Sentencia CIVIL Nº 206/2022, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 16, Rec 119/2020 de 10 de Mayo de 2022

Encabezamiento

Sección nº 16 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

Paseo Lluís Companys, 14-16, pl. 2a - Barcelona - C.P.: 08018

TEL.: 934866200

FAX: 934867114

EMAIL:aps16.barcelona@xij.gencat.cat

N.I.G.: 0801542120198043997

Recurso de apelación 119/2020 -1

Materia: Juicio Ordinario

Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Badalona

Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 326/2019

Entidad bancaria BANCO SANTANDER:

Para ingresos en caja. Concepto: 0662000012011920

Pagos por transferencia bancaria: IBAN ES55 0049 3569 9200 0500 1274.

Beneficiario: Sección nº 16 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

Concepto: 0662000012011920

Parte recurrente/Solicitante: María Teresa

Procurador/a: Mª Esmeralda Gascon Garnica

Abogado/a: Rubén Redon I Carví

Parte recurrida: SOLVIA SERVICIOS INMOBILIARIOS SL UNIPERSONAL, BANC SABADELL SA

Procurador/a: Marta Pradera Rivero

Abogado/a: Demetrio Madrid Alonso

SENTENCIA Nº 206/2022

Sres. Magistrados:

Inmaculada Zapata Camacho Jose Luis Valdivieso Polaino

Alfonso Codón Alameda

En Barcelona, a 10 de mayo de 2022.

La Sección Decimosexta de la Audiencia Provincial de Barcelona, compuesta por los Sres. Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de juicio ordinario, número 119/2020, procedentes del Juzgado de Primera Instancia número 6 de Badalona, seguidos entre partes, de una, como demandante-apelante DÑA. María Teresa que actuó representada por la procuradora Dña. María Esmeralda Gascón Garnica, y de otra, como demandada- impugnante, SOLVIA SERVICIOS INMOBILIARIOS SL unipersonal y contra BANC SABADELL SA representados por la procuradora Dña. Marta Pradera Rivero, sobre reclamación de cantidad

VISTO, siendo Magistrado Ponente D. Alfonso Codón Alameda, que expresa el parecer unánime de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia número 6 Badalona, en fecha 11 de noviembre de 2019, se dictó sentencia cuyo fallo es del tenor literal siguiente: 'Estimando parcialmente la demanda de Dña. María Teresa contra SOLVIA SERVICIOS INMOBILIARIOS SL unipersonal y contra BANC SABADELL SA:

a) Absuelvo a SOLVIA SERVICIOS INMOBILIARIOS SL unipersonal de las pretensiones dirigidas contra ella, con imposición de las costas de dicha demandada a la parte actora.

b) Condeno a BANC SABADELL SA al pago de la cantidad de 7220 € más los intereses legales desde la interposición de la demanda, sin imposición de costas a ninguna parte.'.

tada finca, deje Damaso contrdisposicieno a dichos demandados a proceder al desalojo de la citada finca, deje Damaso contr

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada Dña. María Teresa, que fue admitido, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, las codemandadas se opusieron al citado recurso y asimismo formularon impugnación de sentencia, tras lo cual, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

No estimándose necesaria la celebración de vista pública para la resolución del presente recurso, se procedió a la correspondiente deliberación, votación y fallo el día 29 de marzo de 2022.

TERCERO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-Sentencia apelada. Argumentos de las partes.

La parte actorapresentó demanda de juicio ordinario en reclamación de cantidad suplicando que se dictara sentencia en la que se declare:

- Que las sociedades demandadas han incumplido las obligaciones por la venta a la actora de la vivienda situada en la CALLE000 nº NUM000 de Badalona por la falta de conformidad del inmueble, que sufre aluminosis y que este vicio oculto no se tuvo presente en la hora de la contratación de la compraventa con pacto de arras.

- Que las sociedades demandadas se han negado a la venta del inmueble a la actora con una reducción del precio que sea equivalente al defecto constatado con posterioridad a su contratación inicial.

- Que se condene a las demandadas a pagar a María Teresa la suma de 14.440 €, correspondiente al doble de arras pagadas en su día, incrementada con sus intereses desde la fecha de interposición de la demanda, y con imposición de las costas.

Fundamenta su pretensión en que BANCO SABADELL es propietaria de la vivienda situada en la CALLE000 nº NUM000 de Badalona por la que se interesó la demandante, firmándose un contrato de arras, si bien la demandante se habría percatado de que la zona donde se ubicaba la vivienda estaba afectada por aluminosis, un defecto del que no fue informada, motivo por el cual hizo una nueva oferta restando los costes de la patología detectada, lo que fue declinado por la parte demandada.

Las sociedades demandadasse opusieron a la demanda de contrario. Solvia Servicios Inmobiliarios se opone alegando la falta de legitimación pasiva por ser una mera intermediaria en la compraventa mientras que la codemandada, Banco de Sabadell, considera que en el caso de autos no resulta de aplicación ni el artículo 621-8.2 del CCC ni el 1454 del CC, por cuanto en ningún momento Banco Sabadell habría desistido del otorgamiento de la escritura pública de compraventa, atribuyendo el incumplimiento a la propia actora que no convocó jamás a la demandada para otorgar la escritura de compraventa

Por el órgano de primera instancia se dictó sentenciaparcialmente estimatoria de las pretensiones de la actora, absolviendo a SOLVIA SERVICIOS INMOBILIARIOS SL y condenando a BANC SABADELL SA al pago de la cantidad de 7.220 € más los intereses legales desde la interposición de la demanda, sin imposición de costas. La sentencia está fundada en que SOLVIA no ha asumido ninguna obligación derivada del citado contrato de compraventa, mientras que no se puede imputar a la parte vendedora BANC SABADELL ningún incumplimiento, por cuanto no fue convocada para otorgar la escritura de compraventa a los efectos de que una vez pagado el resto del precio la vendedora entregase la finca; tampoco podía ser obligada a aceptar la rebaja del precio en 20.000 €. Que no ha habido ningún incumplimiento de la parte vendedora, ya que no fue convocada para el otorgamiento de la escritura y por tanto, no pudo hacer entrega del objeto del procedimiento, por lo que no procede condenar a restituir las arras dobladas.

Que la parte compradora desistió por justa causa (la presencia de aluminosis en la finca) y no por mera voluntad, por lo que procede condenar a la parte demandada a restituir las arras que fueron entregadas en su día por importe de 7.220 €.

La parte apelanteinterpone recurso de apelación contra la sentencia de primera instancia alegando que la sentencia no describe adecuadamente los fundamentos de la demanda (en cuanto al coste estimado de sustituir las viguetas aluminosas, en cuanto a la actuación de las demandadas en las actuaciones prejudiciales); declara como hechos probados extremos que son contrarios a prueba documental no controvertida aportada a las actuaciones; omite como hechos probados alegaciones efectuadas y acreditadas documentalmente que son trascendentes para la resolución de la controversia (requerimientos prejudiciales a ambas partes y la figura del defensor del cliente de las entidades bancarias, así como sus respuestas). También alegó que infringe la normativa que regula las obligaciones de las partes compradora y vendedora en los contratos de compraventa.

La parte apelada e impugnantese opuso al recurso de apelación por los motivos que expresó en su escrito si bien impugnó las consecuencias del desistimiento, manifestando que se debe única y exclusivamente a su dejadez y falta de diligencia en la contratación, sin existir cláusula contractual alguna que ampare tal desistimiento. Que aceptaba la compradora, sin reserva alguna, el estado en el que se encontraba el inmueble objeto de contrato de arras, siendo el bien que se entregaba (en el caso de haberse producido tal entrega), conforme a las condiciones pactadas en el contrato de arras. No existía prisa o imposición alguna por parte de la demandada para formalizar el contrato de arras, pudiendo haber efectuado la demandante, con anterioridad a la formalización del contrato de arras, todas las comprobaciones que considerase oportunas sobre el estado físico o estructural de la vivienda.

