Sentencia Civil Nº 210/2009, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 16, Rec 802/2002 de 23 de Abril de 2009

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN Decimosexta

ROLLO Nº. 802/2002-C

ARTÍCULO 21 LEY PROPIEDAD HORIZONTAL NÚM. 26/2001

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº. 2 DE BADALONA

S E N T E N C I A Nº. 210/2009

Ilmos. Sres.

D. AGUSTIN FERRER BARRIENDOS

D. JORDI SEGUÍ PUNTAS

Dª. INMACULADA ZAPATA CAMACHO

En la ciudad de Barcelona, a veintitrés de abril de dos mil nueve.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimosexta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos del artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal nº. 26/2001 , seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº. 2 de Badalona, a instancia de ASOCIACIÓN DE PROPIETARIOS DE LA UNIDAD RESIDENCIAL MAS RAM DE BADALONA, contra D. Victor Manuel y Dª. Salvadora ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 15 de marzo de 2002, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando la excepción de inadecuación de procedimiento formulada por la parte demandada debo declarar y declaro no haber lugar a la demanda interpuesta por "Associació de Propietaris de la Unitat Residencial MAS RAM" contra D. Victor Manuel y Dª. Salvadora , absolviendo en la instancia a los demandados y con imposición de costas a la actora.".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 5 de febrero de 2009.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. INMACULADA ZAPATA CAMACHO.

Fundamentos

PRIMERO.- Decretada mediante sentencia del Tribunal Supremo del pasado 27 de octubre la nulidad de la dictada por esta Sala en fecha 14 de marzo de 2003 , sentencia aquélla que, fijando la doctrina jurisprudencial de que el art. 21 de la Ley de Propiedad Horizontal que regula el juicio monitorio para la reclamación de cuotas pendientes, en la forma supletoria que prevé el art. 24-4 de la propia Ley y con subordinación a los pactos que establezcan entre sí los propietarios, es aplicable a los complejos inmobiliarios siempre que, con carácter inherente a los derechos privativos, exista una titularidad compartida sobre elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios, declaró la adecuación del presente procedimiento para sustanciar la acción ejercitada en la demanda origen de las actuaciones (reclamación de los gastos comunes adeudados por D. Victor Manuel y Dª. Salvadora en cuanto titulares de una parcela sita en la "Urbanización Mas Ram" de Badalona), se impone entrar a resolver en este momento sobre las restantes cuestiones debatidas en el pleito.

SEGUNDO.- Recordemos que es ya un hecho no controvertido (la demanda equívocamente se encabezaba en nombre de la "Comunidad de Propietarios de la Urbanización Mas Ram") que el complejo inmobiliario "Mas Ram" de Badalona no se ha constituido nunca ni en una comunidad de propietarios ni en una agrupación de comunidades de propietarios (art. 24 de la LPH ), siendo gestionado por una asociación (v. copia de los estatutos obrante a los folios 64 a 72); asociación de la que al menos el 27 de noviembre de 1995 se dieron de baja los aquí demandados, según se deduce de la comunicación unida a los folios 108 a 110.

La urbanización que nos ocupa tiene carácter mixto pues, como se desprende de los oficios del Ayuntamiento de Badalona unidos a los folios 107, 128 y 132 y de la copia de la escritura de aceptación de la cesión otorgada en fecha 11 de octubre de 1985 (folios 104 a 106), sólo en parte es privada, habiendo asumido la Corporación municipal el mantenimiento de pavimentos, alcantarillado y alumbrado de la C/ Boix y el parque próximo a ella (la denominada zona "Rocabayera"). Parece indiscutible que sobre el resto de los elementos comunes de la urbanización (entre los que al menos se encontrarían las instalaciones de agua -v. comunicación de Sociedad General de Aguas de Barcelona SA unida al folio 133-) habría una comunidad de las previstas en los arts. 392 y ss. CC ; comunidad a la que, en cuanto complejo inmobiliario privado, le resultarían de aplicación las normas de la LPH, de conformidad con lo dispuesto en su art. 24-4 (siendo la acción ejercitada en la demanda anterior a su entrada en vigor -1 de julio de 2006 -, no es aplicable la Ley 5/2006, de 10 de mayo, del Libro Quinto del Código Civil de Cataluña, relativo a los derechos reales).

Partiendo de tal base, no cabe sino concluir que el indiscutible derecho de los demandados a darse de baja de la asociación formada por los propietarios de parcelas integradas en la urbanización de constante referencia, no les puede eximir de la obligación de contribuir al pago de los servicios comunes indivisibles de los que se hubieran beneficiado. Conclusión a la que se habría de llegar tanto por aplicación de lo dispuesto en los arts. 392 y ss. CC , como en virtud de las normas sustantivas de la LPH por remisión de su art. 24-4 , normativa ésta en la que de forma expresa se fundaba la demanda (en ningún momento se invocó la doctrina jurisprudencial que prohíbe el enriquecimiento injusto) y a la que, en consecuencia aquí nos habremos de atener.

TERCERO.- Se apoya la reclamación formulada frente a los Sres. Victor Manuel y Salvadora en los acuerdos adoptados en la asamblea de la asociación demandante celebrada en fecha 19 de noviembre de 1999 y se concreta en las cuotas que se afirman adeudadas por razón de los servicios comunes de los que habrían disfrutado aquéllos entre los años 1994 y 1999, ambos inclusive, en justificación de lo cual se aportó con la demanda la certificación del Secretario con el Visto Bueno del Presidente obrante al folio 6 (todo indica que por error se menciona como fecha de celebración de la junta el 25 de noviembre). Acción frente a la que opusieron en primer lugar los demandados la excepción de prescripción que, sin embargo, no puede prosperar. Porque el telegrama unido al folio 108 de los autos, fechado el 27 de noviembre de 1995, en el que ofrecieron los deudores pagar el coste del consumo de agua correspondiente a la parcela de su propiedad, constituye eficaz acto interruptivo (art. 1973 CC ) incluso teniendo en cuenta el invocado plazo de cinco años previsto en el art. 1966-3º CC (la adversa niega razonadamente la aplicabilidad del precepto), plazo que tampoco habría transcurrido desde aquella fecha hasta la reclamación formulada el 8 de febrero de 2000 mediante el burofax unido a los folios 7 a 9 recibido el siguiente día 10, habiéndose interpuesto la presente demanda el 5 de enero de 2001.

CUARTO.- Ocurre que, como en su día argumentó esta Sala, una reclamación como la que nos ocupa con base en la Ley de Propiedad Horizontal produce serias distorsiones cuando se formula frente a propietarios que no forman parte de la asociación que presta o gestiona los servicios cuyo cobro se pretende. Porque los estatutos de la entidad no prevén la convocatoria a las asambleas de los no socios, a quienes parece negarse el derecho de voto (art. 9 ), o el sistema de notificación o impugnación de los acuerdos por quienes no ostentan aquella condición. Por mucho que el art. 24-4 LPH confiera a sus normas carácter supletorio respecto a los pactos que establezcan entre sí los propietarios, nos parece evidente que hay de reconocerles aquellos derechos. En otro caso, se les colocaría en una situación de auténtica indefensión (indefensión que en efecto alegan los aquí apelados) en la medida en que, teniendo indiscutible derecho a darse de baja de la asociación, resultarían a la postre vinculados por decisiones de los socios en cuya formación ninguna intervención habrían tenido, que ni siquiera tendría obligación la contraparte de notificarles y que no podrían impugnar. No cabe sino concluir por tanto que a estos efectos las normas de carácter imperativo contenidas en la LPH (convocatoria a las asambleas, reconocimiento del derecho de voto, notificación de los acuerdos y posibilidad de impugnación) necesariamente han de aplicarse a los no asociados en este tipo de situaciones, con independencia de las correspondientes previsiones estatutarias.

No se ha de olvidar por lo demás que, aun sin prever sanción alguna, la Disposición Final Única de la Ley 8/1999, de 6 de abril (de conformidad con lo dispuesto en el art. 2-1 CC, entró en vigor a los 20 días de su publicación en el BOE, producida el siguiente 8 de abril ), obligaba a adaptar los estatutos de las comunidades de propietarios en el plazo de un año, necesidad de adaptación que cobra especial importancia en el caso de los complejos inmobiliarios privados "irregulares" previstos por primera vez en la nueva ley.

QUINTO.- Partiendo de la anterior premisa y, puesto que como motivos de fondo de oposición a la pretensión de contrario formulada, invocaron los demandados la falta de convocatoria a las reuniones y de notificación de los acuerdos en las mismas alcanzados y, en especial, del adoptado en la asamblea donde se aprobó la liquidación de la deuda aquí reclamada (a la que no asistieron), así como la ausencia de detalle de dicha liquidación, es obvio que debía justificar en forma la entidad actora haber convocado a la reunión y notificado a los Sres. Victor Manuel y Salvadora el acuerdo liquidatorio de la deuda, notificación que debía ser lo suficientemente detallada como para permitirles tomar efectivo conocimiento de su origen y darles posibilidad real de impugnarlo en su momento o, al menos, de discutirlo en el presente pleito; justificación que de ninguna manera ha logrado la Asociación demandante, circunstancia que priva de viabilidad a su pretensión. En efecto:

-Es cierto que la liquidación adjuntada con la demanda fue notificada a los demandados mediante burofax recibido el 10 de febrero del año 2000, siendo irrelevante a tales fines el hecho de que la comunicación fuera únicamente dirigida al Sr. Victor Manuel y no a su esposa. Sin embargo, se limitaba a fijar aquella liquidación cantidades globales para cada anualidad, sin desglose ni detalle alguno, desglose que no se deduce tampoco del acta de la junta donde se aprobó que, por cierto, no consta remitida en su día a los deudores y que ni siquiera se adjuntó a la demanda, no siendo aportada hasta el acto del juicio (folios 73 a 76). Tampoco se ha verificado tal desglose en el pleito (donde no consta ni la superficie de la parcela propiedad de los demandados), siendo imposible deducirlo de la parcial documentación obrante a los folios 88 a 94 (relación de gastos del año 1995 y presupuesto para el ejercicio 1996).

-La ausencia de notificación detallada es especialmente grave en el caso de autos por las especiales características de la urbanización de que se trata y por el indiscutido hecho de que la parcela propiedad de los demandados se encuentra situada en la zona recepcionada por el Ayuntamiento. Peculiar situación que ya llevó a la Asociación a plantearse el tema de la participación de los parcelistas de dicha zona en el coste de ciertos servicios a los que entendía tenían que seguir contribuyendo, servicios entre los que se mencionaban, aunque sin carácter exhaustivo (por lo que ni siquiera conocemos cuáles se repercuten de manera efectiva), el agua y la reparación de las correspondientes instalaciones, parte del alumbrado de la entrada, conservación del asfaltado, gastos de oficina, salarios de mantenimiento y coste de la jardinería.

En efecto, en la asamblea celebrada en fecha 30 de septiembre de 1994 (folios 77 a 82), a la que asistió el Sr. Victor Manuel , se decidió incrementar la cuota (reducida) que hasta el momento venían satisfaciendo los propietarios de parcelas situadas en la zona cedida (de 0'15 ptas./palmo cuadrado a 0'67 ptas./palmo cuadrado, frente a las 0'83 ptas./palmo cuadrado asignada al resto), nombrándose una comisión para el estudio del tema. En la reunión del siguiente 22 de diciembre se aprobó por unanimidad asignarles una cuota de 0'58 ptas./palmo cuadrado (folios 83 a 86). No consta sin embargo si tal acuerdo fue notificado a los aquí demandados (no asistieron a la asamblea) y ni siquiera sabemos si fue aquélla la cuota aplicada a los fines de liquidar la deuda que se les reclama (aunque no lo parece, a tenor de la relación titulada "Coste palmo cuadrado según presupuesto de 1996" unida a los folios 90 a 94), por lo que difícilmente podían los Sres. Victor Manuel y Salvadora discutirla en concreto y de forma motivada en el pleito.

SEXTO.- Es verdad que mediante el telegrama aportado al folio 108 de los autos, librado el 27 de noviembre de 1995, ofrecieron los ahora apelados a la asociación pagar el coste del consumo de agua correspondiente a la parcela de su propiedad, ofrecimiento del que no podrían desvincularse ahora. Ocurre que, dada la falta de detalle de la liquidación de la deuda, no hay modo de discriminar la parte que se corresponde con dicho servicio. Ni siquiera por este concepto es posible, por tanto, acoger la pretensión actora.

Por los motivos expresados, se mantendrá en consecuencia el pronunciamiento íntegramente desestimatorio de la demanda contenido en la sentencia apelada.

SÉPTIMO.- Conforme al art. 394-1 LEC , dado que la demanda ha sido totalmente desestimada, a la entidad actora se impondrán las costas causadas en primera instancia, sin que quepa efectuar especial pronunciamiento sobre las devengadas en esta alzada al rechazarse el recurso por motivos diversos al único (inadecuación de procedimiento) en el que basó su decisión el Juzgado (art. 398-2 LEC ).

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que con desestimación del recurso de apelación interpuesto por ASOCIACIÓN DE PROPIETARIOS DE LA UNIDAD RESIDENCIAL MAS RAM DE BADALONA contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº. 2 de Badalona, confirmamos el pronunciamiento desestimatorio de la demanda origen de las presentes actuaciones interpuesta por ASOCIACIÓN DE PROPIETARIOS DE LA UNIDAD RESIDENCIAL MAS RAM DE BADALONA contra D. Victor Manuel y Dª. Salvadora allí contenido. Se imponen a la entidad actora las costas causadas en primera instancia, sin que quepa efectuar especial pronunciamiento sobre las devengadas en esta alzada.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.