Sentencia Civil Nº 207/2010, Audiencia Provincial de Albacete, Sección 2, Rec 109/2010 de 13 de Octubre de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 2

ALBACETE

SENTENCIA: 00207/2010

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCION 2ª

ALBACETE

RECURSO DE APELACIÓN 109/10

AUTOS N. 611/09

JUZGADO 1º INSTANCIA N. 2 DE ALBACETE

S E N T E N C I A NUM. 207/2010

Iltmos. Sres. Magistrados:

Presidente:

D. ANTONIO NEBOT DE LA CONCHA

Magistrados:

Dª MARÍA ÁNGELES MONTALVÁ SEMPERE

D. JUAN MANUEL SÁNCHEZ PURIFICACIÓN

EN NOMBRE DE S.M EL REY

En Albacete a trece de octubre de dos mil diez.

VISTOS, ante esta Audiencia Provincial, en apelación admitida a la parte demandante, los autos de Juicio ordinario, seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia num. 2 de Albacete, a instancia de COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 representado por el/la procurador/a D/DÑA. José Fernandez Muñoz, contra INSTITUTO PROMOCIÓN PUBLICA DE VIVIENDA DE LA CONSEJERIA DE ORDENACIÓN DEL TERRITORIO Y VIVIENDA dirigido por el Letrado de la Junta de Comunidades de Castilla La Mancha.

ACEPTANDO, los antecedentes de la Sentencia apelada, cuya parte dispositiva dice así: "Desestimo la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales D. José Fernández Muñoz, en nombre y representación de la Comunidad de propietarios DIRECCION000 , contra el Instituto de Promoción Pública de Vivienda de la Consejería de Ordenación del Territorio y Vivienda de la Junta de Comunidades de Castilla y La Mancha, y absuelvo a la parte demandada de los pedimentos deducidos en su contra.

Condeno a la parte actora al pago de las costas causadas".

Antecedentes

PRIMERO.- La relacionada Sentencia de 13 de enero de 2010 , se recurrió en apelación por la parte demandante, por cuyo motivo se elevaron los autos a esta Audiencia, ante la que se personaron dentro del término del emplazamiento y en legal forma las partes litigantes y seguidos los demás trámites, se señalo el día 4 de octubre de 2010 para la votación y fallo de la apelación.

SEGUNDO.- Que en la sustanciación de los presentes autos, en ambas instancias se han observado las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente para este trámite el Iltmo. Sr. Magistrado D. JUAN MANUEL SÁNCHEZ PURIFICACIÓN.

Fundamentos

1.- La Sentencia apelada denegó la responsabilidad del anterior propietario de la vivienda que generó los gastos de mantenimiento por los que reclama la Comunidad de Propietarios demandante, al ser propietario de la misma otra persona y serlo cuando se generaron dichos gastos comunitarios.

Alega en su recurso la Comunidad demandante que debe responder también dicho anterior propietario, Instituto de Promoción Pública de la Vivienda, de la Consejería de Ordenación del Territorio y Vivienda de la Junta de Comunidades de Castilla La Mancha, por cuanto el art 9.1 "i " lo prevé por no comunicarle el cambio de titularidad.

2.- A dicha objeción añade otra en primer lugar, relativa a un eventual error en la valoración de la prueba por parte del Juzgado, consistente en que desconocía la Comunidad la titularidad y, en contra de lo establecido en la Sentencia, sí que hizo gestiones para averiguar quién era propietario de la vivienda a la que le corresponden los gastos reclamados.

Sin embargo, dicho alegato no es relevante, pues aunque es cierto que requirió extrajudicialmente al Instituto demandado el pago de la deuda y éste no respondió, ello no significa que agotara todas las posibilidades para cerciorarse de quién era propietario, pues constando cómo la Comunidad siempre consideró titular al comprador de la vivienda (Hermenegildo) al comprobar que constaba en el Registro de la Propiedad el Instituto demandado, anterior titular y vendedor, no era descabellado sino lo más indicado (como concluye el Juzgado) comprobar cuál de ambos era realmente mediante los mecanismos procesales que refiere el Juzgado y que se prevén a favor de quien pretende reclamar judicialmente (diligencias preparatorias), lo que se omitió, por lo que no cabe invocar que no hubo otro modo de actuar para eludir la reclamación contra dicho Instituto, sobre todo cuando, por otra parte, antes de la demanda (concretamente al contestar a la solicitud de procedimiento monitorio) ya comunicó dicho Instituto que dejó de ser titular de la vivienda al haberla vendido al referido Hermenegildo, por lo que al demandar ya conocía dicha relevantísima circunstancias a pesar de lo cual decidió demandar al Instituto.

