Sentencia Civil Nº 208/2015, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 11, Rec 178/2015 de 30 de Julio de 2015

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCIÓN UNDÉCIMA

VALENCIA

NIG: 46250-37-2-2015-0001500

Procedimiento: RECURSO DE APELACION (LECN) Nº 000178/2015- L -

Dimana del Juicio Ordinario Nº 000424/2006

Del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCION NUMERO 3 DE SAGUNTO

Apelante:C.P. URBANIZACION DIRECCION000 BLOQUE NUM000

Procurador: MARIA PILAR MASIP LARRABEITI

Letrado: VICENTE VICENTE AÑO

Impugnante: C.P. DIRECCION000 BLOQUE NUM001

Procurador: VICENTE ADAM HERRERO

Letrado: ALICIA CASTILLO LLORENS

Apelado:Dª Carina y INVERSIONES PATUEL S.L.

Procurador : ROSA MARIA GOMIS SANCHIS y VICENTE ADAM HERRERO

Letrado: RAMON SAEZ MARTINEZ y GASPAR GUERRERO LOPEZ

SENTENCIA Nº 208/2015

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Iltmos/as. Sres/as.:

Presidente

D. JOSE ALFONSO AROLAS ROMERO

Magistrados/as

D. ALEJANDRO GIMENEZ MURRIA

D. MANUEL JOSE LOPEZ ORELLANA

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En Valencia, a treinta de julio de dos mil quince.

Vistos por la Sección Undécima de esta Audiencia Provincial, siendo ponente el Ilmo. Sr. D. ALEJANDRO GIMENEZ MURRIA, los autos de Juicio Ordinario nº 424/2006, promovidos por C.P. DIRECCION000 BLOQUE NUM000 contra Dª Carina , INVERSIONES PATUEL S.L. Y C.P. DIRECCION000 BLOQUE NUM001 , sobre 'nulidad de escritura pública', pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por C.P. DIRECCION000 BLOQUE NUM000 representado por el Procurador Dª Mª PILAR MASIP LARRABEITI y asistido del Letrado Dª ALICIA CASTILLO LLORENS y de la impugnación interpuesta por C.P. DIRECCION000 BLOQUE NUM001 , representado por el Procurador D. VICENTE ADAM HERRERO y asistido del Letrado D. VICENTE VICENTE AÑO y contra Dª Carina y INVERSIONES PATUEL S.L., representados por los Procuradores Dª ROSA MARIA GOMIS SANCHIS y D. VICENTE ADAM HERRERO y asistidos de los Letrados D. RAMON SAEZ MARTINEZ y D. GASPAR GUERRERO LOPEZ.

Antecedentes

PRIMERO.-

El JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCION NUMERO 3 DE SAGUNTO, en fecha 2-9-14 en el Juicio Ordinario Nº 424/2006 que se tiene dicho, dictó sentencia conteniendo el siguiente pronunciamiento: ' FALLO: Que desestimo integramente la demanda interpuesta por la procuradora de los Tribunales Dª María Pilar Masip Llarrabeiti obrando en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 Bloque NUM000 frente a Dª Carina , la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 bloque NUM001 , y contra Inversora Patuel SL y en consecuencia absuelvo a las citadas codemandadas de las peticiones de nulidad de escritura pública de modificación de propiedad horizontal y de la subsidiaria petición de indemnización de daños y perjuicios. Todo ello con la expresa imposición de las costas a la parte actora.'.

SEGUNDO.-

Contra dicha sentencia, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación procesal de C.P. DIRECCION000 BLOQUE NUM000 , y emplazadas las demás partes por término de 10 días, se presentó en tiempo y forma escrito de oposición por la representación de Dª Carina , escrito de oposición e impugnación por la representación C.P. DIRECCION000 BLOQUE NUM001 , y escrito de oposición a la impugnación por la representación de C.P. DIRECCION000 BLOQUE NUM000 . Admitido el recurso de apelación y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, se señaló para deliberación y votación el día 16 de Julio de 2.015.

TERCERO.-

Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

Se aceptan los razonamientos jurídicos de la resolución recurrida, y.

PRIMERO.-

Este procedimiento se inició por la demanda en declaración de nulidad de la escritura de modificación de propiedad horizontal de fecha 26 de noviembre de 2004, previo acuerdo de los propietarios de los diversos elementos integrantes del Bloque NUM001 del complejo, se decrete su cancelación del Registro de la Propiedad de la inscripción y anotación producida de la escritura de modificación estatutaria al ser otorgada sin consentimiento de mis principales y estar otorgada en fraude de ley, y al ser decretada la nulidad del título, dejar subsistente la escritura de división de propiedad horizontal del 30 de septiembre de 1988, por el que el Bloque NUM000 propiedad de la Comunidad de Propietarios actora, forma parte del complejo DIRECCION001 junto con otros tres edificios, sobre la zona de elementos comunes sobre la finca NUM002 del Registro de la Propiedad nº 1 de Sagunto, que causó la inscripción tercera en el citado Registro de Propiedad, se declare zonas comunes del complejo incluyendo en el mismo a los principales, todas las que no estén ocupadas por edificaciones, entre las que se incluyen expresamente los jardines, piscinas y pistas de tenis. Habiéndose dictado sentencia en la cual se desestimó la demanda, ante esta resolución:

a) Por la representación de la parte demandante se formuló recurso de apelación, alegando como motivos: 1º) error de apreciación de la prueba, en referencia a la afirmación de la resolución recurrida al considerar que no adolecía de nulidad la escritura de modificación de propiedad horizontal de 26 de noviembre de 2004, inscripción sexta, al considerar que no era necesaria la intervención de la Comunidad de propietarios anterior; y 2º) en cuanto a la acción subsidiaria, esta parte si que ejercita la acción de incumplimiento contractual por publicidad ilícita como erróneamente manifestó la resolución recurrida, en solicitud de los daños y perjuicios derivados por la depreciación que han sufrido sus propiedades por no haberlos incluidos como propietarios en la zona de elementos comunes a todo lo edificado.

b) Por la representación de la parte demandada la Comunidad de Propietarios del DIRECCION000 Bloque NUM001 impugnó la Sentencia para que se declare que la demanda adolece de falta de litisconsorcio pasivo necesario.

SEGUNDO.-

El primer motivo de la parte demandante se sustenta en el derecho que a su juicio detenta, nacido de la declaración de la obra nueva efectuada por doña Carina , el 31 de septiembre de 1988, en la que utilizando el poder conferido por los propietarios del Bloque NUM000 de la DIRECCION000 al tiempo de constituirse la propiedad horizontal, en la cual se determinó como zona de elementos comunes todo el terreno no ocupado por las edificaciones y siendo cuatro los bloques edificados correspondería a cada uno de ellos por partes iguales una cuota del veinticinco por ciento y cada uno de los locales, apartamentos y elementos que constituyen la propiedad horizontal de los cuatro bloques, que son en total noventa y ocho, los gastos de conservación y mantenimiento de las zonas de elementos comunes que serán satisfechas por partes iguales por dichos noventa y ocho elementos, que constituyen las cuatro propiedades horizontales, ya que la Sra. Carina no ha vendido solo un bloque sino su pertenencia a un complejo con condiciones exclusivas tal y como trasteros, apartamentos, tenis y piscina, así consta en la publicidad del Complejo DIRECCION001 formado por cuatro edificios.

Este motivo del recurso a juicio de la Sala no puede prosperar y ello en la medida que la demandante carece de título para el ejercicio de la acción que insta y por tanto de legitimación. En su resolución se atienden como antecedentes, a que la Comunidad de Propietarios actora, según la escritura de constitución de propiedad horizontal de 1 de junio de 1982 (folios 27 y 28), nació cuando se agrupan varias fincas y se segrega una parcela de 1.182,07 metros cuadrados, sobre la que se ha construido un bloque de apartamentos denominado bloque NUM000 , compuesto por un local comercial y 24 apartamentos duplex en cuatro plantas, este edificio tiene una superficie edificada de 726,60 metros cuadrados, y está rodeado de un solar hasta la superficie total de 1.182,07 metros cuadrados, que constituye la finca registral numero NUM003 (folios 29 y 30). Partiendo de esta descripción, los elementos comunes de la propiedad horizontal conforme el artículo 396 del C.C ., quedaron circunscritos a esta finca registral, es más en las diferentes escrituras de compraventas aportadas, al tomo tercero de las actuaciones, por diversos propietarios de los apartamentos, los elementos comunes recogidos en el título de compra son los referidos al edificio del que forman parte, en ninguno de ellos a los compradores se les transfiere derecho alguno sobre elemento foraneo a la finca registral nº NUM003 , (Situación que se repite en cada una de las escrituras de compraventa aportadas por los propietarios de los diversos apartamentos del bloque NUM000 , folios 538 y ss. del tomo III). Con esta realidad documental, la Sala constata que los diferentes propietarios integrantes de la Comunidad de Propietarios y por tanto ésta misma tenía limitado su dominio sobre el edificio bloque NUM000 y sobre el solar que lo rodea, componentes de la finca registral indicada ( artículo 609 del CC ).

No se desconoce, como recalcó la actora, en diversos momentos de su recurso, que en la citada escritura de propiedad horizontal en la determinación complementaria 5ª textualmente se expresó'... por el mero hecho de adquirir local o apartamento, se entenderá que los respectivos titulares confieren un poder para que acabada en su día la urbanización y edificación en el resto de la finca matriz de donde procede el bloque se determine la zona de elementos comunes a todo lo edificado, la cuota de participación aneja a cada edificio y local o apartamento y las reglas que competen a dicha comunidad ...', esta manifestación efectuada por doña Carina y don Indalecio , en la escritura de división horizontal del Bloque NUM000 , es a juicio de la actora, (según expresa en su demanda), el título que habilita la acción ejercitada por cuanto los propietarios cuando adquirieron los apartamentos lo hacían con el convencimiento de que adquirían una parte de los elementos comunes de la urbanización una vez terminada (hecho cuarto de la demanda). Sin embargo, esa idea es contradicha por hechos posteriores, por un lado que ninguno de los propietarios del bloque NUM000 , en sus títulos tienen incluido derecho alguno sobre la futura urbanización, en segundo lugar, el bloque NUM000 ha venido satisfaciendo una renta por el uso de la piscina y se le ha permitido el uso de la pista de tenis, ninguna de ellas ubicada dentro de su propiedad, (finca registral NUM003 ), lo que permite calificar su utilización de ajena al propio derecho, pues la situación contraria exige la constitución de una comunidad sobre los elementos que actora califica de comunes, ( artículo 24 de la LPH ). En este sentido para aceptar la existencia de un complejo inmobiliario privado el citado precepto de la LPH exige que se constituyan como una sola comunidad o en una agrupación de comunidades, y en contradicción con el derecho de la actora, consta inscrita como finca independiente de la anterior la número NUM002 , descrita en el Registro de la Propiedad con una extensión de 7.775 metros cuadrados, al haberse segregado la finca de la Comunidad actora, finca registral sobre la que se constituyó el complejo urbanístico ' DIRECCION001 ', DIRECCION000 ', compuesta de tres bloques iguales rodeados de jardín, zonas peatonales y de rodadura, y en su solar se comprenden además, dos apartamentos al aire libre bajo pérgola, un aparcamiento en semisotano, una pista de tenis y una piscina, la que linda por su parte sur con parcela segregada la nº NUM003 .

