Sagrario con Quimbayo SL, representante de la propiedad, era de 195.328,93 ? (se toma como precio cierto el que figura debidamente destacado en el compromiso de venta de noviembre de 2005, ya que su desglose posterior en el mismo contrato en realidad arroja un precio total de 201.889,27 ?), y es altamente improbable que la vendedora, una vez conseguida la hipotética renuncia del agente a los honorarios, consintiera sin más una rebaja del precio a la que no estaba en absoluto obligada.

TERCERO.- Aun prescindiendo de cuanto antecede, obran en las actuaciones elementos de prueba suficientes reveladores del desistimiento de la vendedora.

No se discute que las compradoras contaban el día 24 de enero de 2006 con la inexcusable financiación bancaria para la compra del piso de la señora Azucena , buena prueba de lo cual es la convocatoria de la cita notarial en dependencias de Caixa Tarragona, cuya intervención gestionó el intermediario Quimbayo SL. Y el representante de la entidad crediticia que había preparado el préstamo hipotecario de las señoras Sagrario - María Milagros , testigo privilegiado de los hechos ya que estaba presente en la cita notarial del 24 de enero, reveló en juicio que no llegó a firmarse la escritura de venta debido a "problemas con la vendedora", al igual que hicieron los avalistas de las compradoras (el hermano de Sagrario y su esposa), mientras que el relato de hechos efectuado por Severiano , esposo de la vendedora, resultó sumamente inconvincente (aludió a una reunión a solas entre Sagrario y Azucena que nadie más sostiene, e hizo mención de un fax de Sagrario a la agencia intermediaria instándole a renunciar a su retribución, siendo así que el único fax cruzado entre ambos, documento 5 de la demanda, justamente lo que refleja es el apremio de la compradora a Quimbayo SL en fecha 13 de enero de 2006 para que convocase lo antes posible la cita para la firma de la escritura).

Asimismo, la reclamación extrajudicial dirigida por las compradoras a Quimbayo SL en junio de 2006 fue rápidamente replicada por ésta con un escrito en que atribuía la frustración de la venta a causa imputable a la vendedora (doc. 19 demanda), lo que contrasta vivamente con el elocuente silencio observado por Azucena frente a las sucesivas reclamaciones extrajudiciales de Sagrario de abril y junio de 2006 (docs. 13 y 21 demanda).

CUARTO.- En conclusión, la prueba practicada revela un inmotivado arrepentimiento de la compraventa por parte de Azucena , lo que debe traducirse en la devolución doblada de las arras prevenida en el contrato privado de noviembre de 2005 y en el artículo 1.454 del Código civil , tal como establece la sentencia apelada.

Las costas de la segunda instancia quedarán de cuenta de la recurrente por imperativo del artículo 398.1 LEC .

Vistos los artículos citados, concordantes y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que DESESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Dª. Azucena , contra la Sentencia dictada en fecha 18 de Octubre de 2.007 por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Terrassa , en los autos de Juicio Ordinario nº 159/2007 de los que el presente rollo dimana, debemos CONFIRMAR y CONFIRMAMOS íntegramente la misma, con expresa imposición de las costas de la apelación a la parte recurrente.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.