Sentencia Civil Nº 211/2006, Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sección 1, Rec 2441/1999 de 24 de Febrero de 2006

Encabezamiento

SENTENCIA

En la Villa de Madrid, a veinticuatro de Febrero de dos mil seis.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados indicados al margen, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Audiencia Provincial de Albacete, Sección Segunda, como consecuencia de autos, juicio de menor cuantía número 38/1998, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Almansa , sobre resolución contrato de compraventa, cuyo recurso fue interpuesto por Don Luis Andrés, representado por la Procuradora de los Tribunales Doña Carmen ArmestoTinoco, en los que son recurridos Don Daniel y Doña Esther, representados por la Procuradora Doña Soledad Paloma Muelas García.

Antecedentes

PRIMERO. Ante el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Almansa, fueron vistos los autos, juicio de menor cuantía, promovidos a instancia de Don Daniel y Doña Esther, contra Don Luis Andrés, sobre resolución de contrato de compraventa.

Por la parte actora se formuló demanda arreglada a las prescripciones legales, en la cual solicitaba, previa alegación de los hechos y fundamentos de derecho: "...se dicte sentencia, por la que, estimándose esta demanda en todas sus partes, se declare resuelto el contrato de compraventa de la finca RUSTICA000" y elementos de la explotación; y se condene al demandado a:

1º. Dejar la finca y demás elementos de la explotación a disposición de esta parte en el estado en que se recibieron.

2º. A la pérdida de la cantidad entregada como primer plazo del precio de la compraventa y que asciende a un millón de pesetas.

3º. A abonar a mi representado la cantidad de un millón quinientas mil psesetas (1.500.000 pts), en concepto de indemnización por incumplimiento de contrato, así como al pago de doscientas ocho mil pesetas (208.000 pts) por cada uno de los meses que transcurran hasta que se ponga la finca a disposición de esta parte, a contar desde el mes de enero (incluido) de 1998, más los intereses legales y las costas del juicio, y todo ello aunque se allanare a la demanda".

Admitida a trámite la demanda el demandado contestó alegando como hechos y fundamentos de derecho que estimó oportunos y terminó suplicando al Juzgado: "...dicte sentencia en la que desestime la demanda y se absuelva a mi mandante de todos los pedimentos deducidos en la misma, con expresa imposición de costas a la actora".

Asimismo, el demandado formuló demanda reconvencional contra Don Daniel y Doña Esther y tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación suplicó al Juzgado: "...dicte sentencia en la que:

1º. Declare la obligación del Don Alvaro y Doña Esther de cumplir íntegramente con el contrato de compraventa de la RUSTICA000" en los estrictos términos del contrato "de una finca de 40 hectáreas, libre de cargas y gravámenes y al corriente de pagos e impuestos, con todos los elementos inherentes y necesarios para la explotación, tales como bombas e instalación de riego, tractores, aperos etc".

2º. Declare el derecho del Sr. Luis Andrés a obtener una rebaja a juicio de peritos del importe de la venta, basada en la existencia de vicios en la finca en la cantidad que se determine en periodo probatorio o ejecución de sentencia.

3º. Condene al Sr. Alvaro y Sra. Esther a estar y pasar por dichas declaraciones.

4º. Condene expresamente al Sr. Alvaro y Sra Esther al pago de las costas de la presente instancia".

Conferido traslado de la demanda reconvencional formulada de contrario a la parte actora, ésta la contestó alegando los hechos y fundamentos de derecho que estimó conveniente y terminó suplicando: "...dictar en su día sentencia desestimando por completo la demanda y absolviendo de la misma a mi representado, con imposición al demandante de todas las costas causadas".

Por el Juzgado se dictó sentencia con fecha 23 de Septiembre de 1998 , cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO: Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Horcas Jiménez en nombre y representación de Don Daniel y Doña Esther, debo declarar y declaro resuelto el contrato de compraventa de la RUSTICA000" y demás elementos de explotación y debo condenar a Don Luis Andrés a dejar la finca y demás elementos de la explotación a disposición de la parte actora y a la pérdida de la cantidad entregada como primer plazo del precio de la compraventa y que asciende a un millón de pesetas.

Asimismo debo desestimar y desestimo la demanda reconvencional, formulada por la parte demandada.

En cuanto a las costas cada parte abonará las causadas a su instancia y las comunes por mitad".

SEGUNDO. Por el demandado reconveniente se formuló recurso de apelación y por los demandantes reconvenidos se formuló adhesión al mismo y por la Audiencia Provincial de Murcia, Sección Segunda, dictó sentencia con fecha 26 de Abril de 1999 , cuyo fallo es del tenor literal siguiente: "FALLAMOS: Que debemos desestimar y desestimamos el recurso interpuesto por la representación de Don Luis Andrés contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia de Almansa número 1 de fecha 23 de Septiembre de 1998 y estimar el interesado por vía de adhesión por la representación de Don Daniel y Doña Esther y confirmando en parte la misma, decretar la resolución del contrato de compraventa de la RUSTICA000" suscrito por las partes y condenar al demandado a que se la entregue al vendedor, perdiendo el plazo pagado y con indemnización de perjuicios que se valorarán según lo establecido en esta sentencia, más los intereses legales correspondientes y con condena de las costas causadas en las dos instancias del procedimiento".

TERCERO. La Procuradora Doña Carmen Armesto Tinoco, en representación de Don Luis Andrés, formalizó recurso de casación que funda en los siguientes motivos:

Motivo primero: Al amparo de los artículos 1692, 4º y 1707 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción de lo previsto en los artículos 1484 y 1485 del Código Civil y jurisprudencia concordante: existencia de vicios ocultos en la cosa objeto de la compraventa y obligación de saneamiento del vendedor.

Motivo segundo: Al amparo de los artículos 1692, 4º y 1707 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción del artículo 1100 del Código Civil y de la jurisprudencia concordante: no puede ser amparada la reclamación de la actora al haber incumplido previamente con sus obligaciones derivadas del contrato de compraventa.

CUARTO. Admitido el recurso de casación formulado y evacuando el traslado conferido, la Procuradora Doña Soledad Paloma Muelas García, presentó escrito de impugnación al recurso mencionado y terminaba suplicando a esta Sala: "...y en su día dicte sentencia desestimando el recurso de casación entablado por la representación procesal de la parte demandada, con imposición a la misma de las costas causadas en la casación".

QUINTO. No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública se señaló para votación y fallo el día 17 de Febrero de 2006, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. CLEMENTE AUGER LIÑÁN

Fundamentos

PRIMERO. Don Daniel y Doña Esther, formularon demanda de juicio declarativo de menor cuantía contra Don Luis Andrés, en el que interesaron se dictara sentencia en la que se declarara resuelto el contrato de compraventa de la finca RUSTICA000" y se condenara al demandado a dejar la finca y demás elementos de la explotación a disposición de los actores en el estado en que se recibieron; a la pérdida de la cantidad entregada como primer plazo del precio de la compraventa por importe de 1.000.000 de pesetas; y al abono a los actores de 1.500.000 pesetas, en concepto de indemnización por incumplimiento de contrato y al pago de 208.000 pesetas por cada uno de los meses que transcurran hasta que se ponga la finca a su disposición, a partir del mes de enero incluido de 1998; y al pago de los intereses y costas.

El demandado se personó en el procedimiento y formuló escrito de contestación a la demanda, solicitando su desestimación con su libre absolución. Al propio tiempo formuló reconvención por la que interesó se dictara sentencia en la que se declarara la obligación de los demandantes de cumplir íntegramente con el contrato de compraventa de la finca referida en los estrictos términos del contrato "de una finca de 40 hectareas, libre de cargas y grávamenes y al corriente de pago e impuestos, con todos los elementos inherentes y necesarios para la explotación, tales como bombas e instalaciones de riego, tractores, aperos, etc"; declaración del derecho del demandado reconveniente a obtener una rebaja a juicio de peritos del importe de la venta, basada en la existencia de vicios en la finca en la cantidad que se determine en periodo probatorio o ejecución de sentencia; condena a los demandantes, demandados en reconvención, a estar y pasar por dichas declaraciones y al pago de las costas.

Los demandantes contestaron a la reconvención formulada, oponiéndose a la misma para su íntegra desestimación.

En el contrato de arrendamiento con opción de compra celebrado por las partes el día 22 de Agosto de 1995 , y cuya duración era desde el mes de Enero de 1996 al mes Diciembre de 1996, en su cláusula octava se hace constar que en el supuesto de no optar por la compra de la finca, deberá dejar la misma libre el día 1 de Diciembre de 1996, para que el actor pueda "efectuar la siembra de cereales" que normalmente efectúa, que era el destino habitual de la finca, sin que conste que ésta vaya a ser destinada al cultivo de hortalizas. El demandado disfrutó de la finca desde Enero de 1996 hasta Noviembre de 1996, fecha en que ejercitó la opción de compra, es decir, cultivó la finca durante once meses, tiempo suficiente para apreciar los vicios que invoca y que debía conocer en la fecha de celebración del contrato de compraventa. En el contrato no existía un derecho de pastos y el demandante requirió a tercero para que se abstuviera de pasar con su ganado a la finca, lo que el tercero desoyó. El cheque se presentó al cobro el día 23 de Septiembre de 1997, después de haberse presentado varias veces sin poderse hacer efectivo por falta de fondos.

Estas circunstancias se estiman como probadas tanto en la sentencia de primera instancia como en la dictada en virtud de los recursos de apelación.

En sentencia dictada en primera instancia se estimó parcialmente la demanda, por lo que se declaró resuelto el contrato de compraventa con condena al demandado a dejar la finca y demás elementos de explotación a disposición de los actores con pérdida de la cantidad entregada como primer plazo del precio de la compraventa por importe de 1.000.000 de pesetas; y desestimó íntegramente la demanda reconvencional, y en cuanto a las costas determinó el abono de las causadas por cada parte a su instancia y las comunes por mitad.

Por el demandado reconveniente se formuló contra esta sentencia recurso de apelación y por los demandantes reconvenidos se formuló adhesión al recurso y por la Audiencia Provincial de Albacete se dictó sentencia por la que desestimó el recurso formulado por Don Luis Andrés y estimó el formulado por Don Daniel y Doña Esther, confirmando en parte la sentencia apelada, decretando la resolución del contrato de compraventa de la RUSTICA000" suscrito por las partes y con condena al demandado a la entrega de la misma a los vendedores, perdiendo el plazo pagado y con indemnización de perjuicios que se valoraran según lo establecido en la sentencia (en definitiva, cantidad solicitada en la demanda en tal concepto), más los intereses legales correspondientes y con condena de todas las costas causadas en las dos instancias del procedimiento.

El demandado Don Luis Andrés ha formulado recurso de casación contra esta sentencia al que se han opuesto los demandantes.

SEGUNDO. El primer motivo se formula al amparo del artículo 1692, 4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción de lo previsto en los artículos 1484 y 1485 del Código Civil y jurisprudencia concordante: existencia de vicios ocultos en la cosa objeto de la compraventa y obligación de saneamiento del vendedor.

El recurrente sostiene, contra las declaraciones probatorias de las sentencias de instancia, la existencia de graves defectos en la finca objeto del pleito, (salubridad de las aguas y escasez de la misma). La sentencia impugnada no los califica como vicios ocultos, sino por el contrario reconocibles a simple vista por el sistema de riego de la finca, que se vende como objeto cierto, sin que se especifique en el contrato que toda su extensión fuera de regadío.

La Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de Julio de 1994 expone que el vicio en que pretende sustentarse la reclamación de los demandantes y hoy recurridos no tiene la condición de oculto, ya que para merecer tal consideración se requiere que el mismo no haya podido trascender y por lo tanto ser conocido o ser objeto de percepción por el comprador (Sentencias de 31 de Enero de 1970, 14 de Marzo de 1971 y 29 de Junio de 1988 ).

La Sentencia de 6 de Julio de 1984 declara que habría que apreciar en el presente caso la inviabilidad de dicha acción de saneamiento, toda vez que, de una parte, la invocación de los aducidos defectos en la expresada mercancía vendida, de ser ciertos y por sus singulares características están poniendo de manifiesto que se trataría de defectos manifiestos y que estaban a la vista y que aún no reuniendo esas características los demandados compradores, ahora recurrentes, por razón de su oficio y profesión tienen el caracter de perito que les permitiría facilmente conocer tales pretendidos defectos, ya que la expresión perito a que se refiere el artículo 1484 del Código Civil hay que entender no en el sentido técnico de persona con título profesional en una determinada materia, sino el de persona que por su actividad profesional tenga cualidades para conocer las características de determinadas cosas o materiales, lo que indudablemente es de apreciar en quién, como los relacionados compradores-demandados, explotan una empresa para la realización de productos con determinados materiales, pues que la normal lógica impone que quien fabrica deba conocer las adecuadas calidades del material a emplear en la fabricación.

La Sentencia de 14 de Marzo de 1973 expresa que para que el vendedor esté obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviera la cosa vendida y el comprador pueda o no ejercitar las acciones que le confieren los artículos 1484 y 1486 del Código Civil , es menester que aquéllos vicios hagan impropio el objeto de la compraventa para el fin a que se destina y que no se encuentren a la vista de un modo manifiesto y ostensible.

La disposición contenida en el artículo 1484 del Código Civil relativa al saneamiento por vicios ocultos, requeriría que los vicios no pudieran ser facilmente apreciados por el comprador en razón a sus particulares conocimientos o singular notoriedad y anteriores relaciones mantenidas por los contratantes (Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de Mayo de 1976 ).

En esta cuestión litigiosa, el comprador está interesado en la explotación de una finca agrícola vendida como cuerpo cierto, y al efectuar la opción de compra ha explotado la finca durante once meses. La falta de impugnación probatoria de lo estimado en la sentencia recurrida y estas indubitadas circunstancias determinan forzosamente la desestimación del motivo esgrimido.

TERCERO. El motivo segundo se formula por infracción del artículo 1100 del Código Civil y la jurisprudencia concordante: no puede ser amparada la reclamación de la actora al haber incumplido previamente con sus obligaciones derivadas del contrato de compraventa.

El recurrente expone que existen hechos determinantes de una situación de incumplimiento previo por la parte vendedora, que reviste la condición de principal, trascendental y básico y que, por tanto, ampara la suspensión en el pago del precio, hasta que los vendedores no cumplan con su obligación de saneamiento de los vicios ocultos o bien pasar por la declaración de la rebaja en el precio de la finca.

El motivo no puede ser atendido, una vez que se ha producido la falta de toma de consideración del motivo primero, pues el actual en realidad constituye repetición de los argumentos desechados en el anterior fundamento de derecho.

La cita del artículo 1100 del Código Civil es inútil, pues no hay declaración probatoria alguna sobre incumplimiento por parte de los vendedores.

Es doctrina de esta Sala la de que el precepto general del artículo 1100, relativo a la mora en el cumplimiento de las obligaciones recíprocas y de no ser necesario el requerimiento al deudor cuando una de las partes ha cumplido lo que incumbe según el contrato, cede ante el precepto más específico del artículo 1504, cuando sea inmueble el objeto de la venta, según el cual, aún cuando exista pacto comisorio expreso, podrá pagar el deudor mientras no sea requerido judicial o notarialmente, lo que es un beneficio para el comprador, quien, a pesar de su incumplimiento o falta de pago en el plazo aceptado, tiene una posibilidad de cumplir salvo que medie el aludido requerimiento. ( Sentencia del Tribunal Supremo de 1 de Julio de 1987 ). En idénticos términos las Sentencias de 27 de Mayo de 1985, 26 de Febrero de 1985 y 29 de Noviembre de 1982 .

No se da aquí, ni se alega, la prevención excepcional del artículo 1504 del Código Civil , ni se da aquí incumplimiento alguno por parte de los vendedores demandantes.

CUARTO. Conforme a lo previsto en el último párrafo del artículo 1715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , procede la imposición del pago de costas causadas en este recurso al recurrente.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español

Fallo

Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación formulado por la Procuradora Doña Carmen Arnesto Tinoco, en nombre y representación de Don Luis Andrés, contra la sentencia dictada por la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Albacete, de fecha 26 de Abril de 1999 , con imposición del pago de costas causadas en este recurso al recurrente.

Líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente con devolución los autos y rollo de Sala remitidos.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos Jesús Corbal Fernández. Vicente Luis Montés Penadés Clemente Auger Liñán. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Clemente Auger Liñán, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.