Por ello solicitó la íntegra desestimación de la demanda con expresa condena en costas.

SEGUNDO.- Plena revisión jurisdiccional de la sentencia apelada

Planteado el debate en esta alzada en los términos que se expresan en el fundamento jurídico anterior, debe recordarse que el recurso de apelación previsto en la Ley de Enjuiciamiento Civil se reafirma como plena revisión jurisdiccional de la resolución apelada, es decir, regula la segunda instancia en los mismos términos de la anterior legislación, respecto a los que el Tribunal Constitucional se refirió en su Sentencia 3/1996, de 15 de enero Jurisprudencia citada: ' En nuestro sistema procesal, la segunda instancia se configura, con algunas salvedades en la aportación del material probatorio y de nuevos hechos ( arts. 862Legislación citada y 863 LECLegislación citada ), como una 'revisio prioris instantiae', en la que el Tribunal Superior u órgano 'ad quem' tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos ('quaestio facti') como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes ('quaestio iuris'), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que eran aplicables al caso, con dos limitaciones: la prohibición de la 'reformatio in peius', y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación ('tantum devolutum quantum appellatum') ( ATC 315/94 ).'

La misma línea doctrinal sigue la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo que viene declarando de forma reiterada la libertad de la Audiencia Provincial a la hora de resolver un recurso de apelación de valorar la prueba con total amplitud, aunque no sea considerada la valoración efectuada en la instancia como absurda o irracional, dado que lo contrario supondría desconocer la naturaleza de la segunda instancia, que confiere al Tribunal de apelación la cognitio plena del asunto que es sometido a su jurisdicción, e implicaría la conversión de un recurso ordinario, como es la apelación, en extraordinario, con el carácter restrictivo propio de los de esta clase (entre otras, SSTS, Sala 1ª, 15 octubre 1991 , 21 diciembre 2009 y 10 febrero 2011).

Por todo ello, este órgano de apelación puede revisar la valoración probatoria efectuada en primera instancia sin que resulte necesario considerar la misma ilógica, arbitraria, contraría a las máximas de experiencia o a las normas de la sana crítica.

TERCERO.- De la legitimación pasiva de SOLVIA

Alega la parte apelante sobre este extremo que las demandadas no han aportado al procedimiento ni un solo documento que acredite cuál es la vinculación jurídica que tenían hacia esta operación, en la que obviamente no regulan las relaciones con terceros mediante acuerdos verbales. Que en la época en que realizó este contrato SOLVIA SERVICIOS INMOBILIARIOS SL era una filial del BANC DE SABADELL SA, participada en un 100% por la sociedad matriz, sin que las demandadas aportaran ni a la contestación de la demanda ni al acto del juicio ni un solo documento o instrumento jurídico que hiciera comprensible a las demás partes y al Juzgado qué configuración legal y convencional tenía la relación entre ambas, y con respecto a la finca.

La 'legitimatio ad caussam'está relacionada con la pretensión que formula ante el Tribunal de primera instancia, referida a la relación existente entre una concreta persona y una situación jurídica litigiosa, en virtud de la cual es precisamente esta persona y no otra la que debe figurar en él, ya sea en concepto de actor o de demandado. Dicha legitimación puede ser directa o por representación, cuando quien actúa en el proceso ostenta la representación del titular del derecho que se ejercita, siendo la ausencia de la misma una cuestión que afecta ya al fondo del asunto y no al proceso en sí, es decir, a la esencia de la pretensión y a la sustancia del pleito, y significa que el actor carece de acción, al menos frente a ese demandado concreto, siendo esto último lo que se viene denominando como falta de legitimación pasiva.

En el presente caso, la acción de reclamación de cantidad para reclamar las arras penitenciales se dirige frente a la vendedora, lógicamente, y también frente a SOLVIA, entidad que, sin embargo, se limitó a la comercialización del inmueble, sin ser propietaria ni tener la condición de vendedora. Por lo tanto, no cabe atribuirle ninguna responsabilidad en atención a las conjeturas sobre la existencia de unos pactos entre las dos demandadas, que además no han quedado probados.

El artículo 621.8-2 del Código Civil de Cataluña dispone lo siguiente: ' 2. Las arras penitenciales deben pactarse expresamente. Si el comprador desiste del contrato, las pierde, salvo que el desistimiento esté justificado de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 621-49. Si quien desiste es el vendedor, debe devolverlas dobladas.'

En ningún caso dicho precepto hace referencia alguna a una posible responsabilidad de una entidad que actúe como comercializadora, como ya se indicaba en la propia demanda. Su responsabilidad derivaría, en su caso, del contrato de mandato con representación que une a las dos demandadas, para el caso de que se hubieran traspasado los límites del mandato o poder de representación, como acertadamente indica la sentencia de instancia, y que no ha sido objeto de debate ni hecho controvertido.

El artículo 1725 del Código Civil dispone que ' El mandatario que obre en concepto de tal no es responsable personalmente a la parte con quien contrata, sino cuando se obliga a ello expresamente o traspasa los límites del mandato sin darle conocimiento suficiente de sus poderes.', adicionando el artículo 1727 del Código Civil que ' El mandante debe cumplir todas las obligaciones que el mandatario haya contraído dentro de los límites del mandato. En lo que el mandatario se haya excedido, no queda obligado el mandante sino cuando lo ratifica expresa o tácitamente.'

A mayor abundamiento, el pacto segundo del contrato de arras es claro, e indica que ' si la propiedadno comparece (...) vendrá obligada a la devolución al interesado de las cantidades recibidas en concepto de arras por duplicado', motivo por el cual ninguna responsabilidad cabe exigir a SOLVIA, que no tiene la condición de propietario, sin que haya sido objeto de discusión la posible responsabilidad por el contrato de mandato que liga a las partes.

CUARTO.- Del fondo del asunto

En primer lugar, la parte apelante alega que la sentencia no describe adecuadamente los fundamentos de la demanda en cuanto al coste estimado de sustituir las viguetas aluminosas, si bien, entendemos que resulta irrelevante, a la vista del objeto de la controversia y los hechos fijados como controvertidos. Se fijaron como hechos controvertidos los siguientes:

Quiénes eran las partes intervinientes y obligadas en el contrato

Si a la firma del contrato de arras la compradora aceptaba el desvalor de que el edificio pudiera tener por la aluminosis

Si las demandadas hicieron una oferta para la rebaja del precio

Si procede declarar el incumplimiento del contrato y si se han de entregar las arras como duplicadas

No se discutió el negocio jurídico integrado en el contrato de compraventa o de arras ni la firma del contrato. No se discute tampoco que el edificio padece aluminosis, y que no se aprecia a simple vista sino que requiere una intervención técnica para ser detectada. Tampoco se discutió que no se informó ni por SOLVIA ni BANC SABADELL de la aluminosis. Tampoco se discutió que la aluminosis afectase al precio de venta (minuto 11:33 de la Audiencia Previa).

Por lo tanto, ese coste es irrelevante para resolver la controversia aquí planteada, ya que no se fijó como controvertido que el vicio afectara notablemente al precio de la compraventa, y en este procedimiento lo que debe dirimirse es si hay responsabilidad o no de la demandada BANC SABADELL que justifique la devolución de las arras dobladas, no el importe concreto de reparación del defecto.

Respecto a la procedencia de la condena a devolver las arras duplicadas, consta que la actora conoció la oferta de la venta a través de la página web de Premium House que se ofrecía por el precio de 72.200 €, y contactó con la agencia comercializadora a través de dicha web. La entidad Premium House le remitió el contrato privado de arras y la actora lo firmó y lo devolvió a la parte vendedora, abonando 7.220 € mediante dos transferencias por importe de 3000 € la primera, y 4220 € la segunda.

En el contrato se establece expresamente que se trata de arras penitenciales y se establecía el plazo hasta el 1 de agosto de 2018 para otorgar la escritura de compraventa.

El pacto de arras es siempre un pacto accesorio de un contrato principal perfeccionado y, como conocen las partes y establece la sentencia de instancia, pueden cumplir alguna de estas tres finalidades: confirmatorias, que son señal de la celebración de un contrato; penales, como garantía de cumplimiento de un contrato, que se pierden si el contrato se incumple pero que no permiten desligarse del mismo; y penitenciales o de desistimiento, que son las únicas que permiten resolver o desistir del contrato mediante la pérdida o restitución doblada y a las que específica y únicamente se refiere el art. 1.454 Código Civil.

Lógicamente, la pena de arrepentimiento no solo se devenga ante un desistimiento expreso sino también ante un desistimiento tácito, particularmente cuando pueda inferirse la negativa del vendedor o del comprador a concluir o ejecutar la compraventa a partir de un incumplimiento imputable de las condiciones para su perfección o ejecución (como en STS 1ª 1133/1995, 30.12, con incumplimiento del comprador).

La parte actora, una vez que tuvo conocimiento por los vecinos de la zona de la aluminosis, por la fecha de construcción del inmueble, envió un burofax a SOLVIA SERVICIOS INMOBILIARIOS solicitando una rebaja del precio de 20.000 € dada la patología de la aluminosis, que no fue atendido.

En efecto, entendemos que no hay incumplimiento de BANC SABADELL como propietaria vendedora, puesto que no llegó nunca a ser convocada para la formalización de la escritura pública, dada la disputa sobre el precio. Por lo tanto, el supuesto de hecho que originaba la responsabilidad de la propietaria era la no comparecencia en la fecha indicada al otorgamiento de la escritura.

El pacto segundo del contrato de arras disponía: ' Segundo.- Las presentes arras se establecen hasta el día 01 de agosto de 2018, de forma que transcurrido el expresado plazo sin que se haya procedido al otorgamiento de la escritura pública de compraventa, el presente contrato quedará resuelto y el Interesado perderá las arras entregadas recuperando la Propiedad la plena disponibilidad de la finca comprometida sin más trámites y sin necesidad de efectuar requerimiento o notificación alguna al Interesado,

De igual forma si la Propiedad, sin causa justificada, no comparece en la fecha indicada al otorgamiento de la escritura pública de compraventase considerará que renuncia a la venta de la finca, en cuyo caso, vendrá obligado a la devolución al Interesado de las cantidades recibidas en concepto de Arras por duplicado. (...) Las cantidades entregadas a cuenta en concepto de arras no constituyen derecho de propiedad alguno sobre la finca, reservándose expresamente el Propietario el pleno dominio y posesión de la finca hasta la fecha en que se otorgue la escritura pública de compraventa.'

Por este motivo, no hay razón para devolverlas dobladas. Las partes no indicaron expresamente a quién correspondía convocar a la otra en la Notaría para la firma, y además surgió una divergencia sobre el precio a consecuencia de la aluminosis que conocieron con posterioridad, lo que evitó que llegasen a un acuerdo.

La sentencia apelada entiende que hay justa causa, que es la presencia sobrevenida de aluminosis, y en efecto, como consta en la documentación aportada, en ningún momento durante la firma de las arras se informó por la parte demandada a la actora sobre dicha patología, y además, se fijó como hecho no controvertido.

Alega la parte impugnante que, según lo pactado en el Expositivo Il y pacto 2º del contrato, se indicaba ' con cuantos usos, derechos, servidumbres y limitaciones le sean inherentes, en el estado físico, jurídico, geotécnico, medioambiental, administrativo, urbanístico y de licencias en el que se encuentra', aceptaba la compradora, sin reserva alguna, el estado en el que se encontraba el inmueble objeto de contrato de arras.

Entendemos que dicha afirmación, genérica, en ningún caso puede entenderse como información sobre la existencia de aluminosis, una patología que era determinante para el precio (y así se fijó como no controvertido en la Audiencia Previa), siendo muestra de ello que la demandada sí reconoce haber realizado ofertas (apartado 1º del escrito de oposición al recurso de apelación) a la actora por este motivo.

Los vicios ocultos a que se refiere el artículo 1484 del Código civil son irregularidades o carencias de la cosa vendida de las que habrá de responder la parte vendedora dado que descansa en el principio de la buena fe que resulta defraudada si la finalidad perseguida por la parte compradora, a cambio del precio entregado, no puede cumplirse, estableciéndose en los preceptos del Código civil y doctrina jurisprudencial como principios a regir en la materia los siguientes:

a) Que los vicios de que se trate no se manifiesten o estén a la vista, por tratarse de defectos ocultos cuando se hace la entrega de la cosa.

b) Que el vicio sea anterior a la venta aunque su desarrollo sea posterior.

c) Que el vicio no sea conocido por el adquirente ni pueda serlo por la simple contemplación de la cosa, teniendo en cuenta su preparación técnica.

d) Que los defectos sean de tal intensidad o envergadura que haga que la cosa vendida resulte impropia para su uso o que si lo hubiese conocido la parte compradora antes del pago del precio habría pagado uno menor o no la hubiera comprado, de manera que se perjudican los intereses de la parte compradora, pues trastocan la base del negocio.

Ambas partes admiten que al tiempo de suscribir el contrato de arras desconocían la presencia de aluminosis, discrepando en el coste para su erradicación. Es innegable que la presencia de aluminosis y su gravedad, no discutida, afecta notablemente a la valoración de la vivienda y será preciso realizar costosas reparaciones. Por todo ello, entendemos que el desistimiento por parte de la actora por vicios ocultos de la cosa vendida ( art. 1486 CC) era procedente, y que existe justa causa para la devolución de las arras entregadas.

En términos similares, en un asunto que también debatía la devolución de arras penitenciales al conocerse ciertos vicios, se pronunció la sentencia de la sección 1ª de esta Audiencia Provincial de 15 de marzo de 2021 ' es innegable que la presencia de termitas trastoca la valoración de la viviendaporque no solo hay que ejecutar las tareas de tratamiento encaminadas a erradicar los xilófagos, sino que será preciso reparar las maderas atacadas y dañadas, extremos que no se contemplan en el presupuesto elaborado a instancia de la parte vendedora, la cual, además tampoco acredita que haya sido este el tratamiento efectuado porque no aporta la factura correspondiente.

IV.- En consecuencia, de no haber estimado la acción de desistimiento por falta de financiación, y de no haber entendido que el contrato estaba resuelto por mutuo disenso, debería haber prosperado la acción de desistimiento por vicios ocultos de la cosa vendida( art. 1486 Cc ).'

CUARTO.- De las costas de la segunda instancia

Procediendo, por lo expuesto la desestimación de los recursos interpuestos, a tenor de lo establecido en el artículo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , procede la imposición de las costas causadas en esta alzada a la parte apelante e impugnante, dada la desestimación íntegra de los recursos.

Vistos los artículos citados y los demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

LA SALA ACUERDA: DESESTIMARel recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de DÑA. María Teresa y la impugnación formulada por SOLVIA SERVICIOS INMOBILIARIOS SL unipersonal y BANC SABADELL SA; contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 6 de Badalona, en fecha 11 de noviembre de 2019 ; por lo que se acuerdan los siguientes pronunciamientos:

1º) Confirmar íntegramente la sentencia apelada.

2º) Imponer las costas causadas en esta alzada a la parte apelante e impugnante.

En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 208.4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , póngase en conocimiento de las partes que contra esta resolución no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse ante este Tribunal aquellos recursos extraordinarios de casación o infracción procesal para su ulterior resolución por el Tribunal Supremo o en su caso el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 del texto legal antes citado , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.