Sentencia Civil Nº 211/2014, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 5, Rec 221/2012 de 21 de Mayo de 2014

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 211
AUDIENCIA PROVINCIAL MÁLAGA
SECCION QUINTA
PRESIDENTE ILMO. SR.
D. MELCHOR HERNANDEZ CALVO
MAGISTRADOS, ILTMOS. SRES.
Dª. INMACULADA MELERO CLAUDIO
Dª. Mª TERESA SAEZ MARTINEZ
REFERENCIA:
JUZGADO DE PROCEDENCIA: 1ª INSTANCIA Nº 2 DE COÍN.
ROLLO DE APELACIÓN Nº 221/12.
JUICIO Nº 953/09.
En la Ciudad de Málaga a 21 de mayo de 2014.
Visto, por la SECCION QUINTA de esta Audiencia, integrada por los Magistrados indicados al margen,
el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en juicio de Proced. Ordinario nº 953/09 seguido
en el Juzgado de referencia. Interpone el recurso MALCOREVA, S.L., representada por la Procuradora Sra.
Molina Pérez, que en la primera instancia fuera parte demandada. Es parte recurrida PUBLIFESTIVAL, S.L.,
que en la primera instancia ha litigado como parte DEMANDANTE.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia el día 22/02/11, en el juicio antes dicho, cuyo fallo es como sigue: 'Que ESTIMANDO la demanda interpuesta por la Procuradora Dña. María Josefa Fernández Villalobos, en nombre y representación de Publifestival S.L., contra Malcoreva S.L., SE ACUERDA: 1.- Absolver a la demandada de la acción principal ejercitada.

2.- Condenar a la demandada a abonar a la actora la cantidad de cincuenta y dos mil doscientos euros (52.200 #) más los intereses recogidos en el fundamento de derecho tercero de esta resolución.

3.- Imponer a la parte demandada el abono de las costas causadas en esta instancia.'.



SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelación y admitido a trámite, el Juzgado realizó los preceptivos traslados y una vez transcurrido el plazo elevó los autos a este Sección de la Audiencia, donde se formó rollo y se ha turnado de ponencia. La votación y fallo ha tenido lugar el día 16 de mayo de 2014, quedando visto para sentencia.



TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo ponente la Iltma. Sra. Magistrado Dña. Mª TERESA SAEZ MARTINEZ quien expresa el parecer del Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO.- Por la entidad Publifestival, S.L. se formuló demanda de juicio ordinario, contra la mercantil Malcoreva, S.L., recayendo en la instancia sentencia estimatoria de sus pretensiones. Por la representación procesal la mercantil Malcoreva, S.L., se interpone el presente recurso de apelación contra la mencionada resolución alegando, en esencia, error en la valoración de la prueba e infracción de la normativa aplicable al caso enjuiciado.



SEGUNDO.- En este orden de cosas y examinada la prueba practicada en autos, queda acreditado que, con fecha 12 de febrero de 2006, las partes suscribieron un contrato privado de compraventa de inmueble en construcción en virtud del cual la demandada vendía a la actora una vivienda definida como la número NUM000 de la planta NUM001 del edificio en construcción sito en la AVENIDA000 de Alhaurín El Grande, que era promovido por la vendedora, junto con el aparcamiento designado con el nº NUM002 y trastero nº NUM003 , sitos en la planta NUM004 , por un precio de 174.000 euros más IVA, de los que el comprador ha abonado la suma de 52.200 euros, correspondiendo el resto a la hipoteca que gravaría la vivienda y en la que el comprador podría optar, en el momento de la entrega, por subrogarse en la misma o abonar su importe como último pago del precio. Fijado como plazo de entrega un máximo de 28 meses desde la firma del referido contrato (junio 2008), se estipuló en la cláusula quinta del contrato que el promotor quedaba facultado para resolver el contrato en los términos previstos en el Código Civil, desde el primer impago de la cantidad aplazada del precio, o desde la negativa a la firma de Escritura de compraventa o negativa a la subrogación de la hipoteca prevista, en cuyo caso, y como cláusula penal indemnizatoria, todas las cantidades abonadas por el comprador hasta el momento del ejercicio de la resolución contractual, quedarán en poder del vendedor, haciéndolas suyas, en concepto de pago de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento. Con fecha 11 de junio de 2008 se otorgó Acta de Finalización de la Obra, obteniéndose la Licencia de Primera Ocupación con fecha 24 de junio de 2008. Con fecha 8 de enero de 2008, la vendedora había remitido una comunicación a la actora haciéndole saber que estaba próxima la fecha de entrega de los inmuebles, a efectos de que dispusiera de tiempo suficiente para la búsqueda y obtención de financiación alternativa a la hipoteca y a los gastos derivados de la escritura, si fuera necesario. Con fecha 26 de mayo de 2008, la vendedora remite nueva comunicación al comprador informándole que en próximos días le confirmarían la fecha y hora del otorgamiento de escritura, recordándole que dispusiera lo necesario en orden a la financiación y al pago de la cuota inicial de la comunidad del propietarios del edificio donde se ubican los inmuebles adquiridos. Con fecha 30 de julio de 2008, el comprador remite burofax a la demandada solicitándole la devolución de las cantidades entregadas a cuenta y la rescisión del contrato por incumplimiento de la vendedora, contestándole ésta con fecha 4 de agosto siguiente, negando los incumplimientos toda vez que las obras habían sido terminadas en plazo y se estaba procediendo al otorgamiento de las correspondientes escrituras públicas de compraventa, lo que no había sido posible en su caso al no disponer el comprador de financiación para efectuar el último pago pendiente del precio. Tras cruzarse las partes distintas comunicaciones en iguales términos, con fecha 16 de diciembre de 2008, el comprador remite una carta a la vendedora, vía notarial, por la que da por resuelto el contrato, pues habiendo variado sustancialmente sus circunstancias económicas, se había vuelto prácticamente imposible obtener la financiación prevista en el contrato, alegando que tales circunstancias se debían al retraso injustificado (sic) por parte de la vendedora, interesando asimismo, la devolución de las cantidades entregadas a cuenta del precio. Con fecha 22 de diciembre de 2008 (folio 34), la demandada responde a tal requerimiento resolutorio, aceptando la resolución del contrato, alegando que, habiendo cumplido la vendedora con sus obligaciones contractuales, la causa de la incomparecencia a la firma de la escritura pública de compraventa es la insolvencia crediticia del comprador, y siendo ésta la causa de resolución del contrato, las cantidades abonadas por el comprador le corresponden legalmente a la vendedora. Tras ello, por el comprador se interpone la presente demanda interesando que, en cumplimiento del contrato de compraventa, se otorgue la oportuna escritura pública de compraventa y se le haga entrega de los inmuebles objeto del contrato, condenando a la vendedora al pago de una indemnización por daños y perjuicios y, subsidiariamente, a que se condene a la demandada a la devolución de las cantidades entregadas a cuenta del precio.



TERCERO.- Se alega por la apelante, como ya hiciera en la instancia, que la resolución del contrato declarada en la instancia y no controvertida por las partes en esta alzada, no fue por mutuo disenso entre los contratantes, si no que el contrato se resolvió unilateralmente por el comprador al no poder obtener financiación para abonar el resto del precio adeudado, por lo que la causa resolutoria fue el incumplimiento del comprador y, aceptada la resolución por la vendedora, ésta tiene derecho hacer suyas las cantidades entregadas a cuenta, en virtud de lo estipulado en el contrato. Como es sabido el contrato de compraventa es de naturaleza bilateral y generador por tanto de obligaciones recíprocas, de forma que si al comprador le corresponde la de pagar el precio convenido, el vendedor debe, a cambio, proceder a la entrega efectiva de la cosa objeto del contrato en las condiciones necesarias para el uso de su destino. Como consecuencia de lo anterior, la parte perjudicada por el incumplimiento del contrato, tiene un derecho de opción entre exigir el cumplimiento o la resolución de lo convenido. Siendo los principios básicos de esta facultad resolutoria, los siguientes: a) que la parte instante de la resolución no haya incurrido en un incumplimiento anterior de sus obligaciones pues, en este caso, carecería de derecho a pedir la resolución y debe aceptar las consecuencias de su incumplimiento. b) Que si bien es cierto que no tiene derecho a pedir la resolución el contratante que incumple sus obligaciones, no lo es menos que el que incumple como consecuencia del incumplimiento anterior del otro, conlleva su derecho de resolución y libera a la otra parte de sus compromisos. c) Que la declaración de incumplimiento de los contratantes si bien es cuestión fáctica competencia de los Tribunales de instancia cuando depende de si se han realizado u omitido determinados actos, puede revestir cuestión de derecho en los casos en los que la base para la aplicación de incumplimiento consiste más que en los actos ejercitados, en su trascendencia jurídica. d) Que no basta cualquier tipo de incumplimiento como base para justificar la resolución, sino sólo aquel que, siendo imputable, constituía una verdadera inejecución por su gravedad, frustrando la finalidad del contrato, bien entendido que no puede ser alegada la falta de cumplimiento si no cuando éste afecte a obligaciones principales, y no de aquellas que, estando incorporadas a un contrato, tengan un carácter accesorio o complementario, con relación a las prestaciones y contraprestaciones que constituyen el objeto principal del contrato. Se exige con ello, un verdadero y propio incumplimiento de alguna obligación principal derivada del contrato, sin que puedan una y otra parte apoyarse en un cumplimiento defectuoso, que podrá dar lugar a otras acciones, especialmente de garantía o indemnizatorias, pero no resolutorias. Aplicada la anterior doctrina al caso de autos, la conclusión es clara, ya que el contratante que no cumple previamente con sus obligaciones, en este caso el comprador al no poder hacer frente al pago del resto del precio en el momento de la entrega, no puede exigir el cumplimiento del contrario ni pretender que ésta sea la causa de su resolución. Falta de pago que por otra parte, no deriva de un incumplimiento previo por parte de la vendedora, pues a la fecha estipulada para la entrega de los inmuebles se habían finalizado las obras y se había obtenido la Licencia de Primera Ocupación, encontrándose la vendedora en posición de proceder a su entrega, que no llegó a formalizarse porque el comprador no podía abonar el resto del precio adeudado.

Así las cosas, el incumplimiento por parte del comprador de su obligación de pago del precio, no equivale a un mutuo desistimiento del contrato determinante de la resolución, sin perjuicio de que la misma fuera aceptada por la vendedora, si no que determina la aplicación de la condición resolutoria y penal establecida en la estipulación quinta del contrato. La cláusula resolutoria concebida en los términos contenidos en el contrato de compraventa de que se trata comporta, además, una pena convencional, pues ésta existe no sólo cuando se pacta expresamente con tal nombre, sino también cuando se acuerda por las partes cualquier otra estipulación que lleve al mismo resultado. Dicha pena convencional, debe ser entendida como absorbente y anticipadora de la indemnización de daños y perjuicios, al actuar como previa liquidación de los mismos y no acumulativa o adicional con carácter rigurosamente penal o punitivo. En el presente caso, la cláusula examinada da, a la cantidad entregada por el comprador, la doble finalidad de formar parte del precio y servir de liquidación de perjuicios en caso de falta de pago por su parte, ya que en tal caso perdería la suma entregada, que haría suya la vendedora como indemnización por los perjuicios sufridos. Así las cosas, procede estimar el recurso entablado, no viniendo la demandada obligada a devolver al comprador las cantidades recibidas a cuenta del precio, que hará suyas en concepto de pago de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento del comprador, por lo que procede la revocación de la sentencia dictada en la instancia y con ello, la desestimación íntegra de la demanda entablada.



CUARTO.- La estimación del recurso conlleva la desestimación de la demanda interpuesta, por lo que las costas ocasionadas en la instancia deberán ser abonadas por la actora, sin pronunciamiento sobre las causadas en esta alzada, a tenor de lo establecido en los artículos 394 y 398 de la LEC .

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que estimándose el recurso de apelación formulado por la entidad Malcoreva, S.L., representada en esta alzada por la procuradora Sra. Molina Pérez, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Coín, debemos revocar y revocamos dicha resolución y, en consecuencia, dejando sin efecto la misma, debemos desestimar y desestimamos la demanda entablada por la mercantil Publifestival, S.L., contra la entidad Malcoreva, S.L., absolviendo a la demandada de las pretensiones ejercitadas en su contra.

Todo ello, con imposición a la actora del pago de las costas ocasionadas en la instancia sin pronunciamiento sobre las causadas en esta alzada.

Devuélvanse los autos originales con certificación de esta sentencia, contra la que no cabe recurso ordinario alguno, al Juzgado del que dimanan para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada fue la anterior resolución por la Iltma. Sra. Magistrado Ponente, celebrándose audiencia pública en el día de la fecha. Doy fe.