Sentencia Civil Nº 208/2011, Audiencia Provincial de Salamanca, Sección 1, Rec 631/2010 de 16 de Mayo de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1SALAMANCA SENTENCIA: 00208/2011

Sentencia Número: 208/11

Ilmo. Sr. Presidente:

DON JOSÉ RAMÓN GONZÁLEZ CLAVIJO

Ilmos. Sres. Magistrados

DON MANUEL MORÁN GONZÁLEZ

DON JOSÉ ANTONIO VEGA BRAVO

En Salamanca, a dieciséis de Mayo de dos mil once.

La Audiencia Provincial de Salamanca, ha visto en grado de apelación el Juicio Ordinario Nº 1054/09 del Juzgado de Primera Instancia Nº 2 de Salamanca, Rollo de Sala Nº 631/2.010 , han sido partes en este recurso: como demandante-apelante CONSTRUCTORIA INMOBILIARIA SALMANTINA S.A. representada por el Procurador Don Valentín Garrido González, bajo la dirección del Letrado Don José Ramón Fuentes Agudo. Y como demandado-apelado COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 NUM000 - NUM001 DE SALAMANCA , representado por el Procurador Don Manuel Martín Tejedor bajo la dirección del Letrado Don Leopoldo Marcos Sánchez. Habiendo versado sobre: impugnación de Acuerdos Comunitarios.

Antecedentes

1º .- El día veinticuatro de junio de dos mil diez por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de 1ª Instancia Nº 2 de Salamanca se dictó sentencia que contiene el siguiente FALLO: "Se estima parcialmente la demanda presentada por el Procurador Sr. Garrido González, en nombre y representación de Constructora Inmobiliaria Salmantina S.A. , contra Comunidad de Propietarios de la Calle DIRECCION000 Num. NUM000 - NUM001 de Salamanca, representada por el Procurador Sr. Martín Tejedor, y se declara nulo y sin efecto el acuerdo adoptado en la Junta de Propietarios celebrada el día 22 de enero de 2009, por el que se establece la asignación de una cantidad de 300 € mensuales a quien desempeñe el cargo de Presidente.- Se absuelve a la demandada del resto de los pedimentos.- No se hace declaración expresa sobre las costas procesales."

2º .- Contra referida sentencia se interpuso recurso de apelación por la representación jurídica del demandante haciendo las alegaciones que estimó oportunas en defensa de sus pretensiones, para terminar suplicando se revoque la sentencia de instancia dictándose otra en la que se estime íntegramente la demanda interpuesta, de acuerdo con los pedimentos formulados en el suplico de la misma; Dado traslado de la interposición del recurso a la parte contraria, por su legal representación, se presentó escrito de oposición al mismo, haciendo las alegaciones que estimó oportunas en defensa de sus pretensiones, para terminar suplicando la confirmación íntegra de la sentencia recurrida, con imposición a la contraparte de las costas del recurso.

3º .- Recibidos los autos en esta Audiencia se formó el oportuno rollo, señalándose para la votación y fallo del recurso el día trece de Mayo de dos mil once y pasando los autos al Ilmo. Sr. Magistrado Ponente para dictar sentencia.

4º .- Observadas las formalidades legales.

Vistos, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado DON JOSÉ ANTONIO VEGA BRAVO.

Fundamentos

Primero.- La parte apelante fundamentó su recurso en el error de derecho, con infracción del artículo 5º de los estatutos de la comunidad de propietarios demandada y el artículo 11 LPH , en cuya virtud son nulos los acuerdos adoptados por la comunidad demandada, relativos uno de ellos a la repercusión a los locales propiedad del demandante de los gastos de salario del portero, seguros sociales, limpieza y alumbrado del pasaje del inmueble; y el otro relativo a la realización de obras en la fachada del inmueble.

La parte demandada se opuso a dicho recurso.

Segundo.- Así las cosas, es preciso indicar que no es cierto que en el recurso de apelación no se impugne el fundamento segundo de la sentencia de primera instancia, en el que se considera caducada por el transcurso del plazo legal de tres meses, la acción de impugnación del acuerdo relativo a la repercusión de los gastos de portería y limpieza del pasaje a los locales propiedad del demandante por no haberse infringido en dicho acuerdo la Ley, ni los estatutos. Toda vez que en el último párrafo de la alegación segunda del recurso de apelación textualmente se dice que resultando así efectuada la impugnación del acuerdo por contrario a la Ley y a los estatutos el plazo de impugnación será de un año conforme a lo dispuesto en el artículo 18.1 y 3 LPH .

En efecto, el fundamento de la impugnación de dicho acuerdo, tanto en el recurso de apelación como en la demanda no ha sido otro que el párrafo quinto del artículo 5º de los estatutos de la comunidad demandada. Por consiguiente, no cabe sino examinar si el acuerdo impugnado infringe o no la Ley o los estatutos, y determinar , en consecuencia, el plazo de caducidad de la acción ejercitada.

