Sentencia Civil Nº 208/2010, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 11, Rec 37/2009 de 24 de Marzo de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 11

MADRID

SENTENCIA: 00208/2010

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCION UNDECIMA

SENTENCIA Nº

Rollo: RECURSO DE APELACION 37/2009

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. JESUS GAVILAN LOPEZ

D. FRANCISCO JAVIER PEÑAS GIL

Dª MARIA JOSE ALFARO HOYS

En MADRID, a veinticuatro de marzo de dos mil diez.

La Sección 11 de la Ilma. Audiencia Provincial de MADRID, ha visto en grado de apelación, los autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 282/2007 del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N. 56 de MADRID seguido entre partes, de una como apelante D. Obdulio , representado por la Procuradora Sra. Rodríguez Gil, y de otra, como apelados D. Sergio y Dª Carmela representados por el Procurador Sr. De Nogueira Arquer, D. Luis Miguel , Dª Gracia Y Dª Miriam , representados por el Procurador Sr. Hidalgo Martínez, Dª Tatiana Y Agustina , representadas por el Procurador Sr. Vázquez Guillén, sobre resolución de contrato.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N. 56 de MADRID, por el mismo se dictó sentencia con fecha 25 de junio de 2008 , cuya parte dispositiva dice: "Que DESESTIMANDO INTEGRAMENTE la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Rodríguez Gil en nombre y representación de DON Obdulio contra DOÑA Agustina , DOÑA Tatiana , DOÑA Miriam , DOÑA Gracia Y DON Luis Miguel debo ABSOLVER Y ABSUELVO a los reseñados demandados de todos los pedimentos efectuados en su contra y con expresa imposición de las costas a la parte actora.". Notificada dicha resolución a las partes, por D. Obdulio se interpuso recurso de apelación, alegando cuanto estimó pertinente, que fue admitido en ambos efectos, dándose traslado del mismo a la parte contraria que por todas ellas se formula oposición. Remitidos los autos originales del juicio a este Tribunal, se señaló para llevar a efecto la deliberación, votación y fallo del mismo el pasado día 3 de febrero de 2010, en que ha tenido lugar lo acordado.

TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo Ponente el Ilma. Sra. Dª. MARIA JOSE ALFARO HOYS.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos de derecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- La representación procesal de don Obdulio , en concepto éste último de comprador de una finca sita en El Ferrol, con fecha 21 de febrero de 2007 presentó ante los Juzgados de Primera Instancia de Madrid demanda de juicio ordinario frente a los vendedores de la finca que eran don Sergio y doña Carmela ; doña Tatiana y doña Agustina (viudas sin descendencia), don Luis Miguel y doña Gracia y doña Miriam .

Alegaba el actor don Obdulio que con fecha 13 de julio de 2006, en concepto de parte compradora, suscribió con los demandados un contrato privado de arras penitenciales por el que entregó en tal concepto la suma de 95.000 euros para la compra de una finca en el municipio de El Ferrol (documento nº1 al folio 38 de los autos), consignándose en la cláusula cuarta que el otorgamiento de la escritura pública de compraventa tendría lugar antes del día 30 de septiembre del 2006 , si bien podría ampliarse en el máximo de un mes a petición de cualquiera de las partes (doc. nº 1, folio 38) En la cláusula sexta se indica que la cantidad pactada a cuenta del precio (95.000 euros) se considerará además hecha en concepto de arras penitenciales, añadiéndose que "de este modo cualquiera de las partes podrá desistir unilateralmente del contrato, con la consecuencia de que, en este caso, de hacerlo los compradores, de perder lo entregado, o tener que devolverlas por duplicado lo recibido de ser lo vendedores quienes desistan".

Sigue alegando el actor que por documento fehaciente (burofax) se puso en conocimiento de la parte vendedora la voluntad del demandante que era la parte compradora, de aplazar la firma de la escritura pública de compraventa hasta el día 30 de octubre de 2006 (un mes más tarde del inicialmente pactado).

Indica el actor que, requeridos los títulos para organizar la escritura pública de compraventa, la parte vendedora no entregó la totalidad de los títulos hasta bien llegada la víspera de otorgamiento de la escritura pública de compraventa, llegando a conocimiento del actor que los testamentos otorgados por don Juan Luis y de don Ambrosio a favor de sus esposas doña Agustina y doña Tatiana que eran las viudas de los anteriores citados, no constituían título para la transmisión del porcentaje de participación de la finca objeto de la compraventa del que actualmente son propietarias, por lo que procedió a emplazarlas para que acudieran a la Notaría con los títulos en orden para poder proceder al otorgamiento de la escritura pública de compraventa, la cual debía tener lugar el día 30 en octubre de 2006.

