Sentencia CIVIL Nº 208/2020, Audiencia Provincial de Cadiz, Sección 2, Rec 135/2020 de 08 de Julio de 2020

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CADIZ

SECCION SEGUNDA

S E N T E N C I A NÚM. 208

Ilustrísimos Señores:

PRESIDENTE

José Carlos Ruiz de Velasco Linares

MAGISTRADOS

Antonio Marín Fernández

Concepción Carranza Herrera

JUZGADO DE 1ª INSTANCIA Nº 1 DE SANLÚCAR DE BARRAMEDA

JUICIO ORDINARIO Nº 276/2017

ROLLO DE SALA Nº 135/2020

En Cádiz, a 8 de julio de 2020.

La Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Cádiz, integrada por los Ilmos. Srs. reseñados al margen, ha visto el Rollo de apelación de la referencia, formado para ver y fallar la formulada contra la sentencia dictada por el citado Juzgado de Primera Instancia y en el Juicio que se ha dicho.

En concepto de apelante ha comparecido DON Alejandro, representado por el Procurador Sr. Marín González, quien lo hizo bajo la dirección jurídica del Letrado Sr. Díez Guerrero.

Como parte apelada han comparecido DON Alvaro y DOÑA Enma, representados por la procuradora Sra. Zaragora Monge y asistidos por la letrada Sra. Raposo Ramírez.

Ha sido Ponente la Magistrada Sra. Carranza Herrera, conforme al turno establecido.

Antecedentes

PRIMERO.-Formulado recurso de apelación ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Sanlúcar de Barrameda por la parte antes citada contra la sentencia dictada el día 23/09/2019 en el procedimiento civil nº 276/2017, se sustanció el mismo en legal forma. La parte apelante formalizó su recurso en los términos previstos en Ley de Enjuiciamiento Civil y la apelada, por su parte, se opuso instando la confirmación de la resolución recurrida, remitiéndose seguidamente los autos a esta Audiencia para la resolución de la apelación.

SEGUNDO.- Una vez recibidas las actuaciones en la Audiencia Provincial, se turnaron a esta Sección, acordándose la formación del oportuno Rollo para conocer del recurso y la designación de Ponente. Reunida la Sala al efecto, quedó votada la sentencia acordándose el Fallo que se expresará.

Fundamentos

PRIMERO.- Se formula por la parte demandada recurso de apelación contra la sentencia que estimando la demanda interpuesta por los actores Don Alvaro y Doña Enma contra Don Alejandro acuerda la resolución del contrato de compraventa de fecha 10/02/2006 y condena al demandado a abonar a los actores la cantidad de 66.974'90 euros más los intereses legales desde la fecha de la demanda, incrementados en dos puntos desde el dictado de la sentencia y a su vez, desestimando la demanda reconvencional formulada por Don Alejandro contra Don Alvaro y Doña Enma, absuelve a los demandados en reconvención de las peticiones deducidas por el reconviniente, con imposición a Don Alejandro de las costas del proceso.

Alega la parte apelante las siguientes cuestiones y motivos en su recurso de apelación: relación entre la acción de incumplimiento del art. 1.124 del Ccivil con la estipulación 5ª del contrato; falta de legitimación ad causam del vendedor (comprador?) para instar la resolución de la compraventa; si se han cumplido los requisitos de la acción de resolución ejercitada; posibilidad de cumplimiento de la obligación de entrega de la cosa; inexistencia de incumplimiento del contrato por parte del vendedor; sobre la posesión de la finca objeto de la compraventa; sobre el carácter edificable de la parcela; sobre el mutuo disenso; sobre el enriquecimiento sin causa alegado en la demanda; sobre la alegación de venta de cosa ajena; sobre la legitimación del vendedor para formular la demanda reconvencional y sobre la procedencia de desestimar la demanda y estimar la reconvención.

La parte apelada solicita la desestimación del recurso y confirmación de la sentencia dictada en la instancia.

SEGUNDO.- El primero de los motivos del recurso debe ser rechazado; pese a la redacción de la estipulación quinta del contrato, la acción ejercitada en la demanda de resolución del contrato de compraventa al amparo del art. 1124 del Ccivil puede fundamentarse en dicha estipulación quinta aunque en la misma se haga referencia a la anulación del contrato.

En efecto, la estipulación quinta del contrato establece que 'la inexactitud de lo aquí manifestado, hará posible la anulación de este contrato, siendo los daños y perjuicios cargados a la parte que provoque esta circunstancia'.

La referencia en dicha estipulación a la anulación del contrato no implica que en base a la misma sólo pueda ser utilizada la acción de nulidad del contrato por falta de sus elementos esenciales que en ningún caso concurriría o la de anulabilidad del contrato por error en el consentimiento que son acciones que se relacionan con una inexistente o defectuosa formación de la voluntad mientras que siendo válido el contrato, el incumplimiento de las estipulaciones de un contrato que genera obligaciones para ambas partes como es el contrato de compraventa puede permitir que se ejercite la acción de resolución por incumplimiento imputable a una de ellas al amparo del art. 1124 del Ccivil.

En las estipulaciones anteriores del contrato se hace constar entre otros extremos que el vendedor Don Alejandro es propietario en pleno dominio de solar edificable de 151 m2 de superficie y en la quinta como hemos dicho se pacta expresamente que la inexactitud de lo expresado puede anular el contrato, lo que permite que el incumplimiento de unas estipulaciones como las anteriores pueda dar lugar a la resolución del contrato.

TERCERO.- En segundo lugar se alega la falta de legitimación entendemos que del comprador (demandante) para instar la resolución de la compraventa en tanto que al no haber requerido el cumplimiento del contrato a la parte vendedora, no puede existir incumplimiento atribuible a ésta.

A este respecto el art. 1124 dispone que 'La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible'; en su interpretación el Tribunal Supremo ha expresado de manera reiterada que esta facultad resolutoria prevista en el art. 1124 CC 'corresponde, en todo caso, al contratante que sufre el incumplimiento de la obligación frente al contratante incumplidor. Esta regla encuentra su fundamento tanto en la caracterización de la facultad resolutoria, como una facultad de configuración jurídica que la norma prevé como medio de defensa de la parte contractual que cumple, como en el fundamento de la misma, que trae causa de la interdependencia de las obligaciones recíprocas y su especial articulación en la relación obligatoria sinalagmática; situando al cumplimiento de la obligación como el eje central de la dinámica resolutoria' ( Sentencia 639/2012, de 7 de noviembre). Por esta razón, a la parte que previamente ha incumplido las obligaciones asumidas en el contrato, le esté vedado al ejercicio de la facultad resolutoria..... en supuestos ... de incumplimientos dobles o recíprocos, por ambas partes, la jurisprudencia, como recuerda la Sentencia 767/2012, de 19 de diciembre, entiende que es 'necesario determinar quién, por tener que cumplir primero, dejó de hacerlo antes y justificó, por razones funcionales del vínculo, la infracción contractual de la otra parte de la relación jurídica' ( Sentencia 26 de octubre de 1978), porque si bien es cierto que la jurisprudencia sobre el art. 1124 CC no reconoce al contratante incumplidor legitimación para resolver la relación jurídica sinalagmática, también lo es que sí se la reconoce 'cuando el incumplimiento hubiera venido provocado por el anterior de la otra parte de la relación' ( STS de 12/03/2013).

Conforme a la anterior doctrina, no compartimos la manifestación efectuada por la parte apelante en el sentido de que el comprador carece de legitimación por no haber requerido al vendedor para el cumplimiento en tanto que celebrado el contrato de compraventa en febrero de 2006 por el precio de 18.400.000 pesetas y habiendo abonado el actor la cantidad 66.974'90 euros (más de 11 millones de pesetas) entre los años 2006 y 2008, el demandado no realiza en todos los años transcurridos desde 2008 en que se otorgan las escrituras a su favor y se inscriben las parcelas a su nombre, ninguna actividad para proceder a la entrega de la finca, obligación principal del vendedor, mediante el otorgamiento de la escritura pública, momento señalado para el pago de diez millones de pesetas como resto del precio, de los que el actor ya había abonado una buena parte; ante dicha situación, el comprador que había cumplido hasta ese momento todas las obligaciones derivadas del contrato podía instar la resolución del mismo por considerar que el vendedor no había cumplido las obligaciones pactadas que es la manifestación que realiza el comprador en el requerimiento notarial de resolución del contrato que remite al vendedor el día 11/01/2017; a diferencia de lo establecido en el art. 1504 del Ccivil que le permite al comprador pagar el precio mientras no haya sido requerido por el vendedor para que tenga lugar la resolución del contrato por falta de pago, no es necesario un requerimiento previo de cumplimiento mediante la entrega de la finca para que pueda tener lugar la resolución por falta de cumplimiento de sus obligaciones por el vendedor por lo que dicha falta de requerimiento no determina la falta de legitimación del actor que le corresponde como parte que fue en el contrato y que ha cumplido sus obligaciones derivadas del mismo para poder solicitar su resolución.

CUARTO.- En los siguientes motivos del recurso se alega que no concurren los requisitos para que proceda la resolución del contrato así como la improcedencia de que se proceda a la resolución del contrato por el hecho de que la parcela vendida tenga una superficie levemente inferior a la expresada en el contrato y la relación de ello con los artículos 1468 y siguientes del Ccivil.

La jurisprudencia ha expresado que los requisitos que han de concurrir para la aplicabilidad del art. 1124 son los siguientes: a) existencia de un vínculo contractual vigente entre las partes; b) la reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el negocio jurídico así como su exigibilidad; c) que una de las partes haya incumplido de forma grave las obligaciones que le incumbían y d) que quien ejercite la acción no haya incumplido a su vez las obligaciones que le incumbían pues no tiene derecho a pedir la resolución el contratante incumplidor de sus obligaciones salvo que aquel fuera consecuencia del incumplimiento anterior del otro ( SSTS de 9/10/1987, 27/11/1987, 22/11/1995 y 8/02/1996 entre otras).

Para facultar la resolución unilateral en las obligaciones recíprocas, a instancia de quien no incumplió o incumplió justificadamente, la jurisprudencia exige que el incumplimiento revista cierta entidad, y así la sentencia 210/2008, de 14 de marzo, exige el incumplimiento grave, de 'una obligación principal dentro de la economía del contrato'; y, en la 223/2011, de 12 de abril, con cita de numerosas anteriores, que se trate de un incumplimiento caracterizado como 'verdadero y propio', 'grave', esencial', 'que tenga importancia y trascendencia para la economía de los interesados o entidad suficiente para impedir la satisfacción económica de las partes o bien genere la frustración del fin del contrato', 'la frustración de las legítimas expectativas o aspiraciones o la quiebra de la finalidad económica o frustración del fin práctico'. (...).' (TS 1ª 18-7-12, EDJ 154597). 'Por otra parte, como señala la STS de 3 de diciembre de 2008 (recurso 2919/2002 y las que allí se citan), la exigencia de una 'voluntad deliberadamente rebelde del deudor' se ha matizado para determinar cuando se produce un caso de incumplimiento por el hecho de la frustración del contrato 'sin que sea preciso una tenaz y persistente resistencia obstativa al cumplimiento, bastando (...) que se malogren las legítimas aspiraciones de la contraparte' ( SSTS 18 de octubre de 2004, 3 de marzo 2005 y 20 septiembre, 31 octubre 2006, entre otras).

La STS de 17/12/2008, señala 'Utilizando a estos efectos, como ya ha ocurrido en otras sentencias de esta Sala (SSTS de 10-10-2005 EDJ 161986, 4-4-2006, 20-7-2006 EDJ 278347, 31-10- 2006 EDJ 299585, 22-12-2006 EDJ 345580 y 20-7-2007 EDJ 104501), el origen común de las reglas contenidas en el texto de los Principios del Derecho europeo de contratos (PECL) permite utilizarlos como texto interpretativo de las normas vigentes en esta materia en nuestro Código civil. Y a tal efecto es buena la referencia al Art. 8:103 PECL, que contempla como supuestos de incumplimiento esencial, por una parte el caso en que la estricta observancia de la obligación forme parte de la esencia del contrato; el caso de que el incumplimiento prive sustancialmente a la parte perjudicada de aquello que tenía derecho a esperar de acuerdo con el contrato, y el caso del incumplimiento intencional que de razones a la parte interesada para creer que no puede confiar en el cumplimiento'.

La cuestión que se plantea en el caso de autos es la de determinar si constituye un incumplimiento esencial del contrato el hecho de que la finca vendida en febrero de 2006 como solar edificable de 151 m2 de superficie en la CALLE000 nº NUM000 de Chipiona, resultaran ser dos fincas catastrales y registrales, inscritas en el Registro de la Propiedad en 2008 con una superficie de 72 y 64 m2, respectivamente, agregadas por el vendedor e inscritas como una sola finca registral en 2017 con una superficie de 148'99 metros cuadrados que coincide con la superficie real de la finca según informe pericial elaborado en el curso del proceso, teniendo en cuenta que en el propio contrato se establece expresamente que 'la inexactitud de lo aquí manifestado hará posible la anulación de este contrato'. En estas circunstancias dada la importancia atribuida por las partes en el contrato a la exactitud de los datos relativos al solar vendido, resultando que no era una sola parcela la vendida sino dos, que la superficie real ha resultado ser inferior en 2'10 m2 y que la edificabilidad de la parcela por no cumplir la misma la superficie de fachada necesaria se hace depender en el informe emitido en el curso del proceso de la interpretación que realiza la perito respecto de la normativa existente al respecto, recomendando a los propietarios del solar la solicitud y tramitación de una cédula urbanística con expresa mención a las dimensiones de la parcela donde se recoja la edificabilidad de la misma emitida por el Ayuntamiento de la localidad, consideramos que ha existido un incumplimiento esencial del contrato por parte del vendedor que justifica su resolución sin que sean de aplicación al caso de autos los preceptos contenidos en los artículos 1469 a 1471 del Ccivil en tanto que el inmueble se vende a precio alzado y no por unidad de medida pero las partes expresamente atribuyen una importancia esencial a los datos sobre el inmueble, su superficie, su edificabilidad.

Por otro lado y aun cuando el contrato no contiene fecha de entrega y el actor debió conocer que el demandado estaba gestionando la inscripción de la parcela en el Registro de la Propiedad en tanto que el día 26/12/2007 le entrega al vendedor la cantidad de 12.000 euros y dos días después, 28/12/2007, se otorgan las escrituras públicas de compra de las parcelas para su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad en abril y agosto de 2008, después de estas fechas, cuando ya las parcelas estaban inscritas en el Registro de la Propiedad a nombre del vendedor y podía procederse a la entrega de la finca, se procede por el comprador a abonar otras dos cantidades como parte del precio, 3.500 euros en julio de 2008 y 1.000 euros en diciembre de 2008 y a partir de esta fecha, ninguna de las partes lleva a cabo actuación alguna para la consumación del contrato mediante entrega de la finca con otorgamiento de la escritura y pago de la parte del precio cuyo abono estaba pactado para dicho momento, transcurriendo casi diez años sin actuación alguna; en esta situación, el comprador había pagado gran parte del precio, más de 11 millones de pesetas, y el demandado no había hecho entrega de la posesión de la finca ni material ni formalmente, continuando poseyendo la parcela en su propio provecho y si bien ello no constituye un incumplimiento específico del contrato en el que no se establece fecha de entrega de la finca ni se impide que el vendedor pueda continuar aprovechando su uso hasta la entrega, lo que constituye un incumplimiento esencial del contrato de compraventa en relación con la principal obligación del vendedor de entrega de la cosa es no haber llevado a cabo actuación alguna para proceder a su entrega una vez que ya había conseguido la inmatriculación de las fincas a su nombre y podía otorgar la escritura pública de venta, siendo esta también una de las causas alegadas en la demanda para la resolución del contrato (Hecho Sexto de la demanda).

En cuanto a la edificabilidad de la parcela como causa esgrimida de resolución del contrato, como hemos dicho en el informe pericial se afirma que la parcela es edificable conforme a la interpretación que se hace por la perito del art. 291 del Plan General de Ordenación Urbana de Chipiona pero dicha parcela resultante de la agregación de las dos parcelas que constituían el solar vendido como edificable no reúne uno de los requisitos del referido precepto, fachada de seis metros lineales ya que tiene 4'76 metros, por lo que como hemos indicado con anterioridad la edificabilidad dependerá de lo que en definitiva autorice la autoridad municipal.

Conforme a lo expuesto los motivos de recurso tercero a séptimo deben ser desestimados lo que determina la desestimación del recurso y confirmación de la sentencia de instancia.

QUINTO.- Finalmente y aunque resulta innecesario entrar a resolver los siguientes motivos del recurso al no haberse estimado los anteriores, procede señalar que no existe mutuo disenso pese al tiempo transcurrido, no existe una voluntad común de dejar sin efecto el contrato no consumado pues el vendedor en ningún momento ha estado dispuesto a devolver el precio recibido.

SEXTO.- Tampoco es procedente la aplicación de la doctrina del enriquecimiento sin causa ya que existe un contrato y si no hubiera habido incumplimiento por parte del vendedor, este tendría derecho al cumplimiento del contrato con el recibo del precio que resta por abonar y entrega de la finca por su parte; el hecho de haber percibido más de 66.000 euros responde a un contratos suscrito entre las partes en 2006.

SÉPTIMO.- Del mismo modo debe ser rechazada la alegación de venta de cosa ajena por tratarse de una cuestión nueva introducida por la parte actora en sus conclusiones y no en la demanda además de no responder a la realidad de las cosas en tanto que el vendedor era dueño de las parcelas que vendió aunque en el momento del contrato privado de compraventa no tuviera documentos públicos que lo acreditaran ni hubiera inscrito las parcelas a su nombre en el Registro de la Propiedad.

OCTAVO.- La desestimación del Recurso de apelación lleva consigo que las costas del mismo se impongan a la parte apelante conforme establece el art. 398 de la LECivil.

VISTOS los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación, y en razón a lo expuesto,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación sostenido en esta instancia por DON Alejandro, contra la sentencia de fecha 23/09/2019 dictada por la Sra. Magistrada-Juez del Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Sanlúcar de Barrameda en los autos ya citados, CONFIRMAMOS la misma íntegramente, con imposición de las costas del recurso a la parte apelante.

Se declara la pérdida del depósito constituido para recurrir y dese al mismo el destino previsto en la Disposición Adicional 15ª de la LOPJ.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se llevará testimonio literal al Rollo de Sala y se notificará a las partes haciéndoles saber que contra la misma podrá interponerse recurso de casación en el caso de concurrir las circunstancias previstas en el art. 477.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y, en su caso, recurso extraordinario por infracción procesal, juzgando en esta segunda instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.