Sentencia Civil Nº 206/2014, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 662/2013 de 05 de Junio de 2014

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Decimocuarta

C/ Ferraz, 41 - 28008

Tfno.: 914933893,3828

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2013/0011320

Recurso de Apelación 662/2013

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 53 de Madrid

Autos de Procedimiento Ordinario 1131/2012

APELANTE:Dña. Josefina , Dª Zulima , Pura y Berta

PROCURADORA Dña. ANA MARIA GARCIA FERNANDEZ

APELADO:C. P. DIRECCION000 NUM000 MADRID

PROCURADOR D.ARTURO ROMERO BALLESTER

SENTENCIA

ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:

D. PABLO QUECEDO ARACIL

D. JUAN UCEDA OJEDA

Dña. PALOMA GARCIA DE CECA BENITO

Siendo Magistrado Ponente D.JUAN UCEDA OJEDA.

En Madrid, a cinco de junio de dos mil catorce.

La Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario 1131/2012 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 53 de Madrid, en los que aparece como parte apelante Dña. Josefina , Dña. Zulima , Dña. Pura y Dña. Berta representada por la Procuradora Dña. ANA MARIA GARCIA FERNANDEZ y defendida por la letrada Dª Mª ISABEL MOAR BURGOS, y como parte apelada COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 NUM000 MADRID, representada por el Procurador D.ARTURO ROMERO BALLESTER y defendido por el letrado D.JOSÉ ANTONIO MORENO DE LA SANTA ESPELOSÍN; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 26/06/2013 .

Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia impugnada en cuanto se relacionan con la misma.

Antecedentes

PRIMERO.-Por Juzgado de 1ª Instancia nº 53 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 26/06/2013 , cuyo fallo es del tenor siguiente:

'Que desestimandola demanda promovida por el Procurador Dª Ana Mª García Fernández en nombre y representación de Dª Berta , Dª Pura , Dª Zulima y Dª Josefina contra la CP del edificio sito en DIRECCION000 nº NUM000 representada por el Procurador D Arturo romero Ballester, debo absolver y absuelvo a la parte demandada de la pretensión impugnatoria ejercitada imponiendo el pago de costas procesales causadas a la parte demandante.'

SEGUNDO.-Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandante Dña. Josefina , Dña. Zulima , Dña. Pura y Dña. Berta al que se opuso la parte apelada COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO SITO EN DIRECCION000 NUM000 DE MADRID, y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.-Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 2 de abril de 2014.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales, excepto en el plazo para dictar sentencia, debido el cúmulo de asuntos pendientes de resolución.

Fundamentos

No se aceptan los razonamientos jurídicos de la resolución apelada que deben modificarse por los que, a continuación, se expondrán.

PRIMERO.-Doña Berta , doña Pura y doña Zulima y doña Josefina presentaron demanda contra la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 nº NUM000 de Madrid solicitando que se declarase la nulidad de los siguientes acuerdos adoptados en la junta de propietarios celebrada el día 28 de mayo de 2012: aprobación de las cuentas del ejercicio 2011 por considerarlas confusas e incompletas dado el sistema de contabilidad empleado, acuerdo por el que se aprobó que la Comunidad no tenga cuenta bancaria propia con firma de los miembros de la Junta de Gobierno, decisión de alterar el orden del día y no tratar ni decidir sobre todos los temas anunciados en la convocatoria, presentar en Junta a un llamado abogado de la comunidad sin habilitar a la presidenta para su nombramiento y finalmente la decisión de renovación de la sociedad AGISA como secretario-administrador cuando los estatutos aluden a que debe ser una persona física quien ocupe el cargo y no una persona jurídica.

SEGUNDO.-La sentencia de instancia desestimó la demanda, rechazando todos y cada uno de los puntos sometidos a debate, ya que en la Junta no pudieron tratarse todos los temas del orden del día por lo avanzado de la hora ya que la misma se celebraba en un bar que el propietario necesitaba para atender a sus clientes, sin que los actores hiciera constar su protesta ni solicitaran su continuación en otro lugar ni una nueva convocatoria para discutirlos. No influye en la validez de los acuerdos que al comenzar la Junta se diese intervención al instalador de la nueva caldera para resolver las dudas que pudieran existir en relación a la misma, sin que pueda entenderse que ello haya causado indefensión alguna a los propietarios ni alterado el orden del día.

No se deben anular los acuerdos por la intervención de un abogado que fue contratado directamente por la presidenta de la Comunidad, que fue quién personalmente le abonó sus honorarios, debido a la tensión que sufría por el acoso al que era sometida, pues ello nada influye en la validez de los acuerdos adoptados.

No es admisible que se cuestione el nombramiento de AGISA como administradora al ser una persona jurídica ya que el artículo 36 de la Ley de Propiedad Horizontal simplemente indica que el nombramiento de administrador habrá de recaer en un propietario o en una persona ajena a la Comunidad sin que, en ningún momento, indique que debe ser una persona física la que se haga cargo de la administración.

El sistema de cuenta única utilizado es correcto ya que no existe norma alguna que obligue a llevar la contabilidad de un modo concreto y determinado y no es obligatorio la llevanza de un Libro Mayor, sin que pueda admitirse que existiesen irregularidades ya que el presidente de la Comunidad afirmó que revisó las cuentas y comprobó los extractos bancarios sin apreciar anomalía alguna, sin que se haya acreditado que una sola partida de la cuenta presentada por AGISA para su aprobación no se corresponda con la de la Comunidad demandada o que se haya cargado indebidamente gastos ajenos a la misma, por lo que no existe motivo para negar validez a unas cuentas que están debidamente aprobadas mediante un sistema que la Comunidad viene aceptando desde muchos años atrás.

Es cierto que el artículo 23 de los Estatutos indica que la Comunidad debe tener una cuenta a su nombre pero más que ser una norma estatutaria sería una norma de régimen interno susceptible de modificación por mayorías. No puede declarase nulo el acuerdo porque no se siga el artículo estatutario que impone un determinado régimen económico/administrativo que la Comunidad de Propietarios ha modificado y ratificado desde el año 1.997 por cuanto es una cuestión que más afectaría al cambio de administración que a los propios estatutos de la comunidad.

TERCERO.-Contra la misma se interpuso el recurso de apelación que nos corresponde analizar en este momento en el que solamente se vino a cuestionar el acuerdo referente a la cuentas de la Comunidad.

En el recurso indicó que las cuentas del ejercicio 2011 de la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 nº NUM000 de Madrid fueron elaboradas por la entidad administrativa AGISA de acuerdo con el sistema contable de cuenta única que supone la inexistencia de cuenta bancaria a nombre de la Comunidad de Propietarios, ya que los fondos se encuentran en una cuenta de la que es titular AGISA. Se impugna la aprobación de la cuentas tanto por razones de 'nivel contable' como a nivel de 'titularidad de la cuenta bancaria'. En concreto expuso las siguientes razones para solicitar la revocación de la sentencia en este punto concreto.

A)Error de hecho en la valoración de la prueba documental en relación con las cuentas, sistema de contabilidad empleado y aprobación de las cuentas del ejercicio de 2011, tanto a nivel contable como al nivel de titularidad de la cuenta. No se ha tenido en cuenta que la Comunidad no controla ni directa ni indirectamente cobros y pagos, no hay balance de situación que contenga un activo y un pasivo que nos ofrezcan la situación real de la Comunidad, no aparece el fondo de reserva previsto en la ley, y se sigue un sistema de cuenta única que impide conocer la verdadera situación económica de la Comunidad.

B)Error de hecho en la valoración de la prueba pericial en relación con las cuentas, sistema de contabilidad empleado y aprobación de las cuentas del ejercicio de 2011, tanto a nivel contable como al nivel de titularidad de la cuenta bancaria. No se ha tenido en cuenta que el perito nombrado judicialmente manifestó no poder llevar a cabo la labor que se le encomendó, comprobación de las cuentas anuales, en cuanto la cuenta corriente no era titularidad de la Comunidad de Propietarios sino de AGISA.

C)Infracción de la Ley de Propiedad Horizontal en sus artículos 5 y 17.1, en cuanto al acuerdo adoptado aprobando las cuentas por mayoría con el sistema de cuenta única es contrario a los Estatutos de la Comunidad de Propietarios que en sus artículos 23 y 32 exigen una cuenta propia de titularidad de la comunidad y unanimidad para su modificación. El artículo 26 de los estatutos exige, además, que el ingreso de las indemnizaciones del seguro en una cuenta de la comunidad, por lo que siempre es necesario el artículo 26 de los estatutos exige el ingreso de las indemnizaciones del seguro en una cuenta de la comunidad, por lo que siempre es necesario que exista una cuenta a nombre de la Comunidad.

D)Infracción de la Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 9.1.f ) en cuanto el acuerdo adoptado aprobando las cuentas por mayoría, con el sistema de cuenta única, es contrario al mismo que exige que el fondo de reserva se encuentre en una cuenta de titularidad de la Comunidad de Propietarios.

Como vemos, desde diversa perspectivas, se viene a cuestionar el sistema de cuenta única utilizado y que los fondos no se encuentren en una cuenta que sea titularidad de la Comunidad de Propietarios, aludiendo que tanto infringe la ley, como los estatutos e impide el control por parte de los responsables de la Comunidad y un conocimiento exacto de la situación económica de la Comunidad de Propietarios.

CUARTO.-Aunque no cuestionamos que se hayan dejado de ingresar en la cuenta bancaria de las que es titular AGISA todos los pagos de cuotas efectuados por los copropietarios o que no se hayan atendido todos los gastos derivados de la Comunidad ni que se hiciesen y entregasen al Presidente de la comunidad liquidaciones mensuales de la situación de la Comunidad y se llevase una cuenta pormenorizada de cada uno de los propietarios con los apuntes que le corresponden por su participación en los gastos generales y comunes, no podemos dejar de entender que el sistema empleado presenta diversos problemas, tal como indicaron los peritos que han intervenido en el procedimiento al no poder analizarse directamente la situación en que se encuentra la Comunidad con los extractos bancarios que, además, se encuentran a nombre de un tercero, la sociedad AGISA, así el auditor de cuentas don Valentín que tuvo en sus manos la documentación que la Administración facilitó a los apelantes que es, por tanto, la que facilitaría antes de la aprobación de las cuentas, indica que, entre otros elementos, echaba en falta un balance de situación que contenga un activo( derechos, propietarios morosos, saldo en la cuenta corriente, etc..) y una pasivo(obligaciones, facturas pendientes de pago), que se desconoce si se tiene dotado el fondo de reserva que es exigido por la ley, indicando que AGISA aplica el criterio de CAJA cuando es conveniente y necesario aplicar el criterio de DEVENGO, pues con este se refleja siempre la situación real e imagen fiel de la Comunidad y que no podía realizar una revisión/auditoría de los ingresos y gastos correspondientes al año 2011 ni informar de la situación económico- financiera, y la perito judicial designada, doña Patricia , fue más contundente indicando que, como no existía una cuenta corriente a nombre de la Comunidad, no podía verificar si los gastos o ingresos son propios de la Comunidad de Propietarios, añadiendo que no puede afirmar que sean de la Comunidad las cuentas que ha revisado puesto que los pocos justificantes bancarios que se aportan tienen como titular a AGISA y no existe movimiento bancario alguno a nombre de la Comunidad; difícilmente se puede dilucidar la realidad de las cuentas si no existe un soporte válido para ello.

Aunque no lo diga expresamente la ley de Propiedad Horizontal, tras la lectura de sus artículos 9 y 22 , creemos que la ley presupone que exista una cuenta a nombre de la Comunidad de Propietarios con cuyos fondos atender al pago de las deudas contraídas por la misma y en la que se ingrese el 'fondo de reserva' con el que se debe hacer frente a los obras de conservación, reparación y rehabilitación.

Aunque admitiésemos que la ley no impone necesariamente que existía una cuenta corriente bancaria a nombre de la Comunidad, de lo que existe duda alguna es que con el sistema utilizado se infringe el artículo 23 de los Estatutos de la C.P que indica que 'se abrirá una cuenta corriente a la vista en un Banco de esta capital a nombre de la Junta de condueños siendo precisa la firma conjunta del Presidente de dicha Junta y del Secretario o quienes le sustituyan para retirar fondos de la misma'. No podemos aceptar que este tema sea ajeno a los estatutos y más propio de unas normas de régimen interior, que es lo que ha mantenido la juzgadora de instancia, ya que el párrafo tercero del artículo quinto de la Ley de Propiedad Horizontal indica que el título constitutivo de la propiedad 'podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio de derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso y destino del edificio, sus diferentes pisos y locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros sino ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad', por lo que la materia que nos ocupa no es ajena al título constitutivo. Por ello debemos analizar si podemos considerar que ha existido una modificación válida de los Estatutos que pudiera dotar de validez a los acuerdos referidos a la aprobación de las cuentas comunitarias y a la titularidad de la cuenta corriente bancaria.

En definitiva debemos comprobar si a lo largo de la vida de la Comunidad puede apreciarse que se llegó a algún acuerdo que pudiera vincular en esta materia a la Comunidad, es decir adoptado con las debidas garantías y por unanimidad que nos permita sostener que se ha alterado el contenido de los estatutos en este apartado concreto, pues si no fuera adoptado con tales garantías no tendría la eficacia para vincular a la Comunidad en el futuro, ya que, tal como dispone la sentencia del TS de 16 de noviembre de 2004 , 'el hecho de que durante siete u ocho años( en este caso son casi ) no hayan sido impugnadas las cuentas realizadas por la administración de la Comunidad conforme a un sistema igualitario, en modo alguno significa que haya existido un acuerdo inequívoco de los copropietarios dirigido a modificar los estatutos que, como acto propio, sería vinculante para todos los que lo hubiesen adoptado', debiendo entenderse que 'solamente ha existido una tolerancia ante una práctica inadecuada, que, a lo sumo, únicamente puede determinar la pérdida del derecho a impugnar las cuentas anuales correspondientes a los ejercicios a que aquella ha afectado' indicando la sentencia del T.S. de 21 de julio de 2003 que 'no hay pasividad, por prolongada que sea, capaz de dotar de existencia a los legalmente inexistente' y la de 18 de septiembre del mismo año que 'el hecho de que la Comunidad de Propietarios tolere conductas contrarias a los Estatutos rectores de la Comunidad, no implica la derogación de los mismos y que se impida al copropietario afectado por una conducta contraria a los estatutos ejercitar las acciones protectoras de su derecho que la ley le reconoce'.

La Comunidad demandada alega que este es el sistema que venía imperando durante varios años, 15 años, y que en algunas Juntas de Propietarios, entre ellas la de fecha 2 de noviembre de 2004, se rechazó la posibilidad de abrir una cuenta a nombre de la Comunidad, pero no se ha demostrado que se adoptaron tales acuerdos con las garantías y siguiendo la mecánica establecida por la ley para aceptar la validez de la modificación de los estatutos, es decir convocando a los copropietarios y sometiendo a debate la modificación de los mismos alcanzando la unanimidad necesaria exigida, por lo que tales acuerdos, aunque hayan surtido efecto durante los pasados años, no puede vincular para el futuro en cuanto cualquiera de los miembros exija el cumplimiento estricto de los Estatutos.

Además, y este tema lo consideramos esencial, nos encontramos con un sistema en el que la Comunidad no es titular de sus fondos, por lo que carece de disponibilidad inmediata sobre ellos, sino acreedora ya que están a nombre de AGISA, en el que la Comunidad podría verse comprometida por los avatares económicos de la entidad que se ocupa de la administración y que impediría a los acreedores dirigirse contra los fondos comunitarios para responder de las deudas que haya contraído la Comunidad de Propietarios, infringiendo con ello el artículo 22 de la LPH que indica que 'la Comunidad de Propietarios responderá de sus deudas frente a terceros con todos los fondos y créditos a su favor'.

Por la expuesto dado que no se puede comprobar la situación fiel y real de la contabilidad de la Comunidad de Propietarios ni confrontar las cuentas presentadas con los correspondientes asientos bancarios y que la Comunidad no tiene una cuenta abierta a su nombre como exigen los estatutos y presupone la Ley de Propiedad Horizontal, debemos admitir el recurso presentado por los apelantes.

QUINTO.-No debe hacerse pronunciamiento alguno sobre las costas procesales de esta segunda instancia al haberse estimado el recurso de apelación formulado por la parte demandante ( artículo 398. 2 de la LEC ), mientras que las de la primera instancia, en virtud del principio de vencimiento objetivo establecido por nuestro sistema procesal para esta materia, deben correr a cargo de la Comunidad de Propietarios demandada ( artículo 394 de la LEC ).

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que estimando el recurso de apelación formulado por doña Berta , doña Pura , doña Zulima y doña Josefina , que viene representadas ante esta Audiencia Provincial por la procuradora doña Ana María García Fernández, contra la sentencia dictada el día 26 de junio de 2013 por el Juzgado de Primera Instancia nº 53 de Madrid en los autos de juicio ordinario registrados con el número 1131/2012, debemos revocar y revocamos la misma, y, en consecuencia, declaramos la nulidad de los acuerdos adoptados en la Junta de Propietarios de fecha referentes a la aprobación de las cuentas del ejercicio 2011 y a que carezca de cuenta corriente propia la Comunidad de Propietarios, con expresa condena al pago de las costas de la primera instancia a la parte demandada.

No se hace pronunciamiento alguno de las costas procesales causadas en esta segunda instancia.

La estimación del recurso determina la devolución del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de Julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

MODO DE IMPUGNACION:Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en la Oficina num. 1036 de la entidad Banesto S.A., con el número de cuenta 2649-0000-12-0662-13, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe

En Madrid, a

DILIGENCIA:Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.