Sentencia CIVIL Nº 208/2019, Audiencia Provincial de Cadiz, Sección 2, Rec 513/2018 de 28 de Junio de 2019

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CADIZ
SECCION SEGUNDA
S E N T E N C I A Nº 208
Ilustrísimos Señores:
PRESIDENTE
José Carlos Ruiz de Velasco Linares
MAGISTRADOS
Antonio Marín Fernández
Concepción Carranza Herrera
JUZGADO DE 1ª INSTANCIA Nº 3 DE CADIZ
JUICIO ORDINARIO Nº 929/2016
ROLLO DE SALA Nº 513/2018
En Cádiz a 28 de junio de 2019.
La Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Cádiz, integrada por los Ilmos. Srs. reseñados al
margen, ha visto el Rollo de apelación de la referencia, formado para ver y fallar la formulada contra la
sentencia dictada por el citado Juzgado de Primera Instancia y en el Juicio Ordinario que se ha dicho.
Han comparecido en calidad de apelantes las entidades mercantiles PROMOCIONES SERTORIO S.L.
e INMOBILIARIA MUELLE DE SANTA ROSALIA S.L. , representadas por la Pdora. Sra. Deudero Sánchez,
quien lo hizo bajo la dirección jurídica del Letrado Sr. Mas Ortíz.
Han comparecido en calidad de apelados Rubén Mi Miriam y Justo , representados por el Pdor. Sr.
González Bezunartea, quienes lo hicieron bajo la dirección jurídica del Letrado Sr. Galán Vioque.
Ha sido Ponente el Magistrado Sr. Antonio Marín Fernández, conforme al turno establecido.

Antecedentes

PRIMERO .- Formulado recurso de apelación ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de los de Cádiz por la parte antes citada contra la sentencia dictada el día 2/mayo/2018 en el procedimiento civil nº 929/2016, se sustanció el mismo ante el referido Juzgado. La parte apelante formalizó su recurso en los términos previsto en Ley de Enjuiciamiento Civil y la apelada, por su parte, se opuso instando la confirmación de la resolución recurrida, remitiéndose seguidamente los autos a esta Audiencia para la resolución de la apelación.



SEGUNDO .- Una vez recibidas las actuaciones en la Audiencia Provincial, se turnaron a esta Sección, acordándose la formación del oportuno Rollo para conocer del recurso y la designación de Ponente. El día 18/ junio/2019 se ha celebrado la vista del recurso al que asistieron los letrados de cada una de las partes, quienes han informado lo pertinente en defensa de sus respectivas posiciones. Reunida la Sala al efecto quedó votada la sentencia acordándose el Fallo que se expresará.

Fundamentos

PRIMERO .- Planteamiento y toma de posición. El recurso interpuesto por las entidades mercantiles actoras, esto es, por Promociones Sertorio S.L. y por Inmobiliaria Muelle Santa Rosalía S.L., debe ser desestimado. Damos por reproducidos y hacemos nuestros los acertados razonamientos expuestos en la sentencia recurrida por la Juez a quo para rechazar su demanda y estimar a su vez la demanda reconvencional deducida por el grupo familiar demandado, hoy restringido a los hermanos Rubén , Miriam y Justo .

Recordemos que se trata de resolver acerca de las consecuencias del contrato de compraventa suscrito en escritura pública de fecha 5/octubre/2006 en cuya virtud los citados demandados (o las personas de las que traen causa) vendieron una finca de 10 hectáreas y 67 áreas en el municipio de Conil de la Frontera a la entidad Gades Bahía S.L., la cual en el año 2010 la transmitió a las actuales apelantes. Sin perjuicio de abundar luego sobre algunos detalles del contrato litigioso, su descripción y de lo sucedido en torno a él se detalla con claridad y suficiencia en los Fundamentos Jurídicos 2º y 3º de la sentencia recurrida a los que inevitablemente nos hemos de remitir.

