Sentencia Civil Nº 210/2015, Audiencia Provincial de Lugo, Sección 1, Rec 64/2015 de 29 de Mayo de 2015

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

LUGO

SENTENCIA: 00210/2015

Ilmos/as. Sres/as.

D. JOSÉ RAFAEL PEDROSA LÓPEZ.

Doña. MARÍA ZULEMA GENTO CASTRO.

Doña. MARÍA PURIFICACION PRIETO PICOS (Juez de apoyo).

Lugo, a veintinueve de mayo de dos mil quince.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 001, de la Audiencia Provincial de LUGO, los Autos de JUICIO VERBAL 0000276/2014, procedentes del XDO. PRIMEIRA INSTANCIA N. 3 de LUGO, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 0000064/2015, en los que aparece como parte apelante, D. Secundino , representado por la Procuradora de los Tribunales Sr./a. MARIA JOSE PELAEZ GARCIA, asistido por la letrada Doña. MARIA SULAMITA NOVOA CARDIN, Doña. Macarena , representada por la Procuradora de los tribunales, Sra. ANA MERINO CEBRAL , asistida por la Letrada, Doña. RAQUEL NOYA BLANCO , y como parte apelada, Doña. Rosaura y D. Gustavo , representados por la Procuradora de los tribunales, Sr./a. MARIA ISABEL DE LA FUENTE MORADO, asistidos por la Letrada Doña. MARIA SOL LENCE RIVAS, siendo el Magistrado/a Ponente el/la Ilmo./Ilma. D./Dª MARÍA ZULEMA GENTO CASTRO.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el XDO. PRIMEIRA INSTANCIA N. 3 de LUGO, se dictó sentencia con fecha 29 de Octubre de 2014 , en el procedimiento del que dimana este recurso.

SEGUNDO.-La expresada sentencia contiene en su fallo el siguiente pronunciamiento: 'Desestimar la demanda planteada por Doña. Macarena y Don Secundino , representados por la Procuradora Doña. Victoria Eugenia López Díaz, contra Doña. Rosaura y Don Gustavo , sin hacer un especial pronunciamiento sobre las costas.', que ha sido recurrido por la parte Secundino y Macarena .

TERCERO.-Elevadas las actuaciones a esta Audiencia Provincial para la resolución del recurso de apelación interpuesto, se formó el correspondiente Rollo de Sala, y personadas las partes en legal forma, señalándose la audiencia del día 27 de Mayo de 2015 a las 10,30 horas, para que tuviera lugar la deliberación, votación y fallo.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución apelada en cuanto no contradigan los que se exponen a continuación.

PRIMERO._La sentencia de fecha 29 de octubre de 2014 dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Lugo desestima la demanda en la que se ejercita la acción de devolución de la cantidad de 3000 euros en cumplimiento del contrato de arras firmado entre los litigantes.

Contra dicha sentencia interpusieron sendos recursos de apelación las partes demandantes que se concretaron en alegar error en la apreciación de la prueba e interpretación del contrato litigioso al considerar que han cumplido el plazo establecido en este para la gestión de la hipoteca sin que el tenor literal de sus cláusulas obligue a que la comunicación de la no concesión del préstamo hipotecario haya de realizarse dentro del plazo de 30 días que se concede expresamente para la gestión de la hipoteca; subsidiariamente consideran que habría de entenderse que el cómputo del plazo de 30 días se refiere a días hábiles.

SEGUNDO.- La jurisprudencia relativa a las arras ha establecido que en torno al carácter de las arras, es doctrina constante, plasmada en la STS de 24 de marzo de 2009 , que cita la de 20 de mayo de 2004 , que a su vez menciona la de 24 de octubre de 2002 , que «ante la imposibilidad de dar concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas: a) Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. b) Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento. c) Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por elart. 1454 »,señalando también la antedicha Sentencia que «las arras o señal que, como garantía permite elart. 1454 , tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictivade las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido según declararon las sentencias de 24 de noviembre de 1926 , 8 de julio de 1945 , 22 de octubre de 1956 , 7 de febrero de 1966 y 16 de diciembre de 1970 , entre otras, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado( sentencia de 10 de marzo de 1986 ')». En otras palabras, y como señala la Sentencia de 31 de julio de 1993 , « el contenido del artículo 1454 del Código Civil no tiene carácter imperativo, sino que, por su condición de penitencial, para que tenga aplicación es preciso que por voluntad de las partes, claramente constatada, se establezcan tales arras, expresando de una manera clara y evidente la intención de los contratantes de desligarse de la convención por dicho medio resolutorio, ya que, en otro caso, cualquier entrega o abono habrá de valorarse y conceptuarse como parte del precio o pago anticipado del mismo».

La proyección de la meritada doctrina al presente caso conduce a mantener la calificación de arras penitenciales que hace la sentencia recurrida por resultar acorde con la jurisprudencia hasta ahora reseñada, si bien con las matizaciones que se dirán para que se ajuste a una correcta e integradora interpretación del contrato suscrito, sin olvidar la interpretación restrictiva que tanto la doctrina como la jurisprudencia exigen cuando se trata de este tipo de contratos.

TERCERO.- Son hechos no controvertidos que entre las partes litigantes se celebró, en fecha 22-03-2006, un contrato denominado de arras, en atención al interés de los ahora demandantes en comprar a los demandados una vivienda sita en Colmenarejo, en el que establecieron como estipulación segunda que 'el precio de la compraventa, fijado de común acuerdo entre las partes, es el de TRES CIENTOS CATORCE MIL EUROS (314000.- EUROS), y cuyo pago lo efectuara la parte Compradora a la Vendedora de la siguiente forma:

A).- La cantidad de TRES MIL EUROS (3.000.-Euros) se entrega en concepto de arras penitenciales, como pago parcial de la compra de la fincas descritas en el expositivo I y II, por lo que la firma de este contrato sirve como más eficaz carta de pago. El comprador tendrá un plazo de treinta días para gestionar la hipoteca, que en el caso de que no se concediese se devolvería la cantidad entregada.

La cantidad así entregada tendrá el carácter expreso de arras penitenciales, según lo previsto en el artículo 1454 del Código Civil . En consecuencia los compradores podrán desistir de la compraventa perdiendo la cantidad entregada en concepto de arras, y en el caso de que desistieran los vendedores las devolverán duplicadas'

Asimismo en la estipulación tercera se acordaba que 'el comprador y en su caso el banco que conceda la hipoteca, señalará el lugar, en que se lleve a efecto la Escritura Pública, acto en que se llevará a efecto el acto de entrega de llaves, que se fija el 05 de Mayo del 2006...'

Como consecuencia de la firma de dicho contrato, los demandantes entregaron a los vendedores la cantidad fijada de 3000 euros e iniciaron las gestiones a fin de que le fuera concedido un préstamo hipotecario para celebrar el referido contrato de vivienda.

Posteriormente, por la entidad Bilbao Bizkaia Kutxa se denegó la concesión de la correspondiente hipoteca a los demandantes quienes lo comunicaron a los demandados por burofax enviado el 4 de mayo de 2006 y recibido por los demandados al día siguiente.

CUARTO.-La sentencia recurrida manifiesta serias dudas acerca de cuál es realmente el contrato de arras celebrado entre los litigantes y considera que 'estaríamos ante unas arras penitenciales o incluso penales', conclusión que comparte la sala respecto a las arras penitenciales, si bien el contrato contiene la previsión explícita de permitir, como excepción, la devolución de la cantidad de 3000 euros entregada como arras para el caso de que los compradores no lograsen obtener un préstamo hipotecario que les permitiese llevar a efecto la compraventa. Así podría decirse que en el propio contrato de arras se contemplan diferentes hipótesis: En primer lugar, si se llegase a celebrar la compraventa, las arras ya entregadas se imputarían al pago del precio de la vivienda. En segundo lugar, se admitiría la devolución de las arras a quienes las entregaron en el supuesto de que realizadas las gestiones oportunas para obtener un préstamo hipotecario con el fin de comprar la vivienda reseñada en el contrato de arras, no les fuese concedido. Y, en tercer lugar, propiamente como arras penitenciales, se permitía el desistimiento de ambos contratantes perdiendo los compradores las arras entregadas o devolviéndolas dobladas los vendedores.

Nos encontramos, por tanto, en el segundo supuesto, en el que los compradores no obtuvieron el préstamo hipotecario para poder pagar el precio de la compraventa y, por tanto, procede examinar si cumplieron con la carga que el contrato les imponía.

En este punto la sentencia de instancia, después de advertir que la redacción de la estipulación segunda apartado A del contrato es confusa, interpreta que se establecen unas arras penitenciales o incluso penales, y considera que en ningún caso podría prosperar la pretensión de los actores tendente a que les sea abonada la cantidad de 6000 euros porque no se constata que los vendedores hubiesen desistido de la compraventa ni tampoco ningún incumplimiento por su parte, razonamiento que compartimos en su totalidad, para después continuar señalando la resolución recurrida que, en la mejor de las hipótesis para los demandantes, sólo podría prosperar su petición de devolución de los 3000 euros conforme la estipulación contractual atinente a la hipoteca que dispone que '... en el caso de que no se concediese se devolvería la cantidad entregada'. Y concluye que 'de una adecuada y conjunta interpretación de la prueba con la que hemos contado se infiere que los compradores tenían un plazo de 30 días no solo para gestionar sino también para comunicar la concesión o no de la hipoteca.' En consecuencia, entiende incumplido el plazo de 30 días para comunicar la denegación del préstamo hipotecario y desestima la demanda.

Y es este segundo razonamiento el que la Sala no puede compartir por los siguientes motivos:

La interpretación literal de las cláusulas del contrato de arras celebrado por los litigantes conforme a lo dispuesto en el artículo 1281 del Código Civil permite aseverar que se establecen en el referido negocio jurídico unas arras confirmatorias en la estipulación segunda A en el que se entrega carta de pago respecto de la cantidad de 3000 euros que se imputarán, para el caso de que el contrato de compraventa llegue a celebrarse, como pago parcial del precio acordado.

A su vez, en el párrafo segundo de la estipulación A se aprecia la celebración de arras propiamente penitenciales que permitirán desistir del contrato de compraventa a cualquiera de los contratantes de forma que los compradores perderían la cantidad de 3000 euros entregada como arras y los vendedores habrían de entregarla doblada.

También se establece en el párrafo primero in fine de la estipulación A que 'el comprador tendrá un plazo de treinta días para gestionar la hipoteca, que en el caso de que no se concediese se devolvería la cantidad entregada', estableciendo una obligación condicional, que no permite entender conforme a la literalidad de su redacción, que el plazo de treinta días lo sea no solo para gestionar sino también para comunicar su denegación, como deduce la resolución recurrida, sino que, en puridad, no se establece un plazo para dicha comunicación, por lo que habrá de interpretarse cuál fue el querido por las partes.

Y al respecto, de conformidad con la interpretación literal de sus cláusulas, con la interpretación restrictiva del contrato de arras tal como exige la jurisprudencia, así como con el artículo 1282 CC (para juzgar de la intención de los contratantes, deberá atenderse principalmente a los actos de éstos, coetáneos y posteriores al contrato), resultan esclarecedores el pacto del día 5 de mayo como fecha de celebración del contrato de compraventa y la ausencia de requerimiento a los compradores por los vendedores para que se les comunicase el éxito o fracaso de las gestiones para la concesión de la hipoteca, por lo que ha de concluirse, en atención a la finalidad perseguida por la estipulación enjuiciada de obtener un préstamo hipotecario para comprar la vivienda, que los compradores habrían de gestionar la hipoteca en el plazo de 30 días, como así hicieron, sin que el contrato imponga que en dicho plazo se comunique también el resultado de las gestiones, como pretende la parte recurrida, por lo que la comunicación realizada a través del burofax del 4 de mayo (los compradores no pudieron acreditar en autos la comunicación verbal que sostienen que realizaron el propio 26 de abril,) anterior al día 5 de mayo, que era la fecha prevista para la celebración del contrato, ha de estimarse acorde a la buena fe y diligencia que les era exigible.

En el contrato se dice literalmente, para este supuesto, que el comprador tendrá un plazo de treinta días para gestionar la hipoteca, que en el caso de que no se concediese se devolvería la cantidad entregada, y dicha obligación de gestionar la hipoteca resultó cumplida por los demandantes en el plazo indicado pues consta que, al menos una entidad bancaria resolvió el 26.04.2006 no concederle el préstamo hipotecario por ellos solicitado, lo que demuestra que cumplieron diligentemente su obligación de solicitar la hipoteca.

En conclusión, no nos encontramos en el supuesto de desistimiento de los compradores, sino de denegación del préstamo hipotecario (supuesto previsto en el párrafo primero in fine de la estipulación A como condición resolutoria), por lo que, ante la falta de concreción contractual de un plazo de comunicación de dicha denegación, resulta razonable que lo pongan en conocimiento de los vendedores con anterioridad a la fecha fijada para la celebración del contrato, el 5 de mayo.

Y así, indiscutido por los litigantes que se cumplió la obligación de gestionar la hipoteca en el plazo de los 30 días concedidos en el contrato de arras, estimamos que en cumplimiento de lo dispuesto en la cláusula A in fine de la estipulación segunda del contrato litigioso, procede condenar a los vendedores a la devolución de las arras entregadas, al haberse acreditado que no se concedió la hipoteca pese a haber sido gestionada en el plazo concedido de 30 días, con los intereses legales de dicha cantidad desde la notificación del procedimiento monitorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1108 del Código Civil .

CUARTO.- No procede la imposición de costas de esta alzada en aplicación de lo dispuesto en el artículo 398.2 LEC , sin que proceda la imposición de las causadas en instancia en atención a las dudas jurídicas que presentaba la cuestión enjuiciada.

VISTOS los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que estimamos los recursos de apelación formulados por los demandantes contra la sentencia de 29-10-2014 dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Lugo , y en consecuencia, se revoca la sentencia de instancia y en su lugar acordamos estimar la demanda condenando a Rosaura y a D. Gustavo a abonar a los actores la suma de 3000 euros y los intereses legales de dicha cantidad desde la fecha de notificación del procedimiento monitorio.

No procede la imposición de las costas causadas en la instancia ni en la apelación.

Contra dicha resolución no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que pueda interponerse el recurso extraordinario de casación o por infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en cuyo caso el plazo para la interposición del recurso será el de veinte días, debiendo interponerse el recurso ante este mismo Tribunal.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.