El día 30 de octubre de 2006, dice el actor (comprador) que sólo acudió él a la Notaría para proceder al acto de otorgamiento de la escritura pública de compraventa. Ante el incumplimiento de la parte demandada se levantó Acta de requerimiento en virtud de la cual, se requirió a los demandados para que de forma solidaria abonasen a don Obdulio el duplo de la cantidad entregada en concepto de arras penitenciales, esto es, 190.000 euros, sin que hasta la fecha se haya obtenido respuesta alguna por la parte vendedora demandada. Considera el actor que resulta evidente el incumplimiento del contrato en el que ha incurrido la parte demandada al no proceder al otorgamiento de la escritura de compraventa en el plazo pactado, y que se halla legitimado por ese motivo a instar la resolución del contrato y a que se le devuelva la cantidad entregada en concepto de arras dobladas.

Por todo ello, en el suplico de la demanda solicita textualmente que se dicte sentencia según la cual:

"Se declare que doña Agustina , doña Tatiana , doña Miriam , doña Gracia , doña Carmela , don Sergio y don Luis Miguel han incumplido el contrato de arras, al no haber acreditado ser titulares del 100% del pleno dominio de la finca, por carecer alguno de ellos de título para transmitir, y por no haber comparecido al otorgamiento de la escritura pública de compraventa dentro del plazo establecido contractualmente.

Como consecuencia de lo anterior, se declare resuelto el contrato de arras penitenciales suscrito el 13 de julio de 2006, debiéndose condenar a los demandados para que de forma solidaria abonen a nuestro mandante, al amparo de lo establecido en la estipulación sexta de dicho contrato, y en virtud del art. 1454 del Código Civil el duplo de la cantidad entregada en concepto de arras, esto es, 190.000 euros.

Se condene en costas a la parte demandada".

La Juzgadora de instancia, con fecha 25 de junio de 2008 dictó sentencia cuyo fallo fue del tenor literal siguiente: "Que desestimando íntegramente la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Rodríguez Gil en nombre y representación de don Obdulio contra doña Agustina , doña Tatiana , doña Miriam , doña Gracia , doña Carmela , don Sergio y don Luis Miguel debo absolver y absuelvo a los reseñados demandados de todos los pedimentos efectuados en su contra y con expresa imposición de las costas a la parte actora".

Contra la citada sentencia se alza el demandante don Obdulio , alegando, en síntesis, que la cantidad de señal que se entregó lo fue en concepto de arras penitenciales y que como hubo incumplimiento por la parte vendedora, que no compareció a la elevación a público del contrato, le corresponde la devolución de las arras por duplicado; que el testigo don Carlos Alberto , que forma parte del personal de la notaría, manifestó que los testamentos no son título suficiente para transmitir la propiedad de la porción del inmueble del que eran titulares dos de las codemandadas; que por parte del Juzgador de Instancia ha existido error en la valoración de la prueba, por cuanto a las viudas vendedoras se les comunicó por teléfono que el otorgamiento se haría el 30 de octubre de 2006, y no obstante, no acudieron a dicho acto; infracción de los artículos 1091 y 1256 CC , porque las viudas no tenían sus títulos de propiedad en regla para poder elevar a escritura la venta. Por todo ello, solicita la revocación de la sentencia. Los demandados se opusieron al recurso formulado de contrario, solicitando la confirmación de la sentencia.

SEGUNDO.- El artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil determina a quien corresponde la carga de la prueba conforme a la doctrina tradicional. En sus apartados 2 y 3, establece que corresponde al actor la carga de probar la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprenda, según las normas jurídicas a ellos aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda, e incumbe al demandado la carga de probar los hechos que, conforme a las normas que les sean aplicables, impidan, extingan o enerven la eficacia jurídica de los hechos a que se refiere el apartado anterior; lo cual significa que corresponde a la parte actora acreditar los hechos constitutivos del derecho cuyo reconocimiento y protección invoca y, a la parte demandada, los impeditivos o extintivos del mismo, sin que deba desconocerse, por un lado, que, conforme al apartado 1 del referido precepto, si al tiempo de dictar Sentencia el Tribunal considera dudosos unos hechos relevantes para la decisión, habrá de desestimar las pretensiones del actor, si a éste le corresponde la carga de probar los hechos que permanezcan inciertos y fundamenten las pretensiones, y, por otro que, a tenor del apartado 6 del tan repetido artículo, para la aplicación de lo dispuesto en los apartados anteriores, el Tribunal deberá tener presente la disponibilidad y facilidad probatoria que corresponda a cada una de las partes del litigio.

