Sentencia Civil Nº 21/2010, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 13, Rec 171/2009 de 18 de Enero de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 13

MADRID

SENTENCIA: 00021/2010

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

Sección 13

1280A

FERRAZ 41

Tfno.: 91-4933835/6/3909/11 Fax: 91-493.39.10

N.I.G. 28000 1 7002799 /2009

Rollo: RECURSO DE APELACION 171 /2009

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 805 /2005

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 34 de MADRID

De: C.P. CALLE DIRECCION000 NUMERO NUM000

Procurador: JOSE ANTONIO DEL CAMPO BARCON

Contra: NEUROLEX S.L._

Procurador: MARIA DEL CARMEN ORTIZ CORNAGO

Ponente: ILMO. SR. D. MODESTO DE BUSTOS GÓMEZ RICO

Magistrados:

Ilmo. Sr. D. MODESTO DE BUSTOS GÓMEZ RICO

Ilmo. Sr. D. CARLOS CEZÓN GONZÁLEZ

Ilmo. Sr. D. JOSÉ LUIS ZARCO OLIVO

SENTENCIA

En Madrid, a dieciocho de enero de dos mil diez. La Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores

Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario sobre Ley de Propiedad Horizontal, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 34 de los de Madrid, seguidos entre partes, de una, como demandante-apelado NEUROLEX S.L., representado por la Procuradora Dª Carmen Ortiz Cornago y asistido de la Letrado Dª Gloria Villar Abad, y de otra, como demandado-apelante COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA DIRECCION000 NÚMERO NUM000 DE MADRID, representado por el Procurador D. José Antonio del Campo Barcon y asistido del Letrado María del Mar de Andrés.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 34, de los de Madrid, en fecha catorce de febrero de dos mil ocho , se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: ESTIMO íntegramente la demanda interpuesta por la Procuradora María del Carmen Ortiz Cornago, en nombre y representación de NEUROLEX, S.L. contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL INMUEBLE SITO EN LA DIRECCION000 Nº NUM000 , NUM001 , DE MADRID representada por el Procurador D. José Antonio del Campo Barcón y, en consecuencia, DECLARO la nulidad de los acuerdos del apartado cuarto del orden del día de la Junta General Ordinaria de la Comunidad de Propietarios celebrada el día 10 de marzo de 2005.

Todo ello con expresa imposición de las ostas procesales causadas en la presente instancia a la comunidad demandada.".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, que fue admitido en ambos efectos, del cual se dio traslado a la parte apelada, elevándose los autos ante esta Sección en fecha trece de marzo de 2009, para resolver el recurso.

TERCERO.- Recibidos los autos en esta Sección, se formó el oportuno Rollo turnándose su conocimiento, a tenor de la norma preestablecida en esta Sección de reparto de Ponencias, y conforme dispone la Ley de Enjuiciamiento Civil, quedó pendiente para la correspondiente DELIBERACIÓN, VOTACIÓN Y FALLO, la cual tuvo lugar, previo señalamiento, el día trece de enero de dos mil diez.

CUARTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado todas las disposiciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Se acepta íntegramente y se da por reproducida la fundamentación jurídica de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Los antecedentes fácticos del recurso son los siguientes:

La mercantil Neurolex, S.L. es propietaria del piso 6º, letra E, de la finca sita en la Calle DIRECCION000 , nº NUM000 , NUM001 .

El 10 de marzo de 2005 se celebró Junta General Ordinaria de Propietarios de la Comunidad DIRECCION000 , nº NUM000 , NUM001 , tomando, dentro del punto cuarto del orden del día, el siguiente acuerdo:

"Tras la lectura del informe técnico se somete a votación secreta a instancia y con conformidad de todos los asistentes, si la Comunidad procede judicialmente contra los titulares de despachos, oficinas u otras actividades que pudieran ser ilícitas desarrolladas en la Comunidad, con el siguiente resultado:

21 votos a favor de que se proceda judicialmente.

7 votos en contra de proceder judicialmente.

3 votos nulos.

4 votos en blanco.

En consecuencia queda aprobado por mayoría de asistentes y representados proceder judicialmente contra los titulares de despachos, oficinas u otras actividades que pudieran ser ilícitas que estén siendo desarrolladas dentro de la Comunidad, facultándose al Presidente y al Administrador para que, indistintamente, acudan a un Notario para que, en nombre de la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 , núm. NUM000 , de Madrid, otorguen para tal fin Poder General para Pleitos a favor de un Letrado y Procurador de Madrid."

Como no existiera una prohibición estatutaria en torno al destino de las viviendas, Neurolex, S.L. consideró que el acuerdo se había adoptado al margen de las previsiones legales y vulneraba lo dispuesto en el artículo 17 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal sobre el sistema de mayorías y modo de efectuarse la votación, que fue secreta, y el 10 de junio de 2005 presentó la demanda que dio inicio al procedimiento.

El 14 de febrero de 2008 el Juzgador de Primera Instancia dictó la sentencia a cuya parte dispositiva hemos reproducido en los antecedentes de ésta, por la que estimaba íntegramente la demanda.

