Sentencia Civil Nº 206/2014, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 8, Rec 132/2014 de 14 de Octubre de 2014

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE ALICANTE

SECCION OCTAVA.

TRIBUNAL DE MARCA COMUNITARIA

ROLLO DE SALA N.º 132 ( 66 ) 14.

PROCEDIMIENTO: juicio ordinario n.º 2930/10.

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N.º 7 DE ALICANTE.

SENTENCIA NÚM. 206/14

Iltmos.:

Presidente: Don Enrique García Chamón Cervera.

Magistrado: Don Luis Antonio Soler Pascual.

Magistrado: Don Francisco José Soriano Guzmán.

En la ciudad de Alicante, a catorce de octubre del año dos mil catorce.

La Sección Octava de la Audiencia Provincial de Alicante, integrada por los Istmos. Sres. arriba expresados, ha visto los presentes autos, dimanantes del procedimiento anteriormente indicado, seguidos en el Juzgado de Primera Instancia número 7 de Alicante; de los que conoce, en grado de apelación, en virtud del recurso interpuesto por GESTECEM, SL, apelante por tanto en esta alzada, representada por la Procuradora D.ª MARÍA AUXILIADORA MÁRQUEZ MUÑOZ, con la dirección del Letrado D. ROMÁN HIERRO ROLDÁN; siendo la parte apelada UNICASA PROMOCIÓN Y GESTIÓN, SL, representada por la Procuradora D.ª CARMEN BAEZA RIPOLL, con la dirección del Letrado D. JUAN ANDRÉS DOBLÁS GARCÍA.

Antecedentes

PRIMERO.-En los autos referidos, del Juzgado de Primera Instancia Núm. 7 de Alicante, se dictó Sentencia, de fecha 31 de diciembre del 2013 , cuyo fallo es del tenor literal siguiente: 'Que estimando la demanda interpuesta por la procuradora señora Baeza Ripoll, en nombre y representación de UNICASA PROMOCIÓN Y GESTIÓN SL, debo declarar y declaro resuelto el contrato privado de compraventa suscrito por las partes el día 30 de noviembre de 2004 respecto a la vivienda NUM000 descrita en el hecho primero de la demanda y, en su virtud, debo condenar y condeno a GESTECEM SL a que devuelva al demandante la cantidad de veinte mil seiscientos noventa y ocho euros con noventa y tres céntimos, y a abonarle en concepto de indemnización el interés legal del dinero respecto de las cantidades entregadas a cuenta del precio desde la fecha del abono de cada pago respectivo (según se ha hecho constar en el fundamento jurídico primero). Todo ello con imposición a la parte demandada de las costas procesales.'

SEGUNDO.-Contra dicha Sentencia se interpuso recurso de apelación, del que se dio traslado a las demás partes. Seguidamente, tras emplazarlas, se elevaron los autos a este Tribunal, donde fue formado el Rollo, en el que se señaló para la deliberación, votación y fallo el día 25 / 9 / 14, en que tuvo lugar.

TERCERO.-En la tramitación del presente proceso, en esta alzada, se han observado las normas y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.-

La sentencia dictada en primera instancia ha estimado la demanda y ha declarado la resolución del contrato de compraventa celebrado entre las partes el día 30 de noviembre del 2004, que tenía por objeto la vivienda NUM000 de la CALLE000 n.º NUM001 , de Alicante, al considerar, dicho sea en síntesis, que la promotora vendedora no cumplió con la fecha de entrega estipulada en la cláusula cuarta, en cuya virtud el inmueble objeto del contrato estaba previsto que se pusiera a disposición de los compradores en el plazo de veinte meses a partir de la fecha del contrato de obras, una vez obtenida la preceptiva autorización administrativa para su ocupación.

Frente a dicha decisión se alza la otrora parte demandada, reiterando las alegaciones vertidas en la primera instancia.

Es relevante señalar que este mismo Tribunal, en sentencia n.º 268 / 13, de 18 de junio del 2013 , ha dirimido el litigio suscitado entre las mismas partes con relación a otras dos viviendas que fueron compradas por la ahora actora con sujeción a un contrato idéntico al que nos ocupa. En esa sentencia se desestimó el recurso de apelación interpuesto por GESTECEM, SL contra la sentencia de primera instancia que declaró la resolución de los contratos de compraventa que tenían por objeto las viviendas NUM002 y NUM003 , por incumplimiento de aquélla, y la condenó a la devolución de las cantidades entregadas a cuenta.

Los razonamientos vertidos en esa sentencia son perfectamente extrapolables al caso que nos ocupa, y se transcriben a continuación:

' SEGUNDO.- Tiene razón el apelante cuando critica la falta tanto sobre la calificación de lo contratos litigiosos como sobre la interpretación de la cláusula cuarta de los contratos litigiosos.

Sin embargo, de escasa relevancia es la primera omisión, pues no está en discusión la naturaleza de los contratos que en todo caso, como resulta evidente, son de venta de vivienda en proyecto cuando se suscriben, contratos sobre los que el Tribunal Supremo ( SSTS 30 de septiembre de 1989 , 13 de marzo de 1990 , 18 de mayo de 1992 y 15 de febrero de 1994 ) se ha pronunciado calificándolos como de compraventa de cosa futura - artículo 1.271 del Código Civil - en el sentido de que la vivienda no existe en el momento mismo en que se crea la obligación, pero respecto de la cual hay seguridad o gran probabilidad de que llegará a existir, siendo así que en la primera de las sentencias referidas que en estos contratos de cosa futura se impone al vendedor '...la obligación esencial y constitutiva de entregar al comprador la cosa vendida, una vez que ésta ha alcanzado existencia real y física, aparte de desplegar la actividad necesaria para que dicha existencia llegue a tener lugar de manera que el contrato queda plenamente desnaturalizado, como tal venta de cosa futura, si el supuesto vendedor no contrae o se desvincula de la expresada obligación esencial de entrega.'.

También se ha calificado este contrato con la modalidad de emptio rei speratae, y así, en la STS de 22 de marzo de 1993 se declara que: 'Fueron sendas compraventas de cosa futura (emptio rei speratae), cuya calificación corresponde ( SSTS de 17 de febrero de 1967 , 3 de junio de 1970 , 30 de octubre de 1989 ) a la de una vivienda o local comercial en proyecto de construcción, que el comprador adquiere exclusivamente en función de su terminación, y en la que el vendedor, una vez que la ha terminado, asume la obligación de entregarla al comprador, que deberá pagar, obviamente, el precio pactado', siendo evidente por otro lado que esta tipología de contratos pertenece a la subespecie de aquéllos en los que el vendedor asume la obligación preparatoria de construir o promover la construcción de la cosa a entregar.

Así lo pone de manifiesto la STS de 1 de julio de 1992 al expresar: 'Hacer entrega al comprador de lo enajenado, una vez alcance realidad exterior, con el deber de despegar las actividades necesarias para que dicha existencia se produzca y así dar cumplimiento cabal y preciso al negocio en el que se obligó que, por ello, no reviste naturaleza contractual'. Ello lo convierte en un contrato complejo, como se expuso anteriormente, y lo somete a algunas normas propias del de ejecución de obra, combinadas con las de la compraventa.

TERCERO.- Aclarada la naturaleza de los contratos, que por lo que hace a la promotora supone la expresión de su obligación de construir y entregar lo vendido, descendemos a la interpretación de la cláusula que fija el plazo de tal obligación de entrega.

Debemos para ello partir de las normas que sobre interpretación de los contratos se contienen en el Código Civil.

Las normas interpretativas contenidas en los artículos 1281 a 1289 del Código Civil , dice la STS de 27 de marzo de 2013 , '...conforman un conjunto complementario y subordinado, entre las que tiene preferencia la contenida en el primer párrafo del artículo 1281, de modo que se deberá estar a la interpretación literal del contrato cuando no existan dudas sobre la intención de los contratantes y solo entrarán en juego el resto de reglas interpretativas cuando, a falta de esta claridad, no sea posible determinar cuál fue la intención de los contratantes; por ello, la preferencia de la regla contenida en el primer párrafo del artículo 1281 sobre las restantes excluye su simultánea vulneración, sin que sea y admisible la invocación conjunta dentro de un mismo motivo de casación de dos o más de las normas interpretativas contenidas en los preceptos referidos a esta materia, ni la mención del artículo 1281, sin especificar cuál es el párrafo que se considera conculcado, pues cada uno de los dos de los que se compone el precepto contemplan una diferente regla hermenéutica'.

Ahora bien, en el caso, veremos que resulta imposible defender la literalidad que dice el apelante de la cláusula cuarta, porque no es tal y que ha de suponer, en todo caso, que si es oscura, conforme al referido artículo 1288, no pueda favorecer a quien hay impuesto su contenido, es decir, a la propia promotora-vendedora.

Dice literalmente dicha cláusula lo siguiente: 'el inmueble objeto del presente contrato, está previsto ponerlo a disposición de los compradores en el plazo de veinte meses a partir de la fecha de contrato de obras, una vez obtenida la preceptiva autorización administrativa para su ocupación, salvo causa de fuerza mayor o motivo, hoy imprevisible, no imputable a la vendedora'.

Pues bien, en absoluto la cláusula fija como plazo para la entrega de la vivienda veinte meses a partir del otorgamiento de la licencia de primera ocupación.

Lo que dice la cláusula es que la obligación de entrega -puesta a disposición- ha de efectuarse '...en el plazo de veinte meses a partir de la fecha de contrato de obras', debiendo hacerse entrega '...una vez obtenida la preceptiva autorización para su ocupación'.

Por tanto, la obligación de entrega estaba condicionada efectivamente a la firma de un contrato de obras, lo que es lógico dado que constituía parte del objeto del contrato, tal y como hemos especificado en el análisis jurídico del contrato de que se trata. Pero en absoluto se condicionaba a la licencia de primera ocupación, que constituye un factor determinante para el cumplimiento jurídico de la obligación de entrega del vendedor como viene señalando la jurisprudencia del Tribunal Supremo ( STS 10 de septiembre de 2012 , 12 de febrero y 11 de marzo de 2013 ) incluso cuando '...el contrato no hubiera previsto expresamente la entrega de dicha licencia como requisito de la entrega de la vivienda...en aquellos casos en que las circunstancias concurrentes conduzcan a estimar que su concesión no va a ser posible en un plazo razonable por ser presumible contravención de la legislación y/o planificación urbanística, ya que en ese caso se estaría haciendo imposible o poniendo en riesgo la efectiva incorporación del inmueble al patrimonio del adquirente', sin que se entienda la razón de vincular el tenor literal de la referencia a dicho título administrativo a la fecha a partir de la cual se inicia la obligación de entrega cuando la estipulación contractual fija como dies a quo para el cómputo de los veinte meses el contrato de obra.

Dos elementos más contribuyen a efectuar esa afirmación.

En primer lugar el que en los contratos se hiciera mención explícita -exposición segunda- de incorporación como anexo al contrato e la licencia de obras concedida por al autoridad municipal en fecha 22 de septiembre de 2004 y, en segundo lugar, el que se firmara con Lico Europa contrato de obras el día 7 de diciembre de 2004 -doc nº 1 contestación- por importe de 320.000 euros, contrato en el que se imponía a la constructora la obligación de conclusión de la obra en un plazo de doce meses a partir de la licencia de obras y la disposición de agua y luz de obras, prorrogable por tres meses.

Ambos hechos son demostrativos de que el tiempo de entrega estaba vinculado a la terminación de la obra y no, desde luego, a la obtención de la licencia que formaba parte de la obligación esencial de la entrega.

Así resulta de la conjugación de actos -venta y contrato de obras- y obligaciones contraídas por las partes en ambos negocios, lo que a su vez conjuga más racionalmente con el cumplimiento de la obligación para el vendedor que no puede quedar al albur de la indeterminación, haciéndolo depender de un acto propio sin vinculación objetivable a deber específico alguno, a la solicitud de licencia de primera ocupación que, así interpretado vulneraría el principio general contractual recogido en el artículo 1256 del Código Civil conforme al cual no puede dejarse al arbitrio de ninguna de las partes el cumplimiento del contrato.

CUARTO.- Siendo así las cosas, y no teniendo la certeza de la fecha concreta de inicio de la obra por razón sólo imputable a la promotora que tenía plena facilidad probatoria para su aportación - art 217-7 LEC -, lo que podemos concluir, visto que a la fecha del contrato de obra ya se disponía de la licencia de obras y que en la contestación a la demanda se hace referencia a retrasos ya evidentes en la obra a inicios de 2006, es que la obra no debió comenzar más allá de la primera mitad del año 2005, de modo tal que el plazo para la entrega, fijando como dies a quo la fecha del 30 de junio de 2005, correspondía al final del mes de febrero de 2007.

Lo cierto es que el certificado final de obra es de 29 de junio de 2006 y que las reparaciones posteriores para terminar la obra ascienden, según afirma el apelante, a 11.432,33 euros.

Por tanto, la obra quedó terminada en su práctica totalidad a finales de junio de 2006 y sin embargo la promotora no solicita la licencia de primera ocupación hasta más de dos años después de terminada la obra, obteniéndose el día 5 de octubre de 2009, tras haber promovido la conclusión de las obras pendientes sólo dos años después -noviembre de 2008- a la terminación de aquella.

Con tales tiempos y habiendo sido requerida hasta en dos ocasiones de resolución contractual por la compradora, resulta evidente que hubo incumplimiento de la obligación de entrega por parte de la vendedora, sin amparo ni justificación en causa de fuerza mayor pues, como hemos señalado, la obra se concluye en junio de 2006, las obras secundarias que se ejecutan tardíamente sólo por voluntad de la promotora a pesar de que no se justifica visto su montante económico, resultando claramente ajena a esta situación, visto el corolario de fechas, la posterior declaración de insolvencia de la constructora que se produce en el año 2008 y estando por tanto ya conclusa la obra y sin que preste sus servicios a la promoción.

