Sentencia CIVIL Nº 209/2018, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 11, Rec 639/2017 de 21 de Mayo de 2018

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Undécima
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 2 - 28035
Tfno.: 914933922
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2016/0044965
Recurso de Apelación 639/2017
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 43 de Madrid
Autos de Procedimiento Ordinario 272/2016
APELANTE:: COMUNIDAD PROPIETARIOS AVENIDA000 NUM000 DE MADRID
PROCURADOR D./Dña. MARIA LUISA MORA VILLARRUBIA
APELADO:: BLAZQUEZ INMOBILIARIA Y GESTION SLU
PROCURADOR D./Dña. MARIA ISABEL TORRES RUIZ
SENTENCIA
TRIBUNAL QUE LO DICTA :
ILMO/A SR./SRA. PRESIDENTE :
D. CESÁREO DURO VENTURA
ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:
Dña. MARGARITA VEGA DE LA HUERGA
Dña. MARÍA DE LOS DESAMPARADOS DELGADO TORTOSA
En Madrid, a veintiuno de mayo de dos mil dieciocho.
La Sección Undécima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que
al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario
272/2016 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 43 de Madrid, seguido entre partes de una como apelante
COMUNIDAD PROPIETARIOS AVENIDA000 NUM000 DE MADRID, representada por la Procuradora
Dña. MARIA LUISA MORA VILLARRUBIA y de otra como apelado BLAZQUEZ INMOBILIARIA Y GESTIÓN
SLU, representado por la Procuradora Dña. MARIA ISABEL TORRES RUIZ ; todo ello en virtud del recurso
de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 31/05/2017 .
VISTO, Siendo Magistrado Ponente Dña. MARÍA DE LOS DESAMPARADOS DELGADO TORTOSA.

Antecedentes

PRIMERO.- Por Juzgado de 1ª Instancia nº 43 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 31/05/2017 , cuyo fallo es el tenor siguiente:"Que estimando la demanda interpuesta por la representación procesal de la mercantil BLAZQUEZ INMOBILIARIA Y GESTIÓN. S.L. contra la COMUNIDAD DE PROPIETRIOS DE LA AVENIDA000 Nº NUM000 DE MADRID y declaro la nulidad del acuerdo adoptado en el punto 2º del Orden del día de la Junta General Extraordinaria de fecha 5 de marzo de 2.015, presupuestos para el ejercicio 2014-2015, relativo a la repercusión de los gastos de conserjería a los propietarios de los locales.

Las costas del presente procedimiento se imponen al demandado."

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, que fue admitido en ambos efectos, dándose traslado del mismo a la parte contraria que formulo oposición, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.



TERCERO.- En la tramitación del presente procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Mediante la demanda origen del presente procedimiento se ejercita por la mercantil BLAZQUEZ INMOBILIARIA Y GESTION S.L., propietaria de los locales comerciales núm. 1, 2 y 3 del edificio sito en la AVENIDA000 , núm. NUM000 , de Madrid, formado por el bloque 1 compuesto por 3 portales denominados 1, 2 y 3, señalados con los números NUM001 , NUM002 y NUM003 , así como el bloque 2 compuesto por 3 portales denominados 4, 5 y 6, señalados con los números NUM004 , NUM005 y NUM006 , acción frente a la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS de dicho edificio en impugnación del acuerdo adoptado en la Junta General Extraordinaria de la Comunidad de Propietarios de fecha 5 de marzo de 2015 relativo a repercutir los gastos del conserje a los propietarios de los locales, que califica de contrario a la Ley y a los Estatutos de la Comunidad en cuanto que la normativa estatutaria dispone (apartado IV) que los locales comerciales y plazas de aparcamiento no vinculadas solo participarán en proporción a su cuota en los gastos comunes de los que disfruten. Aduce además que tal acuerdo que modifica la normativa estatutaria ha sido aprobado sin contar con la mayoría exigida legalmente. Alega que los locales de su propiedad, que se encuentran situados a planta de calle, no disponen de acceso directo desde los mismos a los elementos comunes, y cuentan con servicios individualizados, por lo que no disfrutan de los servicios que presta el conserje. Y solicita la declaración de nulidad del acuerdo conforme interesa por ser contrario a la Ley y a los Estatutos y ser gravemente perjudicial para sus derechos.

