Sentencia Civil Nº 206/2013, Audiencia Provincial de Granada, Sección 4, Rec 706/2012 de 07 de Junio de 2013

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE GRANADA

SECCION CUARTA

ROLLO Nº 706/12

JUZGADO GRANADA Nº 15

AUTOS ORDINARIO Nº 1149/11

PONENTE SR. JUAN FRANCISCO RUIZ RICO RUIZ

SENTENCIA Nº 206

ILTMOS. SEÑORES:

PRESIDENTE

D.ANTONIO GALLO ERENA

MAGISTRADOS

D. MOISÉS LAZUEN ALCON

D. JUAN FRANCISCO RUIZ RICO RUIZ

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En la Ciudad de Granada a siete de junio de dos mil trece. La Sección Cuarta de esta Iltma. Audiencia Provincial, ha visto, en grado de apelación los precedentes autos de juicio Ordinario, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia de Granada nº 15, en virtud de demanda de D. Marcos y Dª. Esperanza , representado por el/la procurador/as Sr/a. Pascual León, en alzada, contra Dª. Sabina , representados por el/la procurador/a Sr/a. Sánchez Pozo, y CC.PP. DIRECCION000 C.P., representados por el/la procurador/a Sr/a. Labella Medina, en esta alzada.

Aceptando como relación los 'Antecedentes de Hecho' de la resolución apelada, y

Antecedentes

PRIMERO .- La referida resolución, fechada en veintisiete de septiembre de dos mil doce, contiene el siguiente fallo: 'Debo DESESTIMAR Y DESESTIMO por la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales D. Jesús Pascual León en nombre y representación de D. Marcos , Dª. Esperanza y la Procuradora Dª. Belén Sonia Sánchez Pozo en nombre y representación de Sabina y en consecuencia: 1.- Declarar la validez del acuerdo adoptado por la Junta de Propietarios del DIRECCION000 de fecha 5 de Mayo de 2011. 2.- Condenar a la actora a abonar las costas procesales devengadas en el presente procedimiento.'

SEGUNDO.- Sustanciado y seguido el recurso de apelación interpuesto por la parte actora y demandada representada por la procuradora Sra. Sánchez Pozo, por escrito y ante el Órgano que dictó la sentencia; de dicho recurso se dio traslado a las demás partes para su oposición o impugnación, tras ello se elevaron las actuaciones a este Tribunal, señalándose día para la votación y fallo, en que ha tenido lugar.

TERCERO.- Han sido observadas las prescripciones legales de trámite.

Siendo Ponente el Magistrado Iltmo. Sr. D. JUAN FRANCISCO RUIZ RICO RUIZ.

Fundamentos

PRIMERO .- La sentencia recurrida desestima la demanda de impugnación del acuerdo de la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 , adoptado en Junta de 5 de mayo de 2011 en su punto nº 5 del orden del día, en el que se acordaba estar al contenido del título constitutivo consistente en la escritura de división horizontal de fecha 27 de octubre de 2005, rechazando la propuesta de los actores de que se les reconociera el uso privativo de las zonas comunes adyacentes a sus viviendas. La pretensión impugnatoria ha sido desestimada al no reconocer la validez, por falta de suficiencia de poder, a las actas notariales de manifestaciones otorgadas por el Excmo. Sr. Decano del Iltre. Colegio de Abogados de Granada Sr. Edemiro de 11 de octubre de 2007 y 24 de noviembre de 2008 en las que, en representación de la totalidad de los propietarios, atribuía a algunos pisos el uso exclusivo de ciertas terrazas, pretendiendo los demandantes que tales documentos suponen una modificación del título constitutivo que no puede ser vulnerado por el acuerdo impugnado al no haber sido adoptado de manera unánime, como exige la Ley.

SEGUNDO .- El Art. 5 de la LPH establece que el título podrá contener además reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso y destino del edificio, sus diferentes pisos y locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de Propiedad. Para la modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o de los estatutos, el art. 17, 1º de la LPH exige para su validez la unanimidad de todos los propietarios.

Dicho lo anterior, la cuestión trascendental de esta litis se refiere a la validez y alcance que hayamos de dar a las actas de manifestaciones antes citadas a los efectos de servir de modificación del título constitutivo de la Comunidad en cuanto que conceden el uso exclusivo de terminados elementos comunes a algunos de los propietarios cuya viviendas colindan con los mismos y acceden a través de ellos.

Con carácter preliminar hemos de señalar que el título constitutivo de una comunidad en régimen de propiedad horizontal no exige una forma determinada para que pueda considerarse válidamente constituida. Así las STS de 5-7-91 y la de esta 19-5-93 señalan que ' la constitución del régimen de propiedad horizontal no exige como requisito ad solemnitate la existencia de un título'. De igual modo, el título constitutivo inicial puede ser modificado posteriormente sin necesidad de que el acuerdo de los propietarios tenga una forma determinada, con tal que se acredite que fue adoptado por unanimidad. Por otra parte, la modificación del título constitutivo puede hacerse no solo una vez que esté formalmente constituida la Comunidad de Propietarios sino también con anterioridad, como aquí sucede. A este supuesto se refiere la sentencia de esta Sala de 14-11- 2009 al declarar que 'esta unanimidad es exigible en cualquier estado en que se encuentre la comunidad, aunque no esté formalmente constituida, y no precisa de una forma determinada con tal que conste el consentimiento de todos y cada uno de los propietarios'. En suma, la decisión de modificar el título constitutivo puede llevarse a cabo en documento público o privado, de forma verbal, o incluso también es posible que lo sea mediante consentimiento tácito, como a veces sucede. Lo importante es que quede constatado el consentimiento unánime de los propietarios.

Tampoco es necesario como exigencia constitutiva que la modificación se haga constar en el Registro de la Propiedad, pues el Art. 5 de la LPH antes citado establece las consecuencias de la falta de inscripción de que no perjudicará a tercero de buena fe.

TERCERO .- Recoge la sentencia que los apoderados se excedieron de las facultades propias de su poder al tomar decisiones plasmadas en aquellas actas de manifestaciones que afectaban al dominio y que deberían haber sido sometidas a la aprobación de la Comunidad de Propietarios, por cuanto el RD 2028/1995 de 22 de diciembre limitaba los mandatos a los actos propios de gestión. Dicho R.D. por el que se establecen las condiciones de acceso a la financiación cualificada estatal de viviendas de protección oficial promovidas por cooperativas de viviendas y comunidades de propietarios, dispone en su art. 1 que ' las facultades establecidas en los mencionados mandatos, poderes o contratos deberán referirse a los actos de administración propios de la gestión de la promoción, sin que en ningún caso puedan extenderse a actos de dominio ...'. Pues bien, el R.D. 2028/1995 , que no se halla derogado por el también R.D.1/2002 de 11 de enero, solo puede ser entendido en relación a las entidades gestoras en esta forma de promoción cualificada estatal de V.P.0. Nada de esto sucede en el caso de autos: por un lado, desconocemos si esta promoción ha sido financiada mediante tales ayudas cualificadas, pues nada de esto consta en las actuaciones. Por otro lado, los poderes fueron otorgados a Don. Edemiro y Nicanor como Decano y Tesorero del Iltre. Colegio de Abogados y como Consejero Delegado de la entidad gestora ICAGR SERVICIOS SLU. Así se indica expresamente en el extracto del poder al referir que 'la designación de los apoderados se ha producido como consecuencia de ocupar los apoderados los cargos que ostentan en el Colegio de Abogados de Granada e ICAGR SERVICIOS SLU'. Entre las facultades conferidas estaba la de solicitar la intervención de Notario u otros funcionarios, pidiendo las formalización de los oportunos documentos, un especial actas de todo genero, otorgamiento de escrituras de obra nueva, de división en régimen de propiedad horizontal, adjudicación de viviendas, constitución de servidumbres e hipotecas, modificar, cambiar o reestructurar los coeficientes de participación de las fincas resultantes, etc. En definitiva contaba con mandato expreso para efectuar actos de riguroso dominio.

En virtud del apoderamiento tan amplio, Don. Edemiro comparece en los actos de manifestaciones de 11 de octubre de 2007 y 24 de noviembre de 2008 como Decano del Colegio de Abogados en representación de los 58 propietarios, que 'constituyen la totalidad de propietarios de dicho conjunto de edificación, titulares al cien por cien de las cuotas de participación del mismo' y con el beneplácito de la mercantil IGAGR SERVICIOS SLU acuerda asignar el uso exclusivo de las terrazas a los pisos que se reseñan a quienes corresponderán las responsabilidad y los gastos ordinarios de su mantenimiento y conservación, sin dejar de ostentar dichas terrazas el carácter de elementos comunes del conjunto de edificación. Como puede observase, no comparece como Consejero Delegados de la entidad de gestión, la cual daba el beneplácito por medio de su representante en dicho acto D. Juan Miguel , sino como Decano del Colegio de Abogados al que se le había otorgado poder tan amplio como bastante. Además, con igual representación había actuado en el otorgamiento de la escritura de obra nueva y división horizontal de 27 de octubre de 2005 y, sin embargo, nunca se ha puesto en duda sus facultades para tal acto dispositivo. De aquí que resulte completamente contradictoria la postura de la Comunidad demandada en el acuerdo impugnado de reconocer y estar al contenido del título constitutivo configurado por la escritura de división horizontal ya citada, que fue otorgada con los mismos apoderamientos, y rechazar la atribución del uso exclusivo efectuada en las actas de manifestaciones por insuficiencia del poder. Además, no consta que en el primer caso dicha escritura haya sido ratificada por los poderdantes, al contrario el acuerdo de estar a su contenido fue aprobado por mayoría y no por unanimidad.

Por otra parte, como ya señalamos, la forma adoptada no es esencial para su validez al constar el consentimiento de todos y cada uno de los propietarios, aunque fuera por medio de apoderamiento suficiente para tal acto. Más aún, cuando no había inconveniente que la modificación del título constitutivo pudiera haberse formalizado por medio de escritura pública, a lo que no obstaba el poder conferido, tal y como hizo con el mismo poder en la escritura de obra nueva y división horizontal.

CUARTO .- Prestado validamente el consentimiento para tener por modificado el título constitutivo en cuanto al disfrute exclusivo de determinados elementos comunes no es preciso aludir a la causa de tal alteración. No obstante, del contenido de las actas de manifestaciones pueden deducirse los motivos que llevaron a la misma cuales fueron las características físicas del conjunto de la edificación, el acceso único o compartido de las terrazas junto al gravamen que supondría para la intimidad y privacidad de los propietarios de las viviendas colindantes el uso comunitario de tales elementos. Además, en justa compensación vienen obligados a su conservación y mantenimiento.

Por último, el acuerdo impugnado puede resultar discriminatorio y vulnerar el principio de igualdad, que según la jurisprudencia ( STS de 9-1-2012 ), prohíbe las desigualdades que resulten artificiosas o injustificadas al no venir fundadas en criterios objetivos y razonables generalmente aceptadas, por cuanto rechaza el uso privativo de zonas comunes de las viviendas que se citan sin extenderse a todas las demás a las que les fue concedido el mismo y contrasta con la situación de hecho de la comunidad reflejada en el fundamento jurídico 2º de la sentencia al reconocer que desde el principio el uso de los jardines ha sido atribuido a los propietarios, hasta el punto de entregarse delimitados con vallas, tal y como manifestaron los testigos y el propio Presidente de la Comunidad, que ha instalado hasta una pérgola.

QUINTO .- Las costas de la instancia han de ser impuestas a la parte demandada, de conformidad con el art. 394, 1º de la LEC .

Vistos los artículos citados y demás preceptos de pertinente y general aplicación,

Fallo

Esta Sala ha decidido revocar la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 15 de esta ciudad y, estimando íntegramente la demanda, dejamos sin efecto el acuerdo de la Junta de Propietario, en su punto del día 5º, en lo que respecta a los demandantes y los inmuebles de los que son propietarios, declarando la validez de las actas notariales de 11 de octubre de 2007 y 24 de noviembre de 2008, que forman parte integrante del título constitutivo y régimen jurídico de la Comunidad de Propietarios, con imposición de las costas de la instancia a la parte demandada, todo ello sin hacer mención a las costas de esta alzada y dando al depósito para recurrir el destino que legalmente corresponda.

Así por esta nuestra sentencia lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Contra la presente resolución cabe recurso de casación, si hubiere interés casacional, y, en su caso, recurso extraordinario por infracción procesal, que deberá interponerse ante este Tribunal dentro del plazo de veinte días contados desde el siguiente a su notificación.

PUBLICACION.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Iltmo. Sr. Magistrado D. JUAN FRANCISCO RUIZ RICO RUIZ, Ponente que ha sido de la misma, doy fe.