Sentencia Civil Nº 210/2011, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 1, Rec 484/2009 de 23 de Mayo de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE BARCELONA

SECCIÓN PRIMERA

SENTENCIA Nº 210

Recurso de apelación nº 484/09

Procedente del procedimiento ordinario nº 410/08

Tramitado por el Juzgado de Primera Instancia nº 42 de Barcelona

La Sección Primera de la Audiencia Provincial de Barcelona, formada por los Magistrados DÑA. Mª DOLORS PORTELLA LLUCH, DON ANTONIO RECIO CORDOVA y DON ENRIC ALAVEDRA FARRANDO, actuando la primera de ellos como

Presidente del Tribunal , ha visto el recurso de apelación nº 484/09 interpuesto contra la sentencia dictada el día 4 de mayo de

2009 en el procedimiento nº 410/08 tramitado por el Juzgado de Primera Instancia 42 de Barcelona en el que es recurrente

DON Mario y apeladoCAN BONASTRE, S.A., previa deliberación, pronuncia en nombre de S.M. el

Rey de España la siguiente

S E N T E N C I A

Barcelona 23 de mayo de 2011

Antecedentes

PRIMERO.- La sentencia antes señalada, tras los correspondientes Fundamentos de derecho, establece en su parte dispositiva lo siguiente: FALLO: DESESTIMANDO la demanda interpuesta por Mario y Patricio contra CAN BONASTRE S.A. absuelvo a la entidad demandada de los pedimentos contenidos en la demanda.

ESTIMANDO la reconvención formulada por CAN BONASTRE SA contra Mario y Patricio , declaro la resolución del contrato de opción de compra suscrito por las partes en fecha 29 de mayo de 2000 y la obligación de CAN BONASTRE SA de devolver a los compradores la cantidad de VEINTICUATRO MIL CUARENTA Y SIETE EUROS CON SIETE CÉNTIMOS (24.047,07 ?).

Se imponen las costas de este procedimiento a la parte actora reconvenida.

SEGUNDO.- Las partes antes identificadas han expresado en sus respectivos escritos de apelación y, en su caso, de contestación , las peticiones a las que se concreta su impugnación y los argumentos en los que las fundamentan, que se encuentran unidos a los autos.

Fundamenta la decisión del Tribunal el Ilmo. Sr. magistrado ponente DON ANTONIO RECIO CORDOVA.

Fundamentos

PRIMERO.- La parte actora apunta en su escrito inicial que los ahora litigantes celebraron en fecha 29 de mayo de 2000 contrato de opción de compra que tenía por objeto "un terreno de 12.000 metros cuadrados, resultado de la unión de 6 parcelas colindantes, resultantes de la parcelación definitiva del Polígono Industrial que CAN BONASTRE, SA se proponía ejecutar sobre la finca situada en Masquefa, denominada "Can Bonastre dels Torrents", de una cabida de 68has. , 85 áreas y 60 centiáreas; inscrita en el Registro de la Propiedad de Igualada al tomo 409, libro 11, folio 120, finca nº 488, inscripción 5ª" ; pactándose en dicho contrato que "una vez que el Ayuntamiento de Masquefa otorgase la licencia de segregación y parcelación de la finca nº488 referida, Can Bonastre SA lo notificaría fehacientemente a mis representados y a partir de ese momento tendrían un plazo de TRES MESES para el ejercicio del Derecho de opción, debiendo pagar en dicho momento el importe íntegro de CIENTO TREINTA Y OCHO MILLONES de pesetas, previa deducción de TRES MILLONES de pesetas abonados ya en la fecha del contrato en 29-5-00".

Continua apuntando en su demanda que en fecha 6 de febrero de 2007 la ahora demandada CAN BONASTRE , SA remitió una comunicación a los demandantes "RESOLVIENDO UNILATERALMENTE el contrato de opción y otorgando la devolución del precio entregado y una "compensación" por los intereses legales" ; y como quiera que los demandantes no aceptan tal Resolución contractual , es por lo que interesan en el suplico de su escrito inicial "se dicte en definitivaSentencia declarando y rechazando la Resolución contractual de BONASTRE, SA explicitada en carta de fecha 6-2-07, condenando a la parte demandada al cumplimiento de las obligaciones asumidas en el contrato de fecha 29-5-00, y concretamente a realizar todos los compromisos adquiridos en la cláusula segunda del contrato descritos en el hecho octavo de la demanda consistentes en que previa la presentación del Proyecto Urbanístico y demás trámites necesarios ante el Ayuntamiento de Masquefa, otorgue escritura pública de compraventa de las seis parcelas referenciadas en el exposición IV del contrato con la calificación de solar susceptible de edificación con una superficie total de 12.000 metros cuadrados de la fincas CAN BONASTRE, dotadas de calzada de acceso al tráfico rodado debidamente pavimentadas y con bordillo y provistos de suministro energía eléctrica y demás requisitos urbanísticos exigidos por el Ayuntamiento de Masquefa para que las parcelas puedan tener la consideración de solar a efectos urbanísticos con el simultaneo pago por parte de los demandantes de la cantidad de OCHOCIENTOS ONC.E. MIL TRESCIENTOS SESENTA Y SEIS EUROS CON TREINTA Y CUATRO CMS (811.366,34) en el momento de otorgarse la escritura pública de compraventa, e imponiéndoles las costas del proceso".

La parte demandada se opone a la demanda por considerar procedente la Resolución contractual, cuya declaración judicial interesa por medio de reconvención , por cuanto (i) el contrato devino de cumplimiento jurídicamente imposible, y (ii) concurre la causa de Resolución expresamente prevista en el contrato que atiende al transcurso de un año sin que el Ayuntamiento de Masquefa aprobara el Proyecto de Urbanización.

SEGUNDO .- La Sentencia de instancia, tras plantear que el litigio se centra en determinar si la Resolución del contrato de opción de compra es correcta, como defiende la demandada, o si, por el contrario, es injustificada, como sostienen los demandantes que exigen el cumplimiento del contrato, concluye que tal Resolución contractual debe entenderse justificada en atención a la condición resolutoria expresa recogida en la cláusula octava del contrato"que contempla como tal causa de Resolución el transcurso de un año sin que el Ayuntamiento de Masquefa hubiera aprobado definitivamente el proyecto de urbanización".

Frente a tal Resolución se alza la parte actora por los siguientes motivos:

1º "INFRACCIÓN DEL ARTÍCULO 1258 Y CONCORDANTES DEL CÓDIGO CIVIL QUE OBLIGAN AL CUMPLIMIENTO DE LO PACTADO EN RELACIÓN CON LA JURISPRUDENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO DE QUE DEBE PREVALECER LA VOLUNTAD REAL SOBRE LA EXTERNAMENTE DECLARADA (artículos 1281-1289 Código Civil y concordantes)".

Sostiene la recurrente que la mercantil demandada tenía intención de resolver el contrato desde un primer momento , precisando que "prueba de esta voluntad resolutoria tal como sucedieron los hechos, es que utilizaron esta táctica con todos los compradores, de tal forma que éstos fueron "usados" como argumento para presentar la propuesta de modificación del Plan General ante el Ayuntamiento y la Generalitat (no se podía llevar adelante un Plan que preveía la modificación de una zona agrícola, si no había industriales interesados en establecerse en Masquefa -minuto 16'02'' de la grabación- y exposición de motivos de la presentación del Plan, apartado 2 objecte i justificació, párrafo 6º "...PER ALTRE PART EL SOL INDUSTRIAL A MASQUEFA COMENÇA A FALTAR..." -punto b informe Cimex-) e incluso con las primas de la opción de compra FINANCIARON LOS TRÁMITES URBANÍSTICOS a interés nulo, y después CAN BONASTRE SA envió el mismo modelo engañoso de carta a todos ellos , quedándose sola con la urbanización y aprovechándose de todas sus ventajas, sin haber tenido riesgo alguno. Una vez se quedaron solos para el transcurso del "plazo" materialmente irrealizable de seis meses, continuaron adelante con todos los trámites urbanísticos, llevando su interés en el proyecto de urbanización al máximo, llegando a la jurisdicción contencioso administrativa , hasta el momento en que no habiendo ya impedimento alguno pueden disfrutar ya de todo el proyecto urbanístico, sin los compradores que al principio les acompañaron en "los riesgos" del proyecto...Los actores no son profesionales de la construcción, ni tienen acceso directo a los documentos urbanísticos, como declararon en el interrogatorio por separado en el acto de la vista; por ello lo que contestan en realidad es que están conformes con el compromiso de BONASTRE de terminar el proyecto urbanístico y celebrar el contrato. El contrato ha de estar basado en la lealtad y confianza entre las partes. Y los actores confiaron en las declaraciones de la otra parte de que conseguir el proyecto urbanístico en 6 meses es posible , y no puede ser que la emisión de una declaración falsa y en contra de la lealtad contractual pueda servir, paradójicamente de argumento para la Resolución del contrato. LO QUE EXISTE POR LA OTRA PARTE ES LA VOLUNTAD REAL DE RESOLUCIÓN, QUE ES LO QUE REALMENTE COMUNICAN A LOS COMPRADORES (si bien disfrazada de otra forma)".

2º "INFRACCIÓN DE LOS PRINCIPIOS DE BUENA FE Y CONSERVACIÓN DE LOS CONTRATOS (Artículos 7º-1ª, 1258 , 1265, 1281, 673 y 675 del Código Civil )".

Con relación al plazo de 6 meses, precisa la recurrente que "en realidad no cabía la posibilidad de ejercicio de plazo alguno, cuando la voluntad real de la promotora era apartarse del contrato; y además el supuesto "plazo" no es tal...por lo que el Derecho concedido a los compradores en la cláusula octava del contrato redactado por Can Bonastre aún está vigente; y confirmado por los actos propios de la parte demandada que no impugnó la carta enviada por los compradores en 31-1-05...Todo ello aparte , de que también ha de ser considerado que lo que contempla la cláusula 8ª del contrato es una facultad de ejercicio de otorgamiento de plazo por parte de los compradores, es decir, una DECLARACIÓN UNILATERAL salida de los compradores de ampliación de plazo para la realización del proyecto de urbanización; y lo que hacen en realidad los compradores no es el ejercicio de este Derecho de ampliación a través de una declaración unilateral salida de ellos , sino una contestación a una carta enviada por los vendedores de compromiso por parte de ellos de conseguir el proyecto de urbanización en un plazo de seis meses, lo cual de todas formas , insistimos, ya se ha comprobado es totalmente engañoso y falso".

Concluye la recurrente interesando de la estimación de la demanda y desestimación de la reconvención con la siguiente argumentación: "Por ello, no habiendo imposibilidad alguna del cumplimiento del contrato, y de su finalidad y programa prestacional, siendo factible legalmente la ubicación y legalización de la parcelas proyectadas, de tal forma que aun hablándose de posible ubicación, incluso la ubicación proyectada está dentro de la zona industrial aprobada, es procedente la revocación de la Sentencia, dictando otra dando lugar íntegramente a la demanda iniciadora de los autos y desestimando la demanda reconvencional , con imposición de las costas de ambas instancias a la parte demandada y reconviniente".

La parte adversa se opone a la apelación e interesa la confirmación de la Sentencia de instancia , con imposición de costas de la alzada a la recurrente.

TERCERO .- Planteado el debate en esta segunda instancia en los términos referidos en el numeral anterior, es de observar que el mismo se centra en un primer momento en analizar si se estima correcta la Resolución del titulado CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA DE TERRENO INDUSTRIAL, suscrito por los ahora litigantes en fecha 29 de mayo de 2000, efectuada por la mercantil demandada CAN BONASTRE, SA en base a la Cláusula 8ª de dicho contrato, dado que tal es el pronunciamiento de la instancia impugnado por la recurrente.

Pues bien, comenzaremos por destacar los siguientes extremos del contrato en cuestión:

1º Que el objeto de la opción de compra pactada es el pleno dominio de las parcelas industriales de un total de 12.000 metros cuadrados, resultado de la unión de 6 parcelas colindantes , debiendo presentar las siguientes condiciones de entrega: (i) el suelo tendrá la calificación urbanística de suelo de uso industrial, y (ii) del Proyecto de Urbanización, y únicamente con respecto a las parcelas objeto de enajenación, estarán ejecutadas las obras necesarias para que , en el momento de la entrega, las parcelas ostenten la condición de solar susceptible de edificación, previa la obtención de la correspondiente licencia al efecto.

2º El plazo para el ejercicio del Derecho de opción conferido a los ahora demandantes era de 3 meses, comenzando a computarse desde el preciso momento en que las fincas objeto del Derecho de opción reúnan todas las condiciones antes pactadas.

3º El precio de la opción de compra queda fijado en 2.586.207 pesetas, más el I.V.A. al 16%, y el de la compraventa futura en la suma de 138.000.000 pesetas, más IVA, deduciéndose de dicho precio la prima de opción.

4º Se establece como causa de Resolución del contrato "el transcurso de un plazo de un año a contar desde el día de hoy sin que el Ayuntamiento de Masquefa haya aprobado definitivamente el Proyecto de Urbanización. Si dicha aprobación no se produjera dentro del plazo señalado en el párrafo anterior por causas no imputables a CAN BONASTRE SA , los Sres. Patricio y Mario podrán optar entre dar por resuelto el contrato, recuperando la cantidad entregada como prima de la opción, o conceder a CAN BONASTRE , SA un nuevo plazo para la obtención de la aprobación definitiva del Proyecto de Urbanización".

En la Sentencia de instancia se establecen unos hechos probados que no resultan discutidos en esta alzada, entre los que cabe destacar: (i) que en fecha 17 de julio de 2002 la Comissió Territorial d'Urbanisme de Barcelona del Departament de Política Territorial i Obres Pùbliques de la Generalitat de Catalunya dictó acuerdo por el que se denegó la aprobación definitiva de la modificación puntual del Plà General d'Ordenació de Can Bonastre de Masquefa, promovida por el Ayuntamiento , (ii) que la sección 3ª de la Sala de lo Contencioso Administrativa del T.S.J. de Catalunya en Sentencia de 7 de noviembre de 2005 resolvió el recurso interpuesto frente a dicha resolución anulando el acuerdo denegatorio impugnado y condenando a la administración demandada a que procediera a la aprobación definitiva del Plà General en los mismos términos de la aprobación provisional, (iii) que en fecha 6 de febrero de 2007 la entidad CAN BONASTRE,SA notificó por documento notarial a los optantes la Resolución del contrato de opción de compra de conformidad con el pacto octavo por el transcurso de los plazos previstos sin que se haya aprobado definitivamente el Proyecto de Urbanización, ofreciendo la devolución de la cantidad entregada en concepto de prima de la opción más intereses mediante deposito en la notaria de un cheque bancario por importe de 24.047,07 euros , y (iv) que en cumplimiento de dicha Sentencia la Comissió Territorial d'Urbanisme aprobó en fecha 27 de marzo de 2008 definitivamente la Modificación puntual del Plà General d'Ordenació de la zona de Can Bonastre, de Masquefa, promovida por el Ayuntamiento , en los mismos términos que el acuerdo de aprobación provisional del Ayuntamiento de 12 de febrero de 2002.

CUARTO .- Partiendo de la anteriores premisas, conviene comenzar por significar que la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha establecido los caracteres y requisitos de la opción de compra, señalando que consiste en conceder al optante la facultad exclusiva de prestar su consentimiento en el plazo contractualmente señalado a la oferta de venta, que por el primordial efecto de la opción es vinculante para el promitente , quien no puede retirarla durante el plazo aludido, y, una vez ejercitada la opción oportunamente, se extingue y queda consumada y se perfecciona automáticamente el contrato de compraventa, sin que el optatario o concedente pueda hacer nada para frustrar su efectividad, pues basta para la perfección de la compraventa con que el optante le haya comunicado la voluntad de ejercitar su Derecho de opción ( S.S.T.S. 13 noviembre, 1 y 22 diciembre 1992 ).

La reciente sentencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo de 6 abril 2011 advierte lo siguiente:"Es lo cierto, por el contrario , que el contrato de opción carece de una específica regulación en nuestro Derecho, habiendo declarado esta Sala que constituye un convenio en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, quedando sujeto a los pactos que libremente hayan estipulado las partes de conformidad con lo dispuesto por el artículo 1255 del Código Civil . De ahí que sean las propias partes las que determinan las condiciones en que la opción ha de entenderse ejercida y, en consecuencia , perfeccionado el contrato mediante el consentimiento prestado por el comprador que se une al adelantado por el vendedor mediante la concesión del Derecho de opción. Es por ello que, en definitiva, la cuestión se reconduce a la interpretación del contrato y a la forma en que las partes que lo otorgan han configurado tal derecho, siendo las mismas libres a la hora de establecer las condiciones para el ejercicio de tal opción".

Pues bien, la decisión adoptada en la instancia se basa en una premisa que, en realidad , no cuestiona la recurrente, y es el Derecho de la concedente de resolver el contrato tras el transcurso del plazo pactado para la obtención de la aprobación definitiva del Proyecto de Urbanización por parte del Ayuntamiento de Masquefa, supuesto que claramente concurre en el caso dado que tal aprobación definitiva no se ha producido sino tras el transcurso de 8 años. Así la recurrente asume en su escrito interponiendo la apelación lo siguiente: "Obviamente, esta parte no pone en duda la legalidad de la cláusula 8ª , lo que decimos y reiteramos es que en realidad no cabía la posibilidad de ejercicio de plazo alguno, cuando la voluntad real de la promotora era apartarse del contrato".

Por tanto, lo que sostiene la recurrente es que el plazo pactado para la prorroga en orden a conseguir la aprobación definitiva del Proyecto de Urbanización (6 meses) resultaba manifiestamente insuficiente, y de ello era consciente la promotora que fue quien propuso la misma, siendo su verdadera intención apartarse del contrato tras haber conseguido la necesaria financiación por parte de los optantes con el pago de la prima de la opción.

Pus bien , como anteriormente apuntábamos, en el contrato de opción de compra las partes son libres de pactar los extremos que estimen oportunos (art.1255 CC ), y si en su momento acordaron la posibilidad de resolver el mismo si en un plazo prudencial no se obtenía la aprobación definitiva del Proyecto de Urbanización por parte del Ayuntamiento de Masquefa, a tal acuerdo habrá de estarse; sin que de lo actuado existe prueba que permita advertir una actuación negligente por parte de la compradora en orden a obtener la aprobación de tal Proyecto, debiendo significarse a este respecto que los optantes podían haber tenido perfecto conocimiento de la necesidad de pactar un mayor plazo, y sin embargo manifestaron de forma expresa que la prorroga que les interesaba era la de 6 meses:"Que es voluntad de DON JOSÉ Patricio y DON Mario, optar por conceder a la compañía mercantil "CAN BONASTRE, SA" de un nuevo plazo de seis meses para la obtención del proyecto de urbanización" (f. 25).

A partir de aquí la recurrente insiste en que la actuación de la concedente es contraria a la buena fe por cuanto los optantes eran desconocedores de la complicación de los trámites para la obtención de la aprobación Proyecto definitivo , pero ni existe prueba alguna de tal extremo ni cabe presumir dicha ignorancia cuando estamos hablando de la adquisición de suelo industrial, y, por tanto, no estamos ante consumidores que quisieran construir su vivienda en las parcelas, supuesto en que podría dispensarse una mayor protección; máxime cuando la comunicación de la prórroga la efectuaron a través del letrado Sr. Segarra Merino, que actuaba como mandatario verbal, y, por tanto, debidamente asesorados en cuestiones urbanísticas.

Obsérvese como la recurrente relata en su escrito de interposición del recurso el largo y tortuoso camino que se ha de recorrer para obtener la aprobación definitiva del Proyecto definitivo: "Si la Comisión Territorial no hubiese denegado la aprobación del Ayuntamiento , AUN HUBIESE FALTADO QUE SE REDACTASE EL PLAN PARCIAL, SE SOMETIERA A INFORMACIÓN PÚBLICA, SE RESOLVIESEN LAS ALEGACIONES Y LUEGO SE APROBARA POR EL AYUNTAMIENTO Y DESPUÉS EL MISMO TRAMITE HASTA CONSEGUIR YA FINALMENTE EL PROYECTO DE URBANIZACIÓN...Falta que se inicie el trámite, lo que no sucede hasta diciembre de 2000 en que se firma el CONVENIO, luego se ha de contratar el arquitecto redactor, que el arquitecto haga la redacción efectiva, que se presente esta redacción efectiva a información pública y se estudien las alegaciones; que se aprueba inicialmente por el ayuntamiento y se exponga a información pública, que se resuelvan las impugnaciones , que se aprueba PROVISIONALMENTE y que luego se envíe a la Comisión Territorial de Urbanismo de la Generalitat, que la Generalitat lo apruebe (en la practica este trámite, aunque denegatorio tiene lugar en 3-9-02 (comunicación a Bonastre) y lo devuelva, y que después se haga el Plan Parcial y se contrate el técnico que lo redacte, someta a información pública, se resuelvan las impugnaciones y que lo apruebe el Ayuntamiento y que después se haga el Proyecto de Urbanización con el mismo trámite...con lo que estaba claro que por la REALIDAD DE LOS HECHOS Y LOS TRÁMITES URBANÍSTICOS, es materialmente irrealizable tener el Proyecto de Urbanización en seis meses COMO LOS DATOS DE LA REALIDAD ASO NOS LO DEMUESTRAN y esto debían conocerlo los promotores, personas con acceso directo a todos los documentos urbanísticos y promotores del plan " .

Por tanto, si , pese a poder conocer tales circunstancias, pactaron con la concedente una facultad resolutoria para el plazo de un año, prorrogado tan sólo por 6 meses por expresa indicación del optante, es claro que debe estarse al mismo por cuanto lo contrario sería beneficiar únicamente a uno de los contratantes que tendría la posibilidad de recuperar el importe de la prima pagada, más intereses, si se demoraba la obtención de dicha aprobación urbanística sin que la concedente pudiera ejercitar tal facultad resolutoria en orden a pactar un nuevo precio de venta en atención al tiempo transcurrido.

Por otro lado , la falta de inmediata contestación a la comunicación dirigida por los optantes en fecha 31 de enero de 2005 indicando su interés en seguir con la opción -f.31- no puede interpretarse como una ampliación del plazo por cuanto (i) el mismo ya había vencido por el transcurso de los 6 meses de prorroga concedidos, y (ii) en fecha 6 de febrero de 2007 la promotora demandada remitió comunicación dando por resuelto el contrato y ofreciendo la devolución del importe de la prima, más intereses (f.33).

QUINTO .- En atención a todo lo expuesto se ha de desestimar el recurso de apelación interpuesto por la parte actora , procediendo en consecuencia la confirmación de la Sentencia de instancia, con imposición de las costas devengadas en esta alzada a los recurrentes al desestimarse todas sus pretensiones (arts.394 y 398.1 LEC ).

Fallo

El Tribunal acuerda: Desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Mario y D. Patricio contra la Sentencia de 4 de mayo de 2009 dictada por el juzgado de Primera Instancia número 42 de Barcelona, que confirmamos en todos sus extremos, siendo a cargo de los indicados recurrentes las costas devengadas en esta alzada.

La presente sentencia es susceptible de recurso de casación si concurren los requisitos legales (art. 469-477 - disposición final 16 LEC), que se preparara ante este Tribunal en un plazo de cinco dias a contar desde la notificación de la presente.

Firme esta resolución , devuélvanse los autos al Juzgado de su procedencia, con certificación de la misma.

Pronuncian y firman esta Sentencia los indicados Magistrados integrantes de este Tribunal.