Sentencia Civil Nº 211/2012, Audiencia Provincial de Murcia, Sección 1, Rec 17/2012 de 19 de Abril de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

MURCIA

SENTENCIA: 00211/2012

SENTENCIA Nº 211/112

ILMOS SRES

D. Andrés Pacheco Guevara

Presidente

D. Fernando López del Amo González

D. Cayetano Blasco Ramón

Magistrados

En la Ciudad de Murcia a diecinueve de abril de dos mil doce.

Habiendo visto en grado de apelación la Sección Primera de esta Ilustrísima Audiencia Provincial los autos de juicio Ordinario núm. 1754/2009, que en primera instancia se han seguido en el Juzgado de Primera Instancia núm. ocho de Murcia, entre las partes, como actora, y en esta alzada apelada, María , representada por el Procurador Sr. Martínez Torres, y defendida por el Letrado Sr. Nieto Olivares, y como demandada, y en esta alzada apelante, Medi Proyectos Inmobiliarios S.L., representada por la Procuradora Sra. Carles Cano-Manuel ,y defendida por la Letrada Sra. De Haro García, siendo también codemandada Caja de Ahorros de Murcia, y siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. Cayetano Blasco Ramón, que expresa la convicción del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO .- El Juzgado de instancia citado, con fecha cinco de julio de 2011, dictó en los autos principales de los que dimana el presente rollo la sentencia cuya parte dispositiva dice así: "FALLO: "Que estimando la demanda interpuesta por el Procurador D. Guillermo Martínez Torres, en nombre y representación de Dª. María , contra "Medi Proyectos Inmobiliarios, S.L.", representada por la Procuradora Dª. Elisa Carles Cano-Manuel, y contra "Caja de Ahorros de Murcia", representada por el Procurador D. Manuel Sevilla Flores, debo:

1.- Declarar resuelto el contrato de compraventa celebrado entre la demandante y "Medi Proyectos Inmobiliarios, S.L." en diciembre de 2006 sobre la vivienda tipo J-67 finca NUM000 del bloque NUM001 , de la comunidad residencial "Náutico Entremares", de La Manga del Mar Menor, por causa imputable a la vendedora, al no haber finalizado ni entregado la vivienda antes de finalizar el primer trimestre de 2009.

2.- condenar a "Medi Proyectos Inmobiliarios, S.L." a devolver a la demandante al cantidad de cincuenta y siete mil cuatrocientos cincuenta y tres euros con cuarenta y tres céntimos (57.453,43€), en concepto de cantidades recibidas a cuenta, más los interés legales desde la recepción del primer requerimiento extrajudicial (el 11 de mayo de 2009) hasta su completo pago.

3.- condenar a "Caja de Ahorros de Murcia" a hacer frente al importe del aval bancario hasta la cantidad de cincuenta y cinco mil ciento treinta y tres euros con trece céntimos (55.133,13€), correspondientes a las cantidades pagadas por la compradora, más los intereses legales desde la recepción del requerimiento (4 de junio de 2009) hasta su completo pago.

4.- Todo ello con imposición a "Medi Proyectos Inmobiliarios, S.L." de las costas procesales causadas en esta instancia a la parte actora, sin hacer expresa condena al pago de las costas procesales en cuanto a las causadas a la entidad codemandada "Caja de Ahorros de Murcia".

SEGUNDO .- Que contra la anterior sentencia y en tiempo y forma se interpuso recurso de apelación por la parte codemandada Medi Proyectos Inmobiliarios S.L., siéndole admitido, y tras los trámites previsto en la L.E. Civil, se remitieron los autos a esta Audiencia, formándose el presente Rollo por la Sección Primera con el núm. 17/2012, designándose Magistrado Ponente por turno y señalándose deliberación y votación para el día 16 abril de 2012.

TERCERO .- En la tramitación de ambas instancias se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO .- Interpone recurso de apelación la mercantil "Medi Proyectos Inmobiliarios S.L." contra la sentencia dictada en fecha cinco de julio del año 2011 por el Juzgado de 1ª. Instancia nº 8 de Murcia en el juicio ordinario 1754/2009, alegando, en síntesis, error en la valoración de la prueba respecto al contrato de compraventa y su interpretación, por infracción de los art. 1281 a 1289 del C.C ., al estimar la acción de resolución contractual instada por causa imputable a la vendedora, incongruencia de la sentencia, al modificar los hechos objeto de debate, infracción del art. 1.124 del C.c . y doctrina que lo interpreta, y error en la valoración de la prueba respecto de las causas del retraso en la obtención de la licencia de primera ocupación, y, con ella, en la entrega de los apartamentos. Por último y con carácter subsidiario, se alega la indebida condena en costas.

SEGUNDO .- El primer punto del debate se centra en la interpretación que ha de otorgarse a la cláusula cuarta del contrato privado suscrito entre las partes, pues la sentencia de instancia basa la resolución contractual en el hecho de que considera que en dicha estipulación se concede al comprador una opción resolutoria una vez se cumpliera la fecha pactada para la entrega de la vivienda, el primer trimestre del año 2009 sin que ello se produjera, con independencia de que el retraso operado sea, o no, imputable al vendedor, al entender que dicha opción operaría con total independencia de las vicisitudes o acontecimientos que se hubieran podido producir, de manera que apoya la resolución en el ejercicio por parte del comprador de aquello que entiende que fue pactado y en base a lo dispuesto en el artículo 1254 y 1255 del C.c ., y no en lo dispuesto en el art. 1.124 de dicho texto legal .

Discrepamos de la interpretación que la sentencia de instancia realiza sobre la cláusula cuarta del contrato suscrito entre las partes, pues siendo indiscutible que en el mismo se concierta la entrega al comprador del inmueble objeto de compraventa para el primer trimestre del año 2009, no es menos cierto que el párrafo segundo de dicha cláusula contiene una salvedad, que es el hecho de que se produjeran "interrupciones o retrasos en el cómputo del plazo para la ejecución o la entrega por causas no imputables al vendedor, o de fuerza mayor...", de manera que no cabe obviar dicha salvedad una vez invocada, ni cabe desvincularla del plazo fijado para la entrega, sino que la misma ha de ser interpretada en el propio contexto en que se recoge, y éste no es otro que en la órbita del plazo fijado para la entrega del inmueble, pues en el propio texto donde se hace referencia a dicha salvedad, se parte de la fecha prevista como supuesto máximo de ejecución pactado para el caso de que no acaeciesen retrasos o interrupciones ajenos a su voluntad o un supuesto de fuerza mayor. El hecho de que la opción resolutoria o concesión de prórroga se recoja en el mismo párrafo donde se recoge la salvedad, a partir de un punto y seguido, estimamos que lejos de admitir una interpretación independiente a dicha salvedad, y de operar su nacimiento por simple transcurso del plazo fijado del primer trimestre del año 2009, viene a incidir en lo contrario, pues al referirse a ello tras la exposición de la salvedad, indica que la opción resolutoria no es ajena a la misma, sino que ha de entenderse su operatividad en función tanto del plazo fijado, como del hecho de que el mismo se viere afectado por tal salvedad, debiendo traer a colación lo dispuesto en el art. 1289 C.c . para apoyar lo expuesto con anterioridad. Es de razonar que de hecho la parte actora no realiza alegación alguna en orden a la oscuridad interpretativa de la cláusula, y de ahí que la apelante alegue como uno de los motivos de su recurso la incongruencia de la sentencia, dado que la demanda centra los hechos objeto de debate en el incumplimiento objetivo del plazo de entrega establecido en el contrato, y si bien en esa genérica expresión podría encuadrarse lo expuesto anteriormente, lo cierto es que en el relato de hechos no se refiere a la oscuridad de dicha cláusula, muy al contrario, invoca su interpretación literal.

Es de significar que en la excepción o salvedad antes referida, además de las interrupciones o retrasos ajenos a la voluntad de la vendedora, también se contempla el supuesto de fuerza mayor, y pugnaría con lo dispuesto en el art. 1.105 del c.c . llegar a la conclusión que se recoge en la sentencia de instancia ya que no consta expresamente declarada esta obligación, y hallándose el supuesto de fuerza mayor en paridad con las interrupciones o retrasos ajenos a la voluntad del vendedor, no cabe otorgarles un tratamiento distinto.

