Sentencia CIVIL Nº 206/2020, Audiencia Provincial de Caceres, Sección 1, Rec 83/2020 de 11 de Marzo de 2020

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1
CACERES
SENTENCIA: 00206/2020
AUDIENCIA PROVINCIAL DE CACERES. SECCION PRIMERA.
Modelo: N30090
AVD. DE LA HISPANIDAD S/N
UNIDAD PROCESAL DE APOYO DIRECTO
Teléfono: 927620309 Fax: 927620315
Correo electrónico:
Equipo/usuario: MTG
N.I.G. 10037 41 1 2018 0002222
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000083 /2020
Juzgado de procedencia: JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.7 de CACERES
Procedimiento de origen: JVB JUICIO VERBAL 0000168 /2018
Recurrente: Carlos Alberto , Luis María , Valentina , Vicenta
Procurador: ANA MARIA COLLADO DIAZ, ANA MARIA COLLADO DIAZ , ANA MARIA COLLADO DIAZ , ANA
MARIA COLLADO DIAZ
Abogado: JAVIER ALONSO MARTINEZ, JAVIER ALONSO MARTINEZ , JAVIER ALONSO MARTINEZ , JAVIER
ALONSO MARTINEZ
Recurrido: Juan Manuel , María Antonieta
Procurador: MARIA LOURDES ALVAREZ GARCIA, MARIA LOURDES ALVAREZ GARCIA
Abogado: LUIS CANDIDO MORENO MORGADO, LUIS CANDIDO MORENO MORGADO
S E N T E N C I A NÚM.- 206/2020
En la Ciudad de Cáceres a once de Marzo de dos mil veinte.
El Ilmo. Sr. DON JOSÉ ANTONIO PATROCINIO POLO, Magistrado de la Sección Primera de la Audiencia
Provincial de Cáceres, de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 82.2.1 de la Ley Orgánica del Poder
Judicial 1/2009, de 3 de Noviembre, ha visto ante la misma el ROLLO DE APELACIÓN núm. 83/2020, dimanante
de los Autos de Juicio Verbal núm.- 169/2018, del Juzgado de 1ª Instancia núm.- 7 de Cáceres siendo parte
apelante, los demandados DON Carlos Alberto , DON Luis María , DOÑA Valentina y DOÑA Vicenta ,

representados en la instancia y en esta alzada por la Procuradora de los Tribunales Sra. Collado Díaz, y
defendidos por el Letrado Sr. Alonso Martínez, y como parte apelada, los demandantes, DON Juan Manuel
y DOÑA María Antonieta , representados en la instancia y en la presente alzada por la Procuradora de los
Tribunales Sra. Alvarez García, y defendidos por el Letrado Sr. Moreno Morgado.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia núm.- 7 de Cáceres, en los Autos núm.- 168/2018, con fecha 30 de Octubre de 2019, se dictó sentencia cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Que estimando la demanda formulada por D. Juan Manuel y Dª. María Antonieta , representados por la Procuradora Dª. María Lourdes Alvarez García, contra D. Luis María , Dª. Valentina , D. Carlos Alberto y Dª. Vicenta , representados por la Procuradora Dª. Ana Collado Díaz, declaro la resolución del contrato de compraventa suscrito entre las partes, de 1 de diciembre de 2017, referido en el relato de hechos de la demanda, condenando a los demandados a estar y pasar por dicha declaración, condenando solidariamente a los demandados a abonar a los demandantes la cantidad de 6.000 €, más los intereses legales desde la reclamación judicial, incrementados en dos puntos desde la fecha de esta resolución, con imposición de las costas solidariamente a los demandados...'

SEGUNDO.- Frente a la anterior resolución y por la representación de la parte demandada, se interpuso en tiempo en forma, se tuvo por interpuesto y de, conformidad con lo establecido en el art. 461 de la L.E.C., se emplazó a las demás partes personadas para que en el plazo de diez días presentaran ante el Juzgado escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada en lo que le resulte desfavorable.



TERCERO.- La representación procesal de la parte demandante presentó escrito de oposición al recurso de apelación interpuesto de contrario. Seguidamente se remitieron los Autos originales a la Audiencia Provincial de Cáceres, previo emplazamiento de las partes por término de diez días.



CUARTO.- Recibidos los autos, registrados en el Servicio Común de Registro y Reparto, pasaron al Servicio Común de Ordenación del Procedimiento, que procedió a incoar el correspondiente Rollo de Apelación, y, previos los trámites legales correspondientes, se recibieron en esta Sección Primera de la Audiencia Provincial, turnándose de ponencia; y no habiéndose propuesto prueba por ninguna de ellas, ni considerando necesaria la celebración de vista, , quedando los autos para dictar sentencia en el plazo que determina el art. 465 de la L.E.C.



QUINTO.- En la tramitación de este recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Se ejercitó acción de resolución de contrato de compraventa, alegándose por los actores que, con fecha 1 de diciembre de 2017, demandantes y demandados, como compradores y vendedores, respectivamente, firmaron, con fecha 1 de diciembre de 2017, un contrato privado de compraventa de la vivienda descrita en la demanda, fijándose el precio en 58.000 €, de los cuales los demandantes hicieron un primer pago a cuenta de 3.000 € el mismo día de la firma de dicho contrato privado y el resto se abonaría en el momento de la firma de la escritura pública. Según consta en el citado contrato, en la estipulación tercera del mismo se estableció una fecha límite para el otorgamiento de la referida escritura pública, el 20 de enero de 2018, estableciéndose en la estipulación cuarta las consecuencias en caso de incumplimiento contractual, la devolución del doble de la suma entregada a cuenta del precio pactado.

La sentencia de instancia estima íntegramente la demanda pues considera que la vendedora ha incumplido el contrato, y, en consecuencia, acuerda la resolución del contrato y la condena a los vendedores a la devolución del doble de la cantidad en su día entregada como pago a cuenta, de acuerdo con la estipulación cuarta del contrato, es decir, 6.000 €.

La parte demandada/vendedora interpuso recurso de apelación contra la sentencia de instancia interesando su revocación y la desestimación íntegra de la demanda. Alega que no ha existido incumplimiento contractual por su parte, que el incumplimiento es, en todo caso, imputable a los compradores, e invoca como motivos del recurso el error en la valoración de la prueba practicada y la infracción de la jurisprudencia.



SEGUNDO.- Es cierto y así ha quedado acreditado, que los vendedores/demandados/recurrentes incumplieron el contrato privado de compraventa de fecha 1 de diciembre de 2017, y ese incumplimiento se proyecta sobre un elemento esencial del contrato: el plazo para elevar a escritura pública el referido contrato privado de compraventa de vivienda. Solo hay que analizar las estipulaciones tercera y cuarta del mismo para llegar a la conclusión de que el plazo establecido es un requisito esencial del negocio. Por tanto, el incumplimiento de dicho plazo no puede entenderse como algo accesorio o secundario, como una mera demora inocua jurídicamente.

La sentencia, con argumentos muy razonables, analiza toda la problemática que se plantea en la litis y estima la pretensión de los actores/compradores sobre la base de una interpretación correcta de la literalidad de los términos del contrato, al amparo de lo establecido en el artículo 1281 CC: si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas, de sus palabras.

Efectivamente, se pactó en la estipulación tercera una doble condición muy clara y determinante, a saber: la fecha límite para elevar a escritura pública el documento privado era el día 20 de enero de 2018. El segundo requisito es que se debía preavisar con, al menos, cinco días de antelación.

A la vista de la prueba practicada, estas condiciones no las cumplió el vendedor.

En cuanto al primer motivo del recurso cumple decir que no incurre el tribunal de instancia en error en la valoración de la prueba practicada. No llega el Juez a quo a conclusiones 'ilógicas o arbitrarias', como afirma el recurrente con más celo y rigor que acierto. Efectivamente, queda acreditado que el recurrente no cumple con la condición, en relación a los actos de formalización de la herencia, los cuales se tenían que hacer antes del día 20 de enero, pues según consta en autos la escritura de adjudicación y formalización de la herencia es de 31 de enero de 2018. Por tanto, no se podría haber otorgado antes del citado 20 de enero la escritura pública de compraventa. Se trata de datos muy concretos y objetivos y que no admiten interpretación o duda alguna.

No consta tampoco cumplido el requerimiento con cinco días de antelación para acudir a la Notaría, según se plasmó también en el contrato. Al respecto la prueba testifical nada acredita. Se trata de un solo testigo, el agente de la propiedad inmobiliaria que intermedió en la venta, interesado lógicamente en que la venta de la vivienda se materializara. En esta materia de contratos documentados por escrito, la Sala no admite, como regla general, la validez de la prueba testifical. Lo que vale, lo que tiene verdadero valor probatorio, es lo que consta por escrito. No está acreditado, por tanto, que se fijara una fecha anterior al día 20 de enero para elevar a escritura pública notarial el documento privado de compraventa. Esto es muy importante, de manera que un hecho tan relevante no puede entenderse acreditado con la declaración de un solo testigo. En este punto la carga de la prueba la tiene el vendedor.

En otro orden de cosas, no está probado que el comprador incumpliere el contrato, y, por ende, no resulta de aplicación lo dispuesto en el artículo 1504 CC, precepto que no puede invocarse en defensa de sus pretensiones por aquella persona que no cumple lo que a él incumbe. En efecto, el requerimiento a la parte compradora para acudir a la Notaría el 1 de febrero de 2018 no tiene ninguna eficacia a los efectos de acreditar incumplimiento contractual alguno de la parte compradora, dado que ya con anterioridad a dicha fecha se había producido el incumplimiento por la parte vendedora de las obligaciones contenidas en la estipulación tercera del contrato privado, siendo jurisprudencia reiterada la que establece que no tiene derecho a exigir el cumplimiento contractual quien previamente ha incumplido sus obligaciones.



TERCERO .- Ahora bien, acreditado el incumplimiento del contrato por parte del vendedor y por las razones expuestas, la Sala no comparte lo establecido en la sentencia impugnada en relación con las consecuencias de dicho incumplimiento.

Efectivamente, la suma entregada por el comprador en el momento de la firma del contrato privado, 3.000 €, lo fue 'a cuenta del precio', según se dice literalmente en la estipulación segunda del contrato. No estamos, por tanto, en presencia de las arras penitenciales del artículo 1454 CC, luego en caso de incumplimiento no procede devolver el doble de lo entregado en concepto de señal, como establece dicho precepto, pues la suma entregada lo fue 'a cuenta del precio' (lo que la doctrina denomina 'arras confirmatorias'), y no arras penitenciales que son las previstas en el citado artículo 1454 CC, de carácter excepcional y de interpretación restrictiva, SSTS 23-11-1994 Y 22-04-1995. Por tanto, en caso de incumplimiento solo cabe la resolución del contrato, según ha instado el comprador, y la devolución de prestaciones, en este caso la devolución de la suma entregada a cuenta, estrictamente, no más. En este punto la sentencia de primer grado ha de ser corregida y revocada. Se ha de devolver solo la suma entregada a cuenta, pues la entrega no se hizo en concepto de arras o señal, y, por tanto, no cabe la devolución doblada. Nótese, por otro lado, que el incumplimiento no ha producido ningún perjuicio al comprador, máxime si se tiene en cuenta que, aunque es cierto que el vendedor incumplió el plazo pactado, no lo es menos que este incumplimiento temporal lo fue por muy pocos días, pues según resulta acreditado a principios de febrero de 2018, concretamente el día 1, estaba ya preparada para la firma la escritura pública notarial de compraventa y así se le avisó al comprador mediante burofax.

En consecuencia, en este punto el recurso ha de estimado parcialmente, lo que conlleva la estimación parcial de la demanda.



CUARTO.- No se hace pronunciamiento alguno en cuanto a las costas procesales causadas en ambas instancias, artículos 394 y 398 LEC.

VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre de S.M. EL REY y por la Autoridad que me confiere la Constitución Española, pronuncio el siguiente:

Fallo

ESTIMO PARCIALMENTE el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de DON Luis María , DON Carlos Alberto , DOÑA Valentina y DOÑA Vicenta , contra la sentencia núm. 185/2019, de 30 de octubre de 2019, dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 7 de Cáceres, en los autos núm. 168/18, de los que éste rollo dimana; REVOCO PARCIALMENTE dicha resolución.

En consecuencia: ESTIMO PARCIALMENTE la demanda interpuesta por la representación procesal de DON Juan Manuel y DOÑA María Antonieta , realizando los siguientes pronunciamientos: 1.- Se declara resuelto el contrato de compraventa de fecha 1 de diciembre de 2017.

2. Se condena a los demandados a abonar solidariamente a los actores la suma de 3.000 €, y los intereses legales desde la interposición de la demanda.

3. Sin costas procesales en la primera instancia.

4.- Sin costas procesales en la segunda instancia.

Notifíquese esta Resolución a las partes, con expresión de la obligación de constitución del depósito establecido en la Disposición Adicional Decimoquinta añadida por la Ley Orgánica 1/2009, en los casos y en la cuantía que la misma establece.

En su momento, devuélvanse las actuaciones al Juzgado de procedencia, con testimonio de la presente Resolución para ejecución y cumplimiento, interesando acuse de recibo a efectos de archivo del Rollo de Sala.

Así por esta mi sentencia definitivamente juzgando lo pronuncio, mando y firmo.

E./