La Comunidad de Propietarios se opuso a la demanda . Alega, en primer término, caducidad de la acción, ya que el acuerdo impugnado no es contrario a los Estatutos de la Comunidad de Propietarios, ni supone una modificación de los mismos, ni es contrario a la Ley, por lo que no está sujeto al plazo de un año; siendo en todo caso un acuerdo anulable, el plazo a tener en cuenta sería de tres meses ( art. 18.3 LPH ); de modo que habiendo recibido la demandante, que no asistió a la junta, el acta de la misma el 30 de abril de 2015, la acción caducó el 30 de julio de 2015, y la demanda fue presentada el 7 de marzo de 2016.

En cuanto al fondo opone que los locales sí hacen uso o se benefician de la figura del conserje mantenedor. Señala que en la propia Junta en la que se adopta el acuerdo que es objeto de impugnación, los propietarios de los locales 6, 9, 10, 11 y 12 votaron a favor del nuevo presupuesto y reparto que ahora se impugna. Asimismo, en la Junta celebrada el 20 de diciembre de 2011, los propietarios de los locales 7 y 8 votaron en contra de una reducción del horario de conserjería, o en la celebrada el 19 de diciembre de 2013 los propietarios de los locales 6, 7, 8, 9, 10, 11 y 12 votaron que el servicio de conserjería se mantuviera las 24 horas como estaba. Lo que a su juicio revela que el servicio de conserjería también se presta a los locales.

Aporta el contrato de arrendamiento de servicios suscrito el 1 de mayo de 2014 entre la Comunidad de Propietarios y D. Eulalio , donde se recogen aquellos servicios de conserjería que se establecen como funciones del conserje, cuales son el control y acceso a la comunidad, proveedores etc., rondas diarias de mantenimiento preventivo y control de todas las instalaciones, dispondrá de información sobre cómo intervenir sobre los suministros principales de agua, electricidad, gas, etc. Señala que los contadores de luz, agua, gas, electricidad se encuentran en cuartos bajo llave en el interior de la finca y el conserje, a quien se le han entregado las llaves, abre cuando lo necesitan y cuando hay que leer los contadores; es quien atiende a los locales cuando se produce alguna incidencia y hay que llamar a los reparadores; y también recoge el correo de los locales y lo distribuye. De modo que en mayor o menor medida el servicio de conserjería también se presta a los locales: control de acceso a la finca, proveedores, buzones (aunque reconoce que los dos locales propiedad de la actora tienen el buzón en el propio local), acceso a los cuartos de contadores, servicio a los locales en caso de avería o incidencia, mantenimiento preventivo y control de todas las instalaciones comunes.

Añade que los locales no cuentan con servicios individualizados.

Por todo ello opone que el acuerdo adoptado no es contrario a la ley ni a los estatutos de la comunidad pues los locales hacen uso del servicio de conserjería por lo que han de contribuir a los gastos generales que con dicho servicio se generan.

La sentencia estima la demanda. Rechaza la excepción de caducidad de la acción, señalando que los acuerdos que entrañan infracción de algún precepto de la LPH o de los Estatutos de la comunidad son meramente anulables y el plazo de caducidad para la impugnación de los acuerdos anulables es de un año y no de tres meses, plazo de aplicación únicamente a los supuestos regulados en los apartado b ) y c) del art. 18 LPH .

Por lo que respecta al fondo del asunto expresa que el acuerdo impugnado infringe la norma estatutaria pues obliga a los locales a participar en el coste del servicio de conserjería del que no disfrutan. Apunta que, como resulta de la testifical practicada, a los locales de la demandante se accede exclusivamente desde la calle y los arrendatarios de los mismos no disfrutan de los elementos comunes del edificio, y que el conserje no realiza labor alguna para los locales; que los buzones se encuentran ubicados en sus fachadas y no en el portal del inmueble, y el conserje únicamente facilita el acceso respecto al cuarto de contadores donde están todos los de la finca, y a la azotea, siendo tal función en exclusivo interés de la Comunidad de Propietarios demandada que opta por encomendarla al portero en lugar de facilitar una llave a cada propietarios; y que la única intervención realizada por el conserje en relación a unos daños por agua en un elemento común procedente de uno de los locales. Concluye señalando que el acuerdo impugnado vulnera lo dispuesto en el art. 17.6 LPH por cuanto infringe una norma estatutaria, debiendo haber sido adoptado por unanimidad.

La comunidad de propietarios demandada recurre en apelación. Reitera los argumentos ya expuestos en su contestación a la demanda sobre la caducidad de la acción, insistiendo en que el acuerdo impugnado no infringe los estatutos de la Comunidad, y que no es necesaria la unanimidad para su adopción.

La demandante se opone al recurso, solicitando la confirmación de la sentencia.



SEGUNDO.- La adecuada resolución de la cuestión sometida a la valoración y decisión de la Sala exige realizar, con carácter previo, una serie de consideraciones de orden técnico- jurídico: 1º.- La normativa reguladora de la Propiedad Horizontal se encuentra jerárquicamente integrada, en primer término, por el Título constitutivo, en segundo término por los Estatutos y, en último lugar, por el denominado Reglamento o Normas de Régimen Interior; encontrándose, las normas de rango inferior supeditadas o subordinadas a las de rango superior.

Al Título constitutivo y a los Estatutos -que pueden ir englobados en el Título Constitutivo o formar cuerpo independiente- se refiere el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal , y al Reglamento o Normas de Régimen Interior se refiere el artículo 6 de la misma Ley .

El Título constitutivo, en sentido material, es el negocio jurídico que hace surgir a la vida del derecho esta especial forma de copropiedad, dando lugar a la creación, en un edificio, de diversos pisos o locales, suficientemente delimitados y susceptibles de aprovechamiento independiente -por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública- (elementos privativos), que llevan inherente una copropiedad o cotitularidad, inseparable de la individualizada, sobre los demás elementos del edificio necesarios para su adecuado uso y disfrute, incluyendo todos los elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles (elementos comunes); y, en sentido formal, es el documento que contiene aquel negocio -escritura de división horizontal-. El Título constitutivo ha de contener necesariamente los supuestos de hecho que sirven de base para la determinación del régimen jurídico de la Propiedad Horizontal, individualizando descriptivamente el inmueble en su conjunto, sus pisos, locales y cuotas de participación. Esto es, determina los presupuestos principales para conocer los detalles del inmueble y las normas de funcionamiento, de modo que concreta el espacio jurídico para el funcionamiento de la Comunidad de Propietarios.

Los Estatutos constituyen el contenido jurídico del conjunto de reglas establecidas con la finalidad de completar y desarrollar las materias relativas a la constitución de la Comunidad y al ejercicio de los derechos de los copropietarios ajustándolos a las exigencias y necesidades que pudieran presentarse. Su contenido ha de venir referido a las reglas de constitución de la Comunidad de Propietarios; a las normas para el ejercicio de los derechos de los copropietarios, en cuanto a elementos comunes y elementos privativos; a las disposiciones, no prohibidas por la Ley , en orden al uso y destino del edificio; a las reglas relativas al uso y destino de los diferentes pisos y locales, siempre que se respete el legítimo derecho de propiedad individualizado de cada piso o local; a las normas relativas al uso de las instalaciones y servicios; a las disposiciones por las que se han de regular los órganos de gobierno y administración de la Comunidad de Propietarios; las normas reguladoras de los gastos; o las disposiciones relativas a seguros, conservación y reparación del edificio y sus instalaciones.

El Reglamento o Normas de Régimen Interior se refiere, como precisó la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 22 de octubre de 2008 , a cuestiones de mero funcionamiento de los servicios y elementos comunes; constituyendo el conjunto de normas que regulan los detalles de convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, dentro de los límites establecidos por la Ley, el Título Constitutivo y los Estatutos. Estas normas tienen un doble límite normativo, consecuencia del principio de jerarquía normativa y del carácter imperativo de la Ley de Propiedad Horizontal, por lo que no podrán regular materias reservadas por Ley a los Estatutos, ni contradecir lo establecido por la legislación aplicable, especialmente la Ley de Propiedad Horizontal, ni en los Estatutos.

2º.- La Junta de Propietarios constituye, como se desprende del artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal , el primero y principal órgano de gobierno de la comunidad en tal régimen especial de propiedad.

Como órgano de gobierno colectivo -integrado por todos los copropietarios o comuneros- su voluntad se plasma a través de los acuerdos que adoptan sus integrantes, respecto de los asuntos sometidos a su consideración o deliberación.

3.º.- Los acuerdos efectivamente adoptados por la Junta de Propietarios -esto es, las específicas declaraciones de voluntad emitidas por el órgano colegiado, decidiendo sobre los asuntos o temas sometidos a su consideración y deliberación, conforme al correspondiente orden del día-, son susceptibles de ser impugnados, ante los tribunales, en los casos siguientes: A.- Por concurrir alguno de los supuestos específicamente contemplados en el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal . Esto es: a.- Cuando sean contrarios a la Ley de Propiedad Horizontal o a los Estatutos de la Comunidad de Propietarios.

b.- Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia Comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.

c.- Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

Conforme a la Ley de Propiedad Horizontal, en estos supuestos los acuerdos son meramente anulables, en la medida en que su impugnación se encuentra sometida a un plazo de caducidad cuyo transcurso, sin que haya tenido lugar la oportuna impugnación, convalida el vicio o defecto del que el acuerdo en cuestión pudiere adolecer.

B.- Por infringir cualquiera otra Ley imperativa o prohibitiva -distinta de la Ley de Propiedad Horizontal- que no tenga establecido un efecto distinto para el caso de contravención; o por ser contrarios a la moral o el orden público; o por implicar un fraude de ley.

En tales casos, los acuerdos han de ser conceptuados nulos de pleno derecho, conforme al artículo 6.3 del Código Civil , y, por tanto, insubsanables por el transcurso del tiempo; lo que, evidentemente, implica que su impugnación no está sometida a ningún plazo de ejercicio.

4º.- Que, conforme a lo establecido por el artículo 18.3 de la Ley de Propiedad Horizontal la impugnación de los acuerdos anulables ha de ser ejercitada dentro de los siguientes plazos de caducidad: a.- UN AÑO, cuando se trate de impugnar acuerdos que contravengan la Ley de Propiedad Horizontal o los Estatutos de la Comunidad.

b.- TRES MESES, cuando se trate de impugnar el resto de los acuerdos anulables.

El cómputo de dichos plazos de caducidad comienza, para los propietarios que hubieren concurrido a la reunión de la Junta, desde la fecha en que se adoptó el acuerdo, y para los ausentes, a partir de la comunicación del acuerdo en cuestión, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal .

Al tratarse de plazos de caducidad, no cabe su interrupción por reclamaciones extrajudiciales; puede ser declarada de oficio por el tribunal, sin necesidad de alegación de parte; y transcurrido el plazo para el ejercicio de la acción, el acuerdo quede plenamente convalidado, vinculando a todos los propietarios.



TERCERO.- Por lo que aquí interesa, el artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal impone a cada uno de los propietarios de los correspondientes elementos privativos que integran dicho régimen especial de propiedad, la obligación de contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

Esta obligación puede ser concretada, con base en lo prevenido en el artículo 6 de la Ley especial, por la Junta de Propietarios -a través del correspondiente Acuerdo, sujeto al régimen de mayorías prevenido en el artículo 17.7 de la Ley de Propiedad Horizontal , y susceptible de impugnación en la forma prevenida en el artículo 18 de la misma Ley , mediante el establecimiento de una aportación económica, ordinaria, de pago regular y periódico, o extraordinaria, de pago eventual y circunstancial, denominada derrama o cuota de contribución o provisión de fondos. Fijada por la Junta de Comuneros o Copropietarios dicha cuota o derrama, su pago será obligatorio para todos ellos, conforme a lo dispuesto en los artículos 6 , 9.1.e ) y f ), 17.9 , 18.4 y 21.1 de la Ley de Propiedad Horizontal , en tanto en cuanto no se declare la nulidad del acuerdo correspondiente.

Dicho acuerdo es anulable en la medida en que su impugnación se encuentra sometida a un plazo de caducidad que, como ya hemos apuntado, conforme a lo establecido por el artículo 18.3 de la Ley de Propiedad Horizontal , será de un año cuando se trate de impugnar acuerdos que contravengan la Ley de Propiedad Horizontal o los Estatutos de la Comunidad, y de tres meses cuando se trate de impugnar el resto de los acuerdos anulables (cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia Comunidad en beneficio de uno o varios propietarios -apartado b-; cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho -apartado c-.

En el caso que nos ocupa estaríamos ante un acuerdo que infringiría los Estatutos de la Comunidad de Propietarios por lo que, como con acierto concluye la Juzgadora de instancia, el plazo de impugnación es de un año. De modo que la acción impugnatoria no se halla viciada de nulidad pues la demandante, que no asistió a la Junta en la que se adoptó el acuerdo impugnado, recibió el acta de dicha Junta el 30 de abril de 2015, habiendo presentado la demanda el 7 de marzo de 2016.

El primer motivo por tanto se desestima.



CUARTO.- Ya determinado el ámbito normativo que ha de guiar la resolución del litigio sometido al enjuiciamiento de la Sala, han de concretarse los antecedentes fácticos que van a tener incidencia en la decisión de la cuestión controvertida, y que se desprenden, sustancialmente, de la correspondiente del Acta de la Junta y Estatutos de la Comunidad de Propietarios, junto con el testimonio ofrecido en el acto del juicio por los testigos propuestos por la parte actora y parte demandada, según se aprecia con el visionado del soporte audiovisual de dicho acto procesal. De acuerdo con todo ello quedan acreditados los siguientes extremos: 1.- La mercantil BLAZQUEZ INMOBILIARIA Y GESTION S.L., es propietaria de los locales comerciales num. 1, 2 y 3 del edificio sito en la AVENIDA000 , num. NUM000 , de Madrid, formado por el bloque 1 compuesto por 3 portales denominados 1, 2 y 3, señalados con los números NUM001 , NUM002 y NUM003 , así como el bloque 2 compuesto por 3 portales denominados 4, 5 y 6, señalados con los números NUM004 , NUM005 y NUM006 . En total hay 13 locales.

2.- En la Junta General Extraordinaria de la Comunidad de Propietarios de fecha 5 de marzo de 2015 se adoptó por mayoría de asistentes el acuerdo relativo a repercutir los gastos del conserje a los propietarios de los locales.

Al punto 2 del orden del día 'Presentación de presupuestos para el ejercicio 2014-2015. Reparto de los gastos de conserje y mantenedor', se dice: '... finalmente por parte de los locales se manifiesta su disconformidad con repercutir el gastos de la conserjería no asumiendo cargo alguno por este concepto ...

Sometido a votación por mayoría de los presentes se aprueba el presupuesto presentado. Por la propietaria del local 5 se hace constar que salva su voto manifestando su intención de impugnación de la presente acta.

Manifiesta que los estatutos recogen claramente que únicamente abonarán los gastos de los que disfruten considerando que el presupuesto presentado junto con su reparto no se respetan los mismos, indicando que se están modificando estatutos y que ello requiere unanimidad.'. Conforme a dicho acta participan de la votación los locales asistentes num. 5, 9, 10, 11, 12, y representado el local 6.

3.- En la referida Junta se debate también el punto relativo a 'reducción de la conserjería a 12 u 8 horas'.

Se aprueba por mayoría continuar con 24 horas. En la relación de votantes a dicho punto no figuran los locales, que manifiestan su intención de abstenerse por no perjudicar los derechos de los propietarios de los pisos.

La cuestión relativa a la reducción de las horas del servicio de conserjería aparece también sometida a las anteriores Juntas celebradas el 20 de diciembre de 2011, que acuerda continuar con el horario de 24 horas (aquí no consta distinción entre pisos y locales) y el 16 de diciembre de 2013, constando en este caso la votación en contra de la reducción del horario del conserje de los locales asistentes 6, 7, 8, 9, 10, 11 y 12.

4.- En los Estatutos de la Comunidad se dispone (apartado IV): ' los propietarios de las fincas destinadas a locales comerciales y plaza de aparcamiento no vinculadas, no tendrán derecho al uso y disfrute de las zonas comunes de esparcimiento del edificio, salvo para acceder a dichas propiedades, a cuyo fin podrán hacer uso de los pasos o accesos establecidos al efecto. Por tanto, los locales comerciales y plazas de aparcamiento no vinculadas solo participarán en proporción a su cuota en los gastos comunes de los que disfruten'.

5.- Los locales de propiedad de la actora se encuentran situados a planta de calle, desde donde tienen la entrada, y no disponen de acceso directo desde los mismos a los elementos comunes. Los dos locales propiedad de la actora tienen el buzón en la fachada exterior del propio local.

6.- En el contrato de arrendamiento de servicios suscrito el 1 de mayo de 2014 entre la Comunidad de Propietarios y D. Eulalio se recogen aquellos servicios de conserjería que se establecen como funciones del conserje: i). LIMPIEZA GENERAL DE TODA LA FINCA.

ii). SERVICIO DE CONSERJERÍA: Control de acceso a la comunidad, visitas, proveedores, etc.

Comprobación del correcto estado y funcionamiento de los medios con que cuenta la Comunidad, ascensores, vallado perimetral, puertas manuales y mecánicas.

Iluminación exterior, medios contra incendios.

Rondas diarias de mantenimiento preventivo y control de todas las instalaciones.

Revisión de elementos de alumbrado y sustitución de los mismos.

Ajuste y reparación de elementos que no requiera de personal especializado.

Informe diario/mensual de novedades.

Supervisión de otros servicios contratados.

Velar por el cumplimiento de las normas de la comunidad, ofreciendo asistencia y apoyo a los vecinos.

Atender cualquier llamada de los vecinos o inquilinos con el fin de subsanar cualquier vería o incidencia.

Contactar con otros proveedores de la comunidad en caso de necesitar su intervención.

Dispondrá de información sobre cómo intervenir sobre los suministros principales de agua, electricidad, gas, etc.

Manejo de los sistemas con los que cuenta la Comunidad (central de incendios, cuadro de monóxido de carbono, bombas de achique, grupo de presión, extintores, puertas mecánicas.

Mantenimiento del jardín de la comunidad.



QUINTO.- Sentados los hechos en los que se inserta el debate jurídico, corresponde examinar si el acuerdo adoptado por la Junta General Extraordinaria de la Comunidad de Propietarios demandada, celebrada el 5 de marzo de 2015, que incluye a los locales comerciales en el reparto de los gastos de conserjería, es acorde a los Estatutos, y en concreto a lo dispuesto en su apartado IV, norma estatutaria según la cual los locales comerciales, los cuales tienen salida a la calle, quedan exentos del pago de los gastos de los que no hagan uso relativos a servicios comunes, como es el servicio de conserjería.

La sentencia dictada en la instancia estima la demanda acepta la pretensión impugnatoria de la actora de un acuerdo que pretende repercutir a los propietarios de los locales el pago de los gastos de conserjería al entender que dicho acuerdo es contrario a los Estatutos pues no se acredita que la demandante, propietaria de varios locales en la comunidad, haga uso y disfrute del servicio de conserjería. La conclusión a la que llega la sentencia combatida en tal punto es plenamente aceptada por este tribunal.

Efectivamente, debe partirse de la obligación general de participación y contribución al sostenimiento de los gastos en elementos comunes que regula la Ley de Propiedad Horizontal, pero en el presente supuesto es también cierto que los Estatutos contemplan la exclusión de los locales del inmueble en los gastos correspondientes a elementos comunes de los cuales no hagan uso.

Debe destacarse que el servicio de conserjería, como se desprende del contrato de arrendamiento de servicios del conserje, se circunscribe precisamente al mantenimiento, vigilancia, y ordenación de los elementos comunes, siendo así un servicio que no se extiende a los locales, quedando entonces contemplado en la exclusión genérica que se recoge en los propios Estatutos al efecto. Se ha de subrayar por tanto que solo los gastos de los elementos comunes que presten servicio 'directamente' a los propietarios de los locales serán satisfechos por éstos en cuanto que beneficiarios de los mismos a tenor de los Estatutos de la Comunidad de Propietarios.

Lo cierto es que entre las funciones del conserje no se encuentra la de asistir y realizar servicios los locales. El servicio que pueda prestar el conserje mantenedor relativo a la recogida y entrega de correspondencia y paquetería no se encuentra entre los servicios contemplados en el contrato, siendo en todo caso ajeno a los locales propiedad de la demandante, que tienen su propio buzón en la fachada exterior del local, de modo que el correo lo reciben los inquilinos de los locales bien en sus buzones o directamente en su propio local, sin perjuicio de que de forma puntual, en caso de encontrarse cerrados por su horario comercial, lo pueda recoger el conserje. Tampoco está entre las funciones del conserje por contrato que abra las puertas del cuarto de contadores y grupos de presión, que están en el interior del edificio, o aparatos de aire acondicionado, que se encuentran en la azotea, cuyo único acceso es por tanto por los elementos comunes, aunque efectivamente la Comunidad le ha entregado las llaves de acceso, pero que en todo caso no puede ser catalogado como un servicio de conserjería del que se beneficien de forma directa los locales.

Cada local tiene su propia entrada directa desde la calle y no hacen uso del portal ni se benefician de las instalaciones comunitarias.



SEXTO.- Tales consideraciones deben conducir por tanto a la desestimación del recurso formulado y confirmación de la sentencia dictada; lo que conlleva, de conformidad con lo estipulado en los art. 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , la imposición a la apelante de las costas causadas en esta segunda instancia.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que DESESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA AVENIDA000 NUM. NUM000 DE MADRID, contra la sentencia de fecha 31 de mayo de 2017, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 43 de Madrid , que SE CONFIRMA en su integridad. Con imposición a la recurrente de las costas de la alzada.

La desestimación del recurso determina la pérdida del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

MODO DE IMPUGNACION: Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en Banco de Santander Oficina Nº 6114 sita en la calle Ferraz nº 43, 28008 Madrid, con el número de cuenta 2578-0000-00-0639-17, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo.

Doy fe