Sentencia CIVIL Nº 211/2020, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6, Rec 117/2020 de 18 de Mayo de 2020

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE VALENCIA
SECCIÓN SEXTA
Rollo nº 000117/2020
SENTENCIA Nº 211
Ilmos. Sres.:
Presidente:
DON JOSÉ ANTONIO LAHOZ RODRIGO
Magistrada/o:
DOÑA MARÍA MESTRE RAMOS
DON MANUEL ORTIZ ROMANÍ
En la ciudad de Valencia, a dieciocho de mayo de dos mil veinte.
Vistos, ante la Sección Sexta de la Ilma. Audiencia Provincial de Valencia en grado de apelación, los autos
de Juicio Ordinario [ORD] - 000871/2018, seguidos ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 23 DE
VALENCIA, entre partes, de una, como demandada-apelante Dª Mercedes y Montserrat , representadas por
la Procuradora Dª MARÍA JOSÉ JUAN BAIXAULI y dirigida por la Letrada Dª MARÍA ISABEL PLA TORMO, y, de
otra, como demandante-apelada D. Salvador y Rebeca representada por el Procurador D. ENRIQUE MIÑANA
SENDRA y dirigida por el Letrado D. VICTORIANO LLANES CERRATO.
Es Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado DON MANUEL ORTIZ ROMANÍ.

Antecedentes

PRIMERO .- En dichos autos, por el Ilmo. Sr. Juez del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 23 DE VALENCIA, con fecha veintiuno de noviembre de dos mil diecinueve, se dictó la sentencia cuya parte dispositiva es como sigue: 'Que ESTIMANDO PARCIALMENTE la demanda planteada por D. Salvador y Dª Rebeca , representados por el Procurador D. ENRIQUE MIÑANA SENDRA, contra Dª Mercedes y Dª Montserrat representadas por la Procuradora Dª MARÍA JOSÉ JUAN BAIXAULI, DEBO CONDENAR Y CONDENO a las demandadas al pago a los actores de la cantidad de VEINTICUATRO MIL EUROS (24.000 euros), más el interés legal desde la fecha del acto de conciliación previo a esta Litis (12 de abril de 2018). No ha lugar a hacer expresa condena en costas.'.



SEGUNDO.- Contra dicha sentencia, por la representación de la parte demandada, se interpuso recurso de apelación, y, previo emplazamiento de las partes, se remitieron los autos a esta Audiencia, en donde comparecieron las partes personadas. Se ha tramitado el recurso, acordándose el día seis de mayo de dos mil veinte, para Votación y Fallo, en que ha tenido lugar.



TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales en materia de procedimiento.

Fundamentos

PRIMERO.- Frente a la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia 23 de Valencia, en fecha 21 de noviembre de 2019, en el juicio ordinario 871/2018, se alza la parte demandada, alegando que cumplieron todas las obligaciones derivadas del contrato privado de compraventa celebrado con los compradores demandantes, no siendo achacable a su actuación que no se pudiera elevar a escritura pública en el plazo convenido, de ahí que la retención de las arras en su poder estuvo justificada, sin que haya lugar a devolverlas duplicadas.

Esta restitución doblada fue precisamente la pretensión de la demanda formulada por D. Salvador y Dª.

Rebeca contra las hermanas Dª. Mercedes y Dª. Montserrat , respecto de la vivienda sita en la CALLE000 número NUM000 de Valencia, con relación a la cual suscribieron contrato privado de compraventa en fecha 6 de junio de 2017.

La parte demandante se opuso al recurso y solicitó la confirmación de la sentencia de instancia, por sus propios fundamentos.



SEGUNDO.- La resolución del presente recurso requiere tomar en consideración los siguientes datos fácticos, que resultan incontrovertidamente de la documental incorporada a la causa.

En fecha 6 de junio de 2017 los demandantes suscribieron con las demandadas un contrato privado de compraventa, respecto de la indicada vivienda, fijando un precio por la compra de 205.000 euros. El plazo para la elevación a escritura pública finalizaba el día 28 de julio de 2017, habiendo los compradores entregado en ese acto la suma de 12.000 euros a cuenta del precio, en concepto de arras penitenciales. La vivienda pertenecía a las vendedoras en cuanto herederas de su madre, encontrándose la herencia en período de trámite. (folios 22-24).

En dicha operación intermedió la inmobiliaria Francisca Mayor (folios 25-26, y folio 126), a la que las vendedoras encomendaron ese mismo día la tramitación de las herencias de Anibal , Candelaria y Constanza (folio 88), que fueron aceptadas el día 12 de ese mismo mes de junio (folios 89-125) La mencionada inmobiliaria remitió un burofax en fecha 27 de julio de 2017, a las vendedoras, indicándoles que la documentación necesaria para la firma no estaba preparada, por lo que se les citaba en la Notaría designada el día 15 de septiembre de 2017 (folio 29). El cambio de fecha fue aceptado por los compradores (folios 31-33), mientras que las vendedoras contestaron por burofax de fecha 3 de agosto de 2017, rechazando cualquier responsabilidad en el aplazamiento e indicando el día 10 de agosto para la firma de la escritura en una Notaría determinada (folios 34-36). Ese burofax fue recibido el día siguiente por la inmobiliaria (folio 130) y por Dª.

Eulalia (folio 131), en un domicilio de Peralejos de las Truchas, provincia de Guadalajara.

Ese día compareció solo en la Notaría una de las vendedoras, Dª Montserrat , en representación también de su hermana, extendiéndose acta notarial de presencia y manifestaciones (folios 131-142).

El día 15 de septiembre de 2017, Dª. Montserrat , representando igualmente de nuevo a su hermana, compareció en la Notaría de Ramón Pascual Maiques, al igual que los compradores, manifestando las primeras que estaban dispuestas a la venta del inmueble y los segundos que seguían teniendo intención de comprar, pero que no podían formalizar ese día la operación por no disponer de la totalidad del precio por problemas internos de la entidad bancaria que les había aprobado la operación pero que no tenía toda la documentación preparada, la cual sin embargo estaría lista la semana próxima. A cambio, exhibieron cuatro cheques nominativos, a nombre de las compradoras, por importe de 25.000 euros dos de ellos, y de 23.500 euros los otros dos (folios 37 a 46).

El día 20 de septiembre de 2017, las compradoras otorgaron escritura pública indicando que daban por resuelto el contrato de compraventa, y requiriendo al Notario actuante para que lo notificara a los compradores y a la inmobiliaria, haciendo constar que retenían las arras penitenciales entