Sentencia CIVIL Nº 21/2019, Audiencia Provincial de Lugo, Sección 1, Rec 98/2018 de 17 de Enero de 2019

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1
LUGO 00021/2019
N10250
PLAZA AVILÉS S/N
Tfno.: 982294855 Fax: 982294834
MP
N.I.G. 27031 41 1 2017 0000108
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000098 /2018
Juzgado de procedencia: XDO.1A.INST.E INSTRUCIÓN N.1 de MONFORTE DE LEMOS
Procedimiento de origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000043 /2017
Recurrente: María Esther , Ángel Daniel
Procurador: MARIA SOLEDAD SEOANE PORTELA, MARIA SOLEDAD SEOANE PORTELA
Abogado: LUCIA VAZQUEZ LOPEZ, LUCIA VAZQUEZ LOPEZ
Recurrido: COMUNIDAD DE PROPIETARIOS C/ DIRECCION001 Nº NUM000 - MONFORTE DE
LEMOS
Procurador: FANNY JOSEFINA CRESPO VAZQUEZ
Abogado:
S E N T E N C I A Nº 21/2019
Ilmos Magistrados-Jueces Sres/as.:
DON JOSE ANTONIO VARELA AGRELO
DOÑA MARIA ZULEMA GENTO CASTRO
DON DARIO ANTONIO REIGOSA CUBERO
En LUGO, a diecisiete de enero de dos mil diecinueve
VISTO en grado de apelación ante esta Sección 001, de la Audiencia Provincial de LUGO, los
Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000043/2017, procedentes del XDO.1A.INST.EINSTRUCIÓN N.1
de MONFORTE DE LEMOS , a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN)
0000098/2018 , en los que aparece como parte apelante, María Esther y Ángel Daniel , representados
por la Procuradora de los tribunales, Sra. MARIA SOLEDAD SEOANE PORTELA, asistido por la Abogada
Dª. LUCIA VAZQUEZ LOPEZ, y como parte apelada, COMUNIDAD DE PROPIETARIOS C/ DIRECCION001
Nº NUM000 - MONFORTE DE LEMOS, representada por la Procuradora de los tribunales, Sra. FANNY

JOSEFINA CRESPO VAZQUEZ, asistido por la Abogada Dª. MARÍA LUISA TATO FERNÁNDEZ, siendo el
Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. DARIO ANTONIO REIGOSA CUBERO.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el XDO.1A.INST.E INSTRUCIÓN N.1 de MONFORTE DE LEMOS, se dictó sentencia con fecha 24 de noviembre de 2017 , en el procedimiento RECURSO DE APELACION (LECN) 0000098/2018 del que dimana este recurso.



SEGUNDO.- La expresada sentencia contiene en su fallo el siguiente pronunciamiento: Que ESTIMANDO ÍNTEGRAMENTE la demanda interpuesta por la procuradora Sra. Crespo Vázquez, en nombre y representación de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO Nº NUM000 DE LA C/ DIRECCION001 DE MONFORTE DE LEMOS, contra D. Ángel Daniel y Dña. María Esther , DEBO CONDENAR y CONDE NO a los demandados a cerrar la puerta auxiliar complementaria a la puerta de acceso de vehículos existente en el bajo de su propiedad, reponiendo la fachada del edificio a su estado original, con apercibimiento de que, en caso de no verificarlo, se mandará hacer a su costa; así como al pago de las costas procesales causadas. Que ha sido recurrido por la parte María Esther y Ángel Daniel .



TERCERO.- Elevadas las actuaciones a esta Audiencia Provincial para la resolución del recurso de apelación interpuesto, se formó el correspondiente Rollo de Sala, y personadas las partes en legal forma, señalándose la audiencia del día 15 de enero de 2019, a las 10,30 horas, para que tuviera lugar la deliberación, votación y fallo.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos de derecho de la sentencia apelada, en cuanto no contradigan lo que a continuación se expone.


PRIMERO.- Interponen recurso de apelación los demandados frente a la sentencia que, acogiendo la demanda planteada por la Comunidad de Propietarios, les condenó a cerrar la puerta de entrada auxiliar abierta en la fachada complementaria a la puerta para acceso a vehículos ya existente. Alegan en su recurso las razones por las que bajo su opinión, procedería desestimar la demanda, considerando al respecto especialmente el contenido de los estatutos de la Comunidad y la jurisprudencia que admite una mayor flexibilidad para la modificación de fachadas en los locales de negocio. De forma subsidiaria solicitan la no imposición de costas, pues el caso presenta, bajo su opinión, dudas de hecho y derecho.



SEGUNDO.- Sin perjuicio de lo que diremos en relación con las costas, consideramos que el recurso de apelación ha de verse desestimado respecto del fondo del asunto, y ello puesto que, una vez analizado nuevamente por la Sala la totalidad de lo actuado, incluido el visionado de la vista, compartimos con la sentencia tanto el análisis e interpretación que en la misma se efectúa de la doctrina jurisprudencial sobre la materia y de los propios estatutos de la Comunidad de Propietarios, como la valoración de la prueba practicada.

Efectivamente, la obra cuyo cierre se ha acordado en la sentencia consistió en la apertura de una puerta de entrada auxiliar en la fachada comunitaria complementaria a la puerta para acceso a vehículos ya existente, afectando por tanto dicha obra a un elemento común por naturaleza.

La juzgadora analiza la normativa legal al respecto, en concreto los preceptos que resultan de aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal al tratarse de un elemento común, haciendo referencia también tanto a la doctrina jurisprudencial como a los estatutos de la Comunidad, singularmente a su artículo 9 , que dispone, entre otras consideraciones, que '.....podrán ser destinados los locales de planta baja a cualquier clase de negocio o industria, excepto discoteca, con las limitaciones establecidas en el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal y hacer en las fachadas del edificio las obras de reforma y acondicionamiento para su adecuación al negocio de que se trate, siempre que no afecten a la estructura básica del edificio'.

Respecto de la normativa legal y jurisprudencial de aplicación, damos por reproducido el contenido de la sentencia apelada, en la que se hace referencia a los preceptos legales de la LPH aplicables en este caso y a la jurisprudencia de nuestro más alto Tribunal.

El artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal en su apartado 1.a) impone la obligación a los propietarios de respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, exigiendo el artículo 17 de la propia Ley la unanimidad para la adopción de acuerdos que modifiquen o alteren elementos comunes.

En la sentencia de instancia también se hace referencia a la jurisprudencia que admite una mayor flexibilidad de la normativa y de la doctrina general cuando se trata, como en este caso, de locales de negocio.

Efectivamente, la STS nº 65, de 14 de febrero de 2011 , señala que 'La STS de 11 de noviembre de 2009 (RC n.º 625/2005 ), así como la STS de 30 de septiembre de 2010 (RC n.º 1902/2006 ), declaran que no cabe idéntica interpretación entre locales de negocio y pisos, con fundamento en que los primeros se ubican generalmente en las plantas bajas y los segundos en las siguientes, y aunque la fachada es todo lo correspondiente al exterior del inmueble en su completa superficie, la zona relativa a los pisos constituye una situación arquitectónica más rígida, mientras que en las plantas bajas existe una mayor flexibilidad, en atención a la naturaleza de la actividad a desarrollar en los locales. De este modo los propietarios de los locales comerciales situados en la planta baja pueden ejecutar obras que supongan la alteración de la fachada del edificio, siempre y cuando su realización no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general o perjudique los derechos de otros propietarios'.

Haremos también referencia a la STS nº 737, de 29 de diciembre de 2015 (si bien hemos de tener en cuenta que el artículo 12 LPH fue derogado por la Ley 8/2013, de 26 de junio, y que la referencia al artículo 17 debe entenderse realizada a la regla 6 ª de dicho precepto).

Señala dicha STS nº 737, de 29 de diciembre de 2015 , lo siguiente: 'El Tribunal Supremo mantiene una doctrina reiterada que se refleja entre otras en este texto de la sentencia de esta Sala 17 enero 2012 (recurso 1584/2007 ) que especifica con detalle: 'Las facultades del propietario de un piso o local para modificar los elementos arquitectónicos, las instalaciones o los servicios de aquel está sujeta a un doble requisito: a) la obligación de los propietarios de respetar los elementos comunes ( artículo 9 LPH ) y la consiguiente imposibilidad de realizar obras que comporten su modificación sin obtener el acuerdo unánime de la Junta de Propietarios exigida para la validez de los acuerdos que impliquen aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad o en los estatutos ( artículo 16 LPH , en relación con el artículo 11 LPH aplicable en estos autos, y el artículo 12 LPH ); b) como exige expresamente el artículo 7 LPH , que no se menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores o se perjudiquen los derechos de otro propietario. Asimismo, y con carácter general se debe tener en cuenta que el artículo 12 LPH en relación con la regla primera del artículo 17 LPH exige la unanimidad de la Junta de propietarios para adoptar acuerdos que impliquen una modificación de los elementos comunes, por constituir una modificación del título constitutivo ( SSTS de 22 de octubre de 2008 [ RC n.º 245/2003], de 15 de diciembre de 2008 [ RC n.º 861/2004 ] y de 17 de febrero de 2010 [ RC n.º 1958/2005 ]).Esta doctrina general ha de ser matizada por la jurisprudencia de esta Sala, que considera que las exigencias normativas en materia de mayorías deben ser interpretadas de modo flexible cuando se trata de locales comerciales situados en edificios en régimen de propiedad horizontal.

Tratándose de locales comerciales la posibilidad de realización de obras debe ser más amplia, bien porque la finalidad comercial de los locales comporte la necesidad de presentar una configuración exterior adecuada a su carácter y a la necesidad de facilitar el conocimiento de su existencia y de publicitar y hacer atractiva su actividad para los clientes y dicha modificación debe considerarse implícita en la finalidad comercial de los locales. Esta Jurisprudencia pretende evitar que la aplicación rigurosa de la Ley de Propiedad Horizontal impida a los titulares y arrendatarios de locales de negocio explotar su empresa. Al amparo de la falta de unanimidad de la comunidad de propietarios, se pretendía en muchos casos impedir la aplicación de la norma que autorizaba la realización de determinadas obras recogida en el Título Constitutivo o en los Estatutos, por considerar que la exigencia del consentimiento unánime es una norma de derecho necesario que, como tal, no puede ser modificada por la voluntad de los particulares. La reciente Jurisprudencia ha fijado como únicos límites a la citada autonomía de la voluntad, los recogidos en el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal , esto es, que las obras en los locales genéricamente autorizadas en el Título no menoscaben o alteren la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración exterior o perjudique los derechos de otro propietario ([RC n.º 1010/2006 de 15 de noviembre de 2010]''.

Pues bien, como ya adelantamos, compartimos el análisis que efectúa la juzgadora de la normativa legal al respecto, doctrina jurisprudencial y estatutos de la Comunidad de Propietarios. Compartimos también la valoración probatoria, lógica y razonable, de la sentencia de instancia, sin que apreciemos en tal valoración error, insuficiencia, incongruencia o contradicción.

Efectivamente, tras analizar todo lo actuado y visionar el CD de la vista consideramos que el recurso no puede ser acogido en cuanto al fondo del asunto, pues, pese a los términos de los estatutos de la Comunidad de Propietarios y las amplias facultades que en los mismos se conceden a los titulares de los locales, y pese a la flexibilidad de la normativa cuando se trata de locales de negocios en que la posibilidad de realización de obras debe ser más amplia, sin embargo en nuestro caso el éxito de la postura que defienden los demandados apelantes les hubiera exigido la cumplida acreditación por su parte (ex- artículo 217 LEC ) de que la unilateral modificación ejecutada en la fachada, que sin duda ha alterado de forma muy evidente el aspecto exterior del edificio, era necesaria para el desarrollo de la actividad que el arrendatario viene realizando en el local propiedad de aquéllos. Al efecto no consideramos prueba suficiente la practicada a instancia de los demandados, ni el informe de Don Fulgencio , apoderado de la entidad 'Dielectro Industrial', ni la testifical en la vista de su delegado Don Gaspar , prueba que tan solo vendría a poner de manifiesto un cambio en la gestión o método de trabajo de la arrendataria del local, pero que no acredita la necesidad de la realización de la obra no consentida por la Comunidad de Propietarios, falta de autorización que se pone de manifiesto, además de con la circunstancia de haber interpuesto la demanda rectora de este procedimiento, con la documental acompañada a la misma (acta de la Junta Extraordinaria celebrada y requerimiento para la reposición de la fachada a su estado original a medio de carta certificada).

Por el contrario, a la vista del informe pericial de la parte actora emitido por Don Gonzalo , las fotografías incorporadas al mismo (en las que se refleja el estado de la fachada antes y después de la apertura de la puerta), y sus aclaraciones en la vista, lo que consta y se pone de manifiesto es la apertura de dicha segunda puerta inmediatamente contigua a la de acceso de vehículos ya existente, sirviendo la nueva puerta a las mismas necesidades que la antigua (entrada y salida de peatones y material del local), no pudiendo además ser descartada la posibilidad de adopción de otras medidas para facilitar el acceso peatonal sin necesidad de afectar a la configuración y aspecto exterior de la fachada, desprendiéndose de las manifestaciones en la vista del citado perito Don Gonzalo la existencia de otras posibilidades de conexión y desconexión de la alarma que harían innecesaria la apertura de la nueva puerta. Compartimos con la juzgadora que no consta tampoco técnicamente acreditada la imposibilidad de abrir la puerta peatonal aprovechando la puerta de acceso de vehículos ya existente (o, añadimos nosotros, cambiando, de ser necesario, la puerta ya existente), como tampoco se acreditó la imposibilidad de desconectar la alarma desde otro punto, echándose de menos al respecto un informe pericial ilustrativo. No consta tampoco que se hubieran barajado por los propietarios del local otras soluciones menos gravosas para la Comunidad de Propietarios sin necesidad de afectar a la configuración exterior de la fachada.

En cuanto a los estatutos de la Comunidad de Propietarios, pese a la amplitud de sus términos y de las facultades que en los mismos se conceden a los propietarios de los locales, sin embargo parece claro que las posibles actuaciones a ejecutar por los mismos, en tanto afectan a un incuestionable elemento común como es la fachada del edificio, han de estar presididas por la debida y justificada acreditación de su estricta necesidad, pues el propio precepto de los estatutos (artículo 9) habla de hacer en las fachadas del edificio las obras de reforma y acondicionamiento para su adecuación al negocio de que se trate, siempre que no afecten a la estructura básica del edificio, de modo que, bajo nuestra opinión, ni la letra ni el espíritu de los estatutos autorizan a realizar cualquier obra que afecte a la fachada, sino tan solo, como por otro lado parece lógico, las que resulten precisas para la adecuación al negocio de que se trate. Y en nuestro caso y pese a la justificación que por los demandados se ha dado sobre la razón de ser de la obra y pese a la prueba a su instancia practicada, lo cierto es que la necesidad de la apertura de la nueva puerta para el adecuado ejercicio de la actividad negocial del local no se ha justificado debida y suficientemente.

Debe distinguirse, por lo tanto, al ser cosas distintas, entre las obras de reforma y acondicionamiento necesarias para el desarrollo de la actividad, esto es, para que funcione el negocio adecuadamente conforme a su normal destino, y otra cosa muy distinta es que en ese derecho esté incluida la posibilidad de apertura de una puerta en la fachada cuando el local ya disponía de una preexistente que permitía el acceso al mismo con normalidad.

La STS nº 737, de 29 de diciembre de 2015 , que ya hemos indicado, señala que 'Esta Sala reitera el criterio flexible que ha seguido la jurisprudencia. Pero ésta también ha mantenido que tal criterio no alcanza a permitir que el dueño de un local de negocio puede hacer las modificaciones sin autorización de la Comunidad que alteren la configuración de la fachada, aun sin afectar a la estructura. Tanto más cuanto no acredita la necesidad de tales modificaciones para la buena marcha del negocio, ni se prueba que las mismas son precisas para la adecuación a la actividad económica y permiten el desarrollo de su actividad.

En consecuencia, el motivo primero del recurso de casación se desestima porque también la jurisprudencia ha reiterado que en ningún caso un propietario puede obviar la normativa de la propiedad horizontal y variar sustancialmente -como en el presente caso- la configuración del portal de la fachada contra la opinión unánime de los propietarios, integrantes de la comunidad demandante'.

Concluye dice STS indicando que 'Por tanto, el recurso se desestima y se reitera la doctrina jurisprudencial de que, por más flexibilidad que se predica en el caso de locales de negocio, no puede un propietario hacer las modificaciones que alteren sustancialmente la configuración de una fachada, como ocurre en el presente caso, en contra de la decisión unánime de los demás propietarios y pese a que no atenta a la estructura del edificio'.

Por lo tanto y respecto del fondo del asunto ha de verse desestimado el recurso de apelación pues compartimos y damos por reproducidos los argumentos de la sentencia, la cual, de forma correcta y acertada, ha aplicado la correspondiente doctrina jurisprudencial, ha interpretado los estatutos comunitarios y valorado la prueba practicada, por lo que debe ser confirmada la resolución apelada en cuanto al fondo de la cuestión litigiosa.



TERCERO.- De forma subsidiaria se solicita por los apelantes en el recurso la no imposición de costas.

Y creemos que sí procede acceder a este motivo del recurso, pues el asunto sometido a nuestra consideración nos ha generado ciertas dudas, tanto de hecho como de derecho, que creemos que justifican el apartarnos del criterio objetivo del vencimiento en materia de costas, no siendo además en ocasiones absolutamente claros y nítidos los perfiles a la hora de considerar permitidas o prohibidas algunas obras en elementos comunes, máxime cuando se trata, como en este caso, de locales de negocios. Procede, por ello, acoger en este extremo el recurso de apelación, no haciendo un especial pronunciamiento sobre las costas en ninguna de las dos instancias ( artículos 394 y 398 LEC ), dejando por tanto sin efecto la condena en costas de primera instancia.

VISTOS los artículos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

SE ESTIMA EN PARTE el recurso de apelación planteado por la Procuradora Doña María Soledad Seoane Portela, en nombre y representación de DON Ángel Daniel Y DOÑA María Esther , en el único sentido de dejar sin efecto la condena en costas de la sentencia de primera instancia, la cual se confirma en todo lo demás.

Y sin efectuar tampoco una expresa imposición de las costas de la alzada.

Procédase a dar al depósito el destino previsto de conformidad con lo dispuesto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O.P.J , si se hubiera constituido.

Notifíquese la presente resolución a las partes haciéndoles saber que contra la misma no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que pueda interponerse el recurso extraordinario por infracción procesal o de casación, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en cuyo caso el plazo para la interposición del recurso será el de veinte días, debiendo interponerse el recurso ante este mismo Tribunal.

Así por esta nuestra sentencia, de la que en unión a los autos originales se remitirá certificación al Juzgado de procedencia para su ejecución y demás efectos, juzgando en segunda instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.