Sentencia CIVIL Nº 211/2018, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 9, Rec 52/2018 de 10 de Mayo de 2018

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Novena
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 1 - 28035
Tfno.: 914933935
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2014/0152244
Recurso de Apelación 52/2018 -2
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 01 de Madrid
Autos de Procedimiento Ordinario 1359/2014
APELANTE: VEYVE SL
PROCURADOR D./Dña. JUAN LUIS CARDENAS PORRAS
APELADO: ALCALA NORTE MULTIPLEX S.L.
PROCURADOR D./Dña. JORGE DELEITO GARCIA
SENTENCIA NÚMERO:
RECURSO DE APELACIÓN Nº 52/2018
Ilmos. Sres. Magistrados:
D. JUAN LUIS GORDILLO ÁLVAREZ VALDÉS
D. JOSÉ MARÍA PEREDA LAREDO
Dª. MARÍA PILAR PALÁ CASTÁN
En Madrid, a diez de mayo de dos mil dieciocho.
VISTOS en grado de apelación ante esta Sección Novena de la Audiencia Provincial de Madrid, los
Autos de Juicio Ordinario nº 1359, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Madrid, a los que ha
correspondido el Rollo de apelación nº 52/2018, en los que aparecen como partes: de una, como demandante
y hoy apelante VEYVE, S.L., representada por el Procurador D. Juan Luis Cárdenas Porras; y, de otra, como
demandada y hoy apelada ALCALÁ NORTE MULTIPLEX, S.L., representada por el Procurador D. Jorge
Deleito García; sobre arrendamientos locales.
SIENDO MAGISTRADO PONENTE EL ILMO. SR. D. JOSÉ MARÍA PEREDA LAREDO.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida
PRIMERO .- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Madrid, en fecha cuatro de julio de dos mil diecisiete, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: ' Fallo : Desestimo la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Cárdenas Porras en nombre y representación de la mercantil Veyve S.L. contra la mercantil Alcalá Norte Multiplex S.L., absolviendo libremente a la demandada de los pedimentos contra ella aducidos y con expresa condena en costas a la actora.'.

Con fecha seis de octubre de dos mil diecisiete se dictó auto de rectificación, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'Se acuerda RECTIFICAR el/la Sentencia nº 222/2017, dictado/a en fecha 04/07/2017 en el presente procedimiento, en los siguientes términos:.- Eliminar el párrafo comprendido entre los Antecedentes de hecho y el primero de los mismos.'.-

SEGUNDO .- Notificada la mencionada sentencia por la representación procesal de la parte demandante, previos los trámites legales oportunos, se interpuso recurso de apelación, el cual le fue admitido, y, dándose traslado del mismo a la contraparte, que se opuso a él, elevándose posteriormente las actuaciones a esta superioridad, previo emplazamiento de las partes, ante la que han comparecido en tiempo y forma bajo las expresadas representaciones, substanciándose el recurso por sus trámites legales.



TERCERO .- No habiéndose solicitado el recibimiento a prueba en esta alzada, ni estimando la Sala necesaria la celebración de vista pública, quedaron las actuaciones pendientes de señalamiento de votación y fallo, que tuvo lugar el día nueve de mayo del año en curso.



CUARTO .- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO .- No se aceptan los Fundamentos de Derecho de la sentencia apelada.



SEGUNDO .- Veyve, SL interpuso demanda contra Alcalá Norte Multiplex, SL, alegando sustancialmente que es propietaria de los locales comerciales números 220, 221 y 235 de la entidad número I del complejo comercial-residencial «Ciudad Lineal 2000», hoy conocido como Alcalá Norte; que tiene arrendados dichos locales a la sociedad demandada mediante contrato de 4 de marzo de 2011; con fecha 2 de enero de 2014 firmaron las partes un nuevo contrato o acuerdo (denominado «resolución de contrato de arrendamiento, venta de activos y liquidación de saldos») que tenía la finalidad de resolver el contrato de arrendamiento, la venta de activos y la liquidación de saldos entre las partes. Alega que la demandada ha incumplido dicho acuerdo o contrato, así como también el contrato de arrendamiento. Pide que se declaren resueltos ambos contratos por incumplimiento de Alcalá Norte Multiplex, SL y que esta sea condenada al pago de las cantidades que especifica, que abarcan tres conceptos: uno, rentas devengadas y no pagadas (155.246,76 euros), más las que se devenguen hasta la efectiva entrega del local; dos, consumos impagados del local (97.322,83 euros), más los que se devenguen hasta la efectiva entrega del local; y tres, una indemnización de daños y perjuicios de 137.697 euros.

