Sentencia Civil Nº 209/2014, Audiencia Provincial de Burgos, Sección 3, Rec 83/2014 de 16 de Septiembre de 2014

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

BURGOS

SENTENCIA: 00209/2014

AUDIENCIA PROVINCIAL DE

BURGOS

Sección 003

Domicilio : PASEO DE LA AUDIENCIA Nº 10

Telf : 947259950 Fax : 947259952

N.I.G.: 09059 42 1 2012 0008707

ROLLO : RECURSO DE APELACION (LECN) 0000083 /2014

Juzgado procedencia : JDO.DE 1A.INSTANCIA N.3 de BURGOS

Procedimiento de origen : PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000842 /2012

RECURRENTE : INMOBILIARIA RIO ARA SL

Procurador/a : BEATRIZ DOMINGUEZ CUESTA

Letrado/a : IGNACIO SAEZ SAENZ DE BURUAGA

RECURRIDO/A : Roman , RIGAFARM SL

Procurador/a : CARLOS APARICIO ALVAREZ

Letrado/a : MARIA HOMBRIA MATE

La Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Burgos, integrada por los Ilmos. Sres. Magistrados DON JUAN SANCHO FRAILE, Presidente, DON ILDEFONSO BARCALA FERNÁNDEZ DE PALENCIA Y DOÑA MARÍA ESTHER VILLÍMAR SAN SALVADOR, ha dictado la siguiente.

SENTENCIA Nº 209

En Burgos a dieciséis de septiembre de dos mil catorce.

VISTO Por esta Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Burgos el Rollo de Sala núm. 83/2014, dimanante del Juicio Ordinario 842/2012, procedentes del Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Burgos, sobre reclamación de cantidad, en recurso de apelación interpuesto contra Sentencia de fecha 16 de diciembre de 2013 , en los que aparece como parte apelante, INMOBILIARIA RIO ARA SL, representado por la Procuradora de los tribunales, doña Beatriz Domínguez Cuesta, asistido por el Letrado don Ignacio Sáez Sáenz de Buruaga; y, como parte apelada, Roman Y RIGAFARM SL , representados por el Procurador de los tribunales, don Carlos Aparicio Alvarez, asistido por la Letrada doña María Hombría Mate, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. don ILDEFONSO BARCALA FERNÁNDEZ DE PALENCIA, que expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

1º:Los de la resolución recurrida, que contiene el siguiente FALLO 'Que desestimando como desestimo la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales doña Beatriz Domínguez Cuesta, actuando en nombre y representación de Inmobiliaria Rio Ara, S.L., contra Ricagarm, S.L y contra Roman , debo absolver y absuelvo a dichos demandados de las pretensiones deducidas en su contra, sin hacer especial declaración respecto a las costas procesales derivadas de la demanda'.

2º:Notificada la anterior resolución a las partes por la representación de Inmobiliaria Rio Ara, S.L., se presentó escrito interponiendo recurso de apelación, y dado traslado a la otra parte, presentó escrito de oposición a dicho recurso dentro del plazo que le fue concedido, acordándose por el Juzgado, la remisión de los autos a la Audiencia Provincial de Burgos, habiendo correspondido en el reparto general de asuntos, a esta Sección Tercera de la Audiencia Provincial.

3º:Recibidos los autos y formado el correspondiente Rollo de Sala, se turnó de ponencia, señalándose para la celebración de la oportuna vista el día 9 de septiembre de 2014, que tuvo lugar con asistencia de los Letrados de las partes quienes informaron en apoyo de sus pretensiones.

4º:En la tramitación del presente recurso se han observado las formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO. Para la mejor resolución de la presente litis es necesario hacer un resumen de los hechos que han dado lugar a la presente reclamación en la que la parte actora, que rehabilitó un local para destinarlo a farmacia, reclama al demandado, que a la postre ha devenido propietario del mismo, el importe de las obras de rehabilitación así como el importe de las rentas durante el tiempo que ocupó el local como arrendatario.

1) En el año 2003 el demandado don Roman era arrendatario del local sito en la Plaza Mayor 12 de Burgos donde ejercía su actividad profesional de farmacéutico. El local así como el edificio era propiedad de la actora Inmobiliaria Rio Ara SL que decide la demolición y la rehabilitación integral del mismo.

2) El 14 de marzo de 2003 Inmobiliaria Rio Ara y el Sr. Roman llegan a un acuerdo (folio 75) consistente en que el segundo acepta desalojar el local poniendo fin a su contrato de arrendamiento, y a cambio se le ofrece una doble opción, la de volver al nuevo local como arrendatario pagando la renta que resulte de aplicar un determinado porcentaje sobre el coste de las obras, o la de comprar el nuevo local que se construya acondicionado para la actividad de farmacia por el precio de 826.392 € más IVA, 958.614,72 €. La opción debería ejercitarla el Sr. Roman una vez concedida la licencia municipal del proyecto de ejecución. Durante la ejecución de las obras el Sr. Roman se traslada a otro local que la parte actora tenía en la misma Plaza Mayor donde continúa ejerciendo su actividad de farmacéutico.

3) El 10 de octubre de 2003, una vez concedida la licencia, don Roman comunica a Inmobiliaria Río Ara su 'interés en retornar al local y entreplanta derecha del edificio sito en la Plaza Mayor nº 12 de Burgos por título de compra, una vez concluidas las obras de edificación o rehabilitación que su empresa va a acometer en el inmueble'.

4) Inmobiliaria Río Ara remite al Sr. Roman diversos borradores de contrato de compraventa que este no acepta porque el local no aparece con las mismas dimensiones que en el acuerdo de marzo de 2003. Concretamente en el primer contrato se hablaba de un local de aproximadamente 115 m2 de superficie útil en planta baja y una entreplanta de 57 m2 aproximadamente. Sin embargo en el proyecto de contrato de compraventa se asignaba a la planta baja una superficie construida de 116,75 m2 (106,33 m2 útiles) y a la entreplanta 58,25 m2 construidos (51,17 m2 útiles). Es por ello que la compraventa no se lleva a efecto. Inmobiliaria Rio Ara decide hacer obras en local de acuerdo con el proyecto del arquitecto don Cesar , y el Sr. Roman vuelve al local como arrendatario, firmando el contrato de 31 de marzo de 2007 (folio 318).

5) Al entender que Inmobiliaria Rio Ara había incumplido el contrato de opción de compra don Roman formula demanda que da lugar a los autos de juicio ordinario 1091/2005 en la que se ejercita una acción de cumplimento del contrato de opción de compra así como una rebaja del precio por la menor cabida del local. En síntesis, lo que pretendía el actor era que se había ejercitado correctamente la opción de compra y que si la compraventa no se había perfeccionado había sido por falta de voluntad de la demandada. En el curso de los citados autos es cuando, forzado por la reglamentación aplicable, el Sr. Roman vuelve al local como arrendatario, firmando el contrato de 31 de marzo de 2007. El 4 de febrero de 2008 el Juzgado de Primera Instancia estima la demanda condenando a la demandada al otorgamiento de la escritura pública de compraventa, y rebajando el precio pactado por la diferencia de m2. La sentencia es sustancialmente confirmada por esta Sección el 20 de noviembre de 2008 , sin otra diferencia que la de ajustar los m2 entregados.

6) El 25 de junio de 2010 se otorga la escritura pública de compraventa por el precio que se confiesa entregado de 632.956,73 €, y el mismo día el Sr. Roman recibe de Inmobiliaria Rio Ara la cantidad de 300.506 € en concepto de indemnización por la resolución del contrato de arrendamiento sobre el local. No obstante la escritura de compraventa se otorga a favor de Rigafarm SL, sociedad de la que el Sr. Roman es socio, en virtud de la facultad concedida en el contrato de opción de escriturar el local en favor de la persona de su elección.

7) Con estos antecedentes Inmobiliaria Rio Ara formula demanda en la que, en virtud del principio de la prohibición del enriquecimiento injusto, reclama a don Roman y a Rigafarm SL el coste de las obras de readaptación realizadas en el año 2005, y a ambos demandados también las rentas del arrendamiento pendientes de pago hasta el otorgamiento de la escritura de compraventa. Se reclama también el pago de los recibos de IBI y basuras de los años 2007-2010 por importe de 6.116,21 € que es a lo único a lo que se allana la parte demandada.