Pero no solo será en tales fundamentos meramente descriptivos en los que deberemos apoyarnos, sino que también en este caso se antoja imprescindible acudir a lugares comunes en este tipo de resoluciones, que no por ello dejan de ser menos ciertos. En tal sentido, sabido es que el art. 120.3 de la Constitución en conexión con el art. 24.1 del texto constitucional, imponen a los tribunales la obligación de motivar debidamente las resoluciones por ellos dictadas en el ejercicio de su jurisdicción con el fin de dar a conocer a las partes las razones de las decisiones judiciales y propiciar su crítica a través de los recursos. Pero dicho esto, también es cierto, según ha señalado reiterada doctrina emanada tanto del Tribunal Constitucional como de la Sala 1ª del Tribunal Supremo, que es válida la motivación por remisión a una resolución anterior cuando la misma haya de ser confirmada, precisamente porque en tal resolución se exponían argumentos correctos y bastantes, de hecho y de derecho, que fundamentasen en su caso la decisión adoptada ya que en tales supuestos, cual precisa la sentencia del Tribunal Supremo de 20/octubre/1997 , subsiste la motivación de la sentencia de instancia puesto que la asume explícitamente el Tribunal de segundo grado. En consecuencia, si la resolución de primer grado es acertada, la que la confirma en apelación no tiene por qué repetir o reproducir argumentos, pues en aras de la economía procesal debe corregir sólo aquello que resulte necesario (entre otras muchas, sentencias del Tribunal Supremo de 16/octubre/1992 , 19/abril/1993 , 5/octubre/1998 ).

Tal es el caso de autos por cuanto el exhaustivo análisis del objeto litigioso y la más que adecuada motivación de dicha resolución ya dieron respuesta suficiente al derecho de la parte recurrente a la tutela judicial efectiva. Con todo, procuraremos ahora a su vez dar también cumplida respuesta a las alegaciones contenidas en el recurso en los términos que exigen los arts. 456.1 y 465.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Tal y como se puso de manifiesto en la vista del recurso, la aquiescencia tácita de las entidades actoras a la desestimación de su demanda principal y la renuncia de la representación letrada de los apelados, Sres.

Justo Rubén Miriam , a mantener la causa de inadmisión opuesta en su día por la representación del Sr.

Balbino (antes de la transmisión del objeto litigioso), hace que su objeto quede circunscrito a determinar la corrección de una de las pretensiones deducidas en la demanda reconvencional; en concreto, la que estaba encaminada a legitimar la ' retención de las cantidades recibidas hasta ese momento como indemnización pactada por daños y perjuicios '.

En la demanda reconvencional se instó la declaración de ineficacia del contrato de compraventa litigioso, ya por el incumplimiento de la obligación de pago del precio aplazado en la escritura pública de compraventa de 5/octubre/2006 (pretensión A), ya por haber transcurrido el plazo pactado en la compraventa para que se ratificara por el Ayuntamiento de Conil el Proyecto de Reparcelación (pretensión B). En uno y otro caso, la parte actora en la reconvención anudaba a tales declaraciones unos mismos efectos que tenían que ver (i) con la reinscripción a su nombre en el representación de la finca en cuestión, es decir, la registral nº NUM000 , (ii) con la cancelación de derechos, cargas y gravámenes posteriores a la inscripción de la compraventa y de las condiciones resolutorias explicitas, (iii) con la entrega inmediata de la posesión, (iv) con la ausencia de obligación alguna de pago a las compradoras de gastos o mejoras, y por último (v) con la citada cuestión litigiosa, esto es, con el eventual derecho que asistiría a los hermanos Justo Rubén Miriam para retener el pago parcial ya satisfecho, o lo que es lo mismo, para retener la suma de 819.875 euros.

Solo a esta última pretensión afecta el recurso que analizamos. Hay que recordar que en su escrito de recurso, la representación letrada de Promociones Sertorio S.L. y de Inmobiliaria Muelle Santa Rosalía S.L., admitió expresamente el cumplimiento de la condición resolutoria relativa al plazo de diez años establecida en el párrafo 6º de la estipulación 4ª, no así que se hubiera incumplido la obligación de pago del precio aplazado por cuanto éste aún no era exigible y por tanto no podía darse por bueno que se hubiera ya cumplido la otra condición resolutoria explícitamente pactada en la estipulación 4ª.

