Sentencia Civil Nº 208/2014, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 6, Rec 406/2012 de 23 de Julio de 2014

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 6 (DESPL)
A CORUÑA
SENTENCIA: 00208/2014
Rollo de apelación civil nº 406/12
Ilmos. Sres. Magistrados:
D. ÁNGEL PANTÍN REIGADA, PRESIDENTE
D. JOSÉ GÓMEZ REY
Dª MARÍA DEL CARMEN MARTELO PÉREZ
SENTENCIA
Núm. 208/14
En Santiago de Compostela, a veintitrés de julio de dos mil catorce.
VISTO en grado de apelación ante esta Sección 6ª, de la Audiencia Provincial de A CORUÑA, los Autos
de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000171/2011, procedentes del XDO.1A.INST.E INSTRUCIÓN N.2 de
RIBEIRA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 0000406/2012 , en los que
aparece como parte apelante, 'A.J. SISTEMAS, S.L.' , representado por el Procurador de los tribunales, Sr.
ANTONIO ARCA SOLER, y como parte apelada, D. Fructuoso , Dª Montserrat , D. Gregorio y Dª Penélope
, representados por el Procurador de los tribunales, Sr. ÓSCAR PÉREZ GORIS, asistidos por el Letrado D. ;
y siendo Magistrada Ponente la Ilma. Sra. Dª MARÍA DEL CARMEN MARTELO PÉREZ, quien expresa el
parecer de la Sala, procede formular los siguientes Antecedentes de Hecho, Fundamentos de Derecho y Fallo.

Antecedentes

PRIMERO.- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Ribeira, por el mismo se dictó sentencia con fecha 17 de febrero de 2012 , cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: 'Que desestimando íntegramente las pretensiones de la parte actora debo absolver y absuelvo a D. Fructuoso , DÑA. Montserrat , D. Gregorio y Dª Penélope de los pedimentos de la actora con condena en costas de esta'.



SEGUNDO.- Notificada dicha resolución a las partes, por 'A.J. SISTEMAS S.L.' se interpuso recurso de apelación, y cumplidos los trámites correspondientes, se remitieron los autos originales del juicio a este Tribunal, donde han comparecido los litigantes, sustanciándose el recurso en la forma legalmente establecida, y celebrándose la correspondiente vista el pasado día 25 de junio de 2014.



TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

No se aceptan los de la sentencia apelada.

Primero.- Frente a la sentencia de instancia - que desestima la demanda planteada por la representación de A.J. Sistemas S.L. frente a don Fructuoso , doña Montserrat , don Gregorio y doña Penélope , con imposición de costas a la demandante - plantea recurso de apelación la representación de A.J.