8) La sentencia del Juzgado desestima la demanda de reclamación del coste de las obras porque la compra se hizo como cuerpo cierto, estando el local en el momento de la firma de la escritura con todas las obras de readaptación. Y desestima la demanda de reclamación de rentas, apreciando falta de legitimación pasiva de Rigafarm porque no suscribió el contrato de arrendamiento, y respecto del Sr. Roman porque la opción se perfecciono el 10 de octubre del año 2003.

SEGUNDO. Compraventa de cuerpo cierto.

La sentencia parece que se funda en la doctrina de la compraventa de cuerpo cierto para no condenar a Rigafarm, que es la que compra, al pago del importe de las obras. Se lee al final del fundamento de derecho segundo 'y a la misma conclusión se ha de llegar indefectiblemente respecto a las obras cuyo importe se reclama. Por mucho que el Sr. Roman se hubiera obligado a abonar el importe de las obras para el caso de ejercer el derecho de compra no puede reclamarse las mismas a Rigafram SL entidad que tal y como afirma la demandada compra un cuerpo cierto, como aparece descrito en el expositivo I de la escritura pública de compraventa'.

El recurso se estima. Ciertamente cuando se otorga la escritura pública de compraventa el 25 de junio de 2010 las obras están hechas, no solo las realizadas por Inmobiliaria Rio Ara en el año 2005-2006, sino también las que realiza el Sr. Roman antes de trasladarse al local de la Plaza Mayor el 12 de marzo de 2007. Pero no se trata de una compraventa de cuerpo cierto en la que el precio se haya fijado de acuerdo con el estado que presentaba el local el 25 de junio de 2010. De lo que se trataba con la escritura era de dar cumplimiento al supuesto contrato de opción de compra perfeccionado el 10 de octubre de 2003 y a lo resuelto en la sentencia dictada en el juicio ordinario 1091/2005. Por esa razón en la fijación del precio que aparece en la escritura no se tiene en cuenta el mayor valor del local por efecto de las obras, sino solo el acuerdo al que llegaron las partes en el año 2003 cuando las obras no se habían realizado. Ni tan siquiera el edifico de la Plaza mayor 12 había sido demolido.

Un segundo motivo de oposición al pago de las obras, que no se examina en la sentencia porque esta se detiene en la compra de cuerpo cierto, es que ya en el acuerdo de 14 de marzo de 2003, cuando se pacta el precio que debe pagar el Sr. Roman si decide comprar, se había tenido en cuenta el coste de las obras de adaptación. Según esta tesis en el precio fijado de 826.392 € más IVA se incluían las obras que luego se hicieron por importe de 100.084,71 €, que es el importe de las certificaciones acompañadas con la demanda.

No es cierto que en el precio pactado en el acuerdo de 14 de marzo de 2003 se incluyeran todas las obras que Inmobiliaria Rio Ara pudiera realizar antes de la entrega del local, también las que llevó a cabo en el año 2005. En el proyecto de contrato de compraventa solo se hace referencia al proyecto de ejecución que entonces se estaba tramitando en el Ayuntamiento, que no es el del arquitecto don Cesar , que es del año 2005, dos años después. En la carta que el Sr. Roman remite a Inmobiliaria Rio Ara el 10 de octubre de 2003 manifiesta su intención de trasladarse al local a título de compra 'una vez concluidas las obras de edificación o rehabilitación que su empresa va a acometer en el inmueble', y estas obras son las del proyecto inicial de construcción del edificio, no las posteriores que se llevaron a cabo. En ningún momento se tuvo en cuenta el coste de obras distintas de las que formaban parte del inicial proyecto de ejecución para fijar el precio de compra que el demandado debía abonar por el local. Tiene por ello sentido la afirmación realizada en el acto de la vista del recurso de que la opción que se daba al Sr. Roman era la de comprar un local exento, terminado solo con la obra de fábrica, que el comprador pudiera adaptar a su gusto. Fue cuando el Sr. Roman se negó a la firma de la escritura de compraventa, y ante la necesidad de que este volviera al local, por lo menos como arrendatario, cuando Inmobiliaria Rio Ara decidió hacer la importante reforma que figura en las certificaciones conforme al proyecto de ejecución de don Cesar . No hay que olvidar que el artículo 1554 del Código Civil impone al arrendador la obligación de entregar una cosa que sirva para la finalidad para la que pretende destinarla el arrendatario.

TERCERO. Prohibición del enriquecimiento injusto.

La STS de 3 de octubre de 2013 (ROJ: STS 4954/2013 ) contempla un supuesto muy parecido al de autos pues se corresponde con la reclamación que hace el vendedor del importe de unas obras realizadas en la cosa después del perfeccionamiento del contrato y antes de la entrega al comprador. Todo viene 'de un contrato de compraventa de 26 mayo 2006 en el que la entidad demandada (...) vende al que ha sido demandante y recurrente en casación (...), una determinada finca con el precio cierto que se paga como 'paga y señal' las cantidades de 60.000 y 50.000 € y el resto al otorgar escritura pública que se otorgará, como máximo, el 10 octubre 2006, resto que asciende a 47.528 €. Así, el precio total es de 157.528 €. (...) En el lapso de tiempo entre el documento privado de 26 mayo 2006 y la demanda, la sociedad vendedora, demandada hizo en la finca vendida y no entregada (poseedora, por tanto) una serie de obras. Y el valor de éstas ha sido objeto de demanda reconvencional'. Lo que se plantea la Sala 'se concreta en tan solo si Tesoro Condal SL tiene el derecho a reclamar la cuantía de las obras en la finca, frente al comprador de ésta, el demandado-reconvencional don Celestino. La sentencia de la Audiencia Provincial, Sección 16ª, de Barcelona, de 9 diciembre 2010 , revocando en este extremo la de primera instancia que había desestimado la reconvención entera, dio lugar parcialmente a ésta condenando al comprador a abonar a la sociedad vendedora la cantidad de 257.625,35 €.

El Tribunal Supremo estima el recurso y desestima la reconvención del vendedor porque dice que las obras se hicieron de mala fe. Aplica el artículo 1468 CC , que exige que el vendedor deberá entregar la cosa vendida en el estado en que se hallaba al perfeccionarse el contrato, 'es decir, a fecha, en el presente caso, de 26 mayo 2006; por tanto, sin la obra que llevó a cabo la sociedad vendedora desde tal fecha a la de la entrega' y dice que 'la jurisprudencia ha contemplado casos de perjuicios en la cosa, en contra del comprador. Aquí es al revés. Construye el vendedor y exige su valor al comprador, que no tuvo intervención alguna en la construcción que ahora se le reclama y que a él, según expresa en el recurso, no le interesa'. Y concluye diciendo que 'hacer tales obras, a sabiendas de que ella misma había contratado su venta y que aún no había transmitido la propiedad, por mor de la teoría del título y el modo, debe ser calificado de mala fe. Por ello, conforme al artículo 455 del Código civil no puede reclamar su importe porque no son gastos necesarios para la conservación de la cosa, sino obras hechas cuando ya conocía su venta precisamente al demandante, que acredita su mala fe'.

En el supuesto de autos no se aprecia mala fe en el vendedor. Inmobiliaria Rio Ara, que en caso de haberse otorgado en su momento la escritura de compraventa no hubiera realizado en el local más obras que las que exigía el proyecto inicial de construcción del edificio, lleva a cabo nuevas obras en el año 2005 para que el Sr. Roman pueda trasladarse al local, por lo menos como arrendatario. El Sr. Roman acepta en todo momento las obras llevadas a cabo, las tiene en cuenta cuando él mismo lleva a cabo sus propias obras en el año 2007, y solo sustituye al parecer unas escaleras de acceso a la trastienda de la farmacia por una rampa. Resulta de aplicación, no el artículo 455, sino el 453 CC , que dice que 'los gastos necesarios se abonan a todo poseedor, pero solo el de buena fe podrá retener la cosa hasta que se le satisfagan. Los gastos útiles se abonan al poseedor de buena fe con el mismo derecho de retención, pudiendo optar el que le hubiese vencido en su posesión por satisfacer el importe de los gastos o por abonar el aumento de valor que por ellos haya adquirido la cosa'. Constituye esta una manifestación de la prohibición del enriquecimiento injusto, aunque al existir una regulación especial para la liquidación del estado posesorio, y dado el carácter subsidiario de la acción de enriquecimiento, se aplica de forma preferente el artículo 453. Resta por determinar el coste de las obras.

CUARTO. Coste de las obras.

Se reclama el importe de las certificaciones de obra que obran a los folios 476 ss. 1ª certificación 7.619,53 € mas IVA 8.838,65 €, 2ª certificación 9.607,96 € mas IVA 11.145,23 €, y 3ª certificación 69.052,44 € más IVA 80.100,83 €. Total 100.084,71 €. Además el precio del cierre metálico de la puerta de entrada 15.329,40 € (folio 487), los honorarios del Arquitecto Sr. Cesar 3.037,56 € y 1.301,81 €, y el precio de las licencias de obra 2.847,24 € y 86,27 €.

Sobre el coste de las obras parece más fiable el informe emitido en el juicio anterior por doña Francisca (folio 711) que fijó el importe de las obras en 75.979,91 € más IVA (16%) 88.136,69 €. Aquí esta incluido el cierre metálico por el mismo precio que figura en la factura del folio 487. Se deben también los honorarios y los gastos de licencia que constituyen un gasto útil. Se fija la condena de la parte demandada por las obras en 95.409,57 €. A la cantidad anterior se han de añadir los 6.116,21 €, a cuyo pago se ha allanado la parte demandada pero que no han sido recogidos en el fallo de la sentencia, siquiera sea para estimar parcialmente la demanda.

Al pago de dichas obras deben ser condenados los dos demandados don Roman y Rigafarm. El primero por su condición de vencedor en la posesión por efecto del resultado del procedimiento ordinario 1091/2005, y Rigafarm por su condición de propietario actual. Se supone que don Roman habrá recibido de Rigafarm la correspondiente compensación, no solo por la escrituración del local a su favor, sino también por el mayor valor que representan las obras realizadas en el local.

QUINTO. Reclamación de los alquileres.

La reclamación de las rentas del local de los años 2007-2010 no puede prosperar. Aunque la escritura pública de compraventa se otorgase el 25 de junio de 2010, el contrato de opción de compra se perfeccionó el 10 de octubre de 2003, según lo resuelto en nuestra sentencia de 20 de noviembre de 2008 . Cuando el Sr. Roman entró en el local en el mes de marzo de 2007 no entró por lo tanto como arrendatario, sino como comprador, pues ya había ejercitado con anterioridad la opción de compra. Faltaba el otorgamiento de la escritura pública, pero ello no obsta para que pueda reconocérsele desde antes la condición de propietario, ya que con la entrega de la cosa se produjo la tradición junto con el título o modo de adquirir que era el contrato de opción, y que sirve para adquirir la propiedad.

SEXTO. Intereses

En la demanda se piden los intereses del artículo 7 de la Ley 3/2004 de medidas de lucha contra la morosidad en las operaciones comerciales, que no es aquí de aplicación porque los gastos no se deben por contrato existente entre las partes. Procede solo la concesión de los intereses legales desde que la parte actora fue vencida en la posesión, que fue en la sentencia del JPI nº 7 de 4 de febrero de 2008 dictada en los autos 1091/2005.

SÉPTIMO. La estimación parcial de la demanda y del recurso conllevan la no imposición de costas en ambas instancias conforme a los artículos 394.2 y 398.2 LEC .

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora doña Beatriz Domínguez Cuesta contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número tres de Burgos en los autos de juicio ordinario 842/2012, con revocación de la misma se dicta otra por la que se estima parcialmente la demanda formulada por Inmobiliaria Rio Ara SL contra don Roman y contra Rigafarm SL condenando a los citados demandados a que abonen conjunta y solidariamente a la parte actora la cantidad de 101.525,78 €, que devengará el interés legal desde el 4 de febrero de 2008, incrementado en dos puntos desde esta fecha hasta su completo pago. Sin imposición de costas en ambas instancias.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de Sala, notificándose legalmente a las partes, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.