Sentencia Civil Nº 209/2012, Audiencia Provincial de Granada, Sección 5, Rec 111/2012 de 18 de Mayo de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE GRANADA

SECCIÓN QUINTA

ROLLO Nº 111/12 - AUTOS Nº 32/11

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº SEIS DE GRANADA

ASUNTO: JUICIO ORDINARIO

PONENTE SR. ANTONIO MASCARÓ LAZCANO

S E N T E N C I A N Ú M. 209

ILTMOS. SRES.

PRESIDENTE

D.JOSÉ MARIA JIMÉNEZ BURKAHRDT

MAGISTRADOS

D.ANTONIO MASCARÓ LAZCANO

D.JOSE MALDONADO MARTÍNEZ

En la Ciudad de Granada, a dieciocho de Mayo de dos mil doce.

La Sección Quinta de esta Audiencia Provincial constituida con los Iltmos. Sres. al margen relacionados ha visto en grado de apelación -rollo nº 111/12 - los autos de Juicio de separación, nº 32/11, del Juzgado de Primera Instancia nº seis de Granada, seguidos en virtud de demanda de Parque Empresarial Alhendin S.L representado por el Procurador D. Carlos Alameda Gallardo contra Suministros Granada 2007 S.L representado por el Procurador D. Mariano Calleja Sánchez.

Antecedentes

PRIMERO .- Que, por el mencionado Juzgado se dictó resolución en fecha uno de Diciembre de dos mil once, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Desestimar la demanda presentada por el Procurador D. Carlos Alameda Gallardo en representación de la entidad PARQUE EMPRESARIAL ALHENDIN, contra la mercantil SUMINISTROS GRANADA 2007 S.L, debiendo absolver a ésta de todos los sedimentos deducidos en su contra en los presentes autos. Todo ello con imposición de las costas causadas a la actora" .

SEGUNDO .- Que contra dicha resolución se interpuso recurso de apelación por la parte actora, al que se opuso la parte contraria; una vez elevadas las actuaciones a este Tribunal se siguió el trámite prescrito y se señaló día para la votación y fallo, con arreglo al orden establecido para estas apelaciones.

TERCERO .- Que, por este Tribunal, se han observado las formalidades legales en ésta alzada.

Siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. ANTONIO MASCARÓ LAZCANO.

Fundamentos

PRIMERO .- Se aceptan los de la resolución recurrida, en cuanto no se opongan a los que seguidamente se consignan, fundamentando por remisión respecto de los mismos.

SEGUNDO .- Debe traerse al recurso la doctrina de la Sala 1ª del Tribunal Supremo (Auto de 28-9-2010 )Conforme a la cual el deber de motivación de las sentencias se impone, ciertamente, sobre la base del respeto a la tutela judicial efectiva, que determina su exigibilidad justificada por los propios fines a cuyo logro se tiende, cuales son el sometimiento del Juez al imperio de la Ley, lograr la convicción de las partes en el proceso sobre la justicia y corrección de una decisión judicial, y facilitar el control de la misma por los tribunales superiores(cf.SSTC 22/44, 28/94 , 13/95 y 32/96 ,entre otras);ahora bien, tal exigibilidad se encuentra matizada por la doctrina constitucional indicando que " no autoriza a exigir un razonamiento judicial exhaustivo y pormenorizado de todos los aspectos y perspectivas que las partes puedan tener de la cuestión que se decide, sino que deben considerarse suficientemente motivadas aquellas resoluciones judiciales que vengan apoyadas en razones que permitan conocer cuáles han sido los criterios jurídicos esenciales fundamentadores de la decisión ( SSTC 14/91 ),es decir, la ratio decidendi que ha determinado aquella ( SSTC 28/94 , 153/95 y 32/96 ),que puede deducirse del conjunto de los razonamientos de la decisión ( SSTC91/95 y 1/99 ); criterio éste que la Sala ha recogido, entre otras, en las SSTS 1-6 y 3-6-99 - que cita las de 23-4-90 y 14-1- 91- al señalar que el deber de motivación ha de cumplir la doble finalidad de exteriorizar el fundamento de la decisión adoptada y permitir su eventual control jurisdiccional, pero no exige un razonamiento exhaustivo y pormenorizado de todos los aspectos y perspectivas que la parte pueda tener sobre la cuestión litigiosa. De lo que se trata, es que la lectura de la resolución permita comprender las reflexiones tenidas en cuenta por el Juzgador, o que a través de los argumentos o razones integrados en sus Fundamentos se evidencie la concurrencia de las citas legales acordes con ellos y con la subsiguiente parte dispositiva, o se expresen las razones de hecho y de derecho que las fundamentan (cf. SSTS 12-2-01 , 25-5-01 , 15-10-01 ).A lo anterior cabe añadir que no es lo mismo falta de motivación que motivación satisfactoria para la parte; y que, como se indica en la sentencia de 15 de octubre de 2001 , debe distinguirse la ausencia de motivación de las peculiares interpretaciones de valoración de la prueba y de la fijación de los hechos probados que esgrime la parte, sin que pueda ampararse en la falta de motivación la revisión del acervo probatorio. Y en una línea más concreta, se ha especificado que no cabe tachar de inmotivadas a las resoluciones judiciales por el simple hecho de aceptar la fundamentación del órgano inferior y remitirse a ella ( SSTS 174/87 , 24/96 y 115/96 ).

Pues bien, examinada a la luz de esta doctrina la Sentencia impugnada, resulta clara la carencia de fundamento ya anunciada de estos motivos, en la medida en que en la misma se expresan suficientemente las razones que conducen a la configuración del factum y al fallo recurrido -que se encuentran, además, en los razonamientos aceptados de la sentencia de primera instancia, a la que expresamente se remite.

TERCERO.- Consideraba ésta Audiencia Provincial en su reciente Sentencia de 2 de Mayo de dos mil doce, dictada en supuesto similar al que nos ocupa que se denunciaba error en la valoración de la prueba y en las conclusiones alcanzadas discrepante con la apreciación probatoria, contraria a la tesis defendida por la actora, de que el objeto del contrato está cumplido en los términos exigidos en el mismo y que es solamente la voluntad de la demandada, al igual que la de otros adquirentes de parcelas agrupados bajo una Asociación Empresarial, que marca sus posiciones al demorar el pago de las parcelas exigiendo prestaciones distintas o con alcance diferente a lo pactado.

procede entrar en el grado de cumplimiento que la apelante defiende frente a las conclusiones diferentes que alcanzó la sentencia recurrida al apreciar los incumplimientos que alegaba la demandada, y en el bien entendido sentido que el objeto del contrato era la adquisición de una parcela de terreno en bruto para la posterior construcción de una nave, pero en condiciones de uso industrial (naturaleza del suelo), y provista, al igual que el resto, con los servicios e infraestructuras propias del polígono industrial empresarial en el que se ubica y necesarios para el desarrollo de una actividad de esa índole: red de suministro de agua potable, de energía eléctrica, de telecomunicaciones, de gas, viales de accesos, urbanización interior, alumbrado público, señalizaciones, zonas verdes comunes, etc.

Pues bien, el recurso no pone en duda, para este tipo de contratos de compraventa sobre plano, en construcción o en proyecto, que el promotor-vendedor haya, previamente, de realizar la obra, que dé existencia real, individualizada y colectiva, a la edificación, urbanización o parcelación pues, como señalaba la Audiencia Provincial de Alicante (Sec. 8ª) en sentencia de 5 de diciembre de 2010 , "se trata de un contrato en el que la existencia de la obligación de hacer (construir), aunque preparatoria de la obligación de entregar la vivienda, exige la aplicación de algunas de las normas propias de los contratos de ejecución de obra, combinadas con las de la compraventa o de una compraventa con peculiaridades, en palabras de la STS de 1 de julio de 1992 , por el deber de despegar las actividades necesarias para que dicha existencia se produzca y así dar cumplimiento cabal y preciso al negocio en el que se obligó. Esa naturaleza meramente preparatoria de la previa prestación de hacer explica que el incumplimiento, absoluto o relativo, de la misma se refleje en la de entregar. Sí la cosa no llega a tener existencia, el vendedor no cumplirá su obligación de entrega y quedará sin causa la obligación recíproca del comprador de pagar el precio. Si la cosa es entregada, pero no reúne las características convenidas o exigibles, la entrega tampoco será liberatoria por falta de identidad entre lo prometido y ejecutado ( art. 1.166 C.C .) y permitirá al comprador exigir la entrega de otra cosa, según lo convenido, e incluso, un "facere" reparador para adecuar lo entregado a lo programado en el contrato" , tomando, añadimos nosotros, la figura de la entrega de cosa distinta a la prevista o pactada ( "aliud pro alio" ) con especial significación resolutoria, especialmente dentro de la protección a los consumidores a la vista de la normativa existente.

Coherente con esta doctrina, el recurso tampoco cuestiona el derecho de los compradores a no escriturar o, más exactamente, a retener el precio mientras que la obra a entregar no esté concluida en términos de utilidad física y jurídica, y desde esta posición lo que el recurso plantea, en discrepancia esencial con la sentencia de instancia, es negar que la obra no cumple esos requisitos de terminación conforme a lo previsto y proyectado en términos de idoneidad suficiente hasta desvirtuar la resistencia de la compradora, en realidad, según ha trascendido y por el examen globalizado que se ha tenido de las actuaciones, de la mayoría de los compradores en lo que califica de verdadero y desleal incumplimiento ante una situación generalizada de mora generadora de los perjuicios económicos que reclama con su demanda.

El discurso impugnatorio, pues, se orienta, desde la censura de una valoración errónea de la prueba, a rebatir los incumplimientos que la sentencia apreció determinantes y de relevancia suficiente para dejar en suspenso la obligación de pago a la espera de que se concluyan las obras de urbanización que, desde luego, no lo estaban al tiempo de la demanda (4 de Enero de 2011). Ello supone que ha de aceptarse como matización, a los efectos preclusivos o de situación de foto fija a ese momento procesal que proyecta el art. 411 de la LEC ( "perpetuatio jurisdiccionis" ), porque así lo entendieron las partes trayendo numerosas y actualizadas pruebas documentales, que durante la tramitación del proceso se han realizado importantes avances en orden a la conclusión de la urbanización del parque pero que, sin embargo, la sentencia, con razón, no entendió suficientes para tener por cumplida la obligación de la promotora de entregar un producto concluido totalmente en sus aspectos más esenciales y conforme tanto a lo proyectado como a lo exigido por la administración competente y, sobre todo, por las empresas de servicios: agua, electricidad, telecomunicaciones, gas, etc., que han de dotar de contenido las infraestructuras proyectadas y cuyo alcance, en orden a determinar entre lo que corresponde gestionar y realizar a la promotora y lo que compete a cada uno de los adquirentes, constituye uno de los principales puntos de controversia que impregna a las actuaciones.

De hecho, el acta de recepción de las obras de urbanización del parque empresarial, firmado por el ayuntamiento una semana antes de interpuesta la demanda (28 de diciembre de 2010), donde se hace constar no sólamente que la obra civil o estrictamente de la urbanización está sin concluir o, por mejor decir, con defectos que deberán ser subsanados así como proceder a reparar numerosas partidas, sino, muy principalmente, el hecho de que no se han facilitado por ninguna de las empresas de suministro y servicios la documentación que certifique la idoneidad de las instalaciones para su puesta en marcha, enganche y acometidas particulares y, en concreto, respecto a la de telefonía, que se decían realizadas (canalizados) conforme a indicaciones de Telefónica, no se aporta al tiempo de la recepción informe de ningún operador con el que, sin embargo, se dicen realizados convenios, que mostraran conformidad con los mismos; al igual que ocurre con las operadoras de gas y estaban pendientes de comprobación, de hecho no constan realizadas y aceptadas con posterioridad, la red de evacuación de aguas pluviales y residuales, aunque sí la realización de la estación depuradora; y respecto a la red eléctrica se admite que no se han realizado ni piensa hacerse, por entender que no le incumbe a la promotora las acometidas de baja tensión ni, tampoco, dada conformidad ni presentada documentación de idoneidad por parte de la distribuidora sobre la infraestructura general realizada.

Frente a esta realidad, reconocido por la dirección de la obra que transcurridos casi 10 meses del plazo de 12 concedido al tiempo del acta de recepción para subsanarlos, sólo se ha solventado, y no hay ninguna prueba objetiva de ello, una tercera parte de todas las deficiencias y omisiones, pero sin solucionarse el tema prioritario de los suministros, ni acreditarse la idoneidad funcional de la línea de media tensión, ni acreditarse la realización e idoneidad de la línea telefónica, ni de las aguas residuales, de hecho, ni siquiera los representantes de estas empresas han sido traídos al proceso para testificar sobre ello, ni han solventado la gran mayoría de deficiencias en la ejecución de obra. Así pues, resulta estéril todo el esfuerzo argumental de la sociedad promotora tratando de hacer ver una malintencionada y caprichosa resistencia a la consumación del contrato defendiendo su exacto cumplimiento, cuando lo único que tras estos años se ha logrado es contar con una recepción de obras, calificada de parcial, pendiente de numerosas subsanaciones que distan de haberse realizado en la mayoría de las partidas, pero que trata de solaparse desde la tesis de que las obras están en condiciones y permiten a los compradores que escrituren - objeto de la demanda- el poder obtener una licencia de obras con la que poder iniciar la edificación de sus naves y edificios, pero sin olvidar que en las apenas 49 parcelas que se dicen vendidas, de una previsión de más de 200, y al margen de otras 75 adquiridas por la entidad bancaria, caja de ahorros, como medio de financiación. Se constata la imposibilidad de iniciar los trabajos de edificación en las mismas, de hecho la actora no acredita que se haya iniciado en ninguna de las parcelas pese a haber transcurrido más de tres años de aquella adquisición o escritura, por la que, sin posibilidad o con sumas dificultades de construir, son estos los únicos que, confiados en que las obras de urbanización se concluirían de manera efectiva y adecuada, se vieron obligados a abonar su precio, intereses e impuestos sin reportarle aún ninguna utilidad y a expensas de que se concluya la mayor parte de las obras e instalaciones pendientes que, en su momento en torno a los 10 millones de euros, y parece que en progresivo deterioro y con cada vez mayor incertidumbre en su futuro, respecto a una obra de urbanización en un polígono de más de 2.000.000 m2, cuya certificación final en las dos fases en que se desarrollaba se dieron por concluidas con certificación hace ya más de dos años y donde poco se ha avanzado desde entonces, no por la resistencia de los compradores sino de la promotora a concluir unas obras y, sobre todos, unas infraestructuras exigidas por la administración y las empresas de servicios, sin más razón que atrincherarse en un proyecto que tampoco se ha aportado, menos aún se ha fiscalizado en su idoneidad, grado de ejecución y plenitud mediante el análisis y dictamen de un perito judicial que dictaminara con garantías de imparcialidad y que llevan, como única solución en derecho, al perecimiento del recurso, en línea no sólo con la posición unívoca de cuantos tribunales de instancia ya conocieron del mismo asunto dirigido contra distintos compradores, muchos de cuyos recursos penden ante esta misma Audiencia Provincial, sino también en armonía con decisiones similares ya adoptadas por otras Audiencias Provinciales en supuestos de clara semejanza. En este sentido es de citar, entre otras, la SAP de Valencia (Sec. 7ª) de 4 de julio de 2011 , en la misma línea que la citada por la resolución recurrida, o la SAP de Sevilla (Sec. 5ª) de 16 de septiembre de 2011 , ambas por incumplimiento en la instalación (acometidas) de baja tensión, en las obras de electrificación de polígonos industriales y que, en el caso de autos, es sólo una más de otras muchas instalaciones de las que carece el parque objeto de este procedimiento. Carencia que la recurrente disculpa y minimiza, por falta de previsión del proyecto lo que, ya hemos dicho, no se ha podido comprobar, ni ello constituye causa de justificación ni de falta de cumplimiento, sí la memoria del proyecto o los estudios básicos debieron preverlo, al igual que el resto del conjunto de las infraestructuras exigidas al margen del mismo por las empresas de servicios y que se presentan ahora aún lejos de concluir, muy especialmente, también, la subestación de transformación en línea de alta tensión que constituye, con su falta de realización, un incumplimiento más al deber de terminar y entregar una obra idónea y apta a la finalidad para la que se adquirieron las parcelas, por más que estas hayan de entregarse en bruto pero dotadas de los servicios tan reiteradamente comentados, que el discurso impugnatorio a la sentencia, una y otra, rechaza asegurando haber sido realizadas correcta y completamente las instalaciones pero a expensas de que cada propietario asuma, a partir de su escritura, las acometidas y derivaciones necesarias, lo que no es conforme a la correcta prestación y ejecución de la obra, y así lo exigió el acta de recepción municipal. Así debió hacerse, al igual que la línea de baja tensión, y sin que, repetimos, exista documentación alguna de la idoneidad de lo realizado emitida por parte de las empresas distribuidoras de esos servicios básicos. Esto es, no se ha aportado, repetimos, certificación de idoneidad de las mismas y por más que se señale que se está en contacto con ellas y celebrando convenios que ni siquiera se han traído a los autos y, sobre todo, no consta a estas alturas del procedimiento, transcurrido más de un año de interponer la demanda, que se hayan materializado, como tampoco la reparación de los daños, que se califican de normales, pero para los que se exigió un aval de más de dos millones de euros en garantía de su corrección que, ya dijimos, apenas había alcanzado a una tercera parte del total y que parece aumentar con el tiempo.

En consecuencia, y entre tanto, la actora carece de acción y derecho para obligar a los compradores a recibirlas y hacerlas propias antes de finalizarse y a costa de aliviar unas cargas financieras a las que son ajenos los compradores y que parece ser la razón, que se dejó anunciada en la vista del recurso, del propósito de la promotora apelante de iniciar un proceso preconcursal y sin más justificación para obligar a los compradores a consumar la venta, otorgando escrituras, que el contar las parcelas con la calificación jurídica de suelo de uso industrial y tener identidad registral y catastral propia lo que, por más que se enfatice, no es suficiente si las mismas no vienen dotadas de las infraestructuras para las que se llevó a cabo la reparcelación y se programaron las obras de urbanización y, todo ello, además, al margen de otros incumplimientos también exigibles, aunque no tan imprescindibles para la funcionalidad de las parcelas, como el incumplimiento en la dotación de zonas verdes u otros equipamientos ofertados en la publicidad de ventas para hacerlas más atractivas, pero en los que ni siquiera procede entrar.

CUARTO.- Deben imponerse a la apelante las costas del recurso ( art. 398-1, L.E.C )

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación, este Tribunal dispone, el siguiente

Fallo

Se confirma la sentencia. Se condena a la apelante al pago de las costas del recurso. Con pérdida del depósito constituido para recurrir.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.