Establecido lo anterior, procede entrar a valorar las causas que determinaron el retraso en la entrega y si las mismas fueron, o no, imputables al vendedor, y a tales efectos es de señalar que sobre este concreto tema ya se ha pronunciado la Sección Cuarta de la Exm. Audiencia Provincial de Murcia en sentencia de fecha 30 de junio de 2011 , confirmando la dictada por el juzgado de 1ª. Instancia nº 6 de Murcia en fecha 21 de septiembre de 2010 en el juicio ordinario seguido en el mismo con el nº 1820/2009, sobre un caso relativo a la misma promoción, y si bien se alega que la hoy apelante no recurrió otra dictada por el Juzgado de 1ª. Instancia nº 7 de Murcia donde se fallaba en el mismo sentido que la hoy recurrida, no cabe estimar que ello constituya un acto propio, al igual que el auto dictado por esta Sala en el rollo 324/2011, en fecha uno de diciembre de 2011 , tampoco cabe invocarlo en este procedimiento, pues el mismo tenía como objeto la ejecución de un aval y, desde luego, no era parte en el mismo la mercantil hoy apelante.

La sentencia dictada por la Sección 4ª., antes referida, es muy clara y taxativa en los dos primeros párrafos del fundamente de derecho tercero, considerando probado que el retraso en la fecha de entrega de la vivienda pactada contractualmente, primer trimestre del 2009, responde a hechos no imputables a la parte vendedora, pasando, a continuación, a argumentar tal afirmación; argumentaciones que hemos de reiterar en esta resolución en cuanto que son las mismas que se plantean como controversia en este procedimiento, debiendo subrayar que las incidencias en la finca colindante que determinaron el que la apelante tuviera que iniciar trabajos de reparación, causantes del retraso, se produjeron antes de que tuviera lugar la paralización y el precinto de la obra el 31 de marzo de 2009, si bien dicho precinto vino a agravar el retraso en la reparación, y así se desprende del Decreto dictado por el Exmo. Ayuntamiento de Cartagena en fecha 8 de mayo de 2009 (documento nº 1 de la contestación, folio 149), donde se realiza un relato cronológico de los hechos, siendo de reseñar que si bien el precinto de la obra objeto del expediente es de fecha 31 de marzo de 2009, el daño en la promoción de MEDI es de inferir que se había producido con anterioridad, pues, como consecuencia del precinto acordado, el 24 de abril de 2009 se personó ésta en el expediente solicitando que se le permitiera el acceso para reparar tales daños, lo cual se concede el 8 de mayo de 2009, desprendiéndose de todo ello que no existió dilación excesiva por parte de la promotora en personarse en el mismo (24 días tras la paralización), siendo de presumir que mientras duró ese lapso temporal estaría a la espera de que la afectada solucionara sin necesidad de su intervención, y en cuanto al otorgamiento de la licencia de primera ocupación, si observamos el documento obrante al folio 194, que es una comunicación de la Gerencia de Urbanismo del Exmo. Ayuntamiento de Cartagena, en el mismo se contiene la cronología seguida desde que se solicita el 24-4-2009 la licencia de primera ocupación, siendo dicha cronología que en fecha 30-4-2009, notificado el 18-5-2009, se le pide documentación y, posteriormente, se solicitaron informes tanto del Servicio de Urbanización y Obras, como de los Servicios Técnicos de Intervención Urbanística, emitiéndose el informe de estos últimos en fecha 12-11-2009 diciendo que "Las viviendas son CONFORMES respecto a Habitabilidad", lo cual es muy significativo, emitiéndose nuevo informe en fecha 19-2-2010 diciendo que aun cuando las viviendas y garajes cumplen a los efectos de la mencionada Licencia de Primera Ocupación, deberá quedar pendiente de entregar hasta que no resuelvan el adaptar las barandillas exteriores con el fin de evitar la escalada por la misma, y el 9-3-2010 los Servicios Técnicos del Servicio de Urbanización y Obras, por su parte, emiten informe exponiendo deficiencias en la ejecución de los servicios urbanísticos relativos a que los buzones y el mecanismo de entrada al parking ocupan vía publica, deben rasantearse las tapas de las aceras, falta señalización horizontal y vertical y que falta documentación de las compañías suministradoras de energía eléctrica, agua y telecomunicaciones, notificándosele ello el 29-3-2010 para que procediera a la subsanación, desprendiéndose de la expuesta cronología que la promotora no actuó con pasividad, ni que al presentar su solicitud de licencia de primera ocupación lo hiciera con temeridad, pues las deficiencias de obra que se ponen de manifiesto no son de envergadura, sino puntuales cuestiones, de manera que dicho documento (expedido el 26 abril de 2010) no cabe extraer que el retraso en la consecución de la licencia de ocupación se debiera a causa imputable a la promotora. Es de señalar que cuando inicialmente se le solicita diversa documentación, no se especifica la fecha en la que se aporta, sino que se dice que "una vez aportada la documentación imprescindible", con lo cual no se constata si tardó más o menos en presentarla o si la presentó de forma diligente y el retraso es imputable a la Administración. En cualquier caso, en el contrato privado suscrito por las partes se recoge en el párrafo último de la tan citada cláusula cuarta, que a los efectos del cómputo de los plazos indicados, se entenderán como causas no imputables al vendedor, la demora de las autorizaciones administrativas de ocupación o de enganche de suministros cuando éstas han sido solicitadas por la parte vendedora, y dicha solicitud consta que se hizo en fecha 24-4-2009, y si bien se realizó aun antes de recepción del edificio, lo cierto es que ello siguió su curso administrativo, y si no se obtuvo finalmente hasta el 4 de agosto del 2010, no estimamos que se acredite que ello se debiera a la pasividad de la promotora o a alguna causa imputable a ella que, no olvidemos, era la más interesada en obtener dicha licencia. De hecho, cuando en el citado documento se dice en su último párrafo que se requiere el 29-3-2010 para que subsanara las deficiencias contenidas en los informes, ya no tenemos otros datos para determinar si ello se produjo en el plazo que se le otorga, pues dicho documento lleva fecha 26 de abril de 2010, lo cual nos aboca a considerar que el tema del posible retraso en la consecución de la licencia de ocupación realmente no se plantea, al menos en la demanda, pues esta lleva fecha registro de 29 de junio de 2009 esto es, cuando apenas ha iniciado su andadura la solicitud de licencia de ocupación, aparte de que nadie cuestiona la validez y eficacia del último párrafo de la cláusula cuarta del documento privados suscrito por las partes, y cuando se refiere la actora a la licencia de ocupación, es para enlazarla con el hecho de que fue solicitada después del treinta de marzo, pues el tema de controversia nuclear es la operatividad automática de la opción resolutoria.

Argumenta la apelada que lo procedente hubiera sido el que la promotora le comunicara la situación excepcional alegada como justificativa del retraso en la entrega, si bien estimamos que ello se produce cuando la parte se interesa por el retraso, y así se pone de manifiesto con el documento nº 41 de la demanda (folio 87).

La apelada incide en su escrito de oposición del recurso en cuestiones relativas a un expediente sancionador por la Dirección General de Costas que en los documentos aportados se califica de leve, y modificación del proyecto, a lo cual no se alude en la demanda, si bien al no interponer recurso no es factible entrar a conocer sobre ello, pues no es objeto de litis en la alzada, y la apelante no ha podido defenderse de tales cuestiones.

Ciertamente Cajamurcia no recurre la sentencia, si bien al ser sus intereses coincidentes con los de Medi Proyectos Inmobiliarios, en base a lo dispuesto en el art. 21 L.e.c . ello debe afectarle en cuanto que de lo contrario su posición procesal redundaría en perjuicio de un tercero.

TERCERO.- Consideramos que no procede verificar expresa imposición de las costas de instancia al concurrir dudas de hecho y de derecho que aconsejan un pronunciamiento de tal naturaleza ( art. 394 L.e.c .).

No procede verificar expresa imposición respecto de las costas de esta alzada ( art. 398 L.e.c .).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Estimando el recurso de apelación interpuesto por "Medi Proyectos Inmobiliarios S.L.", a través de su representación procesal, contra la sentencia dictada en fecha cinco de julio del año 2011 en el juicio ordinario seguido con el nº 1754/2009 ante el Juzgado de 1ª. Instancia nº 8 de Murcia , debemos REVOCAR la misma y dictar otra por la cual se desestima la demanda planteada por María , absolviendo a las demandadas de los pedimentos efectuados contra ellas, sin verificar expresa imposición en cuanto a las costas de instancia.

No procede verificar expresa imposición en cuanto a las costas de esta alzada.

Así por ésta nuestra sentencia, de la que se extenderán los oportunos testimonios lo pronunciamos, mandamos y firmamos.