Sentencia Civil Nº 21/2015, Audiencia Provincial de Las Palmas, Sección 5, Rec 57/2013 de 22 de Enero de 2015

Encabezamiento

SENTENCIA

Iltmos. Sres.-

PRESIDENTE: Don Víctor Caba Villarejo

MAGISTRADOS: Don Carlos Augusto García Van Isschot

Don Víctor Manuel Martín Calvo

En la Ciudad de Las Palmas de Gran Canaria, a 22 de Enero de 2015;

VISTAS por la Sección 5ª de esta Audiencia Provincial las actuaciones de que dimana el presente rollo en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Puerto del Rosario en los autos referenciados seguidos a instancia de don Enrique y don Humberto , parte apelada, representados en esta alzada por el Procurador don Armando Curbelo Ortega y dirigidos por el Letrado don José Juan Rodríguez Miñano contra la entidad mercantil Promociones, Construcciones y Edificaciones Promotoqui Fuerteventura Siglo XXI, SL, parte apelante, representada en esta alzada por el Procurador don Octavio Esteva Navarro y asistida por el Letrado don Daniel Luis Rodríguez, siendo ponente el Sr. Magistrado Don Víctor Caba Villarejo, quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia No. 1 de Puerto del Rosario se dictó sentencia en los referidos autos cuya parte dispositiva establece: 'Que estimando totalmente la demanda presentada por el Procurador don Rafael Gómez Cabrera en nombre y representación de don Humberto y Enrique contra la entidad Promociones, Construcciones y Edificaciones Promotoqui Fuerteventura Siglo XXI, SL, debo declarar y declaro resuelto el contrato privado de reserva de fecha 22 de febrero de 2006 suscrito entre las partes y debo condenar a la demandada a estar y pasar por esta declaración y que abone a los actores la cantidad de 35.225, 28 euros, más los intereses legales correspondientes así como la imposición de costas a la demandada'.

SEGUNDO.- La referida sentencia de fecha 29 de junio de 2012 , se recurrió en apelación por la parte demandada, interponiéndose el correspondiente recurso de apelación con base a los hechos y fundamentos que son de ver en el mismo.

Tramitado el recurso en la forma dispuesta en el art. 461 de la Ley de Enjuiciamiento Civil la parte contraria presentó escrito de oposición alegando cuanto tuvo por conveniente, y seguidamente se elevaron las actuaciones a esta Sala, donde se formó rollo de apelación.

No habiéndose solicitado el recibimiento a prueba en esta alzada, sin necesidad de celebración de vista quedaron señalados los autos para deliberación, votación y fallo.

Fundamentos

PRIMERO.- Considera la demandada y aquí recurrente la entidad Promociones, Construcciones y Edificaciones Promotoqui Fuerteventura Siglo XXI, SL, que los actores apelados dejaron desde junio de 2007 de abonar el resto de las cantidades correspondientes al precio final de la compraventa, incumpliendo con ello con el contrato de compraventa objeto de litis, por lo que no tendrían legitimación activa para instar la resolución del referido contrato de 22 de febrero de 2006 ( art. 1124 CC ) pues a la fecha del requerimiento resolutorio (marzo de 2008) aun les quedaba por abonar la cantidad de 1.672, 56 euros.

Motivo de apelación que se desestima pues al tiempo de efectuar los compradores el requerimiento resolutorio de 6 de marzo de 2008 la promotora inmobiliaria aquí recurrente aun no había terminado las obras y hecho entrega a los apelados de la vivienda objeto de litis, sin que sea óbice para ello el hecho de que los compradores no hubieran abonado a su vez al promotor vendedor una pequeña parte del precio exigible hasta ese momento, en cuanto la apelada no optó por su parte por resolver el contrato por falta de pago del precio, además ello no suponía propio y verdadero incumplimiento contractual de los compradores obstativo al ejercicio de la acción resolutoria por incumplimiento de la vendedora.

De modo que subsistiendo el vínculo contractual al tiempo del requerimiento resolutorio efectuado por los actores y no habiendo incumplimiento contractual relevante por su parte en nada obstaba tal óbice, de impago puntual de una mínima parte del precio de la compra convenido en el contrato, la pretensión resolutoria de los actores por mora en la entrega del inmueble.

SEGUNDO.- De otro lado en cuanto al plazo fijado para la finalización de la obras se plasmó en el contrato de compraventa un plazo aproximado de 30 meses, más 3 meses de gracia que expiraba el 30 de septiembre de 2007.

Afirma la recurrente que terminó las obras dentro del plazo pactado pues se acabaron el 10 de diciembre de 2006 que es cuando se expidió por la dirección facultativa el certificado final de obra.

Considera que el plazo fijado era de finalización de las obras y no de entrega de la vivienda y solo cuando la vivienda no estuviera acabada dentro del plazo estipulado es cuando los actores podrían haber resuelto el contrato.

Además el requerimiento resolutorio de los compradores fue en marzo de 2008 por lo que no había transcurrido aun tiempo suficiente para considerar la existencia de incumplimiento contractual relevante tratándose de un mero retraso o demora inferior a seis meses.

Motivo de apelación que se desestima. Sobre esta cuestión, con respecto a otro caso parecido afectante a la misma entidad demandada y aquí recurrente y por igual promoción inmobiliario, decíamos recientemente en la Sentencia de fecha 14-11-2014, rollo de apelación 1136/2012 , Pte. Palomino Cerro, lo siguiente 'SEGUNDO. El contrato suscrito entre las partes, aun cuando se denomine 'de reserva', no es más que un contrato de compraventa cuya cláusula séptima, párrafo primero, estipula que una vez finalizadas las obras se procederá por la promotora vendedora a emplazar a las compradoras 'a los efectos de abonar la total cantidad del precio pendiente de pago, formalizar la oportuna escritura pública de compraventa, y recibir las llaves de la finca que adquiere'. Esto es que, una vez finalizada la construcción, las partes habrán de cumplir con las obligaciones que como compradora y vendedora norma el Código Civil, esto es pagar el precio por la compradora y entregar la cosa vendida por la vendedora promotora. Y en materia de compraventa de inmuebles de primera construcción es unívoca la jurisprudencia que entiende que la obligación de entrega no se completa con la puesta a disposición de la vivienda sino que la misma ha de estar dotada de los requisitos de habitabilidad cuya observancia certifica la pertinente cédula que expiden las oficinas municipales. Así lo recuerda, entre muchas, la sentencia dictada por esta Audiencia Provincial, Sección 4ª, el 23 de noviembre de 2005 -EDJ 2005/269546-, que a su ver recuerda la doctrina emanada del Tribunal Supremo al respecto:"la puesta a disposición del comprador del objeto de la compraventa se produce cuando el vendedor entrega al comprador la vivienda objeto del contrato en condiciones de habitabilidad inmediata. De modo que cuando como acontece el comprador ha recibido la vivienda mediante la tradición instrumental y, aunque reciba las llaves y física o materialmente la ocupe, cuando se produce tan dilatada espera para la obtención de la licencia de primera ocupación, dos años aproximadamente desde la obtención del certificado final de obra, lo que impide contratar los suministros básicos de agua y electricidad, no puede entenderse cumplida la obligación de puesta a disposición del comprador de la vivienda. En efecto, una cosa es la terminación de la obra, que se acredita mediante la correspondiente certificación facultativa y otra muy distinta es el libramiento de la cédula de habitabilidad, que autoriza a usar el inmueble. De nada sirve que se termine el edificio o se entreguen las viviendas si no van acompañados de sus correspondientes cédulas. La STS 1ª de 11 de diciembre de 1995 EDJ 1995/6788 expresa que la terminación material de la obra sin disponer de las licencias de habitabilidad y ocupación, significa que no puede considerarse cumplido por completo el contrato y la obligación de entrega. Y en este mismo sentido se viene pronunciando esta Audiencia Provincial, Sección Segunda, en sentencias de 25 de enero de 1999 dictada en el rollo de apelación 331/1997, y Sección Cuarta, sentencia de 15 de octubre de 2001 dictada en el rollo de apelación 462/2001".

En conclusión, que no puede aceptarse la tesis de la apelante de que la única obligación pactada de su incumbencia fue la terminación de las obras ni que, por consiguiente, la obligación de entrega se cumpliría con la puesta a disposición de las compradoras de la vivienda sin dotación de licencias administrativas de primera ocupación y cédula de habitabilidad. Lo pactado fue la entrega de una vivienda, se entiende que en condiciones aptas para ser morada, a cambio de un precio. Y dicha obligación fundamental de la vendedora ni se cumplió ni pudo ser cumplida por la vendedora con anterioridad a la formulación de la demanda.'

En definitiva debemos declarar que a los efectos de la entrega de la vivienda, la obra no puede entenderse terminada, hasta que no se haya obtenido la licencia de primera ocupación ( arts. 1281 ) y 1283 del C. Civil ).

TERCERO.- En cuanto a las licencias de primera ocupación y cédula de habitabilidad afirma que la recurrente las solicitó en agosto de 2007, esto es antes del vencimiento del plazo de terminación de las obras (septiembre de 2007), y mucho antes de la resolución del contrato instada por los actores (marzo de 2008) y contó con todos los informes y certificados del Ayuntamiento favorables y otorgó las mencionadas licencias en abril de 2008 pero esa tardanza en su otorgamiento considera que no le es imputable a la recurrente, sino a un tercero cual es la promotora del plan parcial (Tegecovi, SA) lo que ha de considerarse como un suceso mayor, inevitable e imprevisible, ajeno a la demandada.

Motivo de apelación que se desestima pues a fecha del requerimiento resolutorio e incluso a fecha de interposición de la demanda en diciembre de 2008 aun no se habían otorgado la licencia de primera ocupación y cédula de habitabilidad pues consta en autos, según informe remitido por el Ayuntamiento de La Oliva, que quedaron condicionadas a la terminación de las obras de urbanización del Plan Parcial SAU PSR 5 de La Oliva, por lo que la vivienda no contaba con las condiciones mínimas de habitabilidad para su entrega.

Decíamos en la Sentencia antes citada de fecha 14-11-2014, rollo de apelación 1136/2012 , 'TERCERO. Tampoco comparte la Sala la pretensión de que las consecuencias del incumplimiento de la obligación de entrega hayan de ser soportadas por las compradoras. La contrariedad sufrida por la promotora, esto es la imposibilidad de obtener las licencias de habitabilidad y primera ocupación que le permitirían cumplir con su obligación de entrega por no haber cumplido la empresa encargada de las labores de urbanización con estas labores, no acontece fuera del ámbito de la esfera de actividad de la promotora vendedora, sino que se trata de una contingencia de posible o predecible acontecimiento incardinable en el mapa de situaciones en el que se desenvuelve una promoción urbanística o inmobiliaria. Por lo que no compartimos la argumentación de la apelante de que la no finalización de las obras de urbanización en tiempo sea un 'suceso mayor, inevitable, imprevisible.totalmente ajenos a (la) intervención' de la promotora vendedora.

CUARTO.- Sobre las consecuencias del retraso en la entrega de la vivienda.

Debe recordarse al afecto la jurisprudencial del TS así la STS 1ª de 22 de diciembre de 2014 y la de 17 de diciembre de 2014, expresando la primera de ellas que sea cual sea su razón, el incumplimiento definitivo -al que se equipara un retraso tal prolongado en la entrega, como el que se ha producido- puede dar lugar a la resolución contractual prevista en el artículo 1124 del Código Civil cuando se trata de obligaciones bilaterales, incluso en los supuestos en que el incumplimiento no fuera imputable al deudor, pues no puede obligarse al otro contratante -que ha cumplido o está dispuesto a cumplir- a permanecer vinculado al contrato indefinidamente hasta que aquél esté en condiciones de satisfacer su prestación. De ahí que, aun cuando pudiera exonerarse al deudor de responsabilidad derivada del incumplimiento -por caso fortuito o fuerza mayor- en todo caso habría quedado alterado sustancialmente el cumplimiento del contrato de compraventa, con efecto tan negativo para el comprador como es un retraso tan notable para la entrega, lo que sin duda ha de facultarle para pedir la restitución de la parte de precio satisfecha y renunciar definitivamente a la entrega del inmueble.

En el caso de autos sujeto a revisión de esta Sala la falta de entrega de la vivienda en el plazo estipulado se consideró por el propio contrato (estipulación sexta párrafo segundo) como un incumplimiento esencial del contrato que facultaba al comprador para reclamar a la promotora la cantidad entregada hasta la fecha más los intereses legales sin más requisito que el previo requerimiento fehaciente a la promotora, como así sucedió una vez transcurridos seis meses a contar desde el plazo máximo previsto en el contrato para la entrega de la vivienda, y siendo que en ese momento la vivienda no contaba aun con la cédula de habitabilidad y licencia de primera ocupación.

Como dice la STS 1ª de 17 de diciembre de 2014 'Quien fija el plazo de entrega de las viviendas es el promotor, que es un profesional de la Construcción y debe conocer las dificultades propias de esta actividad y, por lo tanto, tiene que prever las circunstancias y asegurarse de poder cumplir sus compromisos, fijando un plazo de entrega mucho más dilatado en el tiempo, aunque ello le haga perder algún posible cliente. El riesgo de acabar las obras dentro del plazo establecido en el contrato es asumido íntegramente por el promotor vendedor como parte de su riesgo empresarial y, en consecuencia, no puede trasladarse al comprador'.

QUINTO.- Desestimado el recurso de apelación interpuesto por la entidad demandada Promociones, Construcciones y Edificaciones Promotoqui Fuerteventura Siglo XXI, SL contra la sentencia de primera instancia procede condenar a dicha parte apelante al pago de las costas procesales de esta alzada ( art. 398 LEC ), con pérdida del depósito constituido para recurrir.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación;

Fallo

Desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la entidad mercantil Promociones, Construcciones y Edificaciones Promotoqui Fuerteventura Siglo XXI, SL contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Puerto del Rosario, en el juicio ordinario 1096/2008, que confirmamos condenando a la parte recurrente al pago de las costas procesales devengadas en esta alzada.

Llévese certificación de la presente Sentencia al rollo de esta Sala y a los autos de su razón y notifíquese a las partes haciéndolas saber que contra la misma podrá interponerse recurso de casación exclusivamente por interés casacional ( art. 4772.3º LEC ), al haberse seguido el procedimiento por razón de cuantía inferior a 600.000,00 € y, en su caso, conjuntamente, extraordinario por infracción procesal (por los motivos dispuestos en el art. 469 LEC ).

Deberá interponerse ante este Tribunal en el plazo de veinte días a contar desde la notificación de esta sentencia, y cuyo conocimiento corresponde a la Sala Primera del Tribunal Supremo, debiéndose cumplir los requisitos previstos en el Capítulo IV -en relación con la Disposición Final decimosexta- y en el Capítulo V del Título IV del Libro II de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Al tiempo de interponerse será precisa, bajo perjuicio de no darse trámite, la constitución de un depósito de cincuenta euros, por cada uno de los recursos interpuestos, debiéndose consignar en la oportuna entidad de crédito y en la «Cuenta de Depósitos y Consignaciones» abierta a nombre de este Tribunal, lo que deberá ser acreditado.

Así por esta nuestra Sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos mandamos y firmamos.