Sentencia Civil Nº 207/2009, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 16, Rec 304/2008 de 21 de Abril de 2009

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMOSEXTA

ROLLO Nº 304/2008-C

JUICIO ORDINARIO NÚM. 176/2007

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 5 DE LOS DE SABADELL (ANT. CI-7)

S E N T E N C I A Nº 207/2009

Ilmos. Sres.

D. AGUSTIN FERRER BARRIENDOS

D. JORDI SEGUÍ PUNTAS

D. JOSE LUIS VALDIVIESO POLAINO

En la ciudad de Barcelona, a veintiuno de abril de dos mil nueve.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimosexta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 176/2007, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de los de Sabadell (ant. CI-7), a instancia de D. Juan Enrique y de Dª. Modesta representados por el procurador D. Carles Arcas Hernández, contra D. Cecilio representado por el procurador D. Joan Grau Martí y contra Dª. María Teresa ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte codemandada DON Cecilio contra la Sentencia dictada en los mismos el día 9 de Noviembre de 2007, por el Sr. Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando la pretensión principal de la demanda deducida por el Procurador Sr. Carretero en representación de DOÑA Modesta y DON Juan Enrique frente a DON Cecilio y DOÑA María Teresa :/ Condeno a los codemandados DON Cecilio y DOÑA María Teresa a otorgar escritura pública de compraventa a favor de DON Juan Enrique y DOÑA Modesta con arreglo a los pactos que se especifican en el contrato de compraventa por ellos concertado en fecha 20-07-06 (del cual se incorporará testimonio a esta sentencia) debiendo ser otorgada en el plazo legal, sobre el inmueble, objeto de la presente demanda (vivienda sita en Sabadell, C/ DIRECCION000 NUM000 - NUM001 , NUM002 - NUM003 )./ En el momento de la elevación a público, los actores deberán efectuar el pago a los demandados de la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA y SIETE MIL CUATROCIENTOS TREINTA EUROS (237.430'14 euros) que constituye el resto del precio aplazado del inmueble objeto de la presente litis./ Condeno al codemandado SR. Cecilio a pagar a los actores las costas que el procedimiento judicial les haya irrogado.".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación el codemandado DON Cecilio mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria oponiéndose la parte actora en tiempo y forma mediante el oportuno escrito; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para la deliberación, votación y fallo el día 17 de Marzo de 2009.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOSE LUIS VALDIVIESO POLAINO.

Fundamentos

PRIMERO.- El asunto que se debate es muy sencillo: las partes firmaron un contrato de compraventa de un inmueble y los demandantes, compradores en dicho contrato, han exigido la consumación del contrato mediante el otorgamiento de la escritura pública correspondiente. De los demandados, vendedores en dicho contrato, Dña. María Teresa se allanó y el otro, D. Cecilio , se opuso.

El Juzgado estimó íntegramente la demanda, en una sentencia cuyos razonamientos, muy completos y acertados, compartimos completamente. Interpone recurso de apelación el señor Cecilio , el cual está, como decimos, abocado a la desestimación.

SEGUNDO.- El recurrente insiste en que no estamos ante un contrato de compraventa sino de arras penitenciales. Resulta chocante la frecuencia con la que se habla de contratos de arras, cuando no existen en realidad. Hay contratos de compraventa con pactos de arras, los cuales pueden ser de diversas clases, pero no contratos de arras a secas. En realidad, toda la discusión suscitada en el pleito sobre si es contrato de compraventa o de arras a lo que hace referencia es a si las arras son penitenciales o penales, de modo que es en ello en lo que debemos centrarnos.

El contrato se titula "de arras", pero así, sin más, sin precisar que se trate de arras penitenciales. No se comprende por qué, con aquel escueto título, ha de presumirse que las arras han de ser penitenciales. En el texto del contrato no se menciona el artículo 1.454 del Código Civil , ni se dice que las partes podrán desistir del contrato perdiendo las arras. Se impone una sanción para caso de incumplimiento, estructurada al modo en que lo están las arras penitenciales. Pero es que es evidente que las arras penales pueden estructurarse del mismo o parecido modo (como ocurría en el caso de la sentencia del Tribunal Supremo de 25 de octubre de 2.006 ). Y, por otra parte, el carácter penitencial no se presume nunca, debiendo constar de modo indudable, según repetida jurisprudencia (sentencias de 31 de julio de 1.992, 28 de marzo y 17 de octubre de 1.996 y 24 de octubre de 2.002 ).