En definitiva, este precepto sigue el principio dispositivo y más concretamente el de aportación de parte, incumbiendo ésta no al Juez sino a las partes, de tal forma que de no hacerlo y no conseguir con ello la convicción psicológica del Juez acerca de la certeza del hecho aportado por las partes oportunamente al proceso, ha de considerarse como no probado, o al menos dudoso, de tal suerte que no puede tenerse por fijado para fundamentar la pretensión de parte que se apoya en el mismo a los efectos de su estimación o desestimación en la resolución de fondo.

Alega la parte recurrente que por parte de la Juzgadora de Instancia ha existido error en la valoración de la prueba, por cuanto a la parte vendedora se le comunicó por teléfono que el otorgamiento de la escritura tendría lugar día el 30 de octubre de 2006 y no obstante, no acudieron a dicho acto los vendedores, por lo que éstos han incumplió el contrato, lo cual da lugar a la resolución del mismo y a tener derecho el apelante a la devolución de las arras dobladas, añadiendo infracción de los artículos 1091 y 1256 CC , porque las viudas no tenían sus títulos de propiedad en regla para poder elevar a escritura la venta.

Dispone el artículo 1091 del Código Civil que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes y deben cumplirse a tenor de los mismos. Por otro lado, el artículo 1256 del mismo texto legal indica que la validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes.

De los documentos aportados en los autos ha quedado acreditado que en el contrato de compraventa celebrado entre las partes litigantes de fecha 13 de julio de 2006 que tenía como objeto la finca descrita en el exponendo primero del mismo, se pactó en la Estipulación Tercera del mismo que "El precio de la compraventa es de 950.000,00 euros, y la forma de pago será la siguiente: A) a cuenta del precio convenido la parte compradora entrega la cantidad de 95.000,00 euros a la firma del presente contrato. B) Los compradores entregarán el resto del pago, esto es, 855.000,00 euros en el momento de elevación de escritura pública de compraventa"

En la Estipulación Cuarta se pactó que la elevación se llevaría a cabo el 30 de septiembre de 2006 y que este plazo se podría ampliar en un máximo de un mes a petición de cualquiera de las partes, y en la Estipulación Sexta se indicó que: "La entrega de la cantidad pactada a cuenta del precio se considerará además hecha en concepto de arras penitenciales. De este modo cualquiera de las partes podrá desistir unilateralmente del contrato con la consecuencia, en el caso de hacerlo los compradores, de perder lo entregado, o de tener que devolver duplicado lo recibido de ser los vendedores quienes desistan".

A la vista de lo pactado, lo cierto es que la cantidad de 95.000,00 euros entregada por la parte compradora se hizo en concepto de arras penitenciales. No obstante, la parte demandante no acredita el incumplimiento de los demandados para poder reclamar la devolución doblada de tal cantidad por los argumentos que se exponen a continuación.

TERCERO.- El Tribunal Supremo ha declarado que la resolución del contrato únicamente puede fundarse en el incumplimiento total o propio de la parte contraria, sin que baste el incumplimiento de prestaciones accesorias que no impidan al acreedor obtener el fin económico del contrato (STS 21- 9- 1990 ), y sin que en principio sea suficiente el simple retraso o cumplimiento tardío (STS 27-11-1992 ). Es doctrina reiterada de nuestro Alto Tribunal (SSTS 20- 6-1990; 16- 4- 1991 y 25- 11- 1992 ) que la viabilidad de la facultad resolutoria hace precisa la concurrencia no solo de la existencia de un vínculo contractual vigente y de la reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, sino además que la otra parte haya incumplido de forma grave las obligaciones que le incumbían y que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de éste que de un modo indubitado, absoluto, definitorio e irreparable lo origine, y que quien ejercita la facultad resolutoria no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvo si ello ocurriera del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es lo que motiva el derecho de resolución del contrato y lo libera de su compromiso.