Sistemas S.L. interesando su revocación con estimación íntegra de la demanda. Fundamenta su recurso en las siguientes alegaciones: Que la prueba practicada refrenda lo indicado en la demanda. Que una vez firmado el contrato de compraventa entre las partes se realizaron por la actora las gestiones pertinentes para el desarrollo urbanístico del polígono en el que se encuentra la finca (desarrollo que ya habían iniciado los propietarios de las parcelas colindantes) y en un primer momento el Ayuntamiento solicitó se acreditase la titularidad del 100% de la superficie del polígono en favor de los solicitantes lo que excedía de las exigencias de la LOUGA (Ley 9/2002)para posteriormente acordar la suspensión del planeamiento de desarrollo por quedar los terrenos comprendidos dentro de la franja de 500 metros fijados en la Ley 6/2007 de 11 de mayo (documento nº 3 relativo a la certificación municipal acreditativa de este extremo, escrito remitido por el Ayuntamiento en el mes de abril de 2007 solicitando la aportación de documentación y que demuestra que en el año 2007 estaba en tramitación el plan especial de reforma interior). Que, comunicado este extremo a los demandados, y ante la imposibilidad manifiesta de ejecutar las obras en la parcela adquirida por una causa sobrevenida, como es la publicación de la Ley 6/2007, se llegó a un acuerdo con ellos de que procederían a la devolución de la cantidad de 36.000 euros recibida en el momento de la firma del contrato y que la compraventa quedaba resuelta, sin que ninguna de las partes tuviera que indemnizar a la otra en cantidad alguna (así se convino en presencia de los testigos doña Aida , don Ezequiel y una empleada de inmobiliaria Laxe). Que en el contrato las partes reconocen que la finca se encuentra en ubicada en una unidad de actuación a desarrollar por Planeamiento secundario, merced al sistema de compensación y de acuerdo con las disposiciones del Plan General de Ordenación Urbana de Ribeira -Manifestando I del contrato-. Que en la cláusula 2ª del contrato se establece como parte del precio de la compraventa la entrega de 4 apartamentos/pisos....en la edificación que A J Sistemas, o cualquier otra compañía ...edifique en la finca transmitida, o en la que finalmente se adjudique como reemplazo tras la aprobación definitiva del proyecto de compensación. Que el contrato se firma el 21 de abril de 2006 y el 11 de mayo de 2007 se dicta la Ley 6/2007 de Medidas Urxentes en Materia de Ordenación do Territorio e do Litoral de Galicia, en virtud de la cual queda incluida la finca litigiosa en la franja de 500 ms, y conforme al artículo 3 de la citada Ley se suspende la tramitación de las licencias durante un plazo de dos años, emitiendo un informe en ese sentido el Ayuntamiento de Ribeira lo que viene ratificado por el testigo don Juan Carlos , arquitecto municipal hasta el mes de noviembre de 2011. Que al entrar en vigor la referida Ley se produce una imposibilidad jurídica de cumplir el contrato, puesto que la entrega de las viviendas queda condicionada a la obtención de la licencia (cláusula 4ª). Que a día de hoy el Plan especial de reforma interior del Polígono NUM000 que estaba en tramitación en el momento de la firma del contrato por las partes - extremo reconocido en el hecho cuarto de la contestación- no puede aprobarse ante la modificación operada por el Decreto 20/2011, de 10 de febrero, que aprueba el Plan de Ordenación del Litoral de Galicia que conforme al artículo 99.3 exige su adaptación a ese Plan. Que al margen del acuerdo de resolución al que llegaron las partes tras la suspensión del planeamiento, durante el tiempo en que se tenía que haber ejecutado la obra surge la imposibilidad sobrevenida de ejecutarla, siendo causa de resolución del contrato y por ello de estimación de la demanda.

La representación de la parte demandada (don Fructuoso , doña Montserrat , don Gregorio y doña Penélope ) se opone al recurso de apelación interpuesto e interesa su desestimación, y la confirmación de la sentencia recurrida, con imposición de las costas a la parte recurrente.

Segundo.- Centrado, conforme a lo expuesto el objeto de debate en la alzada, procede, antes de entrar en el examen del recurso planteado, recordar que la actora, aquí recurrente, planteó demanda en mayo de 2011 interesando se declare la resolución del contrato de compraventa de fecha 21 de abril de 2006 por causa de fuerza mayor o imposibilidad sobrevenida de realizar la finalidad del contrato y se condene a los demandados a que conjunta y solidariamente abonen a la actora la cantidad de 36.000 euros, por la entrega a cuenta realizada, con los intereses legales calculados desde la celebración del acto conciliatorio, o subsidiariamente desde la presentación de la demanda, o desde la sentencia.