Esta realidad registral exige recoger que, según la certificación registral, cuanto se inscribió el complejo urbanístico, (inscripción tercera de la finca registral NUM002 ), se describió compuesto por cuatro bloques, incluyendo el bloque NUM000 de la comunidad actora y se califican como elementos comunes todo el terreno no ocupado por las edificaciones, aparcamiento, piscina y pista de tenis; inscripción tercera es objeto de rectificación en la cuarta por la que se excluyó al bloque NUM000 de la actora del citado complejo urbanístico, modificándose el régimen de propiedad horizontal en la inscripción 6ª. La acción de nulidad instada en la demanda se incardina directamente en esta rectificación y modificación, relacionándola con el titulo de 1982. Con estos antecedentes, para que la acción de nulidad prosperase deberíamos aceptar que efectuada la inscripción 3ª, en base a la escritura pública se habría constituido el derecho de los actores sobre los elementos comunes, al amparo del poder contenido en la escritura de 1982; y por ello, que los mismos otorgantes de esa escritura la rectificaron extemporaneamente, ya que esa facultad quedaba fuera de ese poder y por tanto estaba viciada de nulidad. Esta tesís choca con la interpretación de aquel poder, conforme sus terminos ( artículo 1281 del CC ), pues el mismo está referido a la 'facultad de determinar', es decir que no constituye un derecho real sobre los elementos comunes del futuro complejo a favor de todos los propietarios del bloque NUM000 , ya que de los términos de esta clausula no derivaba el nacimiento de un derecho sobre esos elementos comunes, éste se contituyó sobre los contenido en la finca NUM003 . Sino que se confería al vendedor la posibilidad de determinarlos, cuando se cumpliese la condición, 'urbanización y edificación del resto del finca matriz', concretando la cuota de participación sobre esos elementos comunes de cada apartamento o local. Partiendo de que esa cláusula no creaba en sus titulares un derecho sobre los elementos comunes del complejo, téngase en cuenta que estamos ante fincas diferentes e independientes, por lo que para que naciese el derecho previamente se exigiría su agrupación, sino solo ante la obligación del vendedor a que cumplida la condición actuase de conformidad a esa cláusula. Esta distinción tiene la trascendencia de que la rectificación y modificación que se efectúa en la inscripción 4ª y 6ª es valida al ser hecha por los titulares de la finca sobre la que recae la nº NUM002 , aunque aquella contravenga la citada cláusula 5ª de la determinación complementaria de la escritura de 1982, conforme su interpretación, pues si bien en la inscripción tercera actuó en cumplimiento de la obligación asumida en la escritura de 1982, en la rectificación y modificación lo hizo en su condicion de titular de la finca NUM002 . Sostiene la Sala, coincidiendo con el Juez a quo, que el derecho de la Comunidad actora está limitado en su titulo de propiedad horizontal, esa cláusula no incluye un derecho ejercitable frente a tercero sino unicamente frente a los vendedores y no vicia de nulidad la constitución del complejo por la exclusión de los demandantes, ya que la nulidad radical exige que no cuncurran los requisitos del artículo 1261 del CC ( artículo 1300 del CC ), y en este caso desde el momento que la Comunidad actora no detentaba derecho alguno, pues en el Registro de la Propiedad la inscripción tercera no tuvo efecto constitutivo, la rectificación de aquella realizada por los titulares es valida y eficaz. En todo caso, nos encontramos en el campo del incumplimiento contractual, cuyas consecuencias serán examinadas en el fundamento de derecho siguiente. Sin embargo, este título no le legitima para instar la nulidad de la constitución de la comunidad al carecer de derecho nacido sobre los elementos comunes.

TERCERO.-

El segundo motivo del recurso de la parte demandante se ha centrado en la acción subsidiaria, referida a que esta parte si que ejercitó la acción de incumplimiento contractual por publicidad ilícita, no como erróneamente manifestó la resolución recurrida, en solicitud de los daños y perjuicios derivados por la depreciación que han sufrido sus propiedades por no haberlos incluido como propietarios en la zona de elementos comunes a todo lo edificado. En la resolución recurrida este motivo fue desestimado explicando, en el fundamento de derecho séptimo, que no se había acreditado por falta de pruebas que tuvieran derecho a los elementos comunes que se reclamaban.

Este motivo del recurso no puede prosperar en la medida que, si bien la reclamación económica está sustentada en el incumplimiento contractual de doña Carina , reclamándose indemnización de daños y perjuicios, en los que la base para su cuantificación atiende a la depreciación de las propiedades de los copropietarios. Pero como se ha indicado en el fundamento anterior, en las concretas escrituras de compraventa no se incluye derecho alguno sobre elementos comunes, ni por tanto derecho alguno sobre el complejo, por lo que difícilmente puede hablarse de depreciación, ya que para poder aplicar ese término sería necesario acreditar: bien que en las escrituras de los apartamentos constase ese derecho a los elementos, en cuyo caso su no obtención si que debe entenderse como un perjuicio; o que, constase que los apartamentos habían sido vendidos con un sobreprecio en base a ese derecho; extremos ambos carentes de prueba.

Esta conclusión probatoria, atendiendo además a la carga que impone el articulo 217 de la LEC , y al criterio jurisprudencial que de forma unanime ha sostenido que la acreditación de los daños incumbe al acreedor que los alega; sin olvidar, que no se ha producido el reconocimiento de ese derecho, impide condenar a la demandada en la forma pedida, pues con independencia de la tasación del importe de los daños y perjuicios, la ausencia probatoria de la depreciación en relacion con el precio de compra obstaculiza su pretensión.

CUARTO.-

Por la representación de la parte demandada la Comunidad de Propietarios del DIRECCION000 Bloque NUM001 se impugnó la Sentencia para que se declarase que la demanda adolece de falta de litisconsorcio pasivo necesario, manteniendo al igual que hizo al contestar la demanda que debían haberse demandado a todos los propietarios de las viviendas y locales.

La Sala compartiría la aplicación de la excepción planteada si se hubiese aceptado la legitimación ad causam de la demandante sobre el complejo urbanístico y por tanto se hubiera entrado a discutir sobre la composición de aquel, que implicaría como logica consecuencia, como sostiene este impugnante, que se modificarían las cuotas de participación de todos los copropietarios. Pero negada ésta, atendiendo a que la demandante ejercitó la acción de nulidad de escritura, contra los que la otorgaron, la naturaleza de esta accion formalmente excluye esa excepción conforme al articulo 12 de la LEC , ya que su apreciación va unida a la de la legitimación de la demandante para modificar la escritura constitutiva del complejo, no reconcida ésta queda excluido el litisconsorcio pasivo necesario.

No debe omitirse, a efectos complementarios a lo anterior, que las acciones ejercitadas parten del incumplimiento de la vendedora, la Sra. Carina , del compromiso contenido en la escritura de constitución de propiedad horizontal en 1988, siendo este el titulo esgrimido para ejercitar las acciones.

QUINTO.-

De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , procede imponer al apelante e impugnante el pago de las costas de esta alzada.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

PRIMERO.-

Desestimar el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora de los Tribunales doña María Pilar Masip Larrabeiti, en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 Bloque NUM000 , contra la Sentencia número 46/2014 de 2 de septiembre, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 3 de Sagunto , en el juicio ordinario seguido con el número 424/2006.

SEGUNDO.-

Desestimar la impugnación interpuesta por el Procurador de los Tribunales don Vicente Adam Herrero, en nombre y representación de Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 Bloque NUM001 , contra la citada Sentencia.

TERCERO.-

Confirmar íntegramente dicha resolución.

CUARTO.-

Imponer al apelante e impugnante el pago de las costas, respectivamente de su recurso e impugnación en esta alzada.

Notifíquese esta resolución a las partes, y, a su tiempo, devuélvanse los autos principales al Juzgado de procedencia con certificación literal de la misma, debiendo acusar recibo.

Respecto al depósito constituido por el recurrente, de conformidad con la L.O. 1/09 de 3 de Noviembre en su Disposición Adicional Decimoquinta, ordinal 9 º, procede la pérdida del depósito, quedando éste afectado a los destinos especificados en el ordinal 10º.

Contra la presente resolución podrá interponerse recurso de casación por interés casacional siempre que concurran las causas y se cumplimenten las exigencias del art. 477 de la L.E.C ., y, en su caso y acumuladamente con el anterior, recurso extraordinario por infracción procesal, y a tenor de lo establecido en la Ley 37/11 de 10 de Octubre, de Medidas de Agilización Procesal, dichos recursos, habrán de interponerse en un solo escrito ante esta Sala en el plazo de los 20 días contados desde el siguiente a su notificación, adjuntando el depósito preceptivo para recurrir establecido en la Ley Orgánica 1/2009 de 3 de noviembre, con las formalidades previstas en aquélla y la tasa por el ejercicio de la potestad jurisdiccional en el orden civil, a tenor de la Ley 10/12 de 20 de Noviembre, modificada por Real Decreto Ley 1/2015, si concurrieran los presupuestos procesales para ello.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma. Certifico.

DILIGENCIA.-Para hacer constar que seguidamente se notifica la anterior resolución mediante envio de copia por el sistema de lexnet a los Procuradores intervinientes en el recurso, haciendo saber a las partes, que en caso de interposición de recurso de casación y en su caso acumuladamente con el anterior recurso extraordinario por infracción procesal, en el plazo de VEINTE DIAS y ante este mismo Tribunal, de conformidad con la Disposición Adicional 15ª de la L.O.P.J . publicada en el B.O.E. de 4 de noviembre de 2009, la necesidad de constitución del deposito para poder recurrir, debiendo ingresar la suma de 50 € por cada uno de los recursos que se preparen en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones nº 4510 abierta a nombre de este Tribunal en la entidad Santander, acreditando la constitución de dicho depósito al tiempo de preparar el recurso.

Igualmente para el supuesto de no concurrir la exención subjetiva establecida en el art. 11 del Real Decreto Ley 1/2015, de 27 de febrero , que modifica el art. 4 de la Ley 10/2012 , deberá acompañar el recurrente la presentación de la tasa por el ejercicio de la potestad jurisdiccional en el orden civil, a tenor de la Orden HAP 2662/12 de 13 de Diciembre, con las formalidades contenidas en aquélla, de todo lo que doy fe.