En consecuencia, la omisión en el cumplimiento de su obligación de solicitud de licencia de obra para poder cumplir con su obligación de entrega, en absoluto queda justificada.

Y tal incumplimiento tiene la categoría de resolutorio.

En efecto, un contrato como el presente, de compraventa de viviendas, por ser bilateral y sinalagmático, es susceptible de resolución por incumplimiento contractual al amparo del art. 1124 CC .

Su ejercicio ha quedado supeditado por la jurisprudencia a que el incumplimiento se refiera a una obligación principal, y que sea grave, en la medida en que frustre la finalidad del contrato.

Y el incumplimiento del contrato por una de las partes es esencial cuando cause a la otra parte un perjuicio tal que la prive sustancialmente de lo que tenía derecho a esperar en virtud del contrato, salvo que la parte que haya incumplido no hubiera previsto tal resultado y que una persona razonable de la misma condición no lo hubiera previsto en igual situación, lo que en el caso se traduce (el perjuicio exigido y la consiguiente frustración contractual) en un plazo desmesurado desde la fecha del contrato -nov 2004- al momento en que se demanda la resolución y devolución de las cantidades dadas a cuenta -jul 2009-, en la que la promotora, no obstante tener el certificado final de obras desde junio de 2006, no ha obtenido la licencia de primera ocupación (no consta fecha de la solicitud) sin que conste razón justificativa alguna en tal dilación, tanto más cuando es requerida en dos ocasiones de resolución sin que contestación ni admonición alguna frente al comprador que muestra su voluntad de desvinculación contractual por pérdida de interés en el cumplimiento del mismo dado el incumplimiento de la contraria'.

SEGUNDO.-

De conformidad con lo establecido en los arts. 394 y 398 de la LEC ., en caso de desestimación total de un recurso de apelación, las costas se impondrán a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, sin que este tribunal aprecie que la cuestión promovida presentara serias dudas de hecho o de derecho.

TERCERO.-

De conformidad con el art. 208.4 LEC , toda resolución incluirá la mención de si es firme o cabe algún recurso contra ella, con expresión, en este caso, del recurso que proceda, del órgano ante el que deba interponerse y del plazo para recurrir.

En el supuesto que nos ocupa, tratándose de sentencia dictada en juicio ordinario tramitado en atención a su cuantía, y siendo ésta inferior a la prevista en el art. 477.2.2º LEC , no es recurrible en casación, por lo que la sentencia dictada por este Tribunal es firme.

Este pronunciamiento se hace sin perjuicio de que, si la parte a la que le afecte desfavorablemente ( art. 448 LEC ) entendiera que contra esta resolución cabe algún tipo de recurso, pueda interponerlo en la forma y modo legalmente establecidos, en cuyo caso se dictará al respecto la resolución que proceda.

CUARTO.-

De conformidad con la Disposición Adicional décimoquinta, número 9, de la LOPJ , introducida por la LO 1/2009, de 3 de noviembre, en caso de confirmación de la resolución recurrida, la parte recurrente perderá el depósito que hubiera constituido para interponer el recurso contra aquélla.

VISTAS las disposiciones citadas y demás de general y pertinente aplicación, siendo ponente de esta Sentencia, que se dicta en nombre de SM. El Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español, en el ejercicio de la potestad jurisdiccional, el Magistrado Don Francisco José Soriano Guzmán, quien expresa el parecer de la Sala.

Fallo

FALLAMOS:Que con desestimacióndel recurso de apelación interpuesto por la representación de GESTECEM, SL contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia n.º 7 de Alicante, de fecha 31 de diciembre del 2013 , en los autos de juicio ordinario n.º 2930 / 10, debemos confirmar y confirmamos dicha resolución, imponiendo a la parte apelante las costas de esta alzada.

Se acuerda la pérdida del depósito constituido por la/s parte/s recurrente/s o impugnante/s cuyo recurso/impugnación haya sido desestimado.

Notifíquese esta sentencia en forma legal y, en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otra al Rollo de apelación.

La presente resolución es firme y contra ella no cabe recurso alguno, de conformidad con lo establecido en los fundamentos de derecho de esta sentencia.

Así, por esta nuestra Sentencia, fallando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN:Leída y publicada fue la anterior sentencia en el día de su fecha, siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. Francisco José Soriano Guzmán, estando el Tribunal celebrando audiencia pública en el día de la fecha. Certifico.