Sentencia Civil Nº 210/2010, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 8, Rec 88/2010 de 21 de Abril de 2010

Encabezamiento

ROLLO Nº 88/2010

SENTENCIA Nº 000210/2010

SECCION OCTAVA

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Iltmos. Sres:

Presidente

D. EUGENIO SANCHEZ ALCARAZ

Magistrados

D. ENRIQUE EMILIO VIVES REUS

Dª. MARIA FE ORTEGA MIFSUD

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En la ciudad de VALENCIA, a veintiuno de abril de dos mil diez.

Vistos por la Sección Octava de esta Audiencia Provincial, siendo ponente la Ilma Sra. Dª. MARIA FE ORTEGA MIFSUD, los autos de Juicio Ordinario, promovidos ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de Lliria, con el nº 000246/2008, por Dª. Coro y D. Mariano representados en esta alzada por el Procurador D.José A. Navas González contra Grupo Inmobiliario Llemosi, S.L. representado en esta alzada por el Procurador D.José Luis Medina Gil y dirigido por el Letrado D.Jose Luis Ortiz Pavía, pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por GRUPO INMOBILIARIO LLEMOSI, S.L..

Antecedentes

PRIMERO.- La sentencia apelada, pronunciada por el Sr. Juez de 1ª Instancia nº 5 de Lliria, en fecha 17 de Julio de 2009 , contiene el siguiente: "FALLO: Estimar la demanda de Juicio Ordinario presentada por el Procurador D. José Antonio Navas González, en nombre y representación de D. Mariano y Dña. Coro , contra la mercantil Grupo Inmobiliario Llemosi S.L., declarando resuelto el contrato de fecha 9 de noviembre de 2006 que unía a las partes, y condenando a la demandada al pago de 108.000€ a los actores. Debiendo condenar y condenando a la demandada, la mercantil Grupo Inmobiliario Llemosi S.L., al pago, sobre la anterior cantidad, del interés legal del dinero desde la fecha de la interpelación judicial. Condenar a la mercantil Grupo Inmobiliario Llemosi S.L. al pago de las costas que se han devengado en esta instancia. Desestimar la petición de medidas cautelares interesada por el Procurador D. José Antonio Navas González, en nombre y representación de D. Mariano y Dña. Coro . Librese el correspondiente mandamiento de devolución."

SEGUNDO.- Contra la misma, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por GRUPO INMOBILIARIO LLEMOSI, S.L., que fue admitido en ambos efectos y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, señalándose para Deliberación y votación el 14-abril-2010.

TERCERO.- Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Dª Coro y Mariano formularon demanda de juicio ordinario contra Grupo Inmobiliario Llemosi SL interesando sentencia por la que se declare la resolución del contrato celebrado entre las partes y se condene a la demandada al pago de 108.000 euros . Fundamentan los demandantes su pretensión en los siguientes hechos expuestos en síntesis . Las partes firmaron en fecha 9 de noviembre de 2006 un contrato privado de arras por el que la demandada se comprometía a otorgar escritura publica de compraventa a los demandantes respecto de una vivienda unifamiliar , parcela NUM000 urbanizacion DIRECCION000 . El precio estipulado fue de 324.546'53 euros y se obligaban los demandantes a abonar el precio de la siguiente manera ,18.000 euros a la firma del contrato , 18.000 euros del 1 al 5 de febrero de 2007 y 18.000 euros del 1 al 5 de mayo de 2007 , en total 54.000 euros y el resto a pagar en el momento del otorgamiento de la escritura de compraventa . En el contrato en la clausula 2º se pacta que la compraventa se llevaría a efecto en un plazo máximo de 1 año ( 9 noviembre de 2007 ) . La cláusula tercera prescribe según el articulo 1454 del código civil que el incumplimiento de cualquiera de las condiciones suponía la resolución explicita del mismo , teniendo el vendedor que devolver las cantidades duplicadas . Los demandantes han cumplido su parte al entregar las cantidades pactadas y la demandada ha incumplido su obligación cual era la de otorgar escritura publica pues con fecha 20 de diciembre de 2007 , 40 días después de la expiración del plazo se le envía un fax instándole al otorgamiento , contestando la demandada que el incumplimiento se debe al retraso en la inscripción en el Registro Mercantil . Despues el 29 de enero la demandada a través de su abogada envía una carta reconociendo que el retraso es imputable a la demandada al admitir que la documentación estaba preparada en la notaria el 2 de enero de 2008 e instándoles al otorgamiento en fecha 8 de febrero . En fecha 6 de febrero de 2008 los demandantes comparecen ante Notario e instan la resolución y la clausula penal del contrato y el 8 de febrero de 2008 no llegaron en Notaria a ningún acuerdo verbal por lo perjuicios causadas , realizando los demandantes acta de manifestaciones y no otorgando escritura publica .Los demandados se opusieron a la demanda en los siguientes términos . Ser cierto lo del contrato y las cantidades entregadas a cuenta. Respecto del resto , la demandada había dejado de presentar cuentas anuales en EL Registro Mercantil e impuestos sobre sociedades en la AEAT . Se necesitaba reactivar la sociedad y para ello se necesitaba inscribir el cargo de la administradora en el Registro Mercantil y ello lo sabia la demandante , y por eso se fijo el plazo de un año para subsanar los problemas administrativos . Se preparo toda la documentación para presentarla ante AEAT y Registro Mercantil y con fecha 2 de enero de 2008 se consiguió la inscripción del cargo de la administradora . Por otra parte llegado el plazo de un año y no habiéndose escriturado se produjeron conversaciones y verbalmente el plazo fue prorrogado porque los inconvenientes administrativos estaban a punto de solventarse . Sin embargo se recibe el 20 de diciembre de 2007 el fax y se le contesta diciendo que no se acepta la resolución , en aquel fax no se insta para comparecer ante notario ni se determina fecha . Además se cito a los compradores para el 8 de febrero pero no quisieron firmar . El contrato esta resuelto pero quien incumple es la parte compradora y el vendedor no pudo cumplir por causas no imputables . La sentencia de instancia estimo la demanda y contra dicha resolución formula recurso de apelación la demandada

SEGUNDO.- La demandada invoca como primer motivo de recurso el error en la interpretación y alcance de las clausulas contractuales , pues lo estipulado no son arras penitenciales sino penales . El motivo ha de ser desestimado por lo que a continuación se expone . En el presente recurso se trata por tanto de dilucidar, la naturaleza de las arras que mediaron en la relación negocial entablada entre las partes hoy litigantes, si fueron o no penitenciales, de las previstas en el citado artículo 1454 del Código Civil .Ante la imposibilidad de dar concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas: a) Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. b) Penales . Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento. c) Penitenciales . Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada . Diferencias clasificatorias y conceptos que frente a la escueta regulación del artículo 1.454 fueron reconocidos por la doctrina tanto científica como jurisprudencial, al amparo de la libertad contractual consagrada en el artículo 1.255 del Código Civil , a cuyo tenor los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público. Que las dudas que puedan surgir en la determinación de cada una de ellas es la recogida en cada caso concreto y han de resolverse utilizando las normas de interpretación de los contratos en orden a lo que quisieron las partes fuese el alcance y eficacia de dichas arras, siendo doctrina constante de la jurisprudencia la de que las arras o señal que, como garantía permite el artículo 1.454 , tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmarlo y que el contenido del artículo 1.454 del Código Civil no tiene carácter imperativo, sino que, por su condición penitencial, para que tenga aplicación es preciso que por una voluntad de las partes, claramente constatada, se establezcan tales arras, expresando de manera clara y evidente la intención de los contratantes de desligarse de la convención por dicho medio resolutorio, ya que, en otro caso, cualquier entrega o abono habrá de valorarse y conceptuarse como parte del precio y pago anticipado del mismo, teniendo tal precepto legal un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de la que resulte la voluntad indubitada de las partes en el sentido que se trata de arras penitenciales, ya que en otro caso la suma recibida sirve precisamente para confirmar el contrato celebrado. Traducida toda la anterior doctrina al caso concreto que nos ocupa podemos afirmar que la cláusula tercera del contrato de 9 noviembre de 2007 contiene un evidente pacto de arras a los efectos de establecer la penalización en caso de incumplimiento estableciendo los efectos según sea el vendedor o el comprador y ello de forma explicita por lo que cualquiera que sea la denominación que las partes quieran darle al pacto de arras los efectos o consecuencias están expresamente establecidos para el caso de incumplimiento. En segundo lugar se invoca el error en valoración de la prueba en cuanto que entiende la parte apelante que el incumplimiento fue del comprador y revisadas las actuaciones la Sala comparte la valoración que de la prueba efectúa el juzgador de instancia y ello por que ha quedado acreditado que una vez transcurrido el año para el otorgamiento de la escritura , en fecha 20 de diciembre de 2007 los demandantes mandaron un fax a la demandada en la que le decían que si en un plazo de 4 o 5 días no estaba preparada toda la documentación necesaria para la escritura enviaría la documentación a los profesionales para actuar en consecuencia a lo que la demandada contesto en fecha 21 de diciembre de 2007 diciendo que no da por resuelta la compraventa y que el retraso se debe únicamente a la inscripción en el registro mercantil no siendo imputable a esa parte , luego la demandada , en dicha contestación esta reconociendo la imposibilidad del otorgamiento por cuestiones de inscripción de ella y para nada imputa incumplimiento alguno a los demandantes . Como dice la sentencia de instancia no se ha aportado prueba alguna de que la subsanación en plazo de las cuestiones registrales o fiscales no le sean a ella imputable pues como recoge la sentencia consta que en fecha 20 de noviembre de 2007 cuando ya ha pasado mas del año previsto para escriturar , el Registro mercantil deniega la inscripción por falta de deposito de la documentación contable , hecho que resulta imputable a la demandada . Por ultimo invoca la apelante que el incumplimiento fue por causa del comprador que no tenían la financiación correspondiente motivo que ha de ser desestimado al tener dicho alegato la consideración de cuestión nueva que no fue invocado en la contestación a la demanda ,pues es en la demanda, y en la contestación donde únicamente pueden quedar fijados definitivamente los términos de la cuestión litigiosa (SS. del T.S. de 16-6-78, 29-3-80, 3-4-87, 6-3-90, 10-11-90, 25-2-95 y 8-5-01 , entre otras). En consonancia con lo anterior, cualquier introducción en el litigio de hechos distintos a los narrados en la demanda o contestación , participará de la consideración de cuestiones nuevas, y en relación a ellas, es reiterada la jurisprudencia (SS. del T.S. de 8-6-98, 15-6-98, 18-9-99, 25-9-99, 28-12-99, 28-3-00, 19-4-00 y 10-6-00 , entre otras muchas) que declara que han de quedar al margen de la alzada, por infringir los principios de contradicción y defensa, en cuanto que su sorpresivo planteamiento impide a la parte adversa el poder contrarrestarlas adecuadamente tanto en el plano alegatorio como en el probatorio. Pero es que en cualquier caso, dicha alegación cae en contradicción con lo alegado , cuando por una parte dice la recurrente que el cargo de administrador estuviese o no inscrito no era óbice para el otorgamiento ,con el contenido del escrito de contestación cuando dice que la imposibilidad de otorgamiento fue por causa a ella no imputable pero la concreto en la falta de inscripción y así lo admitió en el telegrama que remitió a los demandantes en fecha 21 de diciembre de 2007 . Procediendo por todo lo expuesto la desestimación del recurso de apelación y confirmar la sentencia de instancia .

TERCERO.- De conformidad con lo establecido en el articulo 398.de la Ley de Enjuiciamiento Civil la desestimacion del recurso de apelacion motiva la imposicion de las costas de esta alzada a la parte apelante .

Vistos los artículos citados y demás de general aplicación.

Fallo

Desestimamos el recurso de apelación interpuesto por Grupo Inmobiliario Llemosi SL contra la sentencia de, 17 de julio de 2009 y auto de aclaración de 21 de octubre de 2009 ,dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº5 de Liria , en autos de juicio ordinario seguidos con el nº246/08 ,que se confirma íntegramente, con imposición a la parte apelante de las costas de esta alzada.Cumplidas que sean las diligencias de rigor, con testimonio de esta resolución, remítanse las actuaciones al Juzgado de origen, para su conocimiento y efectos, debiendo acusar recibo. Dese al deposito constituido el destino legalmente previsto .

Contra la presente no cabe recurso alguno, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo

477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que en su caso, se habrá de preparar mediante escrito presentado ante esta Sala dentro de los cinco días siguientes a su notificación.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.