Al respecto, la Sala 1ª del Tribunal Supremo ha dicho (STS de 30 de abril de 2002 ; 21 de abril de 2006 , 3 de abril de 2009 ) que ha de hacerse una interpretación restrictiva, y casuística, atendiendo a los casos y circunstancias, que la imposibilidad sobrevenida ha de ser definitiva y no haberse producido por culpa del deudor; que no hay imposibilidad cuando se pueda cumplir con un esfuerzo de voluntad del deudor y que para apreciar la imposibilidad sobrevenida se requiere que el deudor no se halle en mora; la regulación de los artículos 1272 y 1184 del C.C ., recoge una manifestación del principio 'ad imposibilia nemo tenetur', no existe obligación de cosas imposibles, cuya aplicación exige una imposibilidad física o legal objetiva, absoluta, duradera y no imputable al deudor; puede consistir en una imposibilidad física o material o legal, pero no cabe confundir dificultad con imposibilidad, ni tampoco cabe medir la imposibilidad con base en el criterio subjetivo del deudor; se excluye la imposibilidad pasajera o temporal o coyuntural; tampoco cabe alegar imposibilidad cuando se puede cumplir mediante la modificación del contenido de la prestación de manera que resulte adecuada a la finalidad perseguida. Asimismo, el impedimento urbanístico desconocido se erige en causa de resolución. Así, la STS de 24 de febrero de 1993 declara que 'se produce causa de resolución contractual cuando por impedimentos urbanísticos y administrativos, el fin único (con categoría de motivo causalizado) para el que los compradores adquirieron la finca y para el que los que el vendedor la enajenó, no puede ser cumplido ( STS 19-1-1990 ' También las STS de 14 de octubre de 1988 ) y 27 de marzo de 1989 , entre otras, declaran plenamente ajustada a Derecho la resolución contractual, al no haber podido alcanzarse, por impedimentos urbanísticos y administrativos, el fin único (con categoría de motivo causalizado) para el que los compradores adquirieron la finca y para el que el vendedor la enajenó. En el mismo sentido se pronuncian las ( STS de 19-1-1990 , 24-2-1993 ) y 26-4-1993 ( 18-4-1994 , 28-5-1996 ), y 23-10-1997 reiterando que los impedimentos urbanísticos y administrativos, cuando los compradores no alcanzan su conocimiento al tiempo de celebrar el contrato actúan como causa resolutoria de la relación. Se considera que el artículo 1124 del CC no exige como requisito único e imprescindible un incumplimiento culpable por la parte demandada, sino que igualmente admite la frustración de la finalidad contractual casualizada no imputable a los contratantes.

En este sentido, se expresa la STS de 7 de febrero de 1994 , en la que se señala: 'Nos hallamos, pues, aquí en presencia del cumplimiento imposible de un contrato de compraventa por causas no imputables a ninguno de los en él intervinientes como vendedor y comprador, lo que origina la posibilidad de T, SA de interesar la resolución del mismo al no ser causante de su incumplir a la vez que proyecta la situación sobre el art. 1184 del CC .........cuando en el mismo se hable de imposibilidad legal, la doctrina viene entendiendo que dentro de éste último término pueden comprenderse no sólo las disposiciones estatales (Leyes, Decretos, Reglamentos etc.) sino también las de otro origen y, por tanto, las Ordenanzas Municipales, criterio que ha sido acogido en la doctrina de esta Sala, entre otras en la sentencia de 21 de enero de 1958 ) sobre obras prohibidas por las Ordenanzas Municipales, la de 21 de noviembre de 1968, que declara que ese principio reconocido por la jurisprudencia, debiendo entenderse comprendido en él tanto la imposibilidad fundada en un Texto Legal como en preceptos reglamentarios y en mandatos de la autoridad competente, criterio que, puede ya verse en la de 3 de octubre de 1959, así como en la sentencia de 29 de octubre de 1970 ), referida a un supuesto semejante a la citada de 21 de noviembre de 1958 y la de 15 de diciembre de 1987, en ésta argumentación'.

Asimismo, es de recordar, como expresan, entre otras muchas, las SSTS de 30 de diciembre de 2002 y 2 de febrero de 2005 , que la interpretación contractual tiene como finalidad determinar la verdadera y real voluntad de los contratantes para establecer el alcance y contenido de lo pactado fijando las obligaciones de cada uno de ellos en la relación contractual.

Realizadas las anteriores precisiones, entrando en el estudio del recurso planteado, señalar, en primer lugar, que a tenor del contrato de compraventa de fecha 21 de abril de 2006 (folios 11 a 15)don Armando , en nombre y representación de la sociedad A.J. Sistemas S.L., compra a los demandados la finca denominada 'Pedra da Raia o Revolta' sita en Castiñeiras, Santa Eugenia de Ribeira, de una superficie de 3.961 metros cuadrados..............., finca que forma parte del Polígono NUM000 del Catastro de Ribeira estando numerada con el número NUM001 , precisándose en el contrato que la referida finca se encuentra ubicada en una Unidad de Actuación a desarrollar por Planeamiento secundario , merced al sistema de Compensación y de acuerdo con las disposiciones del Plan General de Ordenación Urbana de Santa Eugenia de Ribeira , así lo manifiestan las partes intervinientes al describir la finca objeto de compraventa.

