Sentencia Civil Nº 211/2011, Audiencia Provincial de Sevilla, Sección 8, Rec 2919/2011 de 20 de Junio de 2011

Encabezamiento

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Or11-2919

AUDIENCIA PROVINCIAL. Sección 8ªSEVILLA

Prado de San Sebastián, s.n.

Proc. Origen: Juicio Ordinario número 378/08

Juzgado: de Primera Instancia número 25 de Sevilla

Rollo de Apelación: 2919/11

SENTENCIA Nº

Ilustrísimo Señor Presidente:

D. VICTOR NIETO MATAS

Ilustrísimos Señores Magistrados:

D. JOSÉ MARÍA FRAGOSO BRAVO

D. JOAQUÍN PABLO MAROTO MÁRQUEZ

En SEVILLA, a veinte de Junio de dos mil once.

La Sección 8ª de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital constituida por los Ilustrísimos Señores que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos de carácter civil tramitados como Juicio Ordinario con el número 378/08 por el Juzgado de Primera Instancia número 25 de Sevilla en virtud del recurso de apelación interpuesto por la representación de SAR RESIDENCIAL Y ASISTENCIAL ANDALUCIA S.A. contra la sentencia dictada por el Juzgado referido el 11/10/10 .

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 25 de Sevilla se dictó sentencia de fecha 11/10/10 , que contiene el siguiente FALLO: " Desestimando íntegramente la demanda deducida por el Procurador D.Ignacio Pérez de los Santos , en nombre y representación de SAR Residencial y Asistencial Andalucía S.A contra Monte de Piedad y Caja de Ahorros San Fernando de Huelva Jerez y Sevilla (CAJASOL) he de absolver y absuelvo a éste de los pedimentos en aquélla contenidos, condenando al actor al pago de las costas.."

SEGUNDO.- Notificada a las partes la resolución de referencia, se interpuso recurso de apelación contra ella, el cual se preparo e interpuso por escrito en tiempo y forma ante el Juzgado "a quo", dándose traslado del mismo a la otra parte que presento escrito de oposición , ordenándose la remisión a este Tribunal de los autos, que una vez recibidos se registraron y designo ponente, señalándose deliberación, votación y fallo.

TERCERO.- En la tramitación de este recurso se han observado las formalidades legales.

CUARTO.- Siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado Don VICTOR NIETO MATAS.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia dictada en la primera instancia desestima la demanda y no acuerda que tenga lugar el ejercicio del derecho de opción por entender que se han incumplido las condiciones previstas para el mismo toda vez que no se habían ejecutado por la obstante las obras a las que se había obligado , ni estaba esa obstante explotando o gestionando la residencia geriátrica que constituía el objeto del derecho de opción. Contra esa sentencia se alza la demandante alegando no solo que la necesidad de llevar a cabo las obras de reforma integral de la residencia era una necesidad impuesta por la propia obstante sino también que esa obligación de realizar las obras y concluirlas con anterioridad a octubre de 2007 no era una obligación esencial del contrato ni una condición para el ejercicio de la opción de compra y que en cualquier caso la no terminación de las obras antes de esa fecha no supuso incumplimiento del contrato por parte de la ahora apelante.

SEGUNDO.- En el contrato que celebraron las partes ahora contendientes con fecha 14/10/1998 se establecía respecto del derecho de opción y en lo que aquí interesa que ejercitada la misma El Monte podría ejercitar la venta a persona distinta que la obstante siempre que se dieran dos requisitos, primero que se encontrara vinculada a la obstante y segundo, que se garantizará suficientemente que la gestión de la residencia continuara en manos de empresa especializada en el sector y con el cumplimiento de las condiciones para los residentes que entonces había establecidas en el propio contrato. Se seguía señalando que era condición indispensable para el ejercicio de la acción el que la obstante continuara con la gestión de la residencia, añadiéndose que en la futura escritura de venta se establecería la condición resolutoria para el caso de que se alterase el destino del inmueble si en el mismo aun viviera alguno de los residentes existentes en ese momento y no se le hubiera ofrecido el alojamiento en otro lugar más acorde a sus necesidades. Por su parte en el documento de fecha 27-07-2001 que tiene por objeto según se establece literalmente en el mismo la novación del anterior de 14/10/98 cuyas cláusulas se acuerda mantenerlas vigentes en cuanto no resulten contradictorias con las prevista en el contrato de novación se establece respecto al derecho de opción el plazo la gratuidad del canon y el precio de la compraventa señalándose también de forma expresa que en lo demás que fuera compatible se regulará el derecho de opción conforme a lo previsto en el contrato que se nova. Por su parte en el contrato de 30/11/2002 sobre el derecho de opción se acordó la sustitución de lo acordado en el contrato de fecha 27/07/2001 por lo que allí se prevía sobre el plazo para ejercitarla el precio de la opción, el precio de la compraventa y la posibilidad de que este pudiera ser aplazado y financiado por la entidad El Monte.

De todas estas consideraciones se deduce que era condición esencial para el ejercicio del derecho de opción que la residencia de ancianos cuya explotación se cedía al ahora recurrente continuara explotándose para esa misma actividad cuando se pretendiera ejercitar el derecho de opción de tal forma que ello se deducía de las propias consideraciones efectuadas en el primero de los contratos celebrados en el que se señalaba que la entidad cedente era titular del establecimiento conocido como Residencia Tartessos que se destinaba a residencia de la tercera edad declarándose que la misma se encontraba en funcionamiento debidamente dotada para su fin y que tenia todas las autorizaciones administrativas para poder llevar a cabo la explotación de la actividad . Así mismo se hacia constar que la actividad de la cesionaria era la gestión de residencias de la tercera edad y que tenia experiencia demostrada en el sector. Es más en la estipulación primera se señalaba que el Monte cumplía con esa residencia su obligatoria obra social y que la ahora recurrente asumía expresamente el compromiso de seguir manteniendo un nivel de prestaciones similar al vigente hasta ese momento.

TERCERO.- En el contrato mencionada de fecha 14/10/1998 no se hacía referencia a la realización de obras de reforma y adaptación de la residencia Tartessos cuestión que era abordada por primera en el contrato de novacion de 27/07/2001 en el que se señalaba que debería de realizarse conforme el anteproyecto que se acompañaba al contrato que debería estar concluida con anterioridad al 30/10/2002 y que las misma quedaría en beneficio de la propietaria y cedente a no ser que se ejercitara la opción de compra que se preveía había de realizarse dentro del mes siguiente desde la fecha en la que se establecía como término final para la conclusión de las obras. En el contrato de 30/11/2002 se insistía en que las obras quedarían en beneficio de la propiedad salvo que se ejercitara la opción de compra se modificaban las cuestiones relativas al pago del precio de las obras y se establecia la obligación de contratar por la cesionaria las obras que debían de estar finalizadas y recepcionadas antes del dia 30/10/2007 fecha en la que se iniciaba el plazo mensual para el ejercicio del derecho de opción.

CUARTO.- Se ha acreditado en autos que las obras no se han ejecutado y que lo único realizado es la demolición parcial de los edificios en los que se desarrollaba la actividad de la residencia geriátrica que eran objeto juntamente con el mobiliario y demás enseres de los mismos del contrato de opción de compra se ha acreditado que en la residencia Tartessos no se ha continuado con la actividad geriátrica en el momento de la cesión. En consecuencia acierta la sentencia apelada cuando establece que aunque la opción sea ejercitada en el plazo señalado no se ha cumplido con las obligaciones inherentes a la misma ya que ni se han realizado las obras a las que venía obligada la cesionaria y ahora recurrente ni se esta explotando la residencia a los fines previstos en el contrato ni se puede preveer de forma eficaz que la misma sea explotada para esta finalidad en el futuro. La no ejecución de las obras priva de gran parte del objeto al contrato de compraventa toda vez que la finalidad perseguida por la vendedora era la continuidad de la obra social que realizaba a través de la actividad de la residencia geriátrica cuyo cambio en la titularidad de la explotación exigía para la cesionaria precisamente y de forma fundamental la continuidad de esa explotación tal y como se desprende de las cláusulas contenidas en el los contratos a las que se ha hecho antes referencia.

QUINTO.- El incumplimiento de una de las obligaciones esenciales del contrato de cesión, la realización de las obras, y con ello la consecuente imposibilidad de continuidad en la explotación geriátrica hace inviable el ejercicio del derecho de opción puesto que lo que se pretendía transmitir si la misma se ejercitaba no era solo los inmuebles en los que radica la residencia sino que por el contrario era esta residencia en pleno funcionamiento con los requisitos físicos y jurídicos precisos para el y desde luego con la realización de las obras que se señalaban y de las cuales expresamente se establecía la obligación de realizarlas por parte de la cesionaria de tal modo que la no realización de las mismas además de privar del requisito esencial a la transmisión de la residencia cual es la continuidad de la explotación de la misma supone la imposibilidad de que la cedente haga suyas estas obras y las transmita en caso de que se ejercite la opción. Todas estas consideraciones hacen procedente desestimar la apelación interpuesta.

SEXTO.- Por todo lo expuesto, al ser procedente desestimar el recurso, las costas causadas por el mismo han de imponerse, de conformidad con lo prescrito en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 7 de Enero de 2000 que se remite al anterior 394, a la parte recurrente.

SÉPTIMO.- Han sido vistos los artículos citados en esta y en la resolución recurrida y demás preceptos de general y pertinente aplicación.

En su virtud,

Fallo

Se desestima el recurso interpuesto por la representación de SAR RESIDENCIAL Y ASISTENCIAL ANDALUCIA S.A. contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 25 de Sevilla con fecha 11/10/10 en el Juicio Ordinario nº 378/08, y se confirma íntegramente la misma con imposición de las costas de esta Alzada a la parte apelante.-

Dentro del plazo legal devuélvanse las actuaciones originales al Juzgado de procedencia con testimonio de esta resolución para su ejecución. Dése a los depósitos constituidos el destino legal.

Así, por esta nuestra Sentencia, definitivamente juzgando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos, y firmamos.

PUBLICACIÓN.- La anterior Sentencia ha sido publicada por el Ilustrísimo Señor Magistrado Ponente en el día de su fecha. Doy fe.-