Sentencia Civil Nº 207/2005, Audiencia Provincial de Cantabria, Sección 3, Rec 273/2004 de 02 de Junio de 2005

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

SANTANDER

SENTENCIA: 00207/2005

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCIÓN TERCERA

CANTABRIA

APELACIÓN CIVIL

Rollo núm. 273/2004

Autos de P. Ordinario, núm. 5/2004

Juzgado de Primera Instancia num. 2 de Medio Cudeyo

S E N T E N C I A NÚM. 207 / 2005

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Iltmos. Sres.

Presidente.

D. JOSE LUIS LÓPEZ DEL MORAL ECHEVERRIA

Magistrados:

D. ESTEBAN CAMPELO IGLESIAS

D. JUSTO MANUEL GARCIA BARROS

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En Santander, a dos de junio de dos mil cinco.

VISTOS, ante esta Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Santander en grado de apelación, los presentes autos de P. Ordinario, núm. 5/2004, procedentes del Juzgado de Primera Instancia num. 2 de Medio Cudeyo, seguidos entre las partes, como apelante Dña., teniendo por designada a la Procuradora Sra. De Lucio de la Iglesia, y como apelado a DIRECCION001" DE SARON, teniendo por designada a la Procuradora Sr. Bajo Fuente, actuando como Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. JUSTO MANUEL GARCIA BARROS.

Antecedentes

PRIMERO: Que los autos fueron remitidos a esta Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Santander y Cantabria de conformidad con lo acordado en las Normas de Reparto aprobadas por la Sala de Gobierno del Excmo. Tribunal Superior de Justicia de esta Comunidad.

SEGUNDO: Que por el Ilmo. Sr. Juez del Juzgado de Primera Instancia num. 2 de Medio Cudeyo, se dictó sentencia, en los mencionados autos, con fecha 30 de abril de 2004, cuyo fallo dice lo siguiente: "FALLO.- Desestimando íntegramente la demanda presentada por la procuradora Sra. Hernández García en nombre y representación de Dª. Remedios, DECLARO la validez del acuerdo impugnado, adoptado como segundo punto del orden del día en la Junta celebrada el día 0 de octubre de dos mil tres y ABSUELVO a la demandada DIRECCION001, de todas las pretensiones formuladas en su contra, con expresa imposición de costas a la parte actora".

TERCERO : Que por la representación legal de Dña. Remedios, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación, que fue admitido por el Juzgado de instancia, confiriéndose los traslados legales, remitiéndose los autos originales a esta Sección, y previos los trámites oportunos, se ha deliberado, votado y fallado el presente recurso.

CUARTO: Que en la tramitación del presente recurso se han observado todas las prescripciones legales, salvo el plazo del artículo 465.1 LEC.

Fundamentos

No se aceptan los de la resolución recurrida.

Primero.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Medio Cudeyo se dictó sentencia de 30 de Abril de 2004 en la que se desestimaba la demanda presentada por Dª Remedios. En dicho escrito iniciador del procedimiento se había solicitado la declaración de nulidad de pleno derecho del acuerdo de 8 de Octubre de 2003 de la Comunidad de Propietarios demandada en lo referente a la forma de reparto del presupuesto de gastos, que se condenara a la Comunidad a rectificar las liquidaciones giradas en Agosto y Septiembre de 2003 y la de las cuotas que se giren a partir de Octubre de 2003, condenándola a pasar por ello y a devolver lo indebidamente percibido. Contra la sentencia absolutoria se recurre por la parte actora y se opone al recurso la demandada.

Segundo.- En el presente caso lo que se está esencialmente discutiendo es si se produjo o no una modificación de la cuota de participación en los gastos comunales. Por ello en necesario ver como se ha recogido este extremo en la vida de la Comunidad demandada.

a) En el momento de constituir la propiedad horizontal del inmueble se recogieron una serie de cuotas para cada uno de los pisos, garajes y locales, de tal manera que correspondía a los pisos el 80% de la cuota de gastos, a los locales el 15% y a los garajes el 5% ( cuestión que no ha resultado discutida) . Si bien en el estatuto se contenía también que " C) las cuotas antes fijadas servirán de módulo para determinar la participación de cada uno de los propietarios en beneficios y cargas, de cualquier clase que fueren, incluso las que resulten de las presentes normas, con la sola excepción, sin perjuicio de las que resulten de otra de estas normas estatutarias, de los gastos de alumbrado, limpieza y los ordinarios de conservación en entretenimiento de los portales, zaguanes de entrada y escalera, que se sufragarán exclusivamente por los propietarios de los pisos que por cada uno de ellos se sirven, a partes iguales, quedando exentos el propietario del local o locales comerciales, en consideración a no tener servicio por ellos. D). Régimen de la planta de sótano de los cuatro edificios, destinada a garajes. La zona de acceso y maniobra de dicha planta y los suministros de agua y electricidad de la misma, se considerarán únicamente elementos comunes a los distintos elementos independientes, situados en dichas plantas y en proporción a su cuota, y en la misma proporción se distribuirán entre tales elementos independientes los gastos derivados del suministro y los de conservación y limpieza de la zona."

b) En la primera reunión de constitución de la Comunidad, celebrada el día 19 de Mayo de 1994 no se llega a ningún acuerdo concreto sobre la distribución de los gastos y solo se dispone que se decidirán en la próxima Junta, recogiéndose que los propietarios de las viviendas y garajes pagarían según cuota general y los de los locales cada 100 m2. Si bien lo que sí se hace es incluir en la letra C) de los estatutos a los propietarios de los garajes como obligados a pagar los gastos de los portales por los que se sirvan. En la junta de 9 de Junio de 1994, en su punto cuarto, se aprueba que la cuota mensual sea de 3.500 pesetas los pisos, 500 pesetas los garajes y 650 pesetas por cada 100 metros cuadrados los locales. En los años sucesivos se van actualizando estas cantidades pero manteniendo esencialmente ese criterio, de manera que en la Junta de 24 de junio de 2002 se establecen en 31,09 euros los pisos, 4,98 euros los garajes y 0,07 euros por metro cuadrado los locales.

c) En la Junta general ordinaria de 21 de Julio de 2003 se pone de relieve por la administración que se había venido pagando hasta ese momento el 80 % por los pisos, el 15 % por los garajes y el 5% por los locales y que eso era erróneo y propone un cambio que no resulta aprobado por unanimidad, por lo que se acuerda seguir cobrando los recibos como hasta ese momento.

d) En la junta de 9 de Octubre de 2003 se trata en el punto segundo " aprobar forma de reparto del presupuesto en cuotas mensual para cubrir los gastos ordinarios comunitarios." Por la Administración se vuelve a poner de relieve que existe un error en la distribución de los gastos y se vota lo que resultaría de aplicar los tres criterios distintos, el del estatuto, el que se ha venido aplicando y el que ahora propone de pagar el 80% los pisos, el 15 % los locales y el 5% los garajes, que es el que se aprueba por mayoría.

Tercero.- La parte apelante basa su recurso en que se ha producido un error en la valoración de la prueba, que en este caso es totalmente documental, por lo que el Tribunal de la Segunda Instancia está en unas condiciones similares al juez a quo para poder realizar la valoración de la misma ya que no interfiere el principio de inmediación.

Desde el punto de vista jurídico se trata de determinar si hay o no modificación en el título constitutivo o en los estatutos de la Comunidad y por tanto si se ha adoptado esta posible modificación con los requisitos exigidos legalmente para ello.

A este respecto no se puede olvidar que el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que es imprescindible la unanimidad para los acuerdos que supongan la modificación de los estatutos.

En este sentido se ha pronunciado reiteradamente la jurisprudencia y así la sentencia del Tribunal Supremo de 30 de Abril de 2002 establece que "Si bien es cierto que el pago de los gastos de acuerdo a los coeficientes no es férreo ni cerrado, pues el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que en el título constitutivo se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, la regla quinta del artículo 9 contempla la contribución no sólo con arreglo a la cuota de participación, sino también a lo "especialmente establecido", no prohibiéndose por tanto que se adopten otros sistemas de abono de los gastos comunes y así lo ha aceptado la jurisprudencia de esta Sala, al tener en cuenta que mediante los Estatutos puede modificarse el título en lo relativo a la fijación de cuotas de participación (Sentencia de 2-2-1991 EDJ 1991/1031), y, a su vez, cabe dispensar determinados gastos (Sentencia de 6-7-1991 EDJ 1991/7382), y también procede, para supuestos concretados o anualidades precisadas, el sistema de reparto igual y no proporcional para todos los copropietarios (Sentencias de 22-4-1974 EDJ 1974/69 y 10-3-1993 EDJ 1993/2395)." Y también que "Ahora bien en supuestos como el de autos, al no ajustarse al título ni a los Estatutos, se impone la unanimidad de los copropietarios para esta forma especial de reparto de gastos, conforme al artículo 16-1º de la Ley especial EDL 1960/55 y así lo ha declarado la jurisprudencia de esta Sala (Sentencias de 10-12-1990 EDJ 1990/11236, 22-12-1993 EDJ 1993/11802 y 16-11-1996 EDJ 1996/8339), lo que aquí no se ha observado, por lo que el motivo ha de ser desestimado."

Pues bien, aplicando toda esta doctrina al presente caso nos encontramos con que sí que se produjo en el año 1994 una alteración de lo que se establecía en el estatuto como sistema de reparto de los gastos, pues de pasar de un sistema complejo en el que algunos de los elementos no participaban en todos los gastos, se estableció uno sencillo en el que se fijaba una cantidad determinada para todos ellos y desaparecían las exenciones que tenían los locales comerciales principalmente. Este sistema fue admitido por todas las partes y de hecho se ha mantenido durante casi 10 años sin que por ninguno de los posibles interesados se recurriera, lo que supone que el acuerdo quedó firme ya fuera por que se adoptó por unanimidad, lo que no consta en el acta, o por que al no ser impugnado dentro del plazo legal se produjo su ratificación tácita.

Por ello el intento en el año 2003 de modificarlo de nuevo volviendo a un sistema de reparto que perjudica a los locales comerciales a los que se vuelve a reconocer el porcentaje que se establecía en el estatuto, pero sin las excepciones que en el mismo se disponían, no puede ser adoptado sin acuerdo mayoritario.

No se puede estar conforme con que no ha existido una modificación de las cuotas previstas en los estatutos, pues en el propio informe de la administración se ve que aplicando cada uno de los sistemas la cantidad a pagar es distinta ( documento 3 de la demanda ). Es evidente que no se trata de que se tenga una copropiedad distinta en los elementos comunes, pero sí que se establece un sistema de reparto de gastos distinto al que se había dispuesto en el estatuto y al acordado con posterioridad, lo que según la jurisprudencia la que nos hemos referido solo se puede hacer previo acuerdo de todos los interesados. Tampoco se puede considerar que lo que ocurrió en 1994 fue un simple error que se ha venido arrastrando, pues si esto se entendiera se debería acudir a lo dispuesto en el estatuto, y no es eso lo que se hace, sino que se pretende modificar lo entonces adoptado.

Nos encontramos por tanto que el criterio de distribución de gastos previsto en el estatuto inicial se cambió por un sistema mas sencillo de reparto sin excepciones de todos los gastos según unos porcentajes establecidos, lo que se autoriza en el artículo 9 de la LPH que no impone que el reparto tenga que ser obligatoriamente por las cuotas de propiedad. Ahora bien, una vez establecido este criterio y mantenido durante un número considerable de años, no se puede posteriormente decir que no se corresponde con el sistema inicial, pues ello es una obviedad, y no procede un nuevo cambio a no ser que se haga por unanimidad.

Debe pues estimarse la demanda a este respecto si bien aclarando que la nulidad que se reconoce no es la nulidad de pleno derecho o radical sino la anulabilidad contemplada en los artículos 1300 y ss. del C.C. pues la jurisprudencia ha venido entendiendo sin fisuras que la falta de unanimidad al adoptar los acuerdos para los que la ley establezca este requisito supone un vicio anulable.( Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de Junio de 1997 y 2 de Noviembre de 2004; Sentencias de la Audiencia Provincial de Cantabria de 22 de Noviembre de 1999, 8 de mayo de 2000 y 23 de Febrero de 2004 ). Este cambio de denominación no tiene una especial incidencia en el presente caso.

Cuarto.- Se debe resolver también sobre las restantes pretensiones de la parte actora y que no se contemplaron en la resolución recurrida, lo que podría ser considerado como una falta de congruencia pues, alguna de ellas, no iba directamente unidas a la anterior cuestión.

En efecto, se solicita también por la parte actora que se rectifique la liquidación que se llevó a efecto por la parte demandada respecto de las cuotas de Agosto y Septiembre de 2003 a las que se aplicó una modificación que todavía no se había aprobado. Se le debe dar la razón, pues los acuerdos obligan a todos los propietarios desde que se adoptan ( art. 17 y 18 de la LPH ). Pero en el presente caso en la Junta de Julio de 2003 no se adoptó ningún acuerdo referente al cambio de las cuotas, y por el contrario se decidió seguir cobrando los recibos como hasta ese momento, por lo que la aplicación de un porcentaje distinto es contraria a lo acordado por la Comunidad y por ello se debe liquidar de nuevo esos meses aplicando la tarifa existente con anterioridad.

De la misma manera se debe estimar la pretensión de que se rectifiquen las liquidaciones de las cuotas giradas con posterioridad al acuerdo que se ha anulado, pues conforme con lo que se dispone en el artículo 1303 del C.C. en los casos de nulidad se deben restituir las cosas a su estado anterior al acto nulo, por lo que se debe recalcular las cuotas que le habría correspondido pagar conforme al sistema anterior y devolverle lo que haya abonado en exceso.

En ejecución de sentencia se debe dar cumplimiento a la fijación de estas cantidades, lo que no es contrario a lo que se establece en el artículo 219 de la LEC ya que se trata de simples operaciones aritméticas, calcular las cuotas que le correspondería pagar conforme al sistema que se ha venido utilizando hasta octubre de 2003, las que se le liquidaron conforme al sistema adoptado a partir de dicha fecha y devolverle la diferencia.

Quinto.- Al estimarse la demanda las costas de la primera instancia se deben imponer a la parte demandada conforme al artículo 394 de la LEC.

Estimando totalmente el recurso de apelación no se condenará en las costas de esta alzada a ninguno de los litigantes, conforme a lo dispuesto en el artículo 398.2 de la LEC.

Así, en ejercicio de la potestad jurisdiccional que nos ha conferido la Constitución Española, y en nombre de Su Majestad El Rey,

Fallo

Estimando el recurso formulado por la representación de Dª Remedios contra la Sentencia de 30 de Abril de 2004 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Medio Cudeyo, debemos revocar y revocamos la misma y en su lugar se estima la demanda ejercitada por la procuradora Sra. Hernández en representación de Dª Remedios, que actúa a su vez en beneficio de la Comunidad de Bienes DIRECCION000, contra la DIRECCION001 " y se declara:

a) La nulidad del acuerdo adoptado por la Comunidad demandada como segundo punto del orden del día en la Junta celebrada el día 8 de octubre de 2003, referido a la forma de reparto del presupuesto en cuotas mensuales para cubrir los gastos ordinarios comunitarios.

b) Se condena a la Comunidad demandada a estar y pasar por esta declaración.

c) Se declara la obligación de la Comunidad demandada de rectificar las liquidaciones de las cuotas giradas a la Comunidad de Bienes a favor de la que actúa la demandante correspondiente a los meses de Agosto y Septiembre de 2003, conforme a lo que se acordó en la Junta de 14 de julio de 2003.

d) Se declara la obligación de la Comunidad demandada de rectificar las liquidaciones de las cuotas giradas a la Comunidad de bienes a favor de la que actúa la demandante a partir del mes de octubre de 2003 y las que se hayan devengado durante la tramitación del procedimiento, para dar cumplimiento a la nulidad del acuerdo recogida en el apartado a).

e) Se condena a la comunidad demandada a estar y pasar por estas declaraciones y a abonar a la Comunidad de bienes a favor de la que actúa la demandante el importe indebidamente cobrado correspondiente a las susodichas cuotas y que se determinará en ejecución de sentencia, conforme al contenido del fundamento cuarto de esta resolución.

f) Se condena a la demandada al pago de las costas de la primera instancia.

No se hace especial imposición de las costas de esta alzada.

Y con testimonio de esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION: La precedente Sentencia ha sido leída y publicada por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente en el día de su fecha, de lo que doy fe.-

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.