Asimismo, el referido contrato de compraventa se otorga con sujeción , entre otras, a las siguientes cláusulas : Cláusula Segunda ' El precio de la compraventa se fija en la cantidad de un millón cincuenta y un mil euros y la entrega de 4 apartamentos/pisos a elegir por parte de los vendedores, valorados cada uno en 37.563,25 euros, en la edificación que A.J. Sistemas S.L. , o cualquier otra compañía del Grupo Bankcrédito edifique en la finca transmitida , o en la que finalmente se adjudique como de reemplazo tras la aprobación definitiva del proyecto de compensación '.

Cláusula Cuarta: ' La entrega de los 4 apartamentos/pisos se realizará en el momento en que A.J.

Sistemas S.L. , o cualquier otra sociedad del mismo grupo, obtenga en el Ayuntamiento de Santa Eugenia de Ribeira la oportuna licencia municipal de obra para su construcción en la finca resultante de las operaciones compensatorias , y antes del otorgamiento de la escritura de obra nueva y división horizontal. A tal fin Armando se compromete a comunicar a los vendedores la fecha de la obtención de la licencia de obra, a fin de que procedan a elección de los apartamentos. Una vez elegidos, en la escritura de obra nueva y división horizontal se hará constar la propiedad de los mismos por parte de don Fructuoso y Montserrat (2 pisos/apartamentos), don Gregorio (1 piso/apartamento) y doña Penélope (1 piso/apartamento) y se inscribirá en el Registro de la Propiedad..... '.

En consecuencia, queda claro que en el contrato se parte de que la finca se encuentra ubicada en una Unidad de Actuación a desarrollar por Planeamiento secundario , merced al sistema de Compensación y de acuerdo con las disposiciones del Plan General de Ordenación Urbana de Santa Eugenia de Ribeira , y partiendo de ello se fija el precioen una suma de dinero (la cantidad de un millón cincuenta y un mil euros y la forma de pago de la misma: 36.000 euros como primer pago en el momento del contrato y el resto -1.015.000 euros- en el momento de elevarlo a público - conforme a la cláusula Octava se elevará a público en el plazo máximo de tres meses desde el momento de inscripción de la finca en el Registro de la Propiedad) más la entrega de 4 apartamentos/pisos a elegir por los vendedores en la edificación que se levante en la finca transmitida, pactándose que la entrega de los 4 apartamentos/pisos se realizará en el momento en que se obtenga en el Ayuntamiento de Santa Eugenia de Ribeira la oportuna licencia municipal de obra para su construcción en la finca .

Pues bien, partiendo de lo que se acaba de exponer, tras el examen de lo actuado y el resultado de las pruebas practicadas , principalmente de los certificados obrantes en autos del Ayuntamiento de Ribeira y de las explicaciones emitidas en la vista por don Ezequiel , Arquitecto Superior redactor del Estudio de Detalle presentado en el referido Ayuntamiento, así como del documento en que se plasmó el contrato de compraventa de 21 de abril de 2006, resulta : 1. Que firmado el contrato en fecha 21 de abril de 2006, el Ayuntamiento de Ribeira por escrito de 13 de abril de 2007 (folio 19) y en relación al escrito presentado en dicho Ayuntamiento por don Armando en fecha 23 de febrero de 2007 en el que aportaba diversa documentación en relación con la tramitación del polígono NUM000 (Plan Especial de reforma interior para el desarrollo del suelo urbano no consolidado del polígono NUM000 ), requiere al Sr. Armando para que aporte manifestación expresa - por comparecencia en estas oficinas o bien por contrato o escritura pública - del titular del derecho de opción de compra de esta parcela don Inocencio y de don Fructuoso , en el sentido de que dicha opción de compra no ha sido ejercitada y consecuentemente ha quedado sin efecto, debiendo presentar en el Ayuntamiento el original de dicho contrato para ser compulsado .

Requerimiento que, conforme resulta del escrito obrante al folio 20, es atendido por don Armando el 26 de abril de 2007 aportando con el mismo la escritura pública de revocación de opción de compra y contrato original de compraventa.

2. Que conforme al certificado sobre información urbanística emitido por el Ayuntamiento de Ribeira , en fecha 25 de febrero de 2010 , en respuesta al escrito presentado por A.J. Sistemas S.L. en fecha 16 de septiembre de 2009 solicitando certificación sobre la suspensión de la tramitación del planeamiento de desarrollo del Polígono 25 del PXOM de Ribeira, se informa (Decreto de 9 de septiembre de 2009)' Que el Polígono nº NUM000 , área de reparto ARP-25 , do PXOM de Riveira queda comprendido dentro da franxa de 500 metros establecida pola vixente Lei 6/2007, do 11 de maio, de Medidas Urxentes en Materia de Ordenación do Territorio e do Litoral de Galicia, dacordo co artigo 3 da misma Lei, suspendeuse a tramitación do planeamiento de desenvolvemento , Plan Especial de Reforma Interior do Polígono nº NUM000 '.

3. Que tanto la actora como la parte demandada (demanda, hecho segundo, y contestación a la demanda, hecho cuarto) parten a la fecha de la firma del contrato (21 de abril de 2006) del desarrollo urbanístico del polígono NUM000 ( Plan especial de reforma interior del Polígono NUM000 ) ya iniciado , es decir, el que estaba en tramitación en el momento de la firma del contrato por las partes, precisando además por la parte demandada en la contestación a la demanda, las tres propiedades que habrían iniciado el mismo (la propiedad de los demandados, otra propiedad de Inversiones Maruxia S.L. y una tercera propiedad en condominio de varias personas).

4. Que no se discute por la demandada la suspensión por un período de dos años del desarrollo del área de reparto donde se ubica la finca por quedar comprendida dentro de la franja de 500 metros desde la ribera del mar (hecho tercero de la contestación), ni que tal suspensión tuvo lugar por razón del cambio normativo operado en el 2007 que supuso la suspensión en la tramitación del planeamiento a que se hace referencia expresa en el contrato (Plan Especial de Reforma Interior do Polígono nº NUM000 . Planeamiento secundario, merced al sistema de Compensación y de acuerdo con las disposiciones del Plan General de Ordenación Urbana de Santa Eugenia de Ribeira).

5. Que frente a lo que la demandada invoca en la contestación a la demanda , en el sentido " de que la suspensión no es indefinida sino que se establece por un período de dos años y que tras la aprobación del Plan de Ordenación Litoral el área de reparto ha quedado incluido dentro de las zonas en las que se permite la edificación y el desarrollo urbanístico, por lo que a día de hoy el contrato está plenamente en vigor y no existiría causa legal que impida la realización de las obras de urbanización necesarias en el área de reparto y proceder al cumplimiento efectivo y que a día de hoy sigue esperando a que se les entreguen los apartamentos del mismo" , y que en orden a acreditar lo así invocado aporta certificación del Ayuntamiento de Ribeira de fecha 30 de junio de 2011(folios 83 y 84) a tenor de la que ' clase de suelo: urbano no consolidado. Incluido en área de reparto el Polígono NUM000 . Condiciones de edificación: altura máxima: B + 1. Usos: Residencial unifamiliar '", la parte actora aporta , en el acto de la Audiencia Previa,certificado emitido por el Ayuntamiento de Ribeira (folio 89) en fecha 28 de noviembre de 2011 conforme al cual ' A Xunta de Goberno Local en sesión celebrada na data 11.02.10 en base ao informe emitido polo Arquitecto municipal na data 05.02.10 acordou informar que a tramitación do PLANEAMENTO DE DESENVOLVEMENTO, PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR DO POLIGONO P- NUM000 ENCÓNTRASE SUSPENDIDO . Revisados os arquivos obrantes nesta administración, NON EXISTE ata o día da data acordo ningún que conleve a reanudación do citado plan '.

6. Que la testifical practicada en la instancia (Sr. Juan Carlos , Arquitecto municipal del Ayuntamiento de Ribeira) y la acordada en la alzada (don Ezequiel , Arquitecto Superior redactor del Estudio de Detalle) viene a corroborar lo invocado por la actora en la demanda, así, don Juan Carlos , Arquitecto municipal del Ayuntamiento de Ribeira hasta noviembre de 2011, que es quien emitió el informe que se adjunta a la demanda sobre el Polígono NUM000 , indica que el polígono estaba afectado por ello quedó en suspenso , que ahora hay que aprobar en plan especial, que el Póligono ahora se puede desarrollar pero con una normativa especial , al proceso de desarrollo le afecta la nueva ley del suelo , es preciso la aprobación de un plan especial y el marco normativo ha variado porque ha variado el marco normativo gallego , y añade ' el plan especial de reforma interior sigue en suspenso ' .

Mucho más esclarecedor, por las explicaciones dadas, es don Ezequiel , Arquitecto Superior redactor del Estudio de Detalle, quien, en la vista celebrada el 25 de junio de 2014, relata con todo detalle lo acontecido desde el inicio, relato que viene corroborado por la documental consistente en los certificados emitidos por el Ayuntamiento de Ribeira: así explica el Sr. Ezequiel ' que presentó el Estudio de Detalle en el Ayuntamiento de Ribeira, que se entregó el 14 de febrero de 2006, y que al año siguiente en febrero de 2007 salió la Ley de Protección del Litoral y a finales de 2007 salió el Decreto del Habitat, y eso obligaba a cambiar sustancialmente cualquier figura del planeamiento, pero sustancialmente, una barbaridad , por ejemplo el hábitat de actuación del objeto del trabajo se veía afectado por la ley de protección de los 500 metros, con lo cual se perdía gran parte de la superficie construida y el Decreto del Habitat mejoraba las superficies de habitabilidadcon lo cual las viviendas que se estaban proyectando o bien se aumentaba la superficie con el número de viviendas o bien no cumplían el Decreto del Habitat', y que ' la ley de protección del litoral obligaba a las zonas afectadas a suspender cualquier tipo de planeamiento. La suspensión era por dos años ' y que 'El Estudio de Detalle estaba paralizado en el Ayuntamiento, siendo uno de los propietarios de los terrenos era A.J. Sistemas'.

En cuanto a la reunión con los demandados, indica que ' A él se le llamó a la reunión para explicar a los propietarios lo que había pasado, y explicó los cambios que afectaban al Estudio de Detalle , el Decreto del Habitat, la Ley de Protección de Costas y la Ley del Suelo, y eso afectaba y mucho , había pérdida de edificabilidad, había un aumento de cesiones públicas, y había una disminución del número de viviendas proyectadas, y eso se explicó en aquella reunión' y que ' En lo que él oyó, que en aquel momento hablaron de dos propuestas , bien rescindir el contrato o bien adaptarse a la normativa que fuese de aplicación', que ' oyó que rescindían el contrato , pero no sabe si ha sido así' .

Explica el referido testigo, Sr. Ezequiel , que ' Las viviendas proyectadas en el Estudio de Detalle eran 60 viviendas y se reducían a un máximo de 40 viviendas , una parte no quería reducir los parámetros de edificabilidad . No recuerda si llegaron a un acuerdo', y añade que ' Ahora para desarrollar el Polígono NUM000 ya no basta un Estudio de Detalle (figura de planeamiento que solo permite ordenar volúmenes y alienaciones sin cambiarlas), el Estudio de Detalle ahora es impensable , dado que ahora se exige para desarrollar el Polígono NUM000 un Plan Parcial y esto obliga a cesiones, definiciones de las parcelas que se van a construir y cómo se van a construir, parámetros de edificabilidad, parámetros de cesiones de uso público, parámetros de viviendas de carácter social ' así como que ' La aprobación del Plan Parcial requiere de una mayoría del 51% de la superficie que para el Estudio de Detalle no se requiere ' y que por ello en la finca en cuestión ' A día de hoy no se puede ni plantar patatas, la parcela está afectada por la ley de costas, afectada por patrimonio, por medio forestal, por carreteras, el salto ha sido brutal ' .

En este orden de cosas, y partiendo de que la escena de los hechos se desarrolla en abril de 2006, en que las partes firman el contrato cuya resolución se pide en este proceso, de la lectura del mismo resulta que la finalidad del contrato de 21 de abril de 2006 es la construcción en la finca objeto de compraventa, así como la entrega, tras la referida construcción, a los demandados de 4 apartamentos/pisos de la edificación que se realice en dicha finca, finca que los litigantes, a la fecha del contrato, conocen que se encuentra ubicada en una Unidad de Actuación a desarrollar por Planeamiento secundario, merced al sistema de Compensación y de acuerdo con las disposiciones del Plan General de Ordenación Urbana de Santa Eugenia de Ribeira, gestiones que ya habían sido iniciadas con anterioridad por las propiedades, incluidos los demandados (así lo admiten en la contestación a la demanda), como también consta que la actora realizó todas las gestiones para la tramitación del planeamiento de desarrollo del polígono NUM000 , habiendo quedado acreditado que con la aprobación de la ley 6/2007 de 11 de mayo de Medidas Urgentes en materia de Ordenación del territorio y del litoral de Galicia la referida tramitación es imposible , al quedar en suspenso el plan de reforma interior del Polígono NUM000 , dato conocido por todos los firmantes del contrato de compraventa 21 de abril de 2006 al igual que las consecuencias de tal suspensión y de la repercusión que la misma tenía en el contrato de 21 de abril de 2006 en cuanto a la finalidad del mismo (edificación de la finca transmitida conforme a la normativa vigente en el momento de la firma y tras la edificación realizar la entrega de 4 pisos a los vendedores, además de la suma de dinero) y que ello no solo ya no era posible conforme a lo previsto en el contrato sino que todo lo realizado (Estudio de Detalle realizado y aportado al Ayuntamiento) de nada servía , el cambio operado por la nueva normativa implicaba un cambio drástico de las circunstancias iniciales de las que se partía en el contrato , cambio imprevisible de la normativa urbanística que afecta directamente al objeto del contrato modificando las condiciones urbanísticas de la finca (condiciones urbanísticas existentes a la fecha del contrato y de las que se parte en el mismo, para cuyo desarrollo bastaba con un Estudio de Detalle, y esto es lo que se tuvo en cuenta al contratar razón por la que se hizo el Estudio de Detalle y se presentó) impidiendo la edificabilidad conforme a lo previsto por las partes litigantes a la hora de firmar el contrato de compraventa de 21 de abril de 2006 , cambio que obviamente no es imputable al comprador (actora/apelante) ni a ninguna de las partes, repárese que conforme al certificado emitido por el Ayuntamiento de Ribeira (folio 89), a fecha 28 de noviembre de 2011, la tramitación del planeamiento, plan especial de reforma interior del Polígono NUM000 , sigue suspendido y, más aun, a la fecha de dicho certificado (28 de noviembre de 2011) no existe acuerdo alguno que conlleve la reanudación del citado plan, lo que viene a corroborar la imposibilidad jurídica de cumplir el contrato , siendo evidente que no existe posibilidad de obtener la licencia a que se condiciona la entrega de las 4 viviendas a los vendedores , habiendo surgido tal imposibilidad con posterioridad a la firma del contrato sin que durante el tiempo transcurrido desde el 21 de abril de 2006 hasta mayo de 2007 pueda exigirse a la compradora mayor diligencia de la observada (quedan referidas las gestiones realizadas por la actora desde la firma del contrato hasta la nueva normativa con la que se produce el cambio urbanístico), y menos teniendo en cuenta el requerimiento realizado a la compradora por el Ayuntamiento de Ribeira en fecha de 13 de abril de 2007 (documentación requerida en relación con la tramitación del polígono NUM000 - folio 19 -), requerimiento que fue atendido por la actora aportando la misma por escrito de fecha 26 de abril de 2007 (folio 20, don Armando aporta la escritura pública de revocación de opción de compra y el contrato original de compraventa),lo que pone de manifiesto que no obstante las gestiones llevadas a cabo por la demandante no fue posible salvar el obstáculo que suponía la nueva normativa urbanística, pues ha quedado acreditado que tras el contrato de abril de 2006 y en menos de un año, en la finca objeto del mismo no solo no se puede construir con los parámetros que existían a la firma del mismo (conforme a los cuales lo celebraron) sino que a día de hoy la tramitación del planeamiento sigue suspendida , es decir, el cambio drástico del escenario contemplado a la firma del contrato , del que se partió, unido al nuevo escenario surgido por el cambio normativo , sin olvidar dicha suspensión y sin desconocer que la aprobación del Plan Parcial requiere de una mayoría del 51% de la superficie, lo que para el Estudio de Detalle no se requería, todo lo cual, además de mostrarse ajeno a la órbita del contrato así como a la situación surgida por la suspensión a raíz de la nueva normativa, es de tal entidad que resulta suficiente para determinar una imposibilidad determinante de la aplicación del art. 1184 CC pues lo esencial es que la imposibilidad se produjo sin culpa de la actora/compradora, y concluir que tal imposibilidad es causa de resolución del contrato de 21 de abril de 2006 (la nueva normativa supone un hecho posterior que implica una frustración total del contrato de 21 de abril de 2006, se esperaba obtener la licencia oportuna de la edificación proyectada en la finca objeto del contrato de compraventa, lo que no tuvo lugar por los cambios operados en menos de un año desde el contrato, situación que encaja en el supuesto de imposibilidad sobrevenida de cumplimiento por un motivo no previsto en el contrato inicial e imprevisible y ajeno a las partes contratantes, esto es, nos hallamos ante un supuesto de imposibilidad sobrevenida en el que se frustra la finalidad del contrato, no existe culpa imputable a ninguna de las partes, sino que estamos ante cambios normativos operados y fuera de la órbita contractual, pues cuando se celebró el contrato ambas partes litigantes conocían la situación urbanística de la finca así como la edificabilidad que iban a permitir las autoridades competentes siendo desconocidas e imprevisibles las importantes alteraciones por razón de normas urbanísticas con suspensión de la tramitación de las licencias durante un plazo de dos años, siendo, como queda dicho, que a día de hoy el Plan Especial de Reforma Interior del Polígono NUM000 sigue en suspenso y que la situación desde la aprobación de la nueva normativa en el 2007 nada tiene que ver con la existente a la fecha del contrato celebrado entre los litigantes en abril de 2006,todo lo cual determina que la solución no pueda ser otra más que la estimación de la pretensión que se ejercita en la demanda de resolución del contrato de compraventa con devolución de la cantidad entregada a cuenta, devolución que, tal y como se interesó en la vista, lo será sin intereses legales, extremo que por lo demás se estima ajustado a la realidad de lo acontecido.

Tercero.- Al ser revocatoria la presente resolución de la sentencia de instancia no se hace imposición de las costas causadas en la alzada ( artículo 398 de la LEC ), y en cuanto a las de instancia consideramos que aun cuando la demanda resulta estimada, tal y como se deduce de la fundamentación jurídica de la presente resolución, existen motivos que justifican, al amparo del artículo 394 de la LEC , no hacer imposición de costas en cuanto a las causadas en la primera instancia.

Vistos los preceptos citados, demás concordantes y de general aplicación.

Fallo

Que con estimación del recurso de apelación interpuesto por la representación de A.J. Sistemas S.L.

contra la sentencia dictada en fecha 17 de febrero de 2012 por el Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Ribeira en autos de Juicio Ordinario núm. 171/2011, debemos revocar y revocamos la misma y, en su lugar, dictamos otra por la que, con estimación de la demanda planteada por la representación de A.J. Sistemas S.L. frente a don Fructuoso , doña Montserrat , don Gregorio y doña Penélope , se declara resuelto el contrato de compraventa suscrito con la parte demandada en fecha 21 de abril de 2006, con condena a los demandados a la devolución a la atora de la cantidad de treinta y seis mil euros (36.000 euros), todo ello sin imposición de costas en ambas instancias.

Devuélvase el depósito constituido para apelar.

Contra esta sentencia cabe recurso de casación por interés casacional, y, en su caso, extraordinario por infracción procesal, a interponer, en el plazo de veinte días a contar desde su notificación, ante este Tribunal para la Sala 1ª del Tribunal Supremo.

Y al Juzgado de procedencia, líbrese la certificación correspondiente con devolución de los autos que remitió.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico.