Sentencia CIVIL Nº 208/2020, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 19, Rec 952/2018 de 02 de Julio de 2020

Encabezamiento

Sección nº 19 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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Recurso de apelación 952/2018 -B
Materia: Juicio Ordinario
Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 5 de Rubí
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 56/2018
Parte recurrente/Solicitante: SOLVIA SERVICIOS INMOBILIARIOS, SL
Procurador/a: MARTA PRADERA RIVERO
Abogado/a: DEMETRIO MADRID ALONSO
Parte recurrida: Felipe , Araceli
Procurador/a: RAUL RODRIGUEZ NIETO
SENTENCIA Nº 208/2020
Ilmos. Srs. Magistrados
D. MIGUEL JULIAN COLLADO NUÑO
D. JOSE MANUEL REGADERA SAENZ
Dña. REBECA GONZALEZ MORAJUDO
En la ciudad de Barcelona, a 2 de julio de dos mil veinte.
VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimonovena de esta Audiencia Provincial, los presentes
autos de Procedimiento ordinario, seguidos por el Juzgado Primera Instancia nº 5 de Rubi a instancia de D.
Felipe y D.ª Araceli , contra SOLVIA SERVICIOS INMOBILIARIOS, S.L los cuales penden ante esta Superioridad
en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la sentencia dictada en los
mismos el dia 10.10.18 por el Sr. Magistrado del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la resolución apelada es del tenor literal siguiente: ' Que ESTIMANDO la demanda formulada por D. Felipe y D.ª Araceli , representado/a por el/la Procurador/a de los Tribunales D./D.ª Raúl Rodríguez Nieto contra SOLVIA SERVICIOS INMOBILIARIOS, S.L., representado/a por el/la Procurador/a de los Tribunales D./D.ª Marta Pradera Rivero, DEBO CONDENAR Y CONDENO a esta última a abonar a la actora la cantidad de 30.000 euros, de los cuales ya fueron abonados 14.500 con posterioridad a la interposición de la demanda.'

SEGUNDO.- Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por la parte actora y por la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria y elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.



TERCERO.- Se señaló para la deliberación, votación y fallo el día 2 de julio de 2020.



CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrado Dña. REBECA GONZALEZ MORAJUDO.

Fundamentos

PRIMERO.- Por parte de la representación de SOLVIA SERVICIOS INMOBILIARIOS, S.L. se interpone recurso de apelación contra la sentencia dictada el día 10.10.18 por el Juzgado de Primera Instancia nº5 de Rubi.

La sentencia estima la demanda interpuesta por la parte compradora en ejercicio de la acción de reclamación de la suma de 30.000 euros correspondientes al importe duplicado de la cantidad entregada en concepto de arras penitenciales y consecuencia del incumplimiento del contrato de compraventa por la parte vendedora demandada.

Frente a dicho pronunciamiento se alza la recurrente, parte demandada, interesando, la revocación en base a: 1º.- Falta de legitimación pasiva por su condición de intermediaria en la operación de compraventa de la que deriva el pacto de arras.

2º.- Error en la valoración de la prueba. Interpretación del contrato.

La parte contraria presentó escrito de oposición solicitando la confirmación de la sentencia.



SEGUNDO.- De los hechos relevantes acreditados para la resolución del recurso.

El documento de arras, que se aporta como documento nº1 de fecha 10.11.17 viene suscrito por dos partes, de una parte intervienen D.ª Teresa y D. Abel en nombre y representación de Solvia Servicios Inmobiliarios, S.L.( en adelante SOLVIA) y de otra parte comparecen D.ª Araceli y D. Felipe . ( doc.1 dela demanda).

La recurrente, SOLVIA, se indica en el contrato , primer exponendo, que : ' está debidamente autorizada para comercializar y vender la finca que se describe a continuación: '...finca registral nº NUM000 ..' propiedad de BANCO SABADELL ( en adelante la propiedad.

Asimismo, refiere el citado documento, que quien se obliga a la devolución de las arras es 'la propiedad' que, según el contrato, es Banco de Sabadell, S.A.' Se reproduce el pacto literal, párrafo segundo de la cláusula segunda, el cual es, además, alegado por la parte actora como motivo de su reclamación: 'si la Propiedad, sin causa justificada, no comparece en la fecha indicada al otorgamiento de la escritura pública de compraventa se considerará que renuncia a la venta de la finca, en cuyo caso, vendrá obligado a la devolución al interesado de las cantidades recibidas en concepto de Arras por duplicado'.

Otro dato de interés resulta de las partes que reciben el importe de las arras. Por un lado, el documento de arras refiere que la parte compradora había entregado la suma de 500 euros en fecha 20.10.17 como parte del precio convenido y, posteriormente, en la fecha de firma del documento, se entrega mediante la justificación de su transferencia a una cuenta bancaria de SOLVIA la suma de 14.500 euros. Dichas cantidades lo son, según contrato, en concepto de arras penitenciales. No obstante lo anterior, el doc.2 de la demanda, relativo a las transferencias de dinero aludidas, acredita que la suma de 500 euros se hace a una cuenta de la que es beneficiaria SOLVIA y la de 14.500 euros a una cuenta de la que es beneficiaria BANCO SABADELL SA.

Al folio 38 de las actuaciones, consta que BANCO SABADELL SA. devuelve a la parte actora en fecha 7.3.18 (luego durante el transcurso del procedimiento) la suma de 14.500 euros.



TERCERO : De la legitimación pasiva de SOLVIA en el documento de arras.- Hemos dicho en la SAP del 19 de diciembre de 2012 ( ROJ: SAP B 15342/2012 - ECLI:ES:APB:2012:15342 ): ' Como señala la SAP de Madrid, Civil sección 13 del 01 de Octubre del 2009 ( ROJ: SAP M 12143/2009 ): 'Como expone la Sentencia de la Sección 13ª de la A.P. de Barcelona de 29 de septiembre de 2.005 es doctrina reiterada ( SS.T.S. de 26 de marzo y 21 de mayo de 1992 ) que el contrato de agencia inmobiliaria se presenta revestido de atipicidad, pero dotado de propio contenido sustantivo, generándose al amparo de la libertad de contratación que autorizan los artículos 1.091 y 1.255 del Código Civil , y si bien mantiene aproximaciones con el mandato, corretaje, arrendamiento de servicios, y contrato laboral, predomina en el mismo la función de gestión mediadora, al interesar del agente, en su condición de intermediario, para que, por sus relaciones con el mercado inmobiliario, oferte determinados bienes, aportándose los datos de los mismos y un precio inicial, que suele ser indicativo, de modo que el agente, salvo apoderamiento y representación expresa, no interviene directamente en la conclusión del contrato final, aunque esté autorizado a recibir cantidades a cuenta, si bien coadyuva eficazmente al mismo y su propia función es predominantemente pregestora, al hacer posible contratar, cesando una vez que pone en relación a las partes, que son las que han de celebrar el futuro convenio ( Sentencias del Tribunal Supremo de 21 de octubre de 1965 , 3 de marzo de 1967 , 1 de marzo de 1988 ,y 6 de octubre de 1990 ),lo que se conforma a la normativa de su actividad profesional contenida en Real Decreto de 19 de junio de 1981 , que aprobó los Estatutos Generales de la Profesión de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria y de sus Colegios Oficiales y Consejo General.....En este sentido, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencias de la Audiencia Provincial de Madrid de 18 de abril de 2001 , y de la Audiencia Provincial de Barcelona de 15 de junio de 2004 ), entre las más recientes, que, de acuerdo con los artículos 1717 , 1725 , y 1727 del Código Civil , cuando el agente actúa como mediador o mandatario la relación jurídica queda constituida entre la persona con la que contrató y la parte a la que representaba, estando sólo legitimado el propietario para soportar la reclamación que se formula con fundamento en los artículos 1454 y concordantes del Código Civil .' Aplicando lo anterior al caso de autos, resulta que SOLVIA SERVICIOS INMOBILIARIOS, S.L., intervino en el pacto de arras de 10.11.17 (doc 1 de la demanda), sin que conste que actuara como representante de la propiedad, sino como simple autorizada de ésta para comercializar y vender, por tanto sin que quede, al menos para el consumidor demandante, claro el apoderamiento expreso para la conclusión del contrato final y , ello, como se ha dicho aunque esté autorizado para recibir cantidades a cuenta.

De lo expuesto, esta sala, considera que la demandada ostenta legitimación pasiva para soportar la acción deducida en su contra evitando, así, el itinerario procesal de los demandados. Por consiguiente, el motivo de apelación no puede estimarse.



CUARTO: Error en la valoración de la prueba. Interpretación de la clausula segunda del contrato.

En segundo lugar, sostiene la recurrente que fueron los demandantes los que rehusaron la adquisición de la finca, ante la ocupación ilegal de la misma y, por tanto, con aplicación de la clausula quinta del contrato prevista para supuestos tales como ' causas fortuitas y ajenas a la propiedad se hubiese alterado la situación arrendaticia y posesoria del inmueble... la propiedad reintegrará a la compradora únicamente las cantidades entregadas en concepto de arras, sin que ninguna de las partes tenga nada que reclamar al respecto' .

La sentencia de instancia considera, sin embargo, que la demandada debía haber comunicado fehacientemente a la actora que no iba a comparecer por causa de la ocupación ilegal de la finca a la elevación a publico del contrato ni tampoco que diera lugar a la prórroga del mismo ni fijando los 15 dias para escriturar de nuevo. Por ello, estima el juez a quo la aplicación de la clausula segunda y, por ende, la condena a la devolución doblada de las arras.

En este extremo, no puede convenirse con el juez a quo por dos razones, primero, porque consta acreditado, dada la testifical de la Sra. Bárbara y los correos electrónicos acompañados con el escrito de contestación, que los actores conocieron de la situación de la ocupación ilegal y, segundo, la situación fáctica acontecida y que ha sido relatada determina que no estemos en el supuesto de la clausula segunda: ' cuando la propiedad , sin causa justificada, no comparezca al o otorgamiento de la escritura....vendra obligado a la devolución de las arras por duplicado' sino ante el supuesto previsto en la clausula quinta, causa fortuita y ajena a la propiedad que altera el régimen posesorio, de modo que los efectos son, primero la prorroga automática del plazo y, segundo, si no se solventa la situación, en este caso, de ocupación ilegal, la propiedad reintegrará únicamente las cantidades entregadas en concepto de arras.

Por tanto, el motivo debe prosperar, revocando parcialmente la sentencia y condenando a la demandada a la devolución del importe de arras entregado, 15.000 euros ( de los que 14.500 euros constan satisfechos durante el transcurso del procedimiento , lo que se tendrá en cuenta a los efectos de liquidación.)

QUINTO: De las costas.- La estimación del recurso de apelación con estimación parcial de la demanda conlleva a que no se haga expresa imposición de las costas de la alzada a la recurrente y que tampoco se impongan las de la instancia a ninguna de las partes - arts. 398.2 y 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

VISTOS los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación, EN NOMBRE DE S.M.

EL REY.

Fallo

Que ESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de SOLVIA SERVICIOS INMOBILIARIOS, S.L. contra la Sentencia dictada en fecha 10.10.18 por el Juzgado de Primera Instancia nº5 de Rubi en los autos de los que el presente rollo dimana, debemos REVOCAR y REVOCAMOS parcialmente la misma, y con estimación parcial de la demanda interpuesta por D. Felipe y D.ª Araceli , debemos condenar y condenamos a la demandada SOLVIA SERVICIOS INMOBILIARIOS, S.L a la devolución del importe de arras entregado, 15.000 euros ( de los que 14.500 euros constan satisfechos durante el transcurso del procedimiento , lo que se tendrá en cuenta a los efectos de liquidación.) Sin imposición de costas a ninguna de las partes en las dos instancias.

Contra esta sentencia se podrá interponer recurso de casación si se cumplen los requisitos legalmente establecidos Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta mi sentencia, de la cual se unirá certificación al rollo, la pronuncio, mando y firmo .