Pues bien, conforme al párrafo quinto segundo inciso del artículo 5º de los Estatutos de la Comunidad demandada "los locales que ejerciesen el derecho de acceso por el pasaje de tránsito se verán obligados a contribuir a los gastos comunes del inmueble, como salario del portero, pluses, seguros sociales, limpieza del pasaje y alumbrado del mismo" (folio 41 vuelto de los autos). El problema planteado en el presente juicio no es otro que determinar cuál es el sentido de dicho artículo en el cual se recoge una manifestación de voluntad de un órgano pluripersonal, una comunidad de propietarios. En cuanto tal habrá que acudir, en efecto, a los artículos 1281 y siguientes del CC , reguladores en nuestro ordenamiento jurídico de la interpretación de la voluntad de las partes manifestada en el contrato. Artículos conforme a los cuales en dicha labor interpretadora habrá que atender al sentido literal de los términos del contrato si éstos son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, la cual debe prevalecer sobre las palabras utilizadas, si hay contradicción entre ambas. Asimismo dichos artículos mandan que para juzgar la intención de los contratantes se atienda principalmente a los actos de éstos, coetáneos y posteriores al contrato. Y además de recoger los criterios sistemáticos y finalista, se dice en los artículos 1284 y 1286, que si una cláusula de los contratos admitiere diverso sentido, deberá entenderse en el más adecuado para que produzca efecto, así como que las palabras que puedan tener distintas acepciones serán entendidas en aquella que sea más conforme a la naturaleza y objeto del contrato.

En el presente caso la discrepancia se presenta respecto a la expresión " que ejerciesen el derecho de acceso por el pasaje de tránsito". Tal expresión por la parte demandante es entendida en el sentido de que sólo podrán verse obligados los locales a contribuir a los gastos comunes cuando de hecho ejerciesen el derecho de acceso, ejercicio que en el presente caso todavía no se ha producido, puesto que los locales no están siendo utilizados, manifestándose por la parte demandante que tan sólo existe un hueco de obra que comunica los mismos con el pasaje de tránsito. Por el contrario, la parte demandada interpreta dicha cláusula, en defensa del acuerdo adoptado, en el sentido de entender que existirá esa obligación para los locales desde el momento en que tengan la oportunidad de ejercer ese derecho de acceso, no existiendo en la actualidad un simple hueco de obra, sino una verdadera puerta de acceso.

La realidad de los hechos sobre el particular aparece claramente acreditada a través de las fotografías unidas a los folios 140 y siguientes, sobre cuya base no puede decirse que tales locales estén comunicados con el pasaje de tránsito por simples huecos de obra, sino por auténticas y verdaderas puertas de acceso, similares a las del resto del inmueble. Así las cosas, es claro que una interpretación de los estatutos como la defendida por la parte demandante conduciría al absurdo de que sólo se podría exigir el pago de unos gastos comunes cuando se acredite que de hecho se está utilizando, y en los casos en los que se esté utilizando, el pasaje de tránsito, lo que haría necesario poco menos que colocar a un detective para acreditar tal circunstancia. Por el contrario, si interpretamos dicho artículo de los estatutos al amparo de los citados artículos 1281, 1284 y 1286 CC , no cabe sino inclinarse por la tesis sostenida por la parte demandada, que ha sido la estimada en la sentencia impugnada, por considerarla como más adecuada para que la cláusula en cuestión produzca efecto, siendo esa interpretación mas conforme a la naturaleza y objeto del contrato. Los estatutos en este precepto, que cuenta con numerosos párrafos, como en los artículos siguientes regulan la obligación de contribución a los gastos comunes y la finalidad e intención de esta regulación es clara, a saber, procurar que contribuyan al pago de los gastos comunes todos aquellos propietarios que se beneficien de los servicios en cuestión. Ahora bien , la interpretación de esa situación de beneficio de los servicios comunes no puede conducir al absurdo de exigir que se acredite el beneficio de hecho y el beneficio concreto para cada propietario por el uso de ese servicio común, sino que, si queremos interpretar los estatutos como manda la Ley, es decir, como hemos dicho, en el sentido más adecuado para que produzcan efectos y el más conforme a su naturaleza y objeto, habrá que entender que están obligados según los estatutos a contribuir a los gastos comunes todos los propietarios que tengan la posibilidad de beneficiarse del servicio común en cuestión. Lo que aplicado al presente caso obliga a interpretar la cláusula o artículo en cuestión en el sentido de que los locales del actor se verán obligados a contribuir a los gastos comunes del inmueble cuando puedan ejercer su derecho de acceso por el pasaje de tránsito, posibilidad de ejercicio de tal derecho que existe en el presente caso, habida cuenta las propias y verdaderas puertas de acceso con que tales locales cuentan hacia dicho pasaje de acceso.

