Sentencia Civil Nº 211/2015, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 4, Rec 980/2012 de 20 de Abril de 2015

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL MALAGA

Sección 4ª

PRESIDENTE ILMO. SR.

D. JOSÉ LUÍS LÓPEZ FUENTES

MAGISTRADOS, ILTMOS. SRES.

D. FRANCISCO SÁNCHEZ GÁLVEZ

D. ALEJANDRO MARTÍN DELGADO

ROLLO DE APELACIÓN Nº 980/2012

JUZGADO DE PROCEDENCIA: PRIMERA INSTANCIA Nº 3 DE MÁLAGA

JUICIO ORDINARIO Nº 2144/2008

SENTENCIA Nº 211/2015

En la ciudad de Málaga a veinte de abril de dos mil quince.

Visto, por la Sección 4ª de esta Audiencia, integrada por los Magistrados indicados al margen, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en el Juzgado de referencia en los autos con número 2144/2008. Interpone recurso 'INVERSIONES PALMERA PROPERTIES MALAGA S.L.' que comparece en esta alzada representada por la Procuradora Dª Alicia Márque García y asistida del Letrado D. Juan Bautista Cano Cobo. Comparecen como apelados Dª Alicia y D. Erasmo , representados por el Procurador D. Francisco José Martínez del Campo y asistidos del Letrado D. Manuel García Frías.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia el día 22 de marzo de 2012, en cuya parte dispositiva se acuerda: ' DESESTIMO la demanda presentada en nombre y representación de INVERSIONES PALMERAS PROPERTIES MALAGA SL frente a D. Erasmo y a DÑA. Alicia , absolviéndoles de los pedimentos frente a ellos efectuados y sin hacer expresa imposición de costas procesales'.

SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelación y admitido a trámite, el Juzgado realizó los preceptivos traslados y una vez transcurrido el plazo elevó los autos a esta Sección de la Audiencia, donde se formó rollo y se ha turnado de ponencia. La votación y fallo ha tenido lugar el día 13 de abril de 2015.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. FRANCISCO SÁNCHEZ GÁLVEZ quien expresa el parecer del Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO.-En la demanda rectora de este procedimiento, en nombre de 'INVERSIONES PALMERA PROPIERTIES MALAGA S.L.', se exigía a D. Erasmo y Dª Alicia , principalmente, el pago de 60.000 €, que, en concepto de cláusula penal, se había pactado en el contrato suscrito entre las partes con fecha de 8 de noviembre de 2007 para el caso de que en el momento de otorgamiento de escritura pública de compraventa los compradores incumplieran con la obligación que asumían de entregar a 'INVERSIONES PALMERA PROPERTIES MALAGA S.L.' la cantidad de 42.674'82 €, que a su vez la reintegraría a los 'primigenios propietarios de la vivienda de referencia', D. Tomás y Dª Salome .

La causa de pedir que se esgrimía es que el 12 de agosto de 2008 se procedió a elevar a pública, se dice textualmente, 'l a escritura de compraventa directamente con la promotora de la vivienda, sin que mi representada fuera llamada ni fuera reembolsada de las cantidades a que los demandados se obligaron'. Se aludía sucintamente a un primer contrato de fecha 22 de noviembre de 2006 de cesión de derechos sobre la finca perteneciente a los Sres. Tomás .

Subsidiariamente, pero sin sustento en alegación de hechos o fundamento jurídico alguno, se deduce la pretensión de que, para el caso de que se desestime la pretensión principal, se condene a los demandados a pagar 'al actor' la suma de 42.674'82 €.

Los demandados se opusieron, aduciendo, en primer término, falta de legitimación ad processum, porque la sociedad se hallaba sin actividad desde hace mucho tiempo, constando en el Registro Mercantil que no se halla así desde 2006, con anotación de crédito incobrable y ausencia de nombramiento de liquidado. Y en cuanto al fondo, viene a sostenerse con cierto desorden, que D. Erasmo y Dª Alicia , desde la firma del primer contrato y entrega de los 53.000 € que en el mismo se consignan, son inducidos a suscribir el resto de contratos para no perder esa entrega inicial, y no se trata solo del contrato de 8 de noviembre de 2007, sino de otro contrato de 9 de noviembre de 2007, en este caso 'SHERRY MIRADOR S.L.', promotora y titular registral de la vivienda y, a la postre, vendedora según la escritura pública otorgada el 7 de julio de 2008. Para la firma de cada uno de estos contratos y escritura se exige la entrega de cantidades a cuenta, figurando precios de la compraventa distintos y hasta contradictorios, de manera que se aduce tanto la nulidad del contrato en que basa su pretensión la actora, como el de la cláusula de penalización por abusiva y contraria a la legislación protectora de los consumidores, como la extinción de dicho contrato por novación, y nulidad por falta de causa y falta de consentimiento libre, al haber sido prestado bajo la presión de perder las cantidades abonadas, sosteniendo que, en realidad, la actora actúa simuladamente como comisionista de 'SHERRY MIRADOR S.L.', estando perfectamente al corriente no solo del otorgamiento de escritura pública sino del contrato privado de fecha 9 de noviembre de 2007.

La sentencia apelada desestima la demanda considerando, en síntesis:

Que debe analizarse el contrato de 22 de septiembre de 2006 para determinar el objeto de los contratos.

Sólo cabe hablar de incumplimiento y por ende de cláusula penal cuando la parte contraria ha cumplido a su vez las obligaciones que para él dimanaban del contrato.

En el contrato de 22 de septiembre de 2006 la actora vende los derechos de compra que ostenta sobre la finca, haciéndose constar que la actora ostenta los derechos de propiedad en virtud de contrato privado de compraventa a Don. Tomás y Salome , siendo éstos últimos los propietarios actuales de la finca. Esto es, los demandados, entonces denominados cesionarios, se obligaban al pago de un precio a cambio de los derechos sobre la finca que ostentaba la actora por compra privada de sus propietarios.

De la prueba documental obrante en autos, única que se practica, en modo alguno resulta que la actora tuviere derecho alguno sobre la finca en cuestión ni, por lo que a esta litis interesa, que cediere o trasmitiere por cualquier títulos derechos de propiedad a los demandados.

'SHERRY MIRADOR SL'es titular del 100% del pleno dominio por título de propiedad horizontal inscrita el día 20 de agosto de 2.002.

Los términos de los contratos, sus cláusulas y estipulaciones son tan confusas, oscuras e incompatibles entre sí que inducen a pensar que se trata de un contrato privado de compraventa, cuando no es lo que constituye su objeto, e impiden conocer el alcance de las obligaciones que para la cedente y hoy actora dimanaban de los mismos, lo cual debe ser un elemento esencial del contrato, por lo que han de reputarse nulos, conforme al art. 1289, según el cual cuando las dudas interpretativas de un contrato recaen sobre su objeto principal y no pueden solventarse el contrato será nulo.

Contra esta decisión se alza la representación de la actora, aduciendo, que incurre en error en la valoración de la prueba, porque los contratos de 2006 y 2007 no han sido impugnados, y se prescinde por la Magistrada Juez de instancia de que en los mismos se reconoce que 'INVERSIONES PALMERA PROPERTIES MALAGA S.L.' ostenta los derechos de propiedad por contrato privado con los Sres Tomás y Salome , y que estamos ante un contrato de cesión de derechos; achacando mala fe de los demandados porque desde el principio conocían que 'INVERSIONES PALMERA PROPERTIES MALAGA S.L.' era intermediaria, que había adquirido los derechos de propiedad de los referidos señores, adquirentes de la misma pero que no habían inscrito su derecho, para aludir más adelante a la cesión de contrato y nuevamente al contrato de cesión de créditos.

SEGUNDO.- Este relato del escrito de interposición de recurso en absoluto aclara dónde radica el error en la valoración de la prueba. Parece inferirse que, habiendo admitido la representación de los demandados que suscribieron los contratos de 22 de septiembre de 2006 y 8 de noviembre de 2007, es incontestable la legitimación de 'INVERSIONES PALMERA PROPERTIES MALAGA S.L.' para reclamar la penalización pactada o los 42.674'82 €, lo que significa que se ha de prescindir de todos los motivos de oposición que se aducen en la contestación de la demanda, que, obviamente, suponen una impugnación del valor probatorio que defiende la representación de la actora en la demanda y que, acogidos en la sentencia en el sentido de que 'INVERSIONES PALMERA PROPERTIES MALAGA S.L.' carecía de los derechos de propiedad cuya cesión constituyen la causa de la exigibilidad de las pretensiones deducidas, carecen de respuesta coherente en el escrito de interposición del recurso.

No incurre la sentencia apelada en error alguno en la valoración de la prueba, sino que intenta imponerse por la representación de la apelante, sin razonamiento alguno con eficacia impugnatoria, una versión oscura y contradictoria del iter negocial seguido por las partes y de la legitimación de 'INVERSIONES PALMERA PROPERTIES MALAGA S.L.', que en ningún caso se aclara si es como propietaria de la finca, cesionaria del contrato de compraventa que habrían suscrito Don. Tomás y Salome con 'SHERRY MIRADOR SL', o intermediaria por cuenta de esta última entidad. Lo que, desde luego, queda meridianamente clara es la falsedad de la afirmación de que la actora no fuera llamada al otorgamiento de la escritura pública por la promotora, puesto que no se compadece con el hecho de que, de existir el contrato de compraventa entre Don. Tomás y Salome y 'SHERRY MIRADOR SL', la actora es la única que conocía que esta última era la promotora, propietaria de la vivienda a lo largo del proceso de negociación y titular registral de la misma, puesto que se omite cualquier referencia a la misma en los contratos 22 de septiembre de 2006 y 8 de noviembre de 2007; de modo que no cabe otra deducción razonable sino la de que el contrato de fecha 9 de noviembre de 2007 y la escritura de 7 de julio de 2008 se suscriben por los demandados bajo el auspicio de los responsables de 'INVERSIONES PALMERA PROPERTIES MALAGA S.L.', de lo que no puede caber duda alguna, puesto que se van dando por satisfechas entregas a cuenta anteriores, cuya única explicación es la connivencia entre la actora y 'SHERRY MIRADOR SL', aunque con un permanente descuadre de cifras entre distintos precios, entregas a cuenta y subrogación en el préstamo hipotecario, que revelan que la actora se quedaba con parte del dinero como presunta comisionista.

Digamos por último, que en la misma línea de confusión de cuestiones de hecho y fundamentos jurídicos, mezcla la representación de la apelante la cesión del contrato y cesión de créditos, cuando la cesión del crédito es la sustitución de la persona del acreedor por otra respecto al mismo crédito y supone un cambio de acreedor quedando el nuevo con el mismo derecho del anterior y quedando el antiguo ajeno a la relación crediticia ( sentencias del Tribunal Supremo de 26 de septiembre de 2002 y 18 de julio de 2005 ) y aunque la contempla el Código civil dentro del contrato de compraventa (artículos 1526 y siguientes ) no es una verdadera venta, sino la cesión que puede tener como causa la venta u otro negocio jurídico, cuyo deudor no ha de consentir el negocio de cesión para que pueda llevarse a cabo; mientras que la cesión del contrato ( STS de 25 de febrero de 2013, recurso: 994/2010 ) tiene su base en el propósito común de las partes de transmitir al cesionario el contenido contractual de la relación negocial del cedente a los efectos de subrogarle en su misma posición contractual. A diferencia del contrato en favor de tercero y de la cesión de crédito, el objeto de la cesión de contrato se limita o se circunscribe al estricto marco de la reglamentación o contenido contractual dispuesto en el contrato cedido, sin alcanzar a la ejecución o cumplimiento:' La cesión de contrato requiere del consentimiento del promitente cedido, bien causalizándolo en el contrato, bien a posteriori'.

La legitimación que se esgrime en la demanda no podría hallar sustento si no es en la cesión del contrato privado que se dice otorgado a favor de Don. Tomás y Salome , y que hay que presumir otorgado por 'SHERRY MIRADOR SL', pero, como se opone en la demanda, ni siquiera queda acreditada la existencia de esos compradores y menos del contrato de cesión que, con arreglo a lo previsto en el art. 217 de la LEC , hubo de presentar la actora para acreditar el hecho constitutivo de su pretensión. Consecuentemente tampoco consta que 'INVERSIONES PALMERA PROPERTIES MALAGA S.L' abonara cantidad alguna a Don. Tomás y Salome ni que asumiera obligación de reembolsarles los 42.674'82 €, cuyo impago al otorgamiento de escritura pública inexplicablemente se erige en causa para la aplicación de una penalización a favor de la actora, cuando no consta el pago previo de esa cantidad a estos últimos, reclamación efectuada por los mismos, ni intención de reembolsarles como se dice en el contrato, puesto que en la demanda se solicita el pago a favor de 'INVERSIONES PALMERA PROPERTIES MALAGA S.L'.

El recurso, por tanto, ha de ser íntegramente desestimado.

TERCERO.- Las costas se imponen a la apelante, con arreglo a los artículos 398.1 y 394.1 de la LEC , con pérdida del depósito constituido para recurrir.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Desestimando el recurso de apelación interpuesto en nombre de 'INVERSIONES PALMERA PROPERTIES MALAGA S.L', confirmamos la sentencia de fecha 22 de marzo de 2012 del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Málaga , con imposición a la apelante de las costas causadas y pérdida del depósito constituido para recurrir.

Así por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Fue leída la anterior sentencia, por el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, estando constituido en Audiencia Pública, de lo que doy fe.