Sentencia CIVIL Nº 210/2019, Audiencia Provincial de Lleida, Sección 2, Rec 588/2017 de 30 de Abril de 2019

Encabezamiento

Sección nº 02 de la Audiencia Provincial de Lleida. Civil
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N.I.G.: 2504042120168175316
Recurso de apelación 588/2017 -C
Materia: Procedimiento Ordinario
Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instáncia e Instrucción nº 2 de Balaguer
(UPSD)
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 340/2016
Parte recurrente/Solicitante: GAVER, S.L.
Procurador/a: Ares Jene Zaldumbide
Abogado/a: MERCEDES REGANY TERRADELLAS
Parte recurrida: COOPERATIVA TORRE SANTAMARIA S.C.C.L.
Procurador/a: Silvia Berge Arroniz
Abogado/a: ANTONI CUDOS PUIG
SENTENCIA Nº 210/2019
Presidente:
Ilmo. Sr. Albert Guilanyà i Foix
Magistradas:
Ilma. Sra. Mª Carmen Bernat Álvarez
Ilma. Sra. BEATRIZ TERRER BAQUERO
Lleida, 30 de abril de 2019

Antecedentes

PRIMERO.- Se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 340/2016 remitidos por Sección Civil. Juzgado de Primera Instáncia e Instrucción nº 2 de Balaguer (UPSD) a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Ares Jene Zaldumbide, en nombre y representación de GAVER, S.L., y que también consta como apelado, contra la Sentencia de fecha 11/04/2017 y en el que consta como parte apelante y apelada la Procuradora Silvia Berge Arroniz, en nombre y representación de COOPERATIVA TORRE SANTAMARIA S.C.C.L..



SEGUNDO.- El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: 'ESTIMO PARCIALMENTE LA DEMANDA interpuesta por el Procurador de los Tribunales DÑA. SILVIA BERGE ARRONIZ, en nombre y representación de TORRE SANTAMARIA SCCL, y en consecuencia: DECLARO que GAVER SL incumplió culposamente la obligación asumida en el contrato de compreventa de 31 de octubre de 2014 de entregar y facilitar a la parte actora un uso pacífico de las instalaciones construidas sobre la finca registral NUM000 del término de Vallfogona de Balaguer.

CONDENO a GAVER SL a indemnizar a la parte actora en la cantidad de VEINTIUN MIL EUROS (21.000 EUROS) por cada año transcurrido desde el 31 de octubre de 20104 y hasta la fecha en que pueda recuperar la posesión de las referidas instalaciones.[...]'

TERCERO.- El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 30/04/2019.



CUARTO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada BEATRIZ TERRER BAQUERO.

Fundamentos

PRIMERO .- Los recursos de apelación se presentan contra la Sentencia nº 98 de 11 de abril de 2017 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Balaguer en el Juicio Ordinario nº 340/2016, en virtud de la cual se estima parcialmente la demanda, apreciando la responsabilidad contractual de la vendedora GAVER SL por el incumplimiento del contrato de compraventa suscrito entre las partes el 31 de octubre de 2014, por la falta de entrega de la posesión y del uso pacífico de las instalaciones de granja construidas sobre la finca registral NUM000 del Registro de la Propiedad de Balaguer objeto del contrato, a la compradora TORRE SANTAMARIA SCCL, cuantificando dichos daños y perjuicios no en la cantidad anual reclamada por la actora conforme al dictamen pericial que aporta sino en la de 21.000 € anuales, condenando a GAVER SL a indemnizar a la demandante en dicha suma por cada año transcurrido desde el 31 de octubre de 2014 y hasta la fecha en la que la demandante compradora pueda recuperar la posesión de las referidas instalaciones. Desestimando la demanda en cuanto a la reclamación por incumplimiento contractual del contrato de arrendamiento previo a la compraventa que medió entre las partes, con efectos a partir del 2 de noviembre de 2012, por considerar que la falta de entrega de la posesión de las instalaciones de granja fue ajena a la voluntad de GAVER SL, apreciando que se había producido una imposibilidad sobrevenida en el cumplimiento de dicha obligación, que liberaba al deudor, y no un incumplimiento contractual imputable; así como que no procedía la devolución de las rentas que fueron cobradas por el arrendador durante esos dos años habida cuenta que en la demanda no se había ejercitado la acción de resolución contractual ni tampoco se había invocado el art. 1184 CCivil.

Ambas partes formulan recurso de apelación y, en primer lugar, la actora TORRE SANTAMARIA SCCL, en síntesis, se centra en su escrito en argumentar que sí ha existido responsabilidad contractual imputable a GAVER SL respecto al contrato de arrendamiento vigente entre las partes entre el 2 de noviembre de 2012 y el 31 de octubre de 2014, por incumplir la arrendadora GAVER SL sus obligaciones de entrega de la posesión de las granjas a la arrendataria, habida cuenta que aunque la arrendadora no incurrió en mala fe, sin embargo sí que le es imputable una falta de diligencia o error de cálculo respecto a la duración del plazo del contrato de arrendamiento que previamente había concertado con Explotacions Borda SL y a la disponibilidad que iba a tener de las instalaciones de granja de autos, lo que generó el incumplimiento de su contrato posterior con TORRE SANTAMARIA SCCL, no obstante lo cual durante esos dos años la arrendadora estuvo cobrando el precio del arrendamiento de las granjas a la arrendataria TORRE SANTAMARIA SCCL, y habiendo generado esa falta de cumplimiento contractual por no entregar la posesión de las granjas unos daños y perjuicios efectivos a la apelante; de modo que no es posible apreciar una imposibilidad sobrevenida en el cumplimiento de sus obligaciones. En segundo lugar, se discute la cuantificación de dichos daños y perjuicios, sosteniendo la apelante que debe estarse a las conclusiones de su Perito, poniendo de manifiesto que el arrendamiento pactado entre las partes tenía un valor muy inferior a los perjuicios económicos que calcula el Perito habida cuenta que el arrendamiento tenía por objeto unas instalaciones de granja donde la demandante apelante iba a desarrollar una actividad de explotación ganadera (pero no propiamente la explotación), disponiendo ella misma de la cartilla ganadera y del correspondiente plan de deyecciones, de modo que el coste de tener los animales en las instalaciones de un tercero no solo incluye el valor del lugar donde se estabula el ganado, sino además los costes por la gestión de residuos generados. Solicitando la revocación de la Sentencia de instancia en el sentido de condenar a GAVER SL por incumplimiento contractual desde el mes de noviembre de 2012 hasta la fecha de recuperación efectiva de la posesión de las granjas y con la obligación de indemnizar en la suma de 109.693,73 € por año, manteniendo los restantes pronunciamientos y con condena en costas a la demandada.

La parte demandada GAVER SL se opone al anterior recurso, valorando que no hay causa jurídica para reclamar una indemnización durante los años 2012 a 2014 por no poder imputar un cumplimiento culposo a la arrendadora habida cuenta que ambas partes conocían el contrato previo de arrendamiento que mediaba entre la arrendadora y Explotacions Borda SL y que el plazo contractual expiraba el 31 de octubre de 2012, de ahí que los efectos del contrato entre las partes comenzaran el 2 de noviembre, y ambas partes podían haber previsto o haberse representado que podía exigirse el plazo de duración de 7 años previsto en la Ley catalana 1/2008 de Contratos de Cultivo, sin que a fecha de la suscripción del contrato de autos en septiembre de 2012 GAVER SL pudiera ni siquiera intuir que Explotacions Borda SL iba a poner problemas para marcharse o que iba a instar judicialmente la declaración de que la duración del contrato era de 7 años y no el plazo pactado contractualmente. Argumentado igualmente que durante el contrato de arrendamiento entre noviembre de 2012 y noviembre de 2014 TORRE SANTAMARIA SCCL no le solicitó la resolución del contrato de arrendamiento al ver que no podía entrar en la posesión de las granjas, ya que sí pudo tener la posesión de los campos de cultivo que también eran su objeto, habiendo consensuado las partes la novación en cuanto a la elevación de la renta que se pactó entre GAVER SL y Explotacions Borda SL en enero de 2013. En segundo lugar, se opone al recurso de la demandante respecto a la cuantificación de los daños y perjuicios alegando que la indemnización sólo podría incluir los que se podían prever al tiempo de celebrarse los contratos y los que no han podido ser mitigados por la demandante, considerando que la determinación de los perjuicios económicos que efectúa el Perito de la actora es excesiva, cuestionando los fundamentos en los que se basa el cálculo de dicho informe. Interesando la desestimación del recurso de apelación formulado de contrario, confirmando la resolución de instancia en el extremo de que no es procedente establecer una indemnización por el periodo que va desde el 31 de octubre de 2012 hasta el 31 de octubre de 2014, y subsidiariamente, que el quantum de la indemnización se establezca conforme a lo acordado por el Juez de instancia, con imposición de costas a la recurrente.

Asimismo, GAVER SL formula a su vez recurso de apelación, en el que en síntesis, se alega que la Sentencia de instancia incurre en una incorrecta valoración de la prueba y de la aplicación de las normas jurídicas con relación a la valoración que se realiza del contrato de compraventa de las partes de 31 de octubre de 2014, afirmando que la compradora TORRE SANTAMARIA SCCL conocía perfectamente antes de suscribir el contrato de 31 de octubre de 2014 la situación posesoria de las instalaciones de granja, conociendo la existencia y la situación del contrato con Explotacions Borda SL, y la novación del mismo en enero de 2013, como resulta de valorar las comunicaciones aportadas así como la declaración testifical, y porque se hizo constar la presencia de ocupantes en las granjas en la propia escritura de compraventa, de modo que no cabe apreciar un incumplimiento culposo imputable a la vendedora. Igualmente, se alega que tampoco se ha incumplido el contrato por GAVER SL por haber desistido del procedimiento de desahucio que antes de la venta había iniciado contra Explotacions Borda SL, afirmando que ese desistimiento se realizó con el acuerdo de TORRE SANTAMARIA SCCL y que incluso aunque no hubiera existido dicho acuerdo, ello no impedía que la compradora ejercitara tras la compraventa la acción de desahucio por impago, habiendo tenido conocimiento tras la Sentencia de instancia que la compradora efectivamente formuló una demanda de desahucio contra Explotacions Borda SL pero que luego desistió de la misma, lo cual había sido ocultado por la compradora demandante en el proceso en primera instancia. También se argumenta que no es un título que permita imputar responsabilidad contractual, y la obligación de indemnizar, el hecho de no haber utilizado la vendedora los mecanismos a su alcance para intentar dejar libre la posesión de las granjas por no haber continuado con el procedimiento de desahucio contra Explotacions Borda SL, ni tampoco el no haber reclamado la vendedora con fundamento en la cláusula penal que constaba en el contrato de arrendamiento con Explotacions Borda SL para el caso de que se vendiera la finca y la arrendataria no se marchara, habida cuenta que dicha reclamación debía haberse hecho valer, en su caso, por la compradora; negando el haber cobrado rentas de Explotacions Borda SL una vez que se suscribió la compraventa con TORRE SANTAMARIA SCCL. De modo que no cabe apreciar incumplimiento contractual y que éste genere la obligación de indemnizar. Por otro lado, se cuestiona la indemnización fijada en la Sentencia habida cuenta que no se establece claramente un día de finalización del devengo de la misma que dependa de la voluntad de la vendedora sino que tras la compraventa de 31 de octubre de 2014 quien está legitimado para reclamar la entrega de la posesión inmediata frente al tercero es la compradora TORRE SANTAMARIA SCCL y no la vendedora GAVER SL; solicitando la revocación de la declaración de incumplimiento contractual y la condena a indemnizar de la Sentencia de instancia, y, de forma subsidiaria, que si se mantiene la condena a indemnizar el diesad quem sea hasta el 7 de enero de 2015, momento a partir del cual TORRE SANTAMARIA SCCL podía plantear la demanda de desahucio, o hasta el desistimiento de la reclamación de TORRE SANTAMARIA SCCL contra Explotacions Borda SL, 15 de abril de 2016.

La parte demandante TORRE SANTAMARIA SCCL se opone al recurso de GAVER SL, interesando su desestimación, alegando que cuando se realizó el contrato de compraventa la compradora sí que conocía la ocupación de las granjas por parte de Explotacions Borda SL pero no sabía que estaban arrendadas con un contrato vigente ni que tenían la condición de arrendatarios, de modo que TORRE SANTAMARIA SCCL tenía la plena conciencia de que a los pocos días de la firma de la escritura se le entregaría la posesión de la granja, explicando la Letrada de GAVER SL el 3 de noviembre de 2014 tras la firma de la compraventa cuál era la situación de las granjas, y teniendo relevancia el hecho de calificar la situación de Explotacions Borda SL como de arrendamiento o de ocupación. Asimismo, se afirma que TORRE SANTAMARIA SCCL no fue consultada por GAVER SL antes de desistir del desahucio contra Explotacions Borda SL tras el contrato de compraventa, y tampoco GAVER SL consensuó con la compradora la novación del arrendamiento con Explotacions Borda SL en enero de 2013, ni realizó ninguna gestión para entregar la posesión una vez suscrita la compraventa salvo notificar a Explotacions Borda SL que se había vendido la finca y que como consecuencia de ello debía extinguirse dicho arrendamiento según lo pactado en el contrato de 31 de octubre de 2011; todo lo cual permite apreciar la falta de diligencia de GAVER SL y su responsabilidad. Por lo que se refiere a la demanda de desahucio que formuló en mayo de 2015 TORRE SANTAMARIA SCCL contra Explotacions Borda SL, se afirma que el desistimiento por parte de TORRE SANTAMARIA SCCL se debió a que Explotacions Borda SL contestó a la demanda acreditando la consignación judicial de rentas a favor de GAVER SL; de modo que TORRE SANTAMARIA SCCL no ha tenido la posesión inmediata de las granjas, y además nunca ha recibido una renta de Explotacions Borda SL, y frente a ello GAVER SL cobró rentas de las dos arrendatarias durante noviembre de 2012 a octubre de 2013 y tras la compraventa también ha cobrado dichas rentas.

Dada la interrelación de las cuestiones objeto de uno y otro recurso, serán objeto de resolución conjunta en esta Sentencia.



SEGUNDO .- De forma previa debe hacerse mención a los siguientes datos fácticos que tienen relevancia en el procedimiento y que resultan fundamentalmente de la prueba documental practicada, o que no son discutidos por las partes: GAVER SL, y también los Srs. Luis Manuel y Mario , suscribieron un contrato con TORRE SANTAMARIA SCCL el 7 de septiembre de 2012 (documento nº 1 de la demanda) de promesa de venta con arras y arrendamiento de una serie de fincas, en concreto, se incluía la finca registral NUM000 del Registro de la Propiedad de Balaguer de titularidad de GAVER SL que en su interior tenía una serie de edificaciones o instalaciones de granja para ganado. En dicho contrato se pactó que los efectos del contrato se producirían a partir de 2 de noviembre de 2012, y la venta se materializaría en los 6 años siguientes, existiendo entre tanto un arrendamiento. El 2 de noviembre de 2012 se elevó a escritura pública dicho contrato (documento nº 2 de la demanda). El valor total de la renta de las tierras de cultivo era muy superior al de la renta por las instalaciones de granja (y posteriormente, en el contrato de compraventa, también el valor de los terrenos fue muy superior al de las edificaciones integrantes de la granja).

La eficacia del contrato comenzaba el 2 de noviembre de 2012 porque hasta el 31 de octubre de 2012 estaba en vigor un contrato de arrendamiento que GAVER SL había suscrito con un tercero, Explotacions Borda SL, el 31 de octubre de 2011 (documento nº 4 de la demanda), cuya duración pactada era como máximo de un año. Igualmente en este contrato se preveía en el pacto o cláusula quinta que en el caso de que el arrendador vendiera la finca, incluidos los edificios objeto del contrato, el arrendatario se comprometía a dejarlos libres y en condiciones de uso en el plazo máximo de 15 días a partir de la notificación por escrito, estableciendo que, en este caso, si no se restituía la posesión, a partir del día 18 se pagaría una indemnización por el arrendatario a razón de 1.000 € diarios hasta su entrega.

Llegada la fecha del vencimiento pactado, no solo Explotacions Borda SL no abandonó las instalaciones de granja sino que presentó demanda (documento nº 5 de la contestación) solicitando que se diera cumplimiento a la Ley catalana 1/2008 de Contratos de Cultivo aplicable al mencionado contrato de 31 de octubre de 2011, de modo que la duración contractual fuera como mínimo de 7 años. Durante la tramitación de dicho procedimiento judicial seguido en el Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Lleida GAVER SL y Explotacions Borda SL alcanzaron un acuerdo el 10 de enero de 2013 para poner fin al proceso, admitiendo GAVER SL la duración por 7 años, pero elevándose la renta (documento nº 6 de la contestación); sin embargo, Explotacions Borda SL no retiró la demanda, dictándose finalmente la Sentencia nº 83 de 22 de abril de 2014 (documento nº 5 de la demanda) por la que se resolvió que la duración del arrendamiento de las instalaciones de granja era de 7 años, y que quedaba novado por el acuerdo de 10 de enero de 2013; Sentencia que fue confirmada en segunda instancia por la de esta Sala nº 539 de 15 de diciembre de 2014 (documento nº 6 de la demanda).

Todo lo cual determinó que TORRE SANTAMARIA SCCL no pudiera adquirir la posesión inmediata ni el uso de las granjas a partir del 2 de noviembre de 2012, pese a lo cual no instó la resolución contractual y pagó durante los 2 años de duración del contrato de arrendamiento los 1.750 € mensuales de renta por las instalaciones de granja que se habían pactado en el contrato de 7 de septiembre de 2012 con GAVER SL.

Posteriormente, y pese a que la compraventa tenía un plazo para materializarse de 6 años, a los 2 años de suscribir el arrendamiento, el 31 de octubre de 2014, las partes firmaron la escritura pública de compraventa (documento nº 3 de la demanda). En el apartado de 'cargas' de las fincas objeto de dicha escritura, se hizo constar que había un arrendamiento a favor de la actora y específicamente que ' No obstante lo anterior la zona edificada sobre la finca registral NUM000 , cuyo plano consta protocolizado a la presente matriz, está ocupada por la compañía mercantil EXPLOTACIONS BORDA, SOCIEDAD LIMITADA, circunstancias que los comparecientes, tal como actúan, manifiestan conocer '.

Antes de la formalización de la escritura de compraventa GAVER SL había instado un procedimiento de desahucio por falta de pago contra Explotacions Borda SL, pero desistió de dicho procedimiento tras el 31 de octubre de 2014, dictándose el correspondiente Decreto de desistimiento y archivo el 7 de enero de 2015 (documento nº 10 de la demanda). Igualmente, tras el contrato de compraventa, el 4 de noviembre de 2014, GAVER SL remitió un burofax a Explotacions Borda SL notificándole la venta de las instalaciones de granja arrendadas y requiriéndole para el desalojo de las mismas en el plazo de 15 días conforme a la cláusula quinta del contrato de arrendamiento con Explotacions Borda SL de 31 de octubre de 2011 (documento nº 7 de la demanda).

Por último, conforme a la prueba documental aportada en segunda instancia por GAVER SL, en mayo de 2015 TORRE SANTAMARIA SCCL presentó una demanda contra Explotacions Borda SL de desahucio por falta de pago de rentas y reclamación de rentas y otras sumas, así como pidiendo la aplicación de la cláusula quinta del contrato conforme a la cual con la venta quedaba resuelto el contrato y, si no se desalojaba en el plazo de 15 días, debía aplicarse la cláusula penal conforme a la cual se devengaba la suma de 1.000 € diarios.

Dicha demanda dio lugar al Juicio Ordinario nº 261/2015 tramitado en el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Balaguer, donde se personó Explotacions Borda SL contestando y oponiéndose a la demanda alegando la nulidad de la cláusula penal contenida en el pacto quinto del contrato de arrendamiento, por su carácter abusivo, desproporcionado y contrario a la buena fe y a la legalidad vigente, poniendo de relieve que tampoco procedía la resolución del arrendamiento por impago de las rentas, habida cuenta que la arrendataria había consignado judicialmente a favor de la actora dichas rentas por cuanto la demandante no le había facilitado un número de cuenta para efectuar el pago, consignando las rentas desde noviembre de 2014 a disposición de la parte actora. Dicha 'actora' del procedimiento en el que se presenta el escrito por Explotacions Borda SL no es otra sino TORRE SANTAMARIA SCCL, la cual, tras la contestación a la demanda, el 15 de abril de 2016, presentó un escrito desistiendo de dicho procedimiento, que se archivó por Decreto de 30 de mayo de 2016.



TERCERO .- La primera cuestión que se plantea es si cabe apreciar un incumplimiento contractual imputable a GAVER SL respecto a la obligación de entregar la posesión del bien objeto del arrendamiento en vigor entre las partes desde el 2 de noviembre de 2012 y hasta el 31 de octubre de 2014. La Sentencia de instancia aprecia la existencia de una imposibilidad sobrevenida del cumplimiento de la obligación, considerando que GAVER SL actuó de buena fe y en la confianza de que la arrendataria anterior, Explotacions Borda SL, iba a cumplir con lo pactado, y sin que, según relata el testigo Sr. Valentín , GAVER SL pudiera esperar que Explotacions Borda SL exigiera que se cumpliera con el plazo legal de 7 años negándose a abandonar las instalaciones de granja que ocupaba en virtud del contrato de 31 de octubre de 2011.

La existencia de buena fe en el representante de GAVER SL respecto a esta situación inicial del contrato de arrendamiento no es discutida por TORRE SANTAMARIA SCCL, que también reconoce la misma, de modo que cabe apreciar que ambas partes actuaron con la total convicción de que a partir de noviembre de 2012 TORRE SANTAMARIA SCCL iba a poder ocupar todas las fincas y edificaciones cedidas en arrendamiento, habiendo fijado el comienzo de efectos del arrendamiento precisamente al terminar el plazo pactado del previo arrendamiento con Explotacions Borda SL. No obstante lo anterior, debemos apreciar que dicha buena fe y el inesperado cambio del interés de Explotacions Borda SL en cuanto a la duración del contrato no puede servir para excluir la responsabilidad contractual imputable a GAVER SL por culpa civil bien sea fundada en una falta de diligencia leve, teniendo en consideración que los contratos obligan a las partes no solo al cumplimiento de lo pactado sino a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley ( art. 1258 CCivil), que la ignorancia de la ley no excusa de su cumplimiento ( art.

6.1 CCivil), que el principio de libertad civil tiene su límite en las normas imperativas ( art. 111-6 CCCat ) y que la Ley catalana 1/2008 de Contratos de Cultivo aplicable al contrato de 31 de octubre de 2011 suscrito entre GAVER SL y Explotacions Borda SL establece diferentes normas de tipo imperativo, entre ellas, las relativas a la duración del contrato, de modo que GAVER SL, que había realizado con anterioridad otros contratos de arrendamiento de esta naturaleza, conocía o debía conocer que el pacto sobre la duración del contrato de 1 año con Explotacions Borda SL no era válido conforme a derecho, porque legalmente estaba previsto que los contratos de arrendamiento como el de autos tuvieran un plazo mínimo superior, y que la arrendataria podía exigir, como así sucedió, que la duración fuera la mínima legal establecida de 7 años.

Por tanto, debemos apreciar que se produjo un incumplimiento contractual (art. 1101 CCivil) parcial respecto del contrato de arrendamiento suscrito por las partes con efectos desde el 2 de noviembre de 2012 hasta el 31 de octubre de 2014, imputable a la arrendadora GAVER SL por no poner en la posesión de las instalaciones de granja arrendadas a TORRE SANTAMARIA SCCL, pese a lo cual la arrendataria estuvo pagando la renta ese tiempo, tal y como el Sr. Luis Manuel reconoció en la vista, y además durante esos 2 años GAVER SL estuvo percibiendo rentas de TORRE SANTAMARIA SCCL y también de Explotacions Borda SL (aunque matizando el Sr. Luis Manuel que ésta pagaba las rentas antiguas y no el incremento establecido en la novación de enero de 2013).

Por último, respecto a la novación del contrato con Explotacions Borda SL el 10 de enero de 2013 (documento nº 6 de la contestación a la demanda), debe señalarse que este documento no está suscrito por TORRE SANTAMARIA SCCL sino exclusivamente por GAVER SL y Explotacions Borda SL, sin que se haya aportado un elemento objetivo de prueba del que resulte que esa novación se suscribió con el previo conocimiento y consentimiento de TORRE SANTAMARIA SCCL, existiendo declaraciones contradictorias entre los distintos testigos (con interés evidente en el pleito por pertenecer a una u otra Sociedad) que intervinieron en la vista. Todo ello sin perjuicio de estimar que, tras llegar a dicho acuerdo de novación, el mismo se comunicó a TORRE SANTAMARIA SCCL (bien a un representante o bien a través de su Letrado) y esta asumió dicho acuerdo, o se conformó con el mismo.

Conforme a las consideraciones expuestas, debemos concluir que GAVER SL tiene la obligación de indemnizar por los daños y perjuicios causados a TORRE SANTAMARIA SCCL por su incumplimiento contractual respecto del contrato de arrendamiento; ahora bien, también ha de considerarse que, habida cuenta de la buena fe apreciada en el arrendador, el art. 1107 CCivil prevé que ' los daños y perjuicios de que responde el deudor de buena fe son los previstos o que se hayan podido prever al tiempo de constituirse la obligación y que sean consecuencia necesaria de su falta de cumplimiento ', de modo que estos daños y perjuicios que se podían prever al constituirse la obligación y que son 'consecuencia necesaria' de la falta de cumplimiento estimamos que se deben concretar conforme al precio que se pactó de renta de las instalaciones de granja en el contrato de 7 de septiembre de 2012, elevado a escritura pública el 2 de noviembre de 2012, en cuya estipulación tercera, apartado 3.2, se prevé una renta de 1.750 € mensuales. De modo que la indemnización quedará fijada en el total de 42.000 € (1.750 € por los 24 meses de duración del contrato de arrendamiento, desde noviembre de 2012 hasta octubre de 2014 incluido). Estimando en este extremo parcialmente el recurso de TORRE SANTAMARIA SCCL.



CUARTO .- Por lo que se refiere al contrato de compraventa de 31 de octubre de 2014, debe señalarse que a la hora de valorar el comportamiento de las partes y su conocimiento sobre la situación posesoria de las granjas, así como de las vicisitudes de índole jurídica relativas al contrato de arrendamiento suscrito por GAVER SL con Explotacions Borda SL, hay que tener presente que de la documentación aportada a los autos resulta que ambas partes estuvieron, al menos a partir de la demanda que presentó Explotacions Borda SL contra GAVER SL exigiendo una duración contractual conforme a la legalidad, asesoradas técnicamente por sus respectivos Letrados.

De suerte que, si bien respecto al arrendamiento en vigor el 2 de noviembre de 2012 no cabe valorar que TORRE SANTAMARIA SCCL tuviera más información sobre el contrato previo con Explotacions Borda SL que la del dato de que había un arrendatario anterior, que el 31 de octubre de ese mismo año terminaba su vigencia y que desalojaría las fincas; sin embargo, cuando se suscribió el contrato de compraventa de 31 de octubre de 2014, teniendo en consideración el asesoramiento jurídico a disposición de las partes y valorando las distintas comunicaciones entre las partes y/o con sus Abogados, especialmente vía correo electrónico, que se aportan a los autos como prueba, llegamos a la conclusión de que tanto GAVER SL como TORRE SANTAMARIA SCCL tenían perfecto conocimiento de la situación jurídica y posesoria de las instalaciones de granja que fueron objeto del contrato de compraventa de 31 de octubre de 2014 junto con otras fincas.

Esto es, con independencia de que en el contrato de compraventa se calificara la situación de Explotacions Borda SL como de ocupante y no como arrendatario, conforme a las valoraciones de la Letrada de GAVER SL que se dieron por buenas por la otra parte que también estaba asesorada por su Letrado (entre otras cosas con la intención de eludir un posible retracto que correspondería a un arrendatario pero no a un ocupante; si bien en todo caso debemos recordar que las relaciones jurídicas no varían su naturaleza por mucho que las partes las denominen de otro modo), y sin perjuicio de que conste la comunicación que realiza la Letrada de GAVER SL al representante de TORRE SANTAMARIA SCCL el 3 de noviembre de 2014 (documento nº 8 de la demanda), tras la firma de la compraventa, explicando por escrito la situación jurídica y posesoria de las granjas, la conclusión es que TORRE SANTAMARIA SCCL ya conocía perfectamente cuál era la situación jurídico posesoria de dichas instalaciones antes de suscribir el contrato de compraventa, y por tanto sabía que la relación arrendaticia con Explotacions Borda SL que legitimaba a la misma para poseer la granja a priori tenía duración hasta el 31 de octubre de 2018, conforme a la Sentencia del Juzgado de Instancia nº 8 de Lleida, por lo que, si no se resolvía dicho contrato por otra causa de forma previa, no podría llevar a cabo la ocupación de las instalaciones de granja antes de esa fecha.

En efecto, no podemos compartir la valoración de la prueba que se realiza en la Sentencia de instancia donde se concluye que TORRE SANTAMARIA SCCL no conocía la exacta situación posesoria de las granjas, y en concreto, la novación de 10 de enero de 2013 , basándose en la apreciación de que no consta que con los emails enviados por la Letrada de GAVER SL y los documentos que se indican remitidos en los mismos (escritos de Explotacions Borda SL y de GAVER SL referentes al procedimiento seguido en el Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Lleida sobre el plazo de duración contractual), se incluyera el contrato inicial de arrendamiento con Explotacions Borda SL de 31 de octubre de 2011, y específicamente, el documento de novación de 10 de enero de 2013 (documento nº 6 de la contestación), ni consta que fueran efectivamente leídos o conocidos por TORRE SANTAMARIA SCCL, porque no hay que olvidar que buena parte de dichas comunicaciones se enviaron por la Letrada de GAVER SL al Letrado que asesoraba a TORRE SANTAMARIA SCCL, y considerando los deberes de diligencia de dichos Abogados es del todo punto razonable pensar que si la Letrada de GAVER SL comunica al de TORRE SANTAMARIA SCCL que ya le han dado trámite para contestar a la demanda (documento nº 8 de la contestación de 19 de febrero de 2013) o si le comenta que ya tiene fecha para la audiencia previa del juicio del Juzgado de Instancia nº 8 de Lleida y le propone realizar una reunión con los clientes (documento nº 9 de la contestación de 26 de marzo de 2013), confirmando la reunión el 12 de abril de 2013 (documento nº 10 de la contestación), será con la intención de tratar sobre la situación posesoria de las granjas; y del mismo modo, constando un email de 19 de abril de 2013 (documento nº 11 de la contestación) remitido de la Letrada de GAVER SL al Letrado de TORRE SANTAMARIA SCCL, donde se dice ' aquí tens demanda de l'altra part, contestació i reconvenció nostra, contestació a la reconvenció de l'altra part ', constando varios archivos en formato pdf adjuntos, lo razonable es estimar, conforme a la diligencia que correspondía al Letrado asesor de TORRE SANTAMARIA SCCL, que efectivamente los mismos se recibieron y fueron conocidos por la compradora, y que dichos escritos iban acompañados de los correspondientes documentos en los que se fundaban (entre ellos, el contrato de 31 de octubre de 2011 de arrendamiento con Explotacions Borda SL, así como la novación de 10 de enero de 2013), por cuanto si no hubieran llegado a enviarse efectivamente, es razonable pensar que dado que en la contestación y reconvención de GAVER SL se hacía expresa mención de la novación de enero de 2013 (página 3 del documento nº 7 de la contestación), lo razonable hubiera sido que el Letrado de TORRE SANTAMARIA SCCL hubiera reclamado que le enviaran dichos documentos de contrato de arrendamiento y novación con Explotacions Borda SL para valorar adecuadamente los escritos que le habían remitido y, en definitiva, para poder evaluar la situación posesoria de las granjas así como, en su caso, la conveniencia para los intereses de TORRE SANTAMARIA SCCL de suscribir el contrato de compraventa, más teniendo en cuenta que todavía quedaban varios años de plazo para materializar dicha compraventa (6 años a contar desde el 2 de noviembre de 2012). Con el mismo criterio debemos valorar el email de 23 de septiembre de 2014 de la Letrada de GAVER SL al Letrado de TORRE SANTAMARIA SCCL (documento nº 14 de la contestación), que lleva adjuntos varios archivos pdf, donde se indica que se remite el recurso de apelación de Explotacions Borda SL contra la Sentencia de instancia y la correspondiente oposición de GAVER SL, habiendo acompañado la propia TORRE SANTAMARIA SCCL en su escrito de demanda como documento nº 5 dicha Sentencia de instancia de 22 de abril de 2014 y la de segunda instancia de 15 de diciembre de 2014 como documento nº 6, siendo en ambos casos copias de la notificación por el sistema Lexnet que se envió a la Procuradora de GAVER SL en dicho procedimiento, de modo que necesariamente se debió facilitar por GAVER SL a TORRE SANTAMARIA SCCL. En este último correo electrónico de 23 de septiembre de 2014, también se menciona la demanda de desahucio por falta de pago interpuesta por GAVER SL contra Explotacions Borda SL, así como que se ha negado la posibilidad de enervación por haberse efectuado un previo requerimiento extrajudicial.

Teniendo en consideración que TORRE SANTAMARIA SCCL tenía pleno conocimiento de la situación jurídico posesoria de las granjas incluidas en el contrato de compraventa, que a 31 de octubre de 2014 ni mucho menos se había agotado el plazo para formalizar la venta, y valorando en su conjunto los documentos aportados relativos a las comunicaciones entre las partes o de sus Letrados, así como las testificales practicadas, la conclusión a la que llegamos es que las partes, debidamente asesoradas por sus Letrados, realizaron un cálculo o valoración jurídica de la virtualidad del contrato de arrendamiento de 31 de octubre de 2011 existente con Explotacions Borda SL, creándose unas expectativas fundadas bien en el éxito de la demanda de desahucio por falta de pago que había interpuesto GAVER SL contra Explotacions Borda SL, bien en la validez de la cláusula quinta que preveía la resolución del contrato por venta y que establecía una cláusula penal, y confiando en el cumplimiento de este pacto quinto por Explotacions Borda SL (pese a que esta ya había hecho valer la nulidad de otra cláusula sobre duración del contrato ante los tribunales), que luego no se han materializado, porque Explotacions Borda SL ha seguido en la posesión de las instalaciones de granja. Pero ello no da derecho a TORRE SANTAMARIA SCCL a exigir una indemnización a GAVER SL, por cuanto no se acredita que se haya incumplido ninguna obligación contractual por la vendedora, ni que ésta ocultara información relevante a la compradora o que la convenciera de la conveniencia de suscribir el contrato de compraventa, sino que debemos valorar que fue una decisión adoptada por las partes libremente, previo análisis de todos los datos sobre el contrato de 2011 que legitimaba la posesión de Explotacions Borda SL que ambas conocían, y debidamente asesoradas por su Letrados respectivos, realizando unos cálculos sobre la posible extinción del mencionado arrendamiento antes de la finalización de su plazo y sobre la recuperación de la posesión respecto de las granjas que luego no se han hecho efectivos.

En este sentido hay que señalar que la mera interposición de una demanda de desahucio por falta de pago de GAVER SL contra Explotacions Borda SL, indicando que no cabía enervación, no tenía por qué llevar necesariamente a una estimación de la pretensión. Las partes podían tener una percepción de las posibilidades de éxito menos ajustadas a la realidad, pero no debemos olvidar que tanto GAVER SL como TORRE SANTAMARIA SCCL actuaron asesoradas por sus Letrados. Conforme resulta del documento nº 15 de la contestación, así como del propio documento 11 de la demanda, la decisión de GAVER SL de desistir del desahucio fue unilateral y no estuvo previamente consensuada con TORRE SANTAMARIA SCCL, sino que se comunicó el 16 de diciembre de 2014 tras presentar el escrito. No podemos valorar que este comportamiento se ajuste estrictamente a la buena fe, ahora bien, en ningún caso se introdujo como obligación contractual en la compraventa el que GAVER SL tuviera que seguir con el procedimiento de desahucio contra Explotacions Borda SL hasta el final, y tampoco es posible deducir que a partir del desistimiento o como consecuencia del mismo se hayan producido causalmente los daños y perjuicios por los que se reclama. Así, no hay que olvidar que, conforme al documento nº 15 de la contestación, el desistimiento por GAVER SL se notificó por su Letrada a posteriori a su presentación al Letrado de TORRE SANTAMARIA SCCL pero antes de que el escrito se hubiera proveído en el Juzgado, de modo que si TORRE SANTAMARIA SCCL hubiera considerado totalmente esencial la subsistencia del procedimiento podía haber reaccionado interesando de GAVER SL que retirara o desistiera de dicho escrito, a efecto de que el proceso continuara y poder solicitar la sucesión procesal, actuación esta que no consta que se realizara por TORRE SANTAMARIA SCCL, sino que dicho desistimiento se asumió o se dio por bueno y se confió en la virtualidad de la estipulación quinta del contrato de arrendamiento de 31 de octubre de 2011 con Explotacions Borda SL (así resulta del email acompañado como documento nº 12 de la demanda).

Por último, una vez celebrada la compraventa, era a la compradora a quien le correspondía instar la recuperación de la posesión, y en este ámbito hay que señalar que conforme a la prueba practicada en segunda instancia se ha podido apreciar que TORRE SANTAMARIA SCCL intentó en mayo de 2015 la resolución del arrendamiento con Explotacions Borda SL, bien por falta de pago de la renta o bien haciendo valer el pacto quinto de finalización del arrendamiento por venta del bien y la cláusula penal por falta de desalojo en 15 días, pero ante la contestación a la demanda, donde Explotacions Borda SL cuestionaba la validez de dicha cláusula penal y justificaba haber consignado rentas desde noviembre de 2014 a favor de 'la actora', esto es, de TORRE SANTAMARIA SCCL (que no de GAVER SL, como sostiene la compradora en su escrito de oposición), la compradora apelante decidió desistir.

Conforme a las consideraciones expuestas, debemos estimar que respecto del contrato de compraventa entre las partes no cabe imputar un incumplimiento contractual a la vendedora que genere la obligación de indemnizar los daños y perjuicios por los que se reclama. Procediendo en este extremo la estimación del recurso de GAVER SL.



QUINTO .- Con arreglo a lo previsto en el art. 398 con relación al 394 LECivil , habiendo estimado parcialmente ambos recursos (el de TORRE SANTAMARIA SCCL respecto a la cuestión del incumplimiento contractual por el arrendamiento; y el de GAVER SL respecto a la del cumplimiento en el contrato de compraventa), no procede imponer las costas de la segunda instancia por uno y otro recurso a ninguna de las partes.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

ESTIMAMOS parcialmente los recursos de apelación interpuestos por TORRE SANTAMARIA SCCL y por GAVER SL, respectivamente, contra la Sentencia nº 98 de 11 de abril de 2017 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Balaguer en el Juicio Ordinario nº 340/2016, REVOCANDO parcialmente dicha Sentencia en el sentido de DECLARAR que GAVER SL incumplió culposamente la obligación asumida en el contrato de arrendamiento con efectos a partir del 2 de noviembre de 2012 y hasta el 31 de octubre de 2014 de entregar y facilitar a la parte actora un uso pacífico de las instalaciones de granja construidas sobre la finca registral NUM000 del término de Vallfogona de Balaguer; CONDENANDO a GAVER SL a indemnizar a TORRE SANTAMARIA SCCL en la cantidad total de cuarenta y dos mil euros ( 42.000 € ); manteniendo el resto de pronunciamientos de la Sentencia apelada. Sin que proceda efectuar expreso pronunciamiento sobre las costas derivadas de los dos recursos de apelación.

Dése el destino que proceda al depósito que han constituido las partes recurrentes para recurrir en apelación, conforme a lo dispuesto en la DA 15ª de la LOPJ .

Devuélvanse las actuaciones al Juzgado de procedencia, con certificación de esta Sentencia, a los efectos oportunos.

Modo de impugnación: recurso de CASACIÓN en los supuestos del art. 477.2 LEC y recurso extraordinario POR INFRACCIÓN PROCESAL ( regla 1.3 de la DF 16ª LEC ) ante el Tribunal Supremo ( art.466 LEC ) siempre que se cumplan los requisitos legales y jurisprudencialmente establecidos.

También puede interponerse recurso de casación en relación con el Derecho Civil Catalán en los supuestos del art. 3 de la Llei 4/2012, del 5 de març, del recurs de cassació en matèria de dret civil a Catalunya.

El/los recurso/s se interpone/n mediante un escrito que se debe presentar en este Órgano judicial dentro del plazo de VEINTE días, contados desde el siguiente al de la notificación. Además, se debe constituir, en la cuenta de Depósitos y Consignaciones de este Órgano judicial, el depósito a que se refiere la DA 15ª de la LOPJ reformada por la LO 1/2009, de 3 de noviembre.

Así lo pronunciamos mandamos y firmamos.