3.- Lo realmente relevante en el caso es la segunda objeción de la recurrente, que alega, como se dijo, la inaplicación del art 9.1 "i " que prevé la responsabilidad del no deudor pero anterior propietario por el hecho de no comunicar a la Comunidad de Propietarios la enajenación de la vivienda.

Así, establece el art 9 de la Ley de Propiedad horizontal que:

"1. Son obligaciones de cada propietario:

e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización."

Señalando asimismo como obligación del propietario la de:

"i) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local.

Quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando cualquiera de los órganos de gobierno establecidos en el artículo 13 haya tenido conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando dicha transmisión resulte notoria."

También el art 21.1 LPH cómo la obligación de proceder a la contribución de los gastos comunes, según las cuotas de participación y acuerdos adoptados por la comunidad de propietarios, es del propietario de la vivienda o local, estableciendo por su parte el art 9.i LPH indicado un supuesto de solidaridad, impuesta por ministerio de la ley al transmitente, a modo de sanción por el incumplimiento de la obligación de comunicar a la comunidad toda transmisión, convirtiéndole en garante de las deudas comunitarias devengadas después de la transmisión, aunque en puridad no se trataría propiamente de una deuda sino de la asunción legal de su cumplimiento, esto es, un fiador legal, solidario sin beneficio de excusión, y que en caso de abono conserva siempre su derecho de repetición.

La finalidad de esta sanción, es proteger en todo momento el conocimiento por parte de la Comunidad de quién es el verdadero titular del piso o local, de forma que pueda reclamar los gastos comunitarios devengados. Por ello cualquier duda o ausencia de dato revelador a disposiciónd e la Comunidad sobre quién es propietario determina la responsabilidad o corresponsabilidad del anterior titular por no haber comunicado la transmisión pues impide cumplir la función de la norma.

4.- La jurisprudencia ha considerado conocimiento suficiente, acto notorio o acto concluyente del nuevo propietario determinante de la exclusión de la corresponsabilidad del anterior titular, el hecho de que la Comunidad le hay tenido por propietario al nuevo en sus actas ( Sentencias de la Audiencia Provincial de Madrid, secc 14ª, de 14.04.2005 -EDJ 2005/43862 ) o de Cádiz, secc 7ª, de 15.06.2004 -EDJ 2004/291457). Y ha rechazado como "actos concluyentes" el conocimiento de documentos privados de compraventa (Aud Prov de Segovia de 26.06.2002 -EDJ 2002/45699-, ó AP Gerona, secc 2ª, de 23.10.2000.

5.- En el caso presente, hay actos concluyentes del nuevo propietario que supuso el conocimiento suficiente por la Comunidad demandante y ahora apelante de que éste era tal, y no era deudor por no ser propietario el Instituto demandado, como son las Actas en que consta como "propietario" aquél y no éste.

Por otra parte, el hecho de que Hermenegildo acudiera a las Juntas "de Propietarios", y no acudiera el Instituto ni se le citara por la Comunidad, también revela que ésta conocía que el deudor por ser propietario era aquél y no éste organismo público, lo que excluye la corresponsabilidad que se le reclama.

No es que sea inaplicable el art 9.1 "i " -como expresa la Sentencia-, sino todo lo contrario: es aplicable, aunque no el primer párrafo sino el último del mismo que -como se ha indicado- excluye dicha responsabilidad en casos de conocimiento suficiente de la Comunidad de quién es el propietario real, aunque el transmitente no cumpliera su obligación de comunicar la transmisión a la Comunidad.

6.- Desestimada la apelación, se imponen a la Comunidad apelante las costas procesales derivadas de ésta segunda instancia (art 394 y art 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

No es aplicable al caso la no imposición por las dudas que suponía dicha titularidad, pues en cualquier caso antes de la demanda ya había comunicado el Instituto demandado a la Comunidad que dejó de ser titular de la vivienda, aportando el título de transmisión y siendo indiscutible que el adquirente era al menos poseedor de la vivienda, lo que suponía su condición de propietario (título y modo, a los efectos del art 609 del Código Civil ). Comunicación (con la oposición al procedimiento monitorio que dio lugar a la presente litis) que excluye las dudas invocadas.

Vistos los anteriores preceptos legales citados, y demás de general y pertinente aplicación, en nombre de Su Majestad El Rey y por el poder que nos confiere la Constitución, dictamos el siguiente,

Fallo

1º.- Desestimar el recurso de apelación; confirmar la Sentencia apelada, y,

2º.- Condenamos a la Comunidad de Propietarios de DIRECCION000 al pago de las costas procesales.

Notifíquese a las partes dando cumplimiento al art 248.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial , y déjese testimonio de la presente resolución en actuaciones, remitiéndose las originales al Juzgado de origen.

Así, por esta sentencia, lo pronunciamos y firmamos.

PUBLICACION.- En Albacete a veintidos de octubre de dos mil diez.

Dada y pronunciada fué la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el día de la fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico.