Sentencia Civil Nº 210/2014, Audiencia Provincial de Ciudad Real, Sección 1, Rec 119/2014 de 18 de Septiembre de 2014

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

CIUDAD REAL

SENTENCIA: 00210/2014

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCIÓN PRIMERA

CIUDAD REAL

Rollo de Apelación Civil:119/14

Autos : Procedimiento Ordinario nº608/11

Juzgado: 1ª Inst. e Instr. de Almagro

SENTENCIA Nº210

Iltmos. Sres.

Presidenta:

Dª MARIA JESUS ALARCON BARCOS

Magistrados:

D. LUIS CASERO LINARES

Dª MARIA PILAR ASTRAY CHACON

CIUDAD REAL, a dieciocho de septiembre de dos mil catorce.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 1ª de la Audiencia Provincial de CIUDAD REAL, los autos de RPOCEDIMIENTO ORDINARIO Nº608/11, procedentes del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA DE ALMAGRO, a los que ha correspondido el Rollo nº119/14, en los que aparece como parte apelante Dª. Virginia , representada en esta alzada por la Procuradora Dª. MARIA LUISA RUIZ VILLA, y asistida por el Letrado D. FELIX ROMERO VALBUENA, y como apelada D. Eloy , representado en esta alzada por la Procuradora Dª. RAQUEL MORA RUIZ, y asistido del Letrado D. JUAN ANTONIO LÓPEZ BORRERO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Dª. MARIA PILAR ASTRAY CHACON.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Sr. Juez del Juzgado de 1ª Instancia de Almagro se dictó sentencia en los referidos autos, de fecha 11 de noviembre de 2013 cuya parte dispositiva, literalmente copiada dice así: 'FALLO:Que DESESTIMANDO la demanda formulada por Dª. Virginia , contra Don Eloy , ABSUELVO al demandado de las pretensiones formuladas de contrario, con expresa condena en costas de la parte actora'.

SEGUNDO.-Notificada la sentencia a las partes, se interpuesto contra la misma recurso de apelación en tiempo y forma por la parte demandante Dª. Virginia ,admitiéndose el recurso y dándole el trámite correspondiente, las partes hicieron las alegaciones que estimaron conveniente en apoyo de sus respectivos intereses, elevándose los autos a la Audiencia y correspondiendo a esta Sección por turno de reparto, se formó el correspondiente rollo y se turnó Ponencia, señalándose día para la votación y fallo del recurso.

TERCERO.-En la tramitación de esta apelación se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO-Desestimada en la Instancia la demanda formulada, recurre en apelación la parte demandante, aduciendo, en primer lugar, que la Juzgadora de Instancia incurre en error al fijar los hechos controvertidos en los antecedentes de hecho de la Resolución como en el fundamento de derecho primero, ya que a entender de la apelante de la lectura del escrito de demanda queda claro que se ejercita una acción de reclamación de cantidad por los daños sufridos en los bienes muebles de su mandante como consecuencia de la subida de los niveles freáticos en la vivienda, así como de enriquecimiento injusto por parte del demandado al no poder ejercitarse la opción de compra por tal causa.

Así expone que, en primer lugar, han de ser estimada su demanda, en cuanto no fueron impugnados los documentos presentados de contrario y en consecuencia, a su entender, constan acreditados los daños cuya indemnización pretende.

En lo que respecta a la opción de compra afirma la existencia de error en la valoración de la prueba, en cuanto afirma eran conocidos por el arrendador, con anterioridad al contrato de arrendamiento y que en consecuencia los vicios de la vivienda, frustraron las legítimas exceptativas de la demandante. Y ello al margen de indicar que en el contrato no se especifica el precio pagado por su mandante a efectos de renta y a efectos de compra, 'como se hace normalmente en este tipo de contratos'.

Por lo que con base en la prueba practicada solicita la estimación del recurso

SEGUNDO-El planteamiento ante esta alzada de la delimitación del objeto del proceso parte una cierta insuficiencia de concreción en los términos de la demanda. en cuanto la pretensión que se deduce, pues en aquella se suplica textualmente ' se condene al demandado al pago de la cantidad de 3058 euros, mas lo que se acredite durante este procedimiento, intereses legales y costas'

En el texto de la demanda se hace referencia a los daños en el mobiliario en 3058 euros, haciéndole perder las legítimas expectativas de la adquisición de la vivienda; las dificultades de financiación, nueva referencia al mobiliario que ha quedado inservible, gastos de mudanza, así como el desconocimiento de lo que era abonado en concepto de renta y en concepto de precio de compra, por lo que la parte 'desconoce su cuantía y aún está por determinar'.

En el acto de la Audiencia Previa, y a la luz de las excepciones procesales relativas a la indeterminación de la cuantía e inadecuación del procedimiento ordinario, se determina como objeto del mismo, según es posible inferir de las manifestaciones de la parte, los daños padecidos en el mobiliario a consecuencia de la inundación y la indemnización de la pérdida de la expectativa de opción, la cual se califica como acción de enriquecimiento injusto y de cuantía indeterminada, al ' estar por determinar su importe', y ello basado en las alegaciones de que no consta que precio de la renta era destinado a pagar parte de la opción. Por lo tanto, en otras palabras, lo que reclama la parte es una suerte de devolución de la parte de la renta que afirma no era destinada a arrendamiento sino al pago del 'precio de la compra', pero que al no ser determinada en el contrato, no puede fijar su importe en la demanda.

Estas consideraciones, en realidad, determinan que la pretensión concreta de indemnización es la de 3058 euros por daños a consecuencia de haberse quedado inservible el mobiliario; siendo la pretensión relativa a la indemnización por la pérdida de la expectativa del derecho de opción inconcreta, en cuanto no se reclama cantidad concreta alguna sino 'lo que se acredite durante este procedimiento'.

Tal imprecisión debió de motivar de oficio el planteamiento, al menos parcial, de la falta de concreción en la proposición de la demanda, constitutiva de defecto legal, en cuanto se desconoce qué indemnización pretende la demandante y de hecho en esta fase se sigue desconociendo.

La pretensión indemnizatoria, como reclamación de cantidad, no puede ser imprecisa en la demanda, sino concreta en una cantidad o al menos en aquellos parámetros precisos para ser determinada; de lo contrario no solo se infringe lo dispuesto en el Art. 219 de la LEC , sino se produce indefensión en la demandada en cuanto desconoce con concreción lo que se pretende en su contra, no pudiendo oponerse a la cuantía concreta reclamada.

Pero es más, desestimadas por la Juez de Instancia la excepción relativa a la indeterminación de la cuantía y la relativa a la inadecuación del procedimiento, tampoco se ha determinado cantidad alguna en la fase de alegaciones. Cierto que en las conclusiones, tras la celebración de la prueba en el acto del juicio ordinario, la parte demandante dice cifrar la reclamación de los perjuicios en la mitad de los importes abonados, así como cinco mil euros de daños y perjuicios, reclamando un total de 7500 euros más intereses legales y costas, así como el importe de 3058 euros por los daños en los muebles. Sin embargo, dicha precisión, en la conclusión del juicio de lo que debió ser acotado en la demanda, no satisface, en principio, los parámetros de tutela del derecho de defensa de la contraparte, ante la inconcreción de la pretensión en la demanda, razón ya suficiente para fundamentar la desestimación de la demanda en este particular. El mismo razonamiento ha de predicarse del acotamiento, ya en el escrito de recurso, de la cantidad de 4500 euros en concepto de indemnización por enriquecimiento injusto.

TERCERO-A mayor abundamiento, reside la pretensión del demandante en una suerte de ejercicio de una acción que califica como de enriquecimiento injusto. Tal acción, pese a su carácter subsidiario, tendría conforme la pretensión de la demandante, causa en el incumplimiento del contrato imputable a la demandada, en cuanto que el bien objeto de oferta- en este caso vivienda- carece de la habilidad para su destino, debido a las filtraciones y humedades padecidas. Así entrelaza la propia acción al pretendido incumplimiento, afirmando reclamar la devolución de aquellas cantidades 'no determinadas' que abonadas juntamente con el precio o renta del arrendamiento, corresponderían a 'pagar el precio de la compra', como entiende la parte es habitual en ese 'tipo de contratos'. Y a todo lo expuesto anuda consideraciones relativas a la imposible obtención de financiación para abonar el precio de la opción, pese a la oferta del arrendador, debido a la minusvaloración del bien objeto de la opción, lo que determino una baja tasación que impidió la obtención del préstamo hipotecario.

Como señala una inveterada Jurisprudencia del Tribunal Supremo, entre otras y numerosas STS de 6 de febrero de 1992 , el enriquecimiento injusto , carente de la adecuada y necesaria regulación legal, ha sido reiteradamente reconocido por la jurisprudencia como principio general de derecho y como fuente de carácter subsidiario.

Con origen en la condictio sine causa del derecho romano, opera en aquellas relaciones en las que se da una carencia de causa o justificación, produciendo un enriquecimiento para una parte y el consiguiente empobrecimiento patrimonial de la otra parte afectada.

Tal fundamento, como es sabido, configura una acción personal y de naturaleza subsidiaria, de modo que solo podrá reclamarse ejercitando dicha acción, si no existe la posibilidad de reclamarlo de otra forma, mediante el ejercicio de una acción o pretensión autónoma.

En el presente supuesto no solo el pretendido enriquecimiento- pago de la renta contractual fijada- tiene su causa en el propio contrato de arrendamiento suscrito; sino igualmente la pretendida pretensión de devolución de parte de la cantidad que se dice pertenece al pago de la opción que no se pudo ejercitar, entronca con las acciones de incumplimiento, en su caso. Y en el mismo sentido las apelaciones relativas a la pérdida de la expectativa de la opción de compra.

Tales consideraciones refuerzan la desestimación de la demanda en dicho particular, y ya no solo desde el entendimiento del carácter subsidiario de la acción de enriquecimiento, sino porque en todo caso, la relación jurídica arrendaticia quedó conclusa por el documento suscrito el siete de abril de dos mil diez obrante al folio 19 de las actuaciones, titulado de 'rescisión del contrato de arrendamiento con opción de compra' mediante la rescisión del contrato de arrendamiento de mutuo acuerdo por las partes, como adecuadamente consigna la Sentencia de Instancia, sin que se reservaran ni ejercitaran las acciones derivadas de tal pretendido incumplimiento.

El resto de alegaciones de la demandante, en orden a entender que dicha rescisión no afecta a la opción, pretenden desligar el contrato de opción del contrato de arrendamiento al que se coliga, y en consecuencia de la cualidad de arrendatario del optante, lo cual no puede ser acogido. Ciertamente el contrato de opción de compra puede configurarse de modo autónomo o independiente, o por el contrario, unido a otro, como en este caso, y generalmente de arrendamiento. Ambos contratos, integrados en una relación compleja, se vinculan por la voluntad de la parte, de modo que la opción concede al arrendatario la facultad de adquirir la propiedad del bien arrendado y de igual forma la vinculación entre ambos determina que para el ejercicio de la opción sea preciso el mantenimiento de la cualidad de arrendatario.

La Sentencia de Instancia recoge una detallada reseña de Sentencias de esta Audiencia Provincial en orden al contrato de arrendamiento con opción de compra, cuyo contenido no cabe aquí sino reiterar.

Añadir a lo expuesto que la lectura del propio contrato principal de arrendamiento y la estipulación de un derecho de opción queda vinculada al propio arrendamiento, de suerte que se estipula la posibilidad de ejercicio, no solo desde la vigencia de la relación arrendaticia, sino exigiendo para su debido ejercicio estar al corriente de las rentas. La rescisión de la relación arrendaticia de mutuo acuerdo y sin reserva alguna de reclamación, ahonda, pues, en la improcedencia del ejercicio de la presente reclamación vía acción subsidiaria de enriquecimiento.

Igualmente ha de destacarse que, dentro de la imprecisión de las cantidades que se reclaman, siquiera parece centrarse la petición indemnizatoria en la aludida pérdida de expectativa o pérdida de la posibilidad de la opción en sí, sino en una devolución parcial de las rentas devengadas, vencidas y satisfechas mientras que duró la relación arrendaticia.

Cierto que en el contrato se fija un precio de compraventa del inmueble y se determina un importe menor para el ejercicio de la opción de compra, cuando sea ejercitada justamente al término de su plazo, es decir con tres años de vigor de la relación arrendaticia. Pero ello no implica que se establezca obligación alguna de devolución de las cantidades abonadas en concepto de renta de no ejercitarse la opción. Es más, la relación de arrendamiento sigue su cauce conforme a la naturaleza de dicho contrato, con el pago de la renta estipulada, se ejercite o no se ejercite el derecho de opción.

Por ello la presunción de que parte de la renta pactada responde al precio de la opción, no se deduce del tenor del contrato, atendiendo a sus propios términos, por lo que la referencia a una pretendida 'habitualidad' no justifica se presuma lo que no resulta pactado con arreglo a los términos del contrato. Cuestión diferente es que el precio del bien objeto de compraventa, de ejercitarse la opción, se fije en consideración a la permanencia en el arrendamiento, estipulándose un determinado descuento, bien de un porcentaje o de la totalidad de las rentas, pues ello no infiere que exista un sobreprecio que justifique un enriquecimiento cuando la opción no se ejercita por causa que se afirma, en principio, no imputable al optante. En el presente, únicamente para el supuesto de que la opción se ejercite durante los tres años en un importe menor al referido en el primer párrafo, operando a modo de descuento. Sin perjuicio del tenor literal, puede interpretarse que implícitamente se contiene una estipulación de descuento de las rentas ya satisfechas al ejercitar la opción en todo caso, pero ello no implica la estipulación de un derecho de devolución en una determinada proporción. No concurre prueba que pudiera inferir tal procedencia, en cuanto a un posible sobreprecio ajeno a la propia remuneración del disfrute del bien que implica el arrendamiento, relación que desenvuelve sus efectos mientras no se ejercita la opción. No medió prueba alguna sobre si el precio de la renta fijada era ordinario al mercado en dicha fecha, o contrariamente lo suficientemente mayor para presumir contemplaba en su estipulación el abono anticipado de parte del precio de la opción, y que pudiera inferir el enriquecimiento sin causa en el que se fundamenta la demanda.

CUARTO-En cuanto a la pretensión indemnizatoria por el valor de los muebles dañados, cierto que la Sentencia de Instancia no contiene pronunciamiento concreto sobre dicha cuantificación, sin perjuicio de que en el fallo se desestima íntegramente la misma.

Frente a ello, la parte apelante solicita que en este recurso se entre en el examen del fondo de su pretensión, estimando acreditada su reclamación y revocando en la Sentencia de Instancia. Sin embargo, los documentos aportados, correspondientes a facturas de muebles adquiridos por la demandante y unos gastos de mudanzas, no justifican, aunque no se hayan impugnado, el éxito de la pretensión, en cuanto no consta siquiera probado efectivamente el daño concreto que se reclama. Cierto que la existencia de una inundación, en sí misma, puede presumir se hayan dañado muebles; pero dicha presunción general no exonera de la carga de probar al menos que dicho daño se ha producido, no bastando la aportación de unas facturas de que unos determinados muebles fueron adquiridos con anterioridad a dicho siniestro por el demandante.

QUINTO-Son de imponer a la apelante las costas del presente recurso, al verse desestimadas sus pretensiones ( 394 y 398 de la LEC).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Por unanimidad, la Sala ACUERDA:

Que DESTESTIMANDOel recurso de apelación interpuesto por la representación de Dª. Virginia ,contra la sentencia dictada por el Sr. Juez del Juzgado de 1ª Instancia de Almagro, de fecha 11 de noviembre de 2013 en los autos de Procedimiento Ordinario nº608/11, debemos CONFIRMARdicha resolución con imposición de las costas del presente recurso a la parte apelante.

La desestimación del recurso de apelación determina la perdida del depósito constituido, de conformidad con lo dispuesto en la Disposición Adicional 15ª, apartado 9 de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para implantación de la nueva oficina judicial.

Notifíquese esta resolución a las partes personadas haciéndoles saber que contra la misma cabe interponer ante este Tribunal Recurso de Casación del artículo 477.2.3º de la LEC y o extraordinario de infracción procesal, dentro del plazo de VEINTE días contados desde el día siguiente a la notificación de aquélla. Previa o simultáneamente a la presentación del recurso, deberá constituirse depósito por importe de 50 euros (CINCUENTA EUROS), cantidad que deberá ser ingresada en la Cuenta de Consignaciones de este órgano judicial 1376-0000-06 (casación) y 04 (infracción procesal)-00XX(número de rollo)-XX(año).

Igualmente a la interposición del recurso deberá el recurrente presentar justificante de pago de la TASA correspondiente, con arreglo al modelo oficial y debidamente validado, conforme determina el artículo 8.2. de la Ley 10/2012 de 20 de noviembre , que regula determinadas tasas en el ámbito de la Administración de Justicia.

Y una vez firme, devuélvanse los autos originales con testimonio de ella al Juzgado de procedencia a sus efectos.

Así por nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.