Aplicando esta doctrina al caso que nos ocupa, es un hecho probado que fue la parte demandante quien tres días antes de vencer el plazo previsto en el contrato solicitó una prórroga de un mes más para la elevación del mismo. Ahora bien, el apelante- demandante confunde la figura del desistimiento con el incumplimiento que se imputa a los vendedores, porque no basta el incumplimiento de prestaciones accesorias para considerar que existe un incumplimiento total o propio, sin que en principio el mero retraso o cumplimiento tardío sea suficiente para considerar la existencia de tal incumplimiento. Como se ha indicado anteriormente, en el caso presente se pactó que el comprador entregaría la cantidad de 855.000,00 euros en concepto de pago del precio en el momento de la elevación de la escritura pública de compraventa, que la elevación se llevaría a cabo el 30 de septiembre de 2006 y que este plazo se podría ampliar en un máximo de un mes a petición de cualquiera de las partes, y que es un hecho cierto que fue la parte compradora quien tres días antes de vencer el plazo previsto en el contrato, solicitó una prórroga de un mes más para la elevación del mismo.

También ha quedado probado que para la gestión de la operación el ahora apelante se sirvió del Abogado don Antonio L. Parra Ruiz, el cual se encargó de gestionar los títulos. Una vez que los demandados remitieron la documentación oportuna, fue el empleado de la notaría, que se encargó de preparar la escritura, quien se dio cuenta y advirtió que faltaba completar la inscripción del Registro de la Propiedad de los títulos de dos de las vendedoras, las entonces ya viudas doña Agustina y doña Tatiana , porque en ambos casos su participaciones en el inmueble se adquirieron constantes sus respectivos matrimonios y les faltaba a ambas otorgar e inscribir las escrituras de aceptación de las herencias de sus respectivos esposos. Ahora bien, tales aceptaciones de herencia podían haberse ejecutado perfectamente de forma simultánea a la escritura de compraventa, e incluso en la propia escritura, por cuanto carecían ambas de descendencia y eran las únicas herederas de sus cónyuges fallecidos.

Consta también acreditado que cuando las viudas vendedoras tuvieron conocimiento de que faltaba escriturar la aceptación de herencia, hicieron las gestiones necesarias de manera que el día 31 de octubre de 2006 (folio 141 de los autos) y el día 2 de noviembre de 2006 (folio 131 de los autos) estaban ya otorgadas las escrituras de adjudicación de herencia por doña Tatiana y por doña Agustina respectivamente, lo cual se desprende del documento número 11 aportado por el actor en su demanda, escrituras que se presentaron en el Registro de la Propiedad en fecha 3 de noviembre de 2006 y causaron la inscripción oportuna el 6 de noviembre de 2006 (todo ello consta también en el documento número 11 de la contestación a la demanda de las viudas doña Tatiana y doña Agustina , folios 397 y 402 de los autos). Teniendo en cuenta los hechos acontecidos, se ha de considerar que estas operaciones se realizaron diligentemente, lo cual denota la voluntad inequívoca de los demandados de cumplir su obligación de escriturar y llevar a término el contrato. Por otro lado, como consecuencia de tal falta de escrituración de los títulos de doña Tatiana y doña Agustina , se pospuso la escrituración de la compraventa prevista para el día 27 de octubre de 2006. No obstante, el apelante demandante indica que los demandados aceptaron una prórroga tácita del plazo por teléfono para proceder a la elevación el día 30 de octubre de 2006, y lo cierto es que ello no se acredita, porque no ha sido reconocido por los demandados el acuerdo de que se iba a proceder a la elevación en tal fecha y porque tampoco consta en autos que se notificase oportunamente a los vendedores que el otorgamiento se haría el 30 de octubre de 2006, siendo por ello que los demandados no acudieron a la Notaría en tal fecha (Notaría que por cierto fue elegida por el actor). Como se ha indicado, el artículo 1256 del Código Civil no permite que el cumplimiento del los contrato pueda dejarse al arbitrio de uno de los contratantes y en el presente caso, tal señalamiento no puede quedar al arbitrio del comprador y dejarlo a su libre albedrío. Por otro lado, el Acta de Requerimiento Notarial de fecha 30 de octubre de 2006 que se aporta por el apelante demandante como documento número 8 de su demanda al folio 74 de los autos, no es más que una manifestación, y el Tribunal Supremo tiene declarado en interpretación del artículo 1218 CC que la fe pública solo acredita el motivo del otorgamiento de la escritura pública y su fecha, pero no la verdad intrínseca de ésta, que puede ser desvirtuada por prueba en contrario.