En consecuencia estamos ante un contrato cuyo título no revela nada, pues tanto puede aludir a una clase de arras como a otra. En el texto del contrato no se contiene mención alguna que conduzca a las arras penitenciales, las cuales son de interpretación restrictiva. Todo ello conduce derechamente a la única solución posible al litigio, que es la adoptada por el juez de primera instancia.

TERCERO.- No vamos a referirnos a todos los argumentos que se exponen en el extenso escrito de recurso, sino sólo a los fundamentales, porque con ello y con lo dicho quedarán suficientemente expuestos los motivos de esta sala para resolver como va a hacerlo.

Que la cláusula se introdujese "por si pasaba algo" es irrelevante. Esa eventualidad tanto conviene al establecimiento de arras penitenciales como al de las penales.

La previsión de la entrega del inmueble libre de cargas y arrendatarios es irrelevante y es compatible con un contrato de compraventa, como cualquiera puede comprender. Y claro que no se ponía el inmueble a disposición de los compradores por medio del contrato, sino que se vendía, pendiente la consumación posterior con la que habrían pasado los actores a ser propietarios. Como en cualquier contrato de compraventa.

Respecto al incumplimiento de los compradores demandantes en el que se insiste en la página 15 del recurso, nos remitimos a lo que dice la sentencia recurrida. El contrato de que se trata decía que el segundo pago podía hacerse "hasta la firma de la escritura", de modo que hasta el instante inmediato anterior a dicha firma podía hacerse el pago, lo que es tanto como decir que podían pagar hasta en el momento mismo del otorgamiento, pues bastaba hacerlo un segundo antes para cumplir el contrato.

Irrelevante es también, por completo, cuándo dejaron los actores de pagar las rentas del contrato de arrendamiento con arreglo al cual ocupaban la vivienda objeto de la compraventa. Es discutible si los actores debían seguir pagando la renta a partir del momento en que, otorgando la escritura pública, intentaron consumar el contrato. Pero, en cualquier caso, ello habría afectado al contrato de arrendamiento y no al que nos ocupa, que es el de compraventa.

En fin, el contenido de la carta de 31 de octubre de 2.006 no es óbice tampoco a la pretensión de los demandantes. Tras frustrarse el primer intento de otorgar la escritura por la inasistencia del recurrente, el 30 de octubre de 2.006, los actores enviaron una segunda convocatoria al ahora apelante, convocándole para el 9 de noviembre. En esa comunicación se decía que, de no asistir al otorgamiento el vendedor reticente, se ejercitarían las acciones precisas con el fin de ejecutar el pacto tercero, apartado a), del contrato, que es el que se refería a la sanción para el caso de incumplimiento. Se advertía con ejecutar la cláusula penal y no con exigir el cumplimiento del contrato. Pero ello no puede conducir a entender que, una vez que se consumó la falta de asistencia, las facultades de los compradores quedaban reducidas a actuar la repetida cláusula penal. La posición del señor Cecilio había quedado ya fijada con anterioridad, mediante su negativa a consumar el contrato y no quedó esa postura determinada por la advertencia en cuestión. El apercibimiento de los actores podría haber tenido eficacia de acto propio si hubiese determinado la posición del recurrente. Pero para éste la advertencia era irrelevante. Ya había decidido no escriturar y dicha advertencia no innovaba la situación ni proporcionaba un dato en virtud del cual el señor Cecilio fuese a determinar su actitud. Tenía resuelto no escriturar y con el apercibimiento podía o acudir a la convocatoria, en cuyo caso el contrato se habría consumado, o permanecer inactivo, en cuyo supuesto la admonición no agravaba ni atenuaba la situación jurídica en que se encontraban los vendedores: podían, de todos modos, ser obligados a consumar el contrato. De ahí que el contenido de la carta de 31 de octubre no entrañase limitación alguna en las posibilidades de actuación de los demandantes.

CUARTO.- Se solicita subsidiariamente que no se impongan las costas de la primera instancia al recurrente. Pero el caso no presentaba dudas relevantes. Ya hemos expuesto que la denominación del contrato no conduce a las arras penitenciales, pues tanto son arras éstas como las penales. El texto del contrato tampoco aclara nada en el sentido que pretende el apelante. Las arras penitenciales son de interpretación restrictiva y ha de constar expresamente su establecimiento. No había, por tanto, dudas de hecho ni de derecho que justifiquen no imponer las costas ocasionadas por la conducta del apelante.

Por lo mismo, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , se le impondrán también las costas del recurso.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por D. Cecilio contra la sentencia de fecha nueve de noviembre de dos mil siete, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número cinco de Sabadell en el asunto mencionado en el encabezamiento, debemos confirmar y confirmamos dicha sentencia, con imposición de las costas al recurrente.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de esta sentencia, para su cumplimiento.

Así, por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.