Es ello lo que se lee en la alegación 1ª del recurso: ' Esta parte admite únicamente como causa de resolución contractual el transcurso del plazo de 10 años desde el otorgamiento de la compraventa, facultad que se reconoce a la parte vendedora en escritura, pero en ningún caso por incumplimiento de la parte compradora '. Ahora bien, dando por hecho y asumiendo que ' la parte adversa pretendía en su reconvención la resolución de la compraventa por dos motivos a los que pretende otorgar la misma naturaleza jurídica ', el motivo de su queja se encuentra justamente aquí, es decir: (1) En la inexistencia de incumplimiento de la obligación de pago, ya que ' no hay duda de que en el supuesto de que se confirme por la sala la resolución por incumplimiento procedería la retención por la reconviniente de las cantidades entregadas a cuenta '; y (2) En la imposibilidad de extender los efectos de la resolución por incumplimiento a la resolución que surge por el cumplimiento del tan citado plazo, ya que ' no procede igual consecuencia jurídica en el supuesto de resolución por el transcurso del plazo, esto es, en este caso no procede la retención de las cantidades entregadas a cuenta en el supuesto de resolución por cumplimiento de la condición resolutoria ', según es de ver todo ello en la alegación 6ª del recurso.

Bajos esas consideraciones puede entenderse el Suplico del recurso en cuanto que queda enderezado a que se declare ' la inexistencia de incumplimiento, la resolución del contrato por transcurso del plazo, y la improcedencia de la retención de las cantidades entregadas por parte de los vendedores y su consiguiente devolución a los compradores ', siendo así que, desde la perspectiva del objeto propio del recurso de apelación ( art. 456 Ley de Enjuiciamiento Civil ), algunas de ellas se antojan imposibles por no haber sido nunca ejercitadas por las mercantiles apelantes. Con todo, sirven para legitimar y dar vitalidad a la cuestión principal, cual es la tan citada bondad de la retención del precio por los vendedores.



SEGUNDO .- Las consecuencias del cumplimiento de la condición resolutoria expresa relativa al transcurso del plazo de diez años sin ratificación municipal del Proyecto de Reparcelación . A nuestro juicio, el procedimiento se ha complicado innecesariamente cuando los problemas en él latentes, al menos desde la visión que se obtiene tras su completa tramitación, no eran en realidad tan complejos. Y es que de una parte parece claro que no se puede hablar aún de incumplimiento de la obligación de pago tal y como quedó configurada en el contrato; pero de otra también lo es que los efectos previstos en la regla negocial para el caso de cumplimiento de la condición resolutoria complementaria (la del plazo de diez años) son justamente los mismos que para el cumplimiento de la primera.

A) En la estipulación 4ª quedó pactada una condición resolutoria expresa y específica, más allá de la establecida con carácter general en el art. 1124 del Código Civil , para el caso de impago del precio aplazado por la entonces compradora, Gades Bahía S.L., de aplicación como es obvio a las actuales apelantes.

Precisamente bajo la denominación de 'CLÁUSULA RESOLUTORIA' quedó pactado lo que sigue: ' Si la parte compradora incumpliera su obligación de pago en los términos fijados en la cláusula segunda de esta escritura, la parte vendedora podrá requerirla de pago por medio de Notario (...) y pasado que sea un mes desde el requerimiento sin que sea pagada la deuda, quedará resuelta de pleno derecho esta compraventa '. Ahora bien, cuando acudimos a la cláusula 2ª resulta que aquella obligación de pago del precio quedaba sujeta a su vez a severos condicionantes para a apreciar su exigibilidad: ' Dentro de los dos meses siguientes a la Ratificación Municipal del Proyecto de Reparcelación de la finca objeto de la presente compraventa, se abonará por la sociedad compradora el importe que resulte, una vez deducidas las cantidades expresadas en los apartados A) y B) de la presente cláusula, de multiplicar la edificabilidad aprobada por el Ayuntamiento de Conil de la Frontera por las siguientes variables ', relacionándose a partir de aquí los diferentes aprovechamientos que habían de derivarse de los correspondientes instrumentos de planeamiento.

Hemos de convenir con la representación letrada de las mercantiles apelantes que tal momento no ha llegado aún. Las vicisitudes urbanísticas, bien relatadas en el Fundamento Jurídico 3º de la sentencia recurrida, y seguramente también la crisis económica desencadenada a partir de los años 2007 y 2008, han hecho que no se haya llegado aún al momento en que pueda calcularse el resto del precio pendiente (siempre sobre el mínimo establecido en la misma cláusula) ya que los factores para determinarlo son al día de hoy desconocidos. Quiere ello decir que solo cuando fueran fijados y atribuidos a las compradoras los metros cuadrados patrimonializables correspondientes a los distintos usos previstos, residencial libre, residencial de protección oficial y comercial, podría determinarse el precio y dentro del plazo de dos meses serles exigible el pago del precio bajo la sanción de resolución contractual por incumplimiento con las consecuencias previstas en la tan citada es 4ª.

Es importante advertir que las partes pactaron expresamente las consecuencias y efectos del cumplimiento de la condición resolutoria, determinando lo que debía ocurrir con la propiedad y la posesión del inmueble, la solución a dar a los gastos y mejoras hechas en la finca, y, en lo que aquí ahora más interesa, el destino de las sumas entregadas a cuenta como parte del precio. Este último problema lo resolvieron los contratantes en términos absolutamente claros: ' La parte vendedora hará suyas las cantidades hasta ese momento recibidas en concepto de cláusula penal expresa del artículo 1152 Cc , como indemnización de daños y perjuicios y pena por incumplimiento '.

Al prescindirse del supuesto incumplimiento como causa de la resolución del contrato (por aplicación de la condición resolutoria expresa o por la aplicación de las normas contenidas en el art. 1124 del Código Civil ), nos parece irrelevante entrar a valorar aspectos que no dejan de ser colaterales respecto de las anteriores evidencias. Así, es claro que la infructuosa y torticera maniobra de pago anticipado del precio intentada por las entidades apelantes no conlleva el imposible incumplimiento de la obligación de pago, sino a lo sumo un intento de pago mal ejecutado. De la misma forma, la mala gestión por las actoras en su condición de promotoras del proceso de urbanización (y señaladamente la ruptura del convenio suscrito en su día con el Ayuntamiento de Conil de la Frontera) queda quizás al margen de la mecánica contractual prevista y que ha sido descrita.

B) Llegamos entonces al problema crucial del recurso. Más allá del discutible incumplimiento de la obligación de pago, no hay duda que la segunda de las condiciones resolutorias pactadas en la cláusula 4ª del contrato se ha cumplido con creces. Si este databa de octubre del año 2016, al interponerse la demanda reconvencional en diciembre de 2016, se había ya cumplido aquella condición, que, recordémoslo, facultaba a la parte vendedora para ' declarar resuelta la compraventa por el transcurso de 10 años contados desde el día de este otorgamiento de escritura, si en dicho término no se hubiera producido la Ratificación Municipal del Proyecto de Reparcelación '.

Así es reconocido por ambas partes y no paree que ello ofrezca problema alguno. Surgen las discrepancias a la hora de determinar cuáles sean las consecuencias del cumplimiento de la condición. La representación letrada de las actoras apelantes pretende que sea de exclusiva aplicación la norma contenida en el art. 1123 del Código Civil , norma con la genérica vocación de regular los efectos del cumplimiento de las condiciones resolutorias según el tipo de prestación, de manera que para las obligaciones de dar como la de autos, el Código ordena la recíproca restitución de lo que las partes ' hubiesen recibido '. La norma, siempre bajo el interesado juicio de las apelantes, provocaría la restitución de las sumas entregadas por su causante como parte anticipada del precio. Y si ello resulta procesalmente imposible en autos, al menos sí serviría para dejar sin efecto el aludido pronunciamiento sobre la derecho de los vendedores en orden a retener para sí legítimamente el precio recibido.

Pues bien, el planteamiento de la recurrente en absoluto puede ser aceptado. La razón es bien simple.

Se trata de hacer valer el poder de configuración de las reglas contractuales que el art. 1255 del Código Civil atribuye a las partes y de verificar que las normas que contiene el art. 1123 del Código son de carácter dispositivo sin que impongan imperativamente unas concretas consecuencias a la resolución por cumplimiento de las condiciones resolutorias explícitas que queden al margen de las posibilidades de configuración de los contratantes.

Así las cosas, deberemos dar una lectura completa a la estipulación en cuestión, de manera que, tras relacionarse las consecuencias de la resolución por incumplimiento (que concluyen con aquello de que ' La parte vendedora hará suyas las cantidades hasta ese momento recibidas en concepto de cláusula penal expresa del artículo 1152 Cc , como indemnización de daños y perjuicios y pena por incumplimiento '), y sin solución de continuidad se pacta lo que sigue: ' De igual forma y en los mismos literales términos de forma y consecuencias de la resolución, la parte vendedora podrá declarar resuelta la compraventa por el transcurso de 10 años contados desde el día de este otorgamiento de escritura, si en dicho término no se hubiera producido la Ratificación Municipal del Proyecto de Reparcelación '.

Una simple lectura literal de la estipulación lleva indefectiblemente a aplicar las consecuencias previas y cómo no la última que se transcribe, a la resolución por transcurso del tan mencionado plazo. No puede entenderse de ora manera la expresión empleada ('De igual forma y en los mismos literales términos de forma y consecuencias de la resolución'), de suerte que una elemental aplicación de las normas sobre interpretación de los contratos leva a estar al preponderante criterio literal y objetivo instaurado en el art.

1281 del Código Civil . El brocardo in claris non fit interpretatio sirve para eludir la aplicación de normas hermenéuticas secundarias y subsidiarias como son las contenidas en los arts. 1285 y 1289 del Código en las que se trató de apoyar la parte apelante en la vista del recurso. Como queda dicho, ni hay dudas, ni es imposible llegar a una interpretación lógica, sensata y ajustada del contrato. Por lo demás, algunos otros argumentos deslizados en la vista del recurso tampoco terminan de ser útiles. No lo es la idea de que hubiera habido instrumentos jurídicos más vigorosos para garantizar los eventuales derechos de los vendedores que queda referida a un preterible de imposible comprobación, y la supuesta condición de expertos inmobiliarios de los vendedores (o el dato de contar con asesores expertos) lleva justamente a presumir lo contrario de lo que se pretende acreditar, es decir, que se introdujeron en el contrato mecanismos aptos para dar una completa cobertura a sus intereses patrimoniales.

La representación de Promociones Sertorio S.L. y de Inmobiliaria Muelle Santa Rosalía S.L. alegó en la vista que tal forma de entender la cláusula contractual en cuestión iba contra la ley, contra el contrato y contra la idea de Justicia material. Nada de ello parece que sea así. Es claro que la norma invocada, el art.

1123 del Código Civil , no es aplicable o cede ante las previsiones contractuales preferentes; la interpretación del contrato queda fuera de toda duda en cuanto a reconocer a los vendedores la tan discutida facultad de retención del precio ya percibido; y no parece que padezca la idea de Justicia, cuando lo cierto es que los compradores habrían mantenido durante diez años la propiedad y posesión del inmueble en litigio sin pagar contraprestación alguna, y sin haber logrado el desarrollo urbanístico, cuya frustración, cualquiera que fuera su causa, era claramente ajena a las posibilidades de actuación de los vendedores.



TERCERO.- Costas . En el caso de dictarse fallo confirmatorio de la resolución apelada, se impondrán las costas al apelante según dispone el art. 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , sin que la Sala observe dudas de hecho o de derecho que, conforme a lo dispuesto en los arts. 398.1 y 394.1 de la Ley procesal , justifiquen la adopción de otra decisión.

VISTOS los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación, y en razón a lo expuesto,

Fallo

PRIMERO .- Que desestimando el recurso de apelación sostenido en esta instancia por las entidades PROMOCIONES SERTORIO S.L. e INMOBILIARIA MUELLE DE SANTA ROSALIA S.L. contra la sentencia de fecha 2/mayo/2018 dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Cádiz en la causa ya citada, confirmamos la misma en su integridad.



SEGUNDO .- Condenamos a las entidades apelantes al pago de las costas procesales causadas en esta alzada.



TERCERO .- Se declara la pérdida del depósito constituido para recurrir y procédase a dar al mismo el destino previsto en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se llevará testimonio literal al Rollo de Sala y se notificará a las partes haciéndoles saber que contra la misma podrá interponerse recurso de casación en el caso de concurrir las circunstancias previstas en el art. 477.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y, en su caso, recurso extraordinario por infracción procesal, juzgando en esta segunda instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.