Por considerarla lesiva, la Comunidad de Propietarios interpuso recurso de apelación contra la mencionada sentencia, que, tras efectuar una sucinta reseña de los antecedentes del litigo, fundó en los siguientes motivos:

Primero y Único: Indebida aplicación del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal , ya que aún siendo secreta la votación, como efectivamente lo fue, concurrió en la aprobación del acuerdo la mayoría exigida por la ley de propietarios y de coeficientes o cuotas. Además, en la Junta celebrada el día 25 de septiembre de 2005 , los asistentes se volvieron a manifestar en contra de la realización de actividades profesionales dentro del inmueble, acordando que se procediera a contestar a la demanda de Neurolex, oponiéndose a la misma (24 votos a favor -38,20% de coeficiente- 11 votos en contra -17,60% de coeficiente- y una abstención -1,6% de coeficiente-).

La demandante y apelada se opuso al recurso y solicitó la confirmación de la sentencia.

SEGUNDO.- Según tenemos ya declarado en nuestras sentencias de 31 de enero de 2005 (Rollo 87/2004) y 28 de julio de 2009 (Rollo 749/2008 ), el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960 , en su redacción original, solo preceptuaba que los acuerdos de la junta de propietarios se reflejarán (mandato imperativo) en un libro de actas foliado y sellado, sin indicación de mas requisitos ni de las consecuencias de su omisión. De ahí que la sentencia del Tribunal Supremo de 2 de marzo de 1992 declarase que el "libro de actas constituye el mejor medio de prueba en cuanto que en él consten los acuerdos formados con las previsiones legales, pero la falta de constancia no implica la inexistencia del acuerdo, sino la necesidad de probarlo de una manera mucho mas laboriosa y difícil. La expresión se reflejaran del artículo 17 Ley de Propiedad Horizontal no significa que se establezca una forma sustancial para la existencia y validez del acuerdo ni así puede entenderse por su trascendencia, sino una obligación a cumplir por los órganos rectores en beneficio de los comuneros, que pueden exigirles aquel cumplimiento". La sentencia de 7 de octubre de 1999 reitera esta doctrina, que, sin embargo, matiza la mas reciente de 17 de diciembre de 2001,en el sentido de que: "Ciertamente que el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal de 1960 no contiene ninguna enumeración de los requisitos que deben observarse en la redacción del acta de la Junta, pero del artículo 16 se deduce que han de hacerse mención no sólo de los asistentes, sino de las cuotas de participación en la Comunidad, pues es la única forma de comprobar si se han alcanzado los quorum precisos para la constitución valida de la Junta y/o la validez de los acuerdos tomados en ella. Nada de esto consta en la que nos ocupa. Por las mismas razones el voto secreto, es decir, aquel acuerdo obtenido por el acuerdo formado por asistentes que no se identifican, no puede considerarse valido. No basta con la emisión del voto, ha de conocerse la cuota de participación del votante".

La situación ha cambiado ostensiblemente tras la reforma operada por la Ley 8/1999, de 6 de abril , que, entre otros extremos y en lo que ahora interesa, confirió nueva redacción a los artículos 16 (convocatoria y constitución de la Junta) y 19 de la referida Ley de Propiedad Horizontal de 1960. Este último precepto, tras reiterar la exigencia de que los acuerdos de la Junta de propietario se reflejen en un libro de actas, añade en el apartado f) del nº 2 que el acta deberá expresar, al menos, los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieran votado a favor y en contra de los mismos, así como de las cuotas de participación que respectivamente representen, y precisa en el párrafo tercero del nº 3 que serán subsanables los defectos o errores del acta siempre que la misma expresa inequívocamente la fecha y lugar de celebración, y los acuerdos adoptados, con indicación de los votos a favor y en contra, así como las cuotas de participación que respectivamente suponga.

En definitiva, en el Acta se ha de expresar con claridad el acuerdo que se adopta (contenido) y los votos que hubiera obtenido a favor y en contra así como la cuota de participación de los votantes (formación), lo que parece obvio, pues solo de este modo puede conocerse de una manera fiable el contenido preciso del acuerdo y si ha alcanzado la mayoría que, en función de su naturaleza, resulte exigible, lo que, a su vez, determina su ejecutividad y la viabilidad de las acciones impugnatorias que quepan contra él.

Únicamente no será preciso que en el acta se haga constar las circunstancias expresadas cuando los acuerdos estén necesitados de la unanimidad, pues cualquier voto en contra o abstención de los presentes la impedirá; los acuerdos no necesitados de unanimidad y que pese a ello la alcanzan; y los acuerdos mayoritarios cuando todas las cuotas de participación sean exactamente iguales y no existan situaciones de una pluralidad de elementos privativos dentro del régimen, ya que en estos casos la prueba no dependerá de la identidad del propietario votante.

En el presente caso es un hecho indiscutido, por su admisión en el escrito de contestación y su absoluta prueba, a través de la propia acta de la Junta, interrogatorio del Presidente de la Comunidad de Propietarios y declaración de los testigos deponentes en el acto del juicio, que la votación del punto 4º del Orden del día de la Junta Celebrada el 10 de marzo de 2005 fue secreta, expresándose únicamente que votaron a favor del acuerdo 21 propietarios de los 35 que asistieron, sin indicar sus nombres o los pisos o locales de que eran propietarios ni sus cuotas de participación.

En el primero y único motivo del recurso insiste la Comunidad de Propietarios apelante en el argumento ya aducido en el escrito de contestación de que al haberse celebrado la Junta en segunda convocatoria es suficiente para la validez del acuerdo que se adopte por la mayoría de asistentes, siempre que ésta, represente a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes -artículo 17.3º, párrafo segundo de la Ley de Propiedad Horizontal -; puesto que al constar en el encabezamiento del acta el número de los propietarios asistentes (35, entre los presentes y representados) y su coeficiente (57%), así como que el coeficiente de participación para todos los propietarios es del 1,6% a partir del segundo piso, se puede inferir que, aún asignando a las cuotas de los presentes y representados que votaron el coeficiente de menor valor (1,6%), el acuerdo fue aprobado por la mayoría de los asistentes (21) cuyas cuotas o coeficientes de participación (33,6%) es más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

El motivo no puede acogerse, pues en las actuaciones no consta probado, como bien pudo hacer la Comunidad de Propietarios mediante la aportación del título constitutivo, cuantos pisos y locales conforman el edificio, ni que todos los pisos a partir de la planta segunda (tampoco se concreta cuántos hay por planta) tengan asignado el mismo coeficiente o cuota, ni desde luego concurre ninguno de los supuestos convalidantes de las omisiones de los datos requeridos por la ley para la válida adopción de los acuerdos que hemos mencionado en el anterior fundamento, y en concreto que el acuerdo se haya tomado por unanimidad.

En efecto, a tenor del artículo 348 del Código Civil se presume que el propietario de una cosa ostenta, entre las diversas facultades que le son consustanciales, la de darle el destino que tenga por conveniente, sin otras limitaciones que las establecidas en la ley. En la propia Exposición de Motivos de la Ley 49/1960, de 21 de julio , se expresa que los derechos de disfrute tienden a atribuir al titular las máximas posibilidades de utilización, con el límite representado tanto por la concurrencia de los derechos de igual clase de los demás cuanto por el interés general. El propietario puede destinar el piso o local al uso o goce que tenga por conveniente, siempre que no resulte prohibido por la ley o el título constitutivo y no perjudique el derecho de los demás propietarios. En definitiva, cualquier limitación o prohibición en el destino de un piso o local ha de provenir de la ley o del título constitutivo (artículos 5 y 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal ), la cual ha de ser, clara, precisa y terminante, debiendo interpretarse restrictivamente cualquier duda o indeterminación en su constitución, rigiendo el principio de que al propietario le está permitido todo lo no prohibido en los estatutos, sin entender prohibido todo lo no permitido en ellos. En suma, toda limitación o prohibición que afecte al derecho privativo de dominio de los propietarios que forman parte de la Comunidad sujeta al régimen legal de la Propiedad Horizontal afecta al título constitutivo, por lo cual, si no consta de modo expreso en éste, cualquier acuerdo que se refiera a su establecimiento está sujeto a la regla de la unanimidad - artículos 12 y 17.1ª de la Ley de Propiedad Horizontal -.

Así pues, al no haberse aprobado por unanimidad el acuerdo comprendido dentro del punto cuarto del orden del día de la Junta celebrada el 10 de marzo de 2005, no pueden entenderse subsanadas la inobservancia denunciada de cuanto se previene en el artículo 19.2 , f), sin que pueda entenderse subsanado o convalidado por la Junta que tuvo lugar el 27 de septiembre de 2005 -folio 57 a 59-, cuyo punto único versaba sobre si la Comunidad de Propietarios debía o no contestar la demanda interpuesta por Neurolex, S.L., sin que tenga carácter vinculante o influencia de clase alguna en este ámbito privado, sujeto al derecho civil, cualquier calificación administrativa o limitación establecida por las disposiciones municipales, cuya eficacia se agota en ese campo o sector.

Por lo ahora expuesto, además de por lo ya argumentado en la sentencia impugnada, rechazaremos el recurso.

A tenor de lo dispuesto en el artículo 398-1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se impondrán a la apelante las costas procesales generadas por el recurso.

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general aplicación.

Fallo

Que debemos desestimar, y desestimamos, el recurso de apelación interpuesto por la Comunidad de Propietarios de la casa nº NUM000 , NUM001 , de la DIRECCION000 de Madrid, contra la sentencia dictada el 14 de febrero de 2008 por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 34 de los de esta Capital en los autos de juicio ordinario nº 805/2005, seguidos a instancia de Neurolex, S.L; resolución que se CONFIRMA, imponiendo a la apelante las costas procesales causadas por el recurso.

Así por nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala nº 171/09 lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico