Sentencia Civil Nº 211/2013, Audiencia Provincial de Granada, Sección 3, Rec 701/2012 de 14 de Junio de 2013

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE GRANADA

SECCIÓN TERCERA

ROLLO Nº 701/12

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº LO MERCANTIL Nº 1 DE GRANADA

ASUNTO: JUICIO ORDINARIO Nº 269/08

PONENTE SR. ENRIQUE PINAZO TOBES.

S E N T E N C I A N º 211

ILTMOS. SRES.

PRESIDENTE

D. JOSÉ REQUENA PAREDES

MAGISTRADOS

D. ENRIQUE PINAZO TOBES

Dª. ANGÉLICA AGUADO MAESTRO

En la Ciudad de Granada, a 14 de junio de 2013.

La Sección Tercera de esta Audiencia Provincial constituida con los Iltmos. Sres. al margen relacionados ha visto en grado de apelación -rollo nº 701/12- los autos de juicio ordinario nº 269/08, del Juzgado de Primera Instancia nº de lo Mercantil nº 1 de Granada, seguidos en virtud de demanda de Prodacon Gestión Inmobiliaria representado por el Procuradora D. Enrique Román Fernández y defendido por el Letrado D. Rafael Martínez de las Heras; contra D. Vicente y D. Agustín , representado por la Procuradora Dña. Josefa Hidalgo Osuna y defendido por el Letrado D. Rafael Alvarez de Morales Ruiz- Matas.

Antecedentes

PRIMERO.- Que, por el mencionado Juzgado se dictó sentencia en fecha 21 de junio de 2012 , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'Que debo estimar y estimo íntegramente la demanda formulada por Prodacon Gestión Inmobiliaria, S.L., representada por el Procurador Sr. Román Fernández, frente a D. Vicente y D. Agustín , representados por la Procuradora Sra. Hidalgo Osuna, declarando la existencia y la validez del contrato privado celebrado entre as partes en fecha 19 de octubre de 2005, y condenando a los demandados: 1º A estar y pasar por dicho pronunciamiento. 2º.- A que otorguen ante Notario escritura pública de compraventa sobre los bienes inmuebles objeto del contrato de compraventa privado adjuntando como documentos nº 2 de la demanda principal, apercibiéndole que de no hacerlo voluntariamente, se hará judicialmente y a su costa. 3º.- A abonar, solidariamente a la actora la cantidad de 596.159,59 euros IVA incluido en concepto de resto del precio de la compraventa más los intereses que se devenguen desde el día 27 de febrero de 2008 hasta la fecha de esta resolución, momento en que el interés legal será incrementado en dos puntos hasta el efectivo pago del principal. 4º.- A abonar, solidariamente, a la actora el importe de 11.185,55 IVA incluido, en concepto de modificaciones realizadas a petición de los compradores de la vivienda 6ª, más los intereses que se devenguen desde el día 27 de Febrero de 2008 hasta la fecha de esta resolución, momento en que el interés legal será incrementado en dos puntos hasta el efectivo pago del principal. 5º.- Al pago de las costas causadas de la acción entablada en la demanda principal. Que debo desestimar y desestimo íntegramente la demanda reconvencional formulada por D. Vicente y D. Agustín representados por la Procuradora Sra. Hidalgo Osuna, absolviendo a la mercantil demandada en reconvención de todos los pedimentos formulados en su contra, con expresa condena en costas de la acción entablada en la demanda reconvencional a la parte reconviniente.'.

SEGUNDO.- Que contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, oponiéndose la parte contraria; una vez elevadas las actuaciones a este Tribunal, fueron turnadas a esta Sección Tercera el pasado día 3 de diciembre de 2012, se siguió el trámite prescrito y se señaló, para la celebración de la vista solicitada, el día 6 de junio de 2013. Celebrada la vista acordada, practicándose la prueba admitida, quedaron los autos conclusos para dictar la resolución procedente.

TERCERO.- Que por este Tribunal se han observado las formalidades legales en esta alzada.

Siendo Ponente en las presentes actuaciones, el Magistrado Iltmo. Sr. D. ENRIQUE PINAZO TOBES.

Fundamentos

PRIMERO:Inicialmente debemos destacar, que aquí no ha producido una transmisión del 'objeto litigioso', identificado, indebidamente por la apelante, con el derecho real relativo a un determinado bien inmueble. La acción ejercitada es la personal, dirigida a la efectividad del contrato de compraventa, y en ningún momento parecen cedidos los derechos del vendedor a un tercero, con el consentimiento necesario de los compradores, siendo también personal la acción ejercitada en su día por los últimos, demandantes en reconvención, para la resolución del contrato, que tampoco consta cedida.

Al respecto debemos recordar, tanto lo dispuesto en el artículo 1257 CC 'Los contratos sólo producen efecto entre las partes que los otorgan', como lo previsto en el artículo 1205 CC , cuando establece que la sustitución de un nuevo deudor en lugar del primitivo, no puede hacerse sin el consentimiento del acreedor.

Por tanto, debiendo identificar el 'objeto litigioso', con los derechos de crédito derivados de la compraventa celebrada, no con el inmueble que constituye el objeto de la compraventa, debemos descartar la aplicación al caso de lo dispuesto en el artículo 17 LEC , no estando en ningún caso ante un supuesto de sucesión procesal.

SEGUNDO:Por tanto, resultando improcedente la petición de suspensión del litigio, por razón de la sucesión procesal esgrimida por los apelantes, en primer lugar debemos confirmar la desestimación de la reconvención, sin que proceda la resolución del contrato, ya que no resulta acreditado, que los incumplimientos alegados por los compradores, como realmente no cuestionan en su recurso, tengan carácter esencial o básico, superando un mero cumplimiento defectuoso del contrato.

La acción resolutoria no puede prosperar, ya que tal y como reiteradamente señala la jurisprudencia, STS de 12 de abril de 2011 , entre otras muchas, es necesario que estemos ante 'un incumplimiento de cierta entidad, que se ha caracterizado como 'verdadero y propio' ( Sentencias 15 de noviembre de 1994 , 7 de marzo y 19 de junio de 1995 , entre muchas otras ), ' grave' (Sentencias de 23 de enero y 10 de diciembre de 1996 , 30 de abril y 18 de noviembre de 1994 , etc.),'esencial' (Sentencias de 26 de septiembre de 1994 , 26 de enero de 1996 , 6 de octubre de 1997 , 11 de abril de 2003 , etc.), a cuyo efecto se utilizan tópicos como los que caracterizan el incumplimiento resolutorio acudiendo a que tenga importancia y trascendencia para la economía de los interesados ( Sentencias de 25 de noviembre de 1983 , 19 de abril de 1989 , etc.) o entidad suficiente para impedir la satisfacción económica de las partes ( Sentencias 22 de marzo de 1985 , 24 de septiembre de 1986 , etc.), o bien genere la frustración del fin del contrato ( Sentencias de 23 de febrero de 1995 , 10 de mayo de 2000 , 25 de febrero , 11 de marzo y 15 de octubre de 2002 , entre las más recientes), que a veces se expresa con otras fórmulas, como la frustración de las legítimas expectativas o aspiraciones o la quiebra de la finalidad económica o frustración del fin práctico ( Sentencias 19 de noviembre de 1990 , 21 de febrero de 1991 , 15 de junio y 2 de octubre de 1995 ). Tales criterios para la determinación de la entidad o esencialidad del incumplimiento han sido resumidos por autorizada doctrina señalando varios parámetros, como la importancia para la economía de los interesados, la entidad del incumplimiento como obstáculo para impedir la satisfacción o para provocar la frustración, que ha de predicarse del fin o fin práctico del contrato, a lo que equivale la llamada 'quiebra de la finalidad económica'. Pero, en definitiva, ha de tratarse de un incumplimiento esencial, caracterizado por producir una insatisfacción de las expectativas o generar la frustración del fin'.

Por otra parte, y sin perjuicio de la reducción del alcance de la reconvención, en el acto del juicio, a la devolución de las cantidades abonadas por los compradores, tampoco se ha cuestionado en el recurso la falta de los presupuestos necesarios para la reducción del precio, subsidiariamente interesada por la reconvención, o la ejecución del contrato de obra por la actora, que sustenta la petición, y posterior condena al pago de la cantidad de 11.185 euros. En consecuencia, dado que tampoco se ha negado el incumplimiento de los demandados de su obligación de pago por la realización de tal prestación, tras proceder la demandante a llevar a cabo la última las modificaciones en los inmuebles requeridas por los apelantes, que no han cuestionado la realidad del encargo y su ejecución, sin perjuicio de la cuestión planteada sobre la perdida sobrevenida de objeto, respecto de la petición de entrega y pago simultaneo del precio pendiente de pago, en cualquier caso, ello no afecta a la resolución desestimada y al cumplimiento del contrato de obra, de modo que los pronunciamientos de la sentencia recurrida sobre estos extremos en todo caso deben ser confirmados.

TERCERO:También plantean los recurrentes la pérdida de interés legítimo de la actora, en el cumplimiento de la obligación de entrega, al seguirse un procedimiento de ejecución hipotecaria sobre los bienes objeto de la compraventa, donde tras la celebración de subasta se ha solicitado adjudicación, sin embargo no admitida por el Juzgado que tramita el proceso de ejecución hipotecaria.

En este examen, debemos precisar, que no procede enjuiciar la bondad de aquella resolución, o analizar la procedencia de la admisión de una determinada sucesión procesal en la ejecución hipotecaria, de modo que, a los efectos de este litigio no procede determinar sí se daban y concurrían los requisitos necesarios, para estimar verificada la sucesión procesal en aquel procedimiento, como parecen pretender los recurrentes a tenor del contenido de sus alegaciones en el acto de la vista.

Por tanto solo podemos constatar, que hasta la fecha, al no haberse dictado Auto de adjudicación, no consta que la vendedora haya perdido la titularidad de los bienes objeto de la compraventa. Como recuerda la STS 18 de marzo de 2009 , en los casos de venta judicial en pública subasta, aunque la perfección se produzca con el acto de la subasta y aprobación del remate, lo relevante será la consumación de la venta pues sólo entonces se producen los efectos traslativos de dominio que dicha consumación lleva aparejada, lo cual acontece cuando se adjudica al adquirente el bien subastado, esto es, en el momento en que se dicta auto de adjudicación.

La STS 26 de marzo de 2013 , como excepción a la regla general del art. 413 LEC de irrelevancia de las innovaciones que, después de iniciado el juicio, introduzcan las partes o terceros en el estado de las cosas o de las personas que hubiese dado origen a la demanda, estima que es factible contemplar aquellas que privaren 'definitivamente' de interés legítimo a las pretensiones que se hubieran deducido en la demanda, no solo por su satisfacción extraprocesal sino también 'por cualquier otra causa'.

Sin embargo, no podemos estimar que tal situación concurra en este caso, cuando al no existir adjudicación, y por tanto pérdida para la vendedora de los inmuebles objeto de la compraventa, no cabe afirmar que se haya producido 'definitivamente' para la vendedora la pérdida de interés legítimo. Al no darse esta situación, ello nos aleja de la posibilidad de acudir a la solución del articulo 22 LEC , que, tras la pérdida del objeto de la venta para la enajenante en el curso del procedimiento, ha sido aplicado, por las Audiencias Provinciales, bastando con mencionar las sentencias de AP Rioja, sección 1ª 14 de febrero de 2013 , Alicante, sección 9, de 13 de abril de 2012 , Cádiz, sección 8ª de 17 de enero de 2012 , y Valladolid, sección primera, de 15 de abril de 2011 .

Sin embargo, en este examen también debemos reseñar, y esta circunstancia parece haberse obviado por la sentencia apelada, que el otorgamiento de la escritura pública de venta y abono del precio restante, debía llevarse a cabo mediante subrogación en préstamo hipotecario, subsistente, de la mayor parte del precio pendiente de pago, es decir 517.037 euros, resultando evidente que en este momento no es posible realizar la subrogación en el préstamo hipotecario, en los términos previstos inicialmente en el contrato, cuando la vendedora ha reconocido, la resolución del contrato de préstamo garantizado por hipoteca sobre los inmuebles objeto del contrato de compraventa, y en conclusión la imposibilidad actual de cumplir por su parte en los términos previstos en el contrato de compraventa, en uno de sus términos esenciales, subrogación en el préstamo hipotecario, que representaba más del 78% del precio, según la condición general tercera, en el 'crédito abierto', hoy ya resuelto y vencido anticipadamente. Aquí además debemos destacar, que tampoco la vendedora en el concurso hizo uso, cuando era posible, como también reconoció, de la facultad prevista en el artículo 155.2 de la Ley Concursal , evitando así la enajenación forzosa de los bienes, atendiendo con cargo a la masa la totalidad de los plazos de amortización e intereses vencidos, asumiendo la obligación de pagar los vencidos como crédito contra la masa.

Pero también cabe, por el principio dispositivo, y de libertad de pacto, sin que el concurso impida reducir un crédito de un acreedor, con su consentimiento, en beneficio de la masa, que la ejecutante desista del procedimiento hipotecario y tras su archivo, dejar sin efecto la resolución del préstamo garantizado con hipoteca, pudiendo la promotora inmobiliaria enajenar los bienes objeto del contrato litigioso, como permite el artículo 43.3.3º de la Ley Concursal , así como admitir la titular del préstamo hipotecario, la subrogación y el desenvolvimiento normal del préstamo en los términos inicialmente previstos.

Por tanto, debe confirmarse el pronunciamiento de la sentencia recurrida, en cuento a la imposición del cumplimiento del contrato a los vendedores, que deberán otorgar escritura pública de compraventa sobre los bienes inmuebles objeto del contrato de compraventa, con simultaneo pago de 79.122,59 euros, más las cuotas relativas al préstamo hipotecario (517.037 euros), principal e intereses, desde el 27 de febrero de 2008; con asunción de las cargas de inmueble, y subrogación en la hipoteca que grava tales fincas, en las mismas condiciones existentes antes de la resolución y vencimiento anticipado del préstamo, e inicio del proceso de ejecución hipotecaria, no en los términos previstos en el contrato.

CUARTO:También plantean los recurrentes la imposibilidad de cumplir el fallo de la sentencia .

En litigios idénticos, donde en ejecución de sentencia, tras la adjudicación y perdida del bien objeto de la compraventa no era posible para la vendedora-ejecutante realizar la entrega, a la que se supeditaba el pago del resto del precio, esta sección ha estimado, Autos de 14 de diciembre de 2012 y 24 de enero de 2013 , que producida en tal caso la frustración del contrato y de la ejecución, ante la imposibilidad sobrevenida, por causa principalmente imputable a los primeros incumplidores, es decir los compradores, no procedía en tal caso el otorgamiento de escritura, ni el pago del resto del precio, u otras cantidades con cargo a los ejecutados, al no poder dar cumplimiento a las reciprocas prestaciones de las partes en el contrato, pero con perdida en tal caso para los compradores, principales incumplidores, de la cantidad entregada a cuenta, adecuada para indemnizar al vendedor en el perjuicio económico sufrido por el incumplimiento previo del comprador.

Por ello, en caso de darse tal situación, pudiendo equipararla, pendiente solo la ejecución hipotecaria de adjudicación, dada su injustificada demora, al transcurso de un plazo de mas de seis meses desde la firmeza de esta resolución, sin que la vendedora pudiese otorgar escritura en los términos expresados en el fundamento anterior, en tal caso, la obligación de entrega reseñada no resultaría exigible, sin mas derecho aquí para la vendedora demandante, que hacer propias las cantidades entregadas a cuenta.

Por tanto, aunque no puede en este momento dar por 'definitivamente' concurrente, la perdida de interés legítimo en las pretensiones del actor, estimando la perdida sobrevenida de objeto alegada por la apelante, confirmando la obligación de entrega, sin embargo procede estimar parcialmente el recurso, ya que no pueden obviarse, en el cumplimiento de la entrega las condiciones pactadas en el contrato de compraventa, en los términos antes reflejados, y en la medida en que además no se tuvieron en cuenta en la demanda, y en la sentencia (partiendo indebidamente de un pago del precio a la vendedora de 598.159,59 euros, mas intereses desde 27 de febrero de 2008), ello provoca que proceda estimar parcialmente la demanda y el recurso, dejando sin efecto la condena en costas establecida en la sentencia recurrida, al estimarse parcialmente la demanda, manteniendo la condena por las devengadas por la reconvención, totalmente desestimada.

QUINTO:Estimado parcialmente el recurso, conforme a lo dispuesto en el artículo 398.2 LEC , no procede imponer las costas derivado de su interposición.

Fallo

Estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto en nombre y representación de D. Vicente y D. Agustín , contra la Sentencia de 21 de junio de 2012, dictada por el Juzgado Mercantil 1 de Granada (antes primera instancia 14), en los autos 269/08, confirmando la desestimación de la reconvención, la imposición de costas derivadas de tal pretensión a los reconvinientes, y el pronunciamiento declarativo que contiene, revocando parcialmente dicha resolución, en cuanto estima íntegramente la demanda formulada por Prodacon Gestión Inmobiliaria SL acordando en su lugar, que procede estimar parcialmente la demanda, condenando a los demandados, D. Vicente y D. Agustín , en los siguientes términos:

1º. A estar y pasar por el pronunciamiento declarativo.

2º. A que otorguen escritura pública de compraventa sobre los bienes inmuebles objeto del contrato de compraventa privado adjuntado como documento n.º 2 de los de la demanda principal, con simultaneo pago de 79.122,59 euros, más las cuotas relativas al préstamo hipotecario (517.037 euros), principal e intereses, desde el 27 de febrero de 2008; con asunción de las cargas de inmueble, y subrogación en la hipoteca que grava tales fincas, en las mismas condiciones existentes antes de la resolución y vencimiento anticipado del préstamo, e inicio del proceso de ejecución hipotecaria.

De no ser posible el cumplimiento del contrato en estos términos, para la vendedora, dentro de los seis meses siguientes a la firmeza de esta resolución, se declarará así, poniendo en su caso fin a la ejecución dirigida a la satisfacción de este pronunciamiento, sin mas derecho aquí para la vendedora demandante, que hacer propias las cantidades entregadas a cuenta.

3º. A pagar solidariamente a la demandante 11.185,55 euros, más intereses legales de tal cantidad desde el 27 de febrero de 2008, hasta la fecha en que se dicto sentencia en primera instancia, que desde entonces se devengaran incrementados en dos puntos.

4º. En cuanto a las costas de la demanda devengadas en primera instancia cada parte abonara las causadas a su instancia y las comunes por mitad.

No procede imponer las costas por el recurso, debiendo restituirse el depósito constituido para recurrir.

Frente a esta resolución, cabe interponer recurso de casación, ante la Sala Primera del Tribunal Supremo.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.