Sentencia Civil Nº 21/2010, Audiencia Provincial de Ciudad Real, Sección 2, Rec 427/2009 de 21 de Enero de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 2

CIUDAD REAL

SENTENCIA: 00021/2010

APELACION CIVIL

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCION SEGUNDA

CIUDAD-REAL.

RECURSO DE APELACION (LECN) 427 /2009 -J.A.

Autos: Juicio ordinario 328/08.

Juzgado de Primera Instancia de Almagro.

Iltmos. Sres.

Presidente:

Dª CARMEN PILAR CATALAN MARTIN DE BERNARDO.

Magistrados:

D. IGNACIO ESCRIBANO COBO.

D. FULGENCIO VICTOR VELAZQUEZ DE CASTRO PUERTA.

Dª MONICA CESPEDES CANO.

S E N T E N C I A n: 21/10

En CIUDAD REAL, a veintiuno de enero de dos mil diez.

VISTOS en grado de apelación ante esta Sección 2ª de la Audiencia Provincial de CIUDAD REAL, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 328/2008, procedentes del JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.1 de ALMAGRO, a los que ha correspondido el Rollo 427 /2009, en los que aparece como parte apelante DESARROLLOS INMOBILIARIOS CALATRAVA S.L. representado por la Procuradora Dª MARIA DE LA CONCEPCION LOZANO ADAME, y asistido por el Letrado D. JUAN CARLOS MAÑEZ BOLAÑOS, y como apelado COPROAL 2001 S.L. representado por la Procuradora Dª MARIA ASUNCION HOLGADO PEREZ, y asistido por el Letrado D. JAVIER LARA LOPEZ, y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. FULGENCIO VICTOR VELAZQUEZ DE CASTRO PUERTA.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.1 de ALMAGRO, por el mismo se dictó Sentencia con fecha 8-4-2009 , cuya parte dispositiva dice:

"Que desestimando la demanda presentada por la mercantil Desarrollos Inmobiliarios Calatrava S. L. , representado por la Procuradora Dª Concepción Lozano Adame, contra la mercantil Coproal 2001 S.L, representada por la Procuradora Dª Asunción Holgado Pérez, debo absolver y absuelvo a la demandada de las peticiones deducidas en su contra con imposición de las costas procesales causadas en esta instancia a la parte demandante."

Notificada dicha resolución a las partes, por DESARROLLOS INMOBILIARIOS CALATRAVA S.L. se interpuso recurso de apelación y cumplidos los trámites correspondientes fueron remitidos a este Tribunal donde han comparecido los litigantes, sustanciándose el recurso en la forma legalmente establecida, señalándose para el acto de la votación y fallo el DIA 21 de enero de 2010.

TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Ejercita la mercantil actora, Desarrollos Inmobiliarios Calatrava S. L., acción de reclamación de los honorarios por los servicios prestados a la demandada, Coproal 201 SL, en virtud del contrato de corretaje o mediación inmobiliaria existente entre las partes en relación a la venta de la casa que se describe en el escrito rector de la litis, reclamando la cuantía de 7.947, 76 euros -equivalente a la comisión de un 4% del precio en que se materializó la venta- , más intereses legales y costas.

A ello se opuso la entidad demandada alegando no haber firmado contrato alguno de mediación o corretaje con la actora sino simplemente una autorización para ofrecer en venta la casa, correspondiendo, en todo caso, el pago de una hipotética comisión a la compradora.

El juzgador, tras señalar en el segundo de los fundamentos de derecho la doctrina jurisprudencial existente acerca de dicho contrato (fundamento de derecho segundo), llega a la convicción (en base al sustrato fáctico que expone en el tercero de sus razonamientos) de que realmente ha quedado acreditada la existencia de un contrato de mediación entre las partes, pese a que no está documentado en ningún escrito que determine concretamente las respectivas obligaciones de las partes, pero desestima la demanda al entender que debía ser la parte compradora quien abonase los honorarios del intermediario. Ello lo infiere de que existía una diferencia entre el precio en que se le encargó la venta a la agencia inmobiliaria (hecho segundo de la demanda) y el que ésta pidió a la compradora (según resulta de su testimonio), así como de que en otro caso habría algún documento firmado o una nota de encargo que fijase las condiciones del contrato.

Resolución que es impugnada sobre la base de un único motivo; la existencia de error en la valoración de la prueba por parte del juez a quo. Extremo que rebate la mercantil demandada sosteniendo que no concurre el defecto invocado.

SEGUNDO.- Acreditada la participación de la actora, dentro de su actividad usual de mediación, en la venta de inmuebles, en la efectivamente llevada a cabo por la demandada, como lo prueban las comunicaciones intercambiadas entre aquélla y los representantes o empleados de la demandada para la realización de las gestiones correspondientes a la venta, así como la testifical practicada, que no sólo aparecen como racionalmente adecuadas, según las reglas del criterio humano, para entender existente un encargo de venta, sino que constituyen por sí mismos (según las peculiares características de los contratos de mediación) actos inequívocos para entender producida la ratificación del encargo conferido para la venta del inmueble por aplicación analógica de las normas correspondientes al mandato tácito, el debate se centra en cuáles fueron los términos del mismo toda vez que la concertación de un encargo de mediación, como cualquier contrato otro que se celebre (excepción hecha de los que establece la ley como requisito ad solemnitatem), no exige en modo alguno su constatación escrita, registrada en ningún documento público o privado, aunque es deseable que así sea por obvias razones de acreditación.

Ocurre que en caso de inexistencia de tales soportes la prueba se convertirá, sin duda, en más dificultosa, más diabólica, para la persona que acciona, pero una vez acreditada la existencia del vínculo contractual e ignorándose expresamente lo pactado habrá que acudirse a las normas generales de las obligaciones y los contratos comprendidas en los Títulos I y II del Libro Cuarto del Código Civil, más tarde a los usos comerciales y normas complementarias, así como a la Jurisprudencia pacífica y consolidada establecidas por las sentencias del Tribunal Supremo; sin olvidar, la doctrina científica y el derecho comparado, recogidos en dicha Jurisprudencia (STS de 2 de octubre de 1.999 ).

Pues bien, conforme a esta doctrina jurisprudencial que señala (STS de 20 de noviembre de 1984 ) "que no puede aceptarse que pase a formar parte en el contrato de mediación concertado con la vendedora un tercero, por lo que, al no ser parte en el mismo, no procede ser obligado al pago de los honorarios reclamados" o que (STS de 30 de abril de 1.998 ) "la relación que los conforman viene constituida porque la función del agente radica en la conexión y contacto negocial que procura entre el vendedor y el futuro comprador con lo que su relación contractual sólo se proyecta respecto a la parte que le confirió el encargo", debe afirmarse que, a falta de pacto acreditado, lo lógico es considerar que acreditada la existencia del vínculo contractual, salvo prueba en contrario, los honorarios son satisfechos por la persona que encarga la venta. Lo que por otra parte es conforme con la práctica habitual del mercado. En suma, sólo la prueba indubitada de ese acuerdo exime al vendedor de abonar la comisión.

TERCERO.- Sentado lo que antecede, el tema a dilucidar se circunscribe a examinar una mera cuestión fáctica, esto es si la entidad demandada, tal y como alega, pactó que el pago de los honorarios se verificara por el futuro adquirente, pues en otro caso, es ella quién debe abonarlos.

Es ese el único punto en el que difiere este Tribunal de la sentencia apelada y que nos va a llevar a estimar el recurso. En efecto, el hecho de que exista una diferencia entre el precio señalado en la demanda para la venta y el que manifiesta la adquirente inicialmente le pidió la inmobiliaria no puede avalar, por sí sólo y sin más, esa conclusión al quebrar la premisa esencial de las mismas, esto es que estén demostrados tales hechos básicos. Las presunciones se componen de hechos base y de consecuencias, obteniéndose éstas de aquellos a través del enlace preciso y directo, según las reglas del criterio humano, que, por no estar escritas en norma alguna, sólo se entenderán contrarias al mismo de ser ilógicas, arbitrarias, absurdas o contrarias a alguna norma (por todas, Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de noviembre de 1995 ), exigiendo este medio de prueba, según se expresa por el Alto Tribunal en Sentencia de 17 de marzo de 1994 , un proceso de razonamiento lógico, que, por vía inductiva, arranca de la existencia de un hecho conocido y suficientemente demostrado para alcanzar otro desconocido, como realidad concurrente y dotado de eficacia bastante para la más adecuada resolución de la controversia procesal planteada. Se requiere pues, ineludiblemente, la existencia de un presupuesto fáctico que esté completamente probado, el llamado hecho- base del que extraerse la deducción o conclusión probatoria correspondiente, el llamado hecho-consecuencia, entre los que habrá de existir aquel enlace preciso y directo según las reglas del criterio humano (STS 16 julio 1997 ). Pues bien, junto a la afirmación de la testigo que señala se le pide ese precio nos encontramos que en la documentación remitida a la compradora se habla de 218.648, 20 euros (folio 19), al igual que la representante legal de la demanda afirma al ser interrogada que inicialmente el precio de venta eran 35 millones de las antiguas pesetas (esto es unos 210.000 €). No existe, por tanto, la certeza de que esos hechos básicos de los que se extrae como derivada la consecuencia están demostrados, lo que propicia que no se puedan catalogar como actos concluyentes suficientes para servir de sustento a la anterior afirmación. Ello hace que al desvanecerse los mismos no puede inferir el hecho consecuencia: que existió la citada estipulación.

CUARTO.- Corolario de lo expuesto es la estimación íntegra de la demanda toda vez que el precio reclamado no es abusivo y se ajusta a los cánones ordinarios del mercado, lo que conlleva que no se efectúe especial pronunciamiento en cuanto al pago de las costas causadas en esta alzada e imponiéndose las ocasionadas en la instancia a la parte demandada (art. 394 y 398 de la L.E.C .).

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación

Fallo

Estimamos íntegramente el recurso de apelación planteado por la representación legal de Desarrollos Inmobiliarios Calatrava S.L. contra la sentencia dictada el 8 de abril de 2.009 por el Juzgado de Primera Instancia Número Uno de Almagro en los autos 427/2.009 y revocamos la misma.

Estimamos íntegramente la demanda y condenamos a la demandada Coproal 2001 S.L. a que abone a la actora la cantidad de siete mil novecientos cuarenta y siete euros con setenta y seis céntimos (7.947, 76 €), más intereses legales y pago de las costas causadas en la instancia, todo ello sin efectuar especial pronunciamiento en cuanto a las ocasionadas en esta alzada.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el Secretario certifico.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.