La sentencia de instancia desestimó totalmente la demanda, habiendo sido apelada por la parte actora.



TERCERO .- En la demanda se pide la resolución del contrato de arrendamiento de 4 de marzo de 2011 y la resolución del contrato por el que se acuerda la resolución del arrendamiento, de fecha 2 de enero de 2014; y que se condene a la demandada al pago de determinadas cantidades por rentas, consumos e indemnización de daños y perjuicios.

Uno .- Son objeto del arrendamiento tres locales sitos en el centro comercial «Ciudad Lineal 2000», según se afirma en la demanda hoy conocido como «Alcalá Norte», locales que la arrendataria dedica a la actividad de exhibición cinematográfica.

Mediante el contrato de 2 de enero de 2014 acuerdan las partes: 1) Dar por resuelto el contrato de arrendamiento de 4 de marzo de 2011. Los locales deberán entregarse como máximo en el plazo de veinte días naturales «a contar desde la fecha de hoy», momento en que la arrendataria abandonará el local, entregando las llaves del mismo a Veyve, SL.

2) Alcalá Norte Multiplex, SL venderá a Veyve, SL, quien adquirirá, en el momento de la entrega del local, el conjunto de elementos que forman parte del patrimonio empresarial del arrendatario y que constituyen «una unidad económica autónoma capaz de desarrollar una actividad empresarial de exhibición cinematográfica» que se encuentran instalados en los locales arrendados. Este conjunto de elementos se valora en 382.607,60 euros y serán entregados al arrendador en el acto de la entrega del local junto a los justificantes de pago de sus facturas o certificado de propiedad, además de otra documentación precisa para el uso.

3) Se establece que los trabajadores de la arrendataria empleados en los locales verán resueltos sus contratos con fecha anterior a la entrega del local y la compra de los activos, sin que el comprador tenga responsabilidad alguna frente a ellos.

4) Compensar los saldos que se adeudan recíprocamente las partes. La arrendadora adeudaría los citados 382.607,60 euros más 40.000 euros de fianza arrendaticia. La arrendataria adeudaba la suma de 117.849,44 euros, que se desglosaba así: a) por consumos y suministro eléctrico hasta el 02.12.2013, 52.068,29 euros; b) por rentas devengadas e impagadas de junio a noviembre de 2013, incluidos ambos, 65.781,15 euros, IVA incluido (calculando la renta, se dice, mediante la aplicación de un 15% sobre el importe de la taquilla neta, excluidos impuestos).

De esta forma se llega a cifrar un saldo a favor de la arrendataria de 304.758,16 euros (382.607,60 más 40.000, menos 117.849,44). Pero se hace la salvedad de que ese es el saldo sin perjuicio de su definitiva determinación, una vez sean conocidos los importes de la renta de diciembre de 2013 y la que se devengue hasta la entrega del local, así como los importes de suministros con que cuenta el local, que deberá abonar la arrendataria hasta la entrega del local.

Se establece que ese importe se abonará por la arrendadora de la siguiente forma: 264.758,16 euros se pagarán en el acto de la entrega del local, mediante cheque bancario a favor de la arrendataria. La fianza de 40.000 euros se devolverá en el plazo máximo de 30 días desde la entrega del local.

Dos .- La sentencia de instancia consideró que no hay un «incumplimiento claro» de la demandada «con entidad suficiente para producir la resolución del contrato» (el de 2 de enero de 2014), al deber referirse el incumplimiento a la esencia de lo pactado, no a prestaciones accesorias. Señala que la actora (Veyve, SL) no requirió a la demandada para que entregase el local dentro del plazo de veinte días pactado, sino que fue la demandada Alcalá Norte Multiplex, SL la que requirió a la actora para que fijase una fecha concreta de entrega, cosa que no hizo, lo que, a entender de la juzgadora de instancia, excluiría la mora de la demandada.

Tres .- Decisión de la Sala . No se comparte la valoración probatoria que se plasma en la sentencia de instancia. El plazo de entrega del local estaba fijado con toda claridad en un máximo de veinte días naturales, a contar desde el 2 de enero de 2014, luego el último día de ese plazo era el 22 de enero de 2014. No hacía falta ningún requerimiento de la actora para la entrega, sino que bastaba atenerse a lo pactado, tratándose de un incumplimiento sustancial de la obligación de devolución de los locales. Y es claro que la demandada Alcalá Norte Multiplex, SL no cumplió el contrato de 2 de enero de 2014, porque no devolvió los locales dentro del plazo de veinte días naturales (acuerdo primero); envía el primer requerimiento a la actora para cumplir ese contrato a través del burofax de 18 de febrero de 2014, ya pasados con mucho esos veinte días. No puede sostenerse que este burofax demuestre una voluntad de la demandada de cumplir el contrato o acuerdo de 2 de enero de 2014 cuando no ha respetado el plazo taxativo de devolución del local arrendado.

Además, Alcalá Norte Multiplex, SL no había resuelto previamente los contratos con sus trabajadores, como preveía el acuerdo segundo del contrato de 2 de enero de 2014. El burofax mencionado dice haber finalizado la tramitación del expediente de regulación de empleo para la extinción de todos los contratos de trabajo. La actora niega que se tramitase. No consta que sea cierto lo que dice ese burofax (no hay prueba de esa extinción). Además, y en todo caso, debía haberlo cumplido dentro de los veinte días desde la fecha del contrato de 2 de enero de 2014, pues esos veinte días eran el plazo máximo para la entrega del local y esta entrega requería la previa resolución de los contratos de los trabajadores (folio 118 de los autos, acuerdo segundo del contrato de 2 de enero de 2014), pero no cumplió con ese plazo.

Tampoco consta que pudiera aportar la documentación a que se refiere el acuerdo segundo del contrato de 2 de enero de 2014: justificantes de pago de las facturas de los equipos o certificado de propiedad. Veyve, SL compraría los equipos de exhibición cinematográfica, pero en el acto de entrega del local Alcalá Norte Multiplex, SL debía entregar asimismo los justificantes de pago de sus facturas [de los equipos que vendía] o certificado de propiedad. No consta que pudiera aportar estos documentos (que no obran en autos), máxime a la vista de la reclamación de Equipos de Cines y Espectáculos, SL, documento 16 de la demanda, que dirigió carta a Veyve, SL en la que le comunica que vendió esos equipos y materiales de proyección a la demandada y permanecen impagados 222.020,46 euros.

Queda así probado que la demandada, que continúa en la explotación de las salas cinematográficas, ha incurrido en el impago de la renta, de los suministros a los locales arrendados, incumple el contrato para la resolución del arrendamiento y pretende vender a la actora-arrendadora y cobrar unos equipos cuyo precio ni siquiera ha abonado en su totalidad. Semejante actuación no puede considerarse digna de protección, sino constitutiva de patentes incumplimientos contractuales, de carácter esencial y, por tanto, susceptibles de dar lugar a la resolución de los contratos incumplidos.



CUARTO .- Resolución de los contratos . Conforme a lo expuesto, y dado que Alcalá Norte Multiplex, SL ha incumplido el contrato de 2 de enero de 2014 de forma sustancial, procede declarar la resolución de dicho contrato.

En cuanto al contrato de arrendamiento de los locales, de fecha 4 de marzo de 2011, la sentencia de instancia deniega su resolución bajo el argumento de ya estar resuelto en virtud del contrato de 2 de enero de 2014. Pero es claro que si este último contrato se declara resuelto y, por tanto, queda sin efecto, no ha producido el efecto de resolver el contrato de arrendamiento de 4 de marzo de 2011. Este último procede resolverlo ante los incumplimientos en que ha incurrido la arrendataria, que adeuda rentas y suministros, resolución que autoriza la cláusula decimonovena del propio contrato.



QUINTO .- Cantidades reclamadas . Respecto de rentas adeudadas e importe de suministros a los locales arrendados, es patente que mientras siga vigente el arrendamiento son de cargo de la entidad arrendataria ambos conceptos, procediendo condenarla al pago de las rentas reclamadas en la demanda (que ascienden a 155.246,76 euros hasta julio de 2014, incluido), más las que se devenguen posteriormente hasta la entrega de los locales a la arrendadora, computándose la renta a razón de un 15% de la recaudación neta de taquilla; igualmente procede condenarla al pago de los consumos de suministros a los locales arrendados (que ascienden a 97.322,83 euros hasta agosto de 2014, incluido), más los que se efectúen hasta la entrega de los locales a la arrendadora, que se acreditarán con los recibos o justificantes de la empresa suministradora correspondiente. Se fijan así las bases para la liquidación, que se realizará en ejecución de sentencia.

En tercer lugar se reclama una indemnización de daños y perjuicios que la actora cifra en 137.697 euros en la demanda (en el recurso la eleva a 318.309,05 euros, incurriendo en el inadmisible cambio de demanda que prohíbe el artículo 412 y es igualmente contrario al artículo 456.1, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil ). Esta indemnización la funda en el artículo 1.124 del Código civil (« El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos »), y la calcula por la diferencia entre la renta acordada entre las partes en enero de 2013 (19.000 euros más IVA) y el importe realmente facturado desde junio de 2013, al haber accedido la arrendadora a rebajar la renta a un 15% de la facturación neta de taquilla.

Como se señala en la sentencia de instancia, la renta que consta pactada en el acuerdo resolutorio de 2 de enero de 2014 es la referida de un 15% de la facturación neta de taquilla, sin que conste que se estableciera por un plazo determinado para la vigencia de tal renta. Tampoco puede considerarse que la reducción de la renta se trate de un perjuicio derivado del incumplimiento de la demandada, pues la reducción es fruto del pacto entre las partes y como tal se hace constar en el mencionado contrato o acuerdo de 2 de enero de 2014.

Procede desestimar la demanda en este aspecto.



SEXTO .- Al estimarse en parte el recurso, no procede hacer imposición de las costas causadas por el mismo ( artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ). No procede hacer imposición de las costas causadas en primera instancia, dada la estimación parcial de la demanda ( artículo 394.2 de la misma Ley ).

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,

Fallo

Estimamos en parte el recurso de apelación presentado por Veyve, SL contra la sentencia dictada con fecha 4 de julio de 2017 por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Madrid , revocando la misma y acordando en su lugar: 1º. Estimar en parte la demanda presentada por Veyve, SL contra Alcalá Norte Multiplex, SL, declarando resueltos, por incumplimiento de esta última, el contrato de arrendamiento de 4 de marzo de 2011 y el contrato de «resolución de contrato de arrendamiento, venta de activos y liquidación de saldos» de 2 de enero de 2014.

2º. Condenar a la demandada Alcalá Norte Multiplex, SL al pago de 155.246,76 euros en concepto de rentas (hasta julio de 2014 incluido), más las que se devenguen posteriormente hasta la entrega de los locales a la arrendadora, computándose la renta a razón de un 15% de la recaudación neta de taquilla.

Igualmente condenamos a la demandada a pagar la cantidad de 97.322,83 euros en concepto de consumos por suministros a los locales arrendados (hasta agosto de 2014 incluido), más los que se efectúen hasta la entrega de los locales a la arrendadora, que se acreditarán con los correspondientes recibos o justificantes de la empresa suministradora. Dichas cantidades se determinarán en ejecución de sentencia.

3º. Desestimar la demanda en cuanto a la indemnización de daños y perjuicios solicitada.

4º. No hacer imposición de las costas causadas en primera instancia ni de las causadas por el recurso de apelación, con devolución al recurrente del depósito constituido de conformidad con el punto 8º de la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Contra esta sentencia cabe recurso de casación conforme al artículo 477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , a interponer ante este Tribunal dentro del plazo de veinte días.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se llevará certificación literal al rollo de Sala del que dimana, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

RECURSO DE APELACIÓN Nº 52/2018 PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.- Madrid, a diecisiete de mayo de dos mil dieciocho.