Sentencia CIVIL Nº 208/2020, Audiencia Provincial de Tenerife, Sección 3, Rec 248/2019 de 01 de Junio de 2020

Encabezamiento

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Sección: AN

SECCIÓN TERCERA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL

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Santa Cruz de Tenerife

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Rollo: Recurso de apelación

Nº Rollo: 0000248/2019

NIG: 3802841120170001581

Resolución:Sentencia 000208/2020

Proc. origen: Procedimiento ordinario (LPH - 249.1.8) Nº proc. origen: 0000258/2017-00

Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Nº 3 de Puerto de la Cruz

Apelado: Comunidad de Propietarios EDIFICIO000; Abogado: Martin Jesus Suarez Hernandez; Procurador: Maria Yurena Sicilia Socas

Apelante: Tastusa, S.l.; Abogado: Maria Jesus Martin Ferrera; Procurador: Andres Guillermo Garcia Cabeza

Apelante: Puzulu, S.a.; Abogado: Maria Jesus Martin Ferrera; Procurador: Andres Guillermo Garcia Cabeza

SENTENCIA

Ilmas. Sras.

Presidenta:

Dª. MACARENA GONZÁLEZ DELGADO

Magistradas:

Dª. MARÍA DEL CARMEN PADILLA MÁRQUEZ (Ponente)

Dª. MARÍA LUISA SANTOS SÁNCHEZ

En Santa Cruz de Tenerife, a uno de junio de dos mil veinte.

Visto por las Ilmas. Sras. Magistradas arriba expresadas el presente recurso de apelación interpuesto por la parte demandante, contra la sentencia dictada en los autos de Juicio Ordinario nº 258/2017, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Puerto de la Cruz, promovidos por las entidades mercantiles TASTUSA, S.L. y PUZULU, S.A. , representadas por el Procurador D. Andrés Guillermo García Cabeza, y asistidas por la Letrada Dª. María Jesús Martín Ferrera, contra la Comunidad de Propietarios del EDIFICIO000, representada por la Procuradora Dª. María Yurena Sicilia Socas, y asistida por el Letrado D. Martín Jesús Suarez Hernández; han pronunciado, en nombre de S.M. EL REY, la presente sentencia.

Antecedentes

PRIMERO.- En los autos indicados la Ilma. Sra. Juez Dª. Graciela Pérez-Valencia Díaz, dictó sentencia el 30 de enero de 2019, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente:

FALLO: 'Que debo desestimar y desestimo la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales Don Andrés Guillermo García Cabeza, en nombre y representación de las entidades TASTUSA SL y PUZULU SA y, en su consecuencia, absuelvo a la Comunidad de Propietarios del EDIFICIO000 de todos los pedimentos deducidos en su contra y todo con expresa condena en costas a la parte demandante.'

SEGUNDO.- Notificada la sentencia a las partes en legal forma, por la representación de la parte demandante, se interpuso recurso de apelación, evacuándose el respectivo traslado, formulándose oposición, remitiéndose seguidamente las actuaciones a esta Sección.

TERCERO.- Que recibidos los autos en esta Sección Tercera se acordó formar el correspondiente Rollo, personándose oportunamente la parte apelante por medio del Procurador D. Andrés Guillermo Cabeza Delgado, bajo la dirección de la Letrada Dª. María Jesús Martín Ferrera, la parte apelada se personó por medio de la Procuradora Dª. María Yurena Sicilia Socas, bajo la dirección del Letrado D. Martín Jesús Suárez Hernández; señalándose para deliberación, votación y fallo el día veintisiete de mayo del año en curso.

Ha sido ponente la Ilma. Sra. Dª. María del Carmen Padilla Márquez, Magistrada de esta Sala.

Fundamentos

PRIMERO. - La sentencia desestima, por no apreciar la infracción de la Ley de Propiedad Horizontal ni de los Estatutos de la Comunidad de Propietarios demandada, la demanda en la que las actoras, dos sociedades copropietarias en el edificio, instan la nulidad del acuerdo adoptado en la Junta Extraordinaria de la Comunidad de Propietarios celebrada el 21 de julio de 2017 por el que se aprobó una modificación del Reglamento de Régimen Interno de la citada Comunidad, impugnando, tan solo y expresamente, algunos puntos del artículo 13, referido a las obras en espacios o elementos privativos.

Recuren los actores, quienes, ya en la alzada, sólo mantienen su impugnación respecto de los apartados b), d), e), f), g) y h) del artículo 13 del Reglamento de Régimen Interno aprobados en la Junta Extraordinaria impugnada, afirmando que los mismos exceden el contenido de lo legalmente previsto a un reglamento limitando las facultades dominicales de los actores, con perjuicio económico provocado por la afección a su libre explotación, e incidiendo en aspectos regulados por normas administrativas.

La apelada se opone al recurso y solicita la confirmación de la resolución recurrida.

SEGUNDO. - Examinadas nuevamente las actuaciones, procede la revocación parcial de la resolución recurrida.

TERCERO. - El artículo 6 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal establece: 'Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, y dentro de los límites establecidos por la Ley y los estatutos, el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior que obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración.'.

En la interpretación del precepto, la doctrina jurisprudencial ha venido a fijar el alcance y contenido del Reglamento de Régimen Interno, con especial diferenciación de los Estatutos de la comunidad, estableciendo, según se recoge en la Sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 29 de diciembre de 2015 (ROJ: STS 5690/2015 - ECLI:ES:TS:2015:5690) que: '3. Hecha la anterior consideración se alcanza el núcleo del supuesto sometido a enjuiciamiento, por las diferentes consecuencias anudadas a su calificación, a saber, si lo aprobado en Junta de Propietarios de 25 mayo de 2006 consistió en los Estatutos que como complemento del Título prevé el párrafo tercero del artículo 5 LPH o, por el contrario, se trató del Reglamento de Régimen interior que regula el artículo 6 del mismo Texto legal. Este último se refiere al funcionamiento interno de la Comunidad en cuanto a servicios y elementos generales, para regular la convivencia y la adecuada utilización de ellos, sin que proceda su inscripción, estando sometido para su modificación a la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración, mientras que el Estatuto incide directamente sobre derechos y obligaciones de la Ley. 4. Corolario de ello es que para determinar su naturaleza se haya de estar más al contenido de la norma que a su inclusión nominal, distinción que con sutileza trata la sentencia de 5 julio de 2007'. Sentencia esta última, núm. 767/2007 de 5 julio, que afirma: '..una modificación que vaya más allá de la 'convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, dentro de los límites establecidos por la Ley o los Estatutos' a que se refiere el artículo 6º de aquella LPH, pues en el interior del ámbito señalado se encuentran los pactos sobre el uso que, como dice el mismo artículo 6º, cabe fijar en normas de régimen interior y en todo caso pueden ser modificados 'en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración'. Lo que es, por otra parte, coherente con cuanto se dice y se ha venido deduciendo de los preceptos que regulan la cuestión en tema de copropiedad ordinaria, especialmente los artículos 394 y 398 del Código civil ( SSTS de 30 de noviembre de 1988, 23 de marzo de 1991, 4 de marzo de 1996, etc.).'

De igual forma la Sentencia de la sección 4ª de esta Audiencia Provincial en la sentencia de 14 de diciembre de 2006 (ROJ: SAP TF 2671/2006 - ECLI:ES: APTF: 2006:2671), afirma: 'En términos generales la Sala comparte los criterios expuestos tanto en la demanda como en el recurso sobre la naturaleza, finalidad y alcance que deben tener los Reglamentos de Régimen Interior que, en su caso, pueden darse las comunidades de propietarios. Para la regulación de este tipo de comunidades, prevé la L.P.H. de 21 de julio de 1.960 , modificada por la ley 8/99 de 6 de abril y por la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil, que el Título constitutivo, además de lo exigido en los párrafos 1º y 2º del art. 5, pueda contener reglas de constitución y ejercicio del derecho (de propiedad de pisos o locales en régimen e propiedad horizontal) así como 'disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privado (...)'. Este Estatuto no puede establecer normas que vayan contra las normas dispositivas o de orden público, pero puede contener previsiones y regulaciones de importancia, como derechos y facultades tan esenciales como la exoneración de gastos, la autorización o prohibición de que en los pisos o locales se desarrollen determinadas actividades (normalmente profesionales o comerciales), así como la posibilidad de agrupación o segregación, etc. Esta norma rectora de la comunidad horizontal requiere para su modificación de unanimidad.

Pero además, puede este tipo de comunidades darse un Reglamento de Régimen Interior, con la finalidad, según se expone en el art. 6º L.P.H., de 'regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, dentro de los límites establecidos por la ley y los estatutos'. Para fijar estas normas o para su posterior modificación solo es preciso el voto de la mayoría de los propietarios.

Ambas clases de reglas son potestativas y la diferencia esencial entre ellas, al margen del régimen para su adopción o variación ya citado, está en que el reglamento se refiere a cuestiones de mero funcionamiento de los servicios y elementos comunes, mientras que el Estatuto, que aparece como complemento del Título, regula cuestiones de mayor enjundia, entre ellas, de especial importancia, las atinentes al uso y destino del edificio.

Por ello, cuando la comunidad pretende evitar determinados usos de los locales o viviendas, la correspondiente prohibición deberá ser incluida en el Estatuto, pues de otro modo a nadie podrá privarse de utilizar su propiedad como mejor considere, siendo este derecho real el de más amplio contenido, como derecho 'de gozar y disponer de una cosa sin más limitaciones que las establecidas en las leyes' (art. 348 .C.) E incluso partiendo de la posibilidad de que, por medio de la norma estatuaria, se impongan determinadas limitaciones a la propiedad, la jurisprudencia viene declarando que tales limitaciones deben interpretarse restrictivamente, por constituir un menoscabo de la propiedad (por ejemplo, las sentencias del T.S. de 6-2-89, 24-7-92, 21-4-97, 29-2-00 y 26-1-02 ).

Frente a la importancia del Estatuto, que cabe definir como el documento que incide directamente sobre los derechos y obligaciones de los comuneros establecidos en la ley, el reglamento presenta un carácter y finalidad más pragmático y de detalle, referido al funcionamiento interno de los servicios y elementos comunes generales, así como a las normas de convivencia comunitaria. Los contenidos más habituales de los reglamentos internos, de acuerdo con los diversos supuestos que pueden darse en cada comunidad, son los de regulación de asuntos tales como los horarios de las piscinas o zonas deportivas, el uso de ascensores y montacargas, aparcamiento en garajes, horarios de recogida de basuras, etc., y es frecuente, en casos de centros comerciales, que se regulen temas referentes a los servicios de seguridad, horarios de apertura, actividades de dinamización, e incluso reglas para la decoración y publicidad, aunque siempre sin restricciones innecesarias, como indican, entre otras, las sentencias de las Audiencias Provinciales de Zaragoza de 22-1-86, de Valencia de 14-3-98 o las de Asturias de 3-10-00 y 22-6-02 .

La citada sentencia de la A.P. de Valencia, referida a un caso en que reglamentariamente se prohibió dar un determinado destino a un piso, indica que 'la junta de propietarios puede fijar normas de régimen interior para el mejor servicio de lo que en un edificio sea elemento común, pero ello debe traducirse en disposiciones concretas que tiendan a evitar una utilización abusiva o excesiva que pueda ocasionar daños en los elementos comunitarios o penosos e innecesarios inconvenientes a los demás copropietarios, pero no acuerdos tan genéricos que, cual ocurre en el presente caso, dejen sin contenido los derechos consustanciales al régimen de propiedad horizontal'.

Por otra parte, se discute en la doctrina si el incumplimiento de estos reglamentos puede dar lugar a sanciones; dado que por medio de un acuerdo válidamente adoptado en Junta pueden los propietarios establecer, siempre dentro de la legalidad, determinadas prohibiciones u obligaciones y tales acuerdos deben respetarse por los comuneros, nada obsta, en principio, para que se prevean sanciones en caso de incumplimiento, y de igual manera pueden establecerse prohibiciones u obligaciones en los Reglamentos; pero aún en este caso, parece lógico que tales acuerdos afecten a incumplimientos de cierta gravedad, como por ejemplo, estableciéndose el pago de intereses de demora para el caso de no abonarse las cuotas comunitarias.

Lo que es evidente es que el reglamento no puede suplantar ni modificar la ley ni los estatutos, que no puede imponer restricciones y prohibiciones a la propiedad privada, por lo que debe concluirse que el régimen sancionador, en su caso, no puede nunca afectar a los derechos dominicales o a cualesquiera otros establecidos en la ley.'

Y con gran claridad la Sentencia de la sección 5 de la Audiencia Provincial de Granada del 13 de diciembre de 2019 (ROJ: SAP GR 1877/2019 - ECLI:ES: APGR: 2019:1877), recoge: 'Con ello, las primeras reglas que deben respetar las normas de régimen interno son:

1.- No pueden ser contrarias a la Ley.

2.- No pueden contener menciones contrarias a los estatutos.

3.- Su objetivo es regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes. Pero nada más.

4.- Obligan a todos los comuneros, pero también a cualquiera que ocupe el inmueble, con lo que se extienden a los arrendatarios, sea cual sea el régimen de posesión: arrendamiento de larga duración, de temporada o alquiler vacacional.

5.- Para adoptar acuerdos que incluyan normas de régimen interno solo se exigirá mayoría simple del art. 17.7 LPH -EDL 1960/55-, con lo que se votan entre presentes el día de la junta.

6.- No deben inscribirse en el registro de la propiedad para su eficacia ante terceros, por lo que cualquier adquirente de inmueble debe reclamar al vendedor estas normas para su conocimiento.'.

Partiendo de lo anterior, en el presente caso, cabe distinguir, entre los distintos apartados que se impugnan, aquellos que sirven a regular la realización de las obras privativas, y aquellos que limitan el derecho del propietario a su ejecución, de forma que deben ser mantenidos los primeros, debiendo declararse la ilegalidad y nulidad de los segundos.

CUARTO. - En el primer grupo, los apartados reglamentarios que deben ser mantenidos, se encuentran los que regulan los horarios para la ejecución de las obras, debiendo apreciarse que indiscutiblemente amparan los tiempos que habitualmente se estiman como de descanso y sirven para evitar ruidos y molestias, por ocupación de espacios comunes o, incluso, de los accesos públicos al edificio, al conjunto de copropietarios en tales horarios. Tal norma convencional puede obviamente ser más restrictiva que las normas administrativas establecidas cuyo cumplimiento es necesario. Se trata de los apartados del artículo 13 del Reglamento de Régimen Interno aprobado en la Junta Extraordinaria de 21 de Julio de 2017, letras:

e) Horario de obras será de Lunes a Viernes de 9.00H a 17.00H (ininterrumpido).

g) El personal de obras tendrá que abandonar el edificio a las 17.00horas, medida para la cual se tendrá controlado el cumplimiento de horarios.

h) Fines de semana sólo se podrán hacer pequeñas reparaciones y trabajos de mantenimiento por parte de los propietarios en horarios de Sábado de 10:00 a 14:00 horas'.

QUINTO. - En el segundo grupo, los apartados reglamentarios que deben ser anulados, se encuentran los que afectan, restringiendo los derechos de los copropietarios, con infracción de la Ley de Propiedad Horizontal.

I.- El art. 7 del citado texto legal establece: 'El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.'.

En ningún caso la norma limita el derecho del copropietario a realizar obras a la previa autorización de la Comunidad, menos aún de la Junta Directiva, o de un 'Servicio Técnico'- que ni es un órgano de la comunidad ni se sabe quién lo integra ni cuáles son sus normas de funcionamiento o sus criterios de decisión-, quedando al 'arbitrio' de la Junta o de terceros el derecho del copropietario a realizar obras en elementos privativos, e, incluso, aunque sólo sea con una limitación de carácter temporal, lo es en base a unos desconocidos criterios de prioridad o preferencia entre copropietarios, cuya posición en la Comunidad es de igualdad, y que, efectivamente, pueden incidir en la viabilidad o posibilidad del buen fin de la explotación económica de las fincas (viviendas o locales) privativas. Es por ello que deben ser declaradas ilegales las normas que se recogen en las letras del artículo 13 del Reglamento de Régimen Interno aprobado por la Junta General Extraordinaria de 21 de julio de 2017:

d) 'Se permitirá realizar un máximo de dos obras a la vez durante los meses de Julio y agosto, previa valoración por parte de la Junta Directiva y Evaluando la amplitud de la obra'

f) 'Se coordinará con la administración las obras a realizar, no pudiendo coincidir más de cuatro obras en el mismo mes y quedando a decisión de la Junta, autorizar alguna obra de urgencia (si se diera el caso y estuviera justificado). También quedan justificadas aquellas obras urgentes de reparación (como roturas, etc.) que puedan afectar a la comunidad previa valoración del servicio Técnico'.

II.-El art.9 de la mencionada Ley dispone como deberes de cada copropietario:

a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.

b) Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.

c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.

d) Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores.

Este último párrafo, si bien prevé la posibilidad de entrar en la vivienda o local a personal de la Comunidad a fin de dar cumplimiento a lo anterior, una cierta vigilancia de que no se perjudiquen los intereses comunes o la entrada necesaria para cumplir los mismos intereses, no faculta a esta a que a través del 'Servicio Técnico', en todo momento controle, limitando la privacidad del dominio sin causa justificada, las obras que se realizan en los elementos privativos, siendo que, en todo caso, tal norma reglamentaria, si no tiene mayor alcance que el establecido en la norma legal, como pretende la demandada, resultará innecesaria, debiendo por ello estimarse la ilegalidad del apartado b) del artículo 13 del Reglamento de Régimen Interno, conforme al cual ' Se permitirá a en todo momento el control por parte del servicio técnico de la Comunidad de la evolución de la obra'.

SEXTO. - Estimado parcialmente el recurso de apelación, con revocación de la sentencia y estimación parcial de la demanda, no procede especial pronunciamiento en costas en ninguna de las instancias ( arts. 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

Fallo

1º.- Estimar parcialmente el recurso de apelación formulado por el Procurador Don Andrés Guillermo García Cabeza en nombre y representación de Tastusa, S.L. y Puzulu, S.A.

2º.- Revocar la sentencia dictada el 30 de enero de 2019 por el Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de 3 de Puerto de la Cruz en Autos de Juicio Ordinario nº 258/2017.

3º.- Estimar parcialmente la demanda formulada por el Procurador Sr. García Cabeza en la representación que ostenta.

4º.- Declarar la nulidad del acuerdo adoptado en la Junta General extraordinaria celebrada el 21 de julio de 2017 por la Comunidad de Propietarios del EDIFICIO000 por el que se aprobaban los apartados b), d y f) del artículo 13 del Reglamento de Régimen Interno.

5º.- Condenar a la Comunidad de Propietarios del EDIFICIO000 a estar y pasar por la anterior declaración, eliminado de su Reglamento de Régimen Interno las letras b), c) y D) del artículo 13.

6º.- No formular expresa condena en costas de la primera instancia.

7º.- Mantener el resto de la resolución.

8º.- No formular expresa condena en costas en esta alzada.

Devuélvase la totalidad del depósito a la parte apelante, según lo dispuesto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O.P.J., si se hubiera constituido.

Las sentencias dictadas en segunda instancia por las Audiencias Provinciales serán impugnables a través de los recursos regulados en los Capítulos IV y V, del Título IV, del Libro II, de la Ley 1/2000, cuando concurran los presupuestos allí exigidos, y previa consignación del depósito a que se refiere la Ley Orgánica 1/2009 de 3 de noviembre que introduce la Disposición Adicional Decimoquinta en la LOPJ.

Los plazos de interposición del recurso se ajustarán a lo establecido en el artículo 2 del Real Decreto-Ley 16/2020, de 28 de abril, de medidas procesales y organizativas para hacer frente al COVID- 19 en el ámbito de la Administración de Justicia.

Notifíquese esta resolución a las partes en la forma que determina el artículo 248-4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Una vez firme la presente resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de Primera Instancia de su procedencia, con testimonio de esta, para su ejecución y cumplimiento, a los efectos legales oportunos.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al presente Rollo, definitivamente juzgando en segunda instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

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PUBLICACIÓN.- Publicada ha sido la anterior sentencia por las Ilmas. Sras. que la firman y, leída ante mí por la Ilma. Sra. Magistrada Ponente en audiencia pública del día de su fecha, como Letrada de la Administración de Justicia, certifico.-