Todo ello quede dicho sin olvidar que no supone ninguna dificultad contraría a esta interpretación el hecho de que los actos posteriores de la comunidad no hayan consistido en la inmediata reclamación de los gastos comunes en cuestión al demandante, porque no consta en autos cuál fue el momento en el que se pasó de la existencia de simple huecos huecos de obra a verdaderas puertas de acceso, por lo que no podemos hablar de ningún acto propio contrario en este sentido.

El acuerdo impugnado, por consiguiente, no infringe la ley ,ni los estatutos, por lo que el plazo de caducidad para el ejercicio de la acción de impugnación era el de tres meses, de manera que al interponerse la presente demanda la acción de impugnación respecto de dicho acuerdo había caducado, como se dijo en la sentencia impugnada, que también en este punto debe ser confirmada

Cuarto.- Por lo que se refiere a la impugnación del otro acuerdo, relativo a las obras de la fachada, esta Sala entiende que lo importante en el presente caso es partir de la situación de hecho concreta que ha concurrido, y que consta plenamente acreditada en autos, sin que haya sido ello impugnada por ninguna de las partes. En efecto, en el presente caso sucedió que el tejado del edificio necesitaba que se llevasen a cabo obras de reparación urgentes, dado el deterioro del mismo y el peligro que ello suponía para los usuarios de la vía pública, además de para los propios usuarios del inmueble. La reparación urgente del tejado exigía la utilización de unos andamios móviles a lo largo de la fachada, cuyo coste era elevadísimo. Ante esta circunstancia, se le planteó a la comunidad de propietarios demandada la posibilidad de, aprovechando la utilización de dicho andamio, afrontar también la reparación de la fachada del edificio, que si bien no era urgente como el caso del tejado, sin embargo sí que se revelaba como necesaria en el sentido de que en un plazo muy corto de tiempo el deterioro de la misma iba a hacer ineludible llevar acabo su reparación. De esta manera, la comunidad de propietarios optó por llevar a cabo también la reparación de la fachada, amortizando así los gastos de andamiaje necesarios e imprescindibles para las urgentes obras del tejado, gastos de andamiaje que han supuesto el 50% del coste total de la obra.

Así planteado el asunto, es claro que no nos encontramos ante ninguna obra de mejora, ni ninguna obra suntuaria, que al amparo del artículo 11 no tenga por qué afrontar el demandante. Sino que lo que ha sucedido es que la comunidad demandada ha llevado a cabo una obra que es necesaria para el inmueble, la reparación de su fachada, obra que no supone ninguna innovación en dicho inmueble, ni ningún gastó meramente estético, ni de ornato. Y ello además con la ventaja de que al realizar esa obra de reparación se han ahorrado en gran medida los costes de la misma, por aprovechar un elemento necesario para la realización de dicha obra, y además el de más coste, el andamiaje, que iba a ser colocado para la reparación del tejado. Por consiguiente debe desestimarse el presente recurso y confirmarse la sentencia impugnada. Lo contrario, conduciría al absurdo de considerar que el demandante no estaba obligado a pagar los gastos de reparación de la fachada porque éstos todavía no eran urgentes e inmediatos, pero sí estaría obligado a pagarlos si se hiciesen más tarde, aún cuando ello elevaría cuantiosamente el coste de los mismos, solución ésta última que hemos llamado absurda porque no sólo perjudicaría al resto de los propietarios del inmueble, sino que además tampoco beneficiaría en absoluto al demandante. No se olvide, en todo caso, que la reparación llevada a cabo en la fachada no ha sido calificada de necesaria en el sentido de urgente, pero sí ha sido calificada de necesaria en el sentido de que la misma debía ser llevada a cabo, ya que se trata de obras que obedecían al deterioro que el paso del tiempo estaba produciendo en la fachada, deterioro que iba a convertir en urgentes e imprescindibles tales reparaciones en un corto período de tiempo. La lógica y el sentido común con que debe interpretarse toda norma jurídica, conforme al artículo 3.1 CC "in fine", en relación con el artículo 7.2 el mismo cuerpo legal, que impide el abuso del derecho y el ejercicio antisocial del mismo, avalan la conclusión a la que se ha llegado.

El presente recurso debe, pues, ser desestimado.

Quinto.- Por aplicación del artículo 398.1 LEC , las costas de este recurso se imponen a la parte apelante.

En atención a lo expuesto en nombre del Rey y en virtud de los poderes conferidos por la Constitución

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la legal representación de CONSTRUCTORA INMOBILIARIA SALMANTINA S.A. contra la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia Nº 2 de Salamanca, el día veinticuatro de Junio de dos mil diez, confirmamos la misma en su integridad, con imposición a la parte apelante de las costas de este recurso.

No tifíquese la presente a las partes en legal forma y remítase testimonio de la misma, junto con los autos de su razón al Juzgado de procedencia para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.