Estos hechos probados lleva a la conclusión de que no es causa de incumplimiento del contrato de compraventa un simple retraso en el tiempo para la formalización de la escritura pública, porque estando practicadas las inscripciones de los títulos de las viudas codemandadas desde el día 6 de noviembre de 2006, como ha quedado acreditado y habiéndose podido escriturar sin problemas desde esa fecha, se ha de insistir en que el mero retraso en seis días no puede derivar en un incumplimiento inequívoco que sirva para frustrar el contrato, y así lo indica acertadamente la Juzgadora de instancia en la sentencia, pues no se puede confundir el incumplimiento del contrato con pormenores o detalles que surjan y que pueden implicar fallos transitorios y esporádicos que revelen una voluntad de cumplimiento, aunque no sea absolutamente exacto y que solo suponga un simple retraso.

CUARTO.- Por otro lado, no existe ninguna norma en nuestro Código Civil que impida la escrituración pública de un contrato de compraventa, cuando se trata de bienes inmuebles, que imponga al vendedor tener al corriente la inscripción del título objeto de transmisión en el Registro de la Propiedad, como así se indicó además por nuestro Tribunal Supremo en sentencia 3 de marzo de 2005 . También viene declarando el Tribunal Supremo que no pactándose expresamente nada al efecto, o no deduciéndose de la interpretación del contrato que ésa fue la intención de los contratantes, no hay obligación para el vendedor de tener inscrita previamente su adquisición para otorgar escritura pública( en este sentido, SSTS 10-12-1992 y 18-3-2000 ), de manera que la escritura pública es mera formalidad ad probationem, siendo la obligación básica del vendedor la entrega de la cosa, y no necesariamente la de tener registrada su titularidad.

En el presente caso, lo cierto es que las codemandadas viudas ya ostentaban su titularidad de la parte de la finca que les correspondía por herencia de sus fallecidos esposos cuando se suscribió con el apelante - demandante el contrato de arras de 13 de julio de 2006, y en dicho contrato no se pactó que la parte vendedora tuviera que tener inscrita previamente su título de adquisición para otorgar escritura pública, por lo que se podría haber llevado a cabo la elevación a escritura pública del contrato de compraventa de referencia, como anteriormente se ha indicado, sin ningún problema. Por todo lo expuesto, no ha existido error en la valoración de la prueba por parte del Juzgador de instancia, ni se han vulnerado los artículos invocados por la parte apelante, por cuanto tras el examen de las pruebas realizado por la Sala se llega a la conclusión de que los vendedores no incumplieron el contrato. Según lo pactado, el demandado tendría derecho a recuperar las arras dobladas si los vendedores hubieran desistido del contrato de compraventa, lo cual tampoco ha ocurrido, porque siempre estuvieron dispuestos a celebrarlo en las condiciones en que se pactó.

QUINTO.- A ello se ha de añadir que tampoco se acredita por el demandante que a fecha 30 de octubre de 2006 (fecha en la que dice que se acordó telefónicamente para la elevación del contrato y que no ha constado probado que se aceptara ni se notificara a la parte demandada, como anteriormente se ha dicho), tuviera solvencia para poder pagar ese día los 855.000,00 euros restantes a que se había obligado. La falta de liquidez a tal fecha resulta del propio borrador que su abogado remitió a los vendedores el día 11 de diciembre de 2006, en el que pretendía el apelante que el resto del precio (855.000 euros) se pagara en dos plazos con vencimientos el 30 de abril y el 30 de julio de 2007 y sin intereses ((documentos 2 y 2-a, de la contestación a la demanda de don Sergio , a los folios 278 y siguientes de los autos), lo que evidencia que a las fechas de 30 de septiembre y 30 de octubre de 2006 el actor no disponía de dinero suficiente para pagar la totalidad del precio pendiente.

Todos los argumentos expuestos llevan a la Sala a desestimar el recurso de apelación interpuesto por don Obdulio , por lo que procede confirmar la sentencia de instancia en todos sus extremos.

SEXTO.- Al desestimarse el recurso de apelación y confirmar la sentencia de instancia, procede imponer las costas causadas en la presente alzada a la parte apelante, en virtud de lo dispuesto en el artículo 398 en relación con el 394 de la LEC 1/2000 .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora de los Tribunales doña María del Mar Rodríguez Gil en nombre y representación de don Obdulio contra la sentencia dictada en fecha 25 de junio de 2008 por el Juzgado de Primera Instancia número 56 de los de Madrid en los autos de juicio ordinario seguidos al número 382-2007 de los que el presente rollo dimana, debemos confirmar y confirmamos la referida resolución, con imposición de las costas causadas en la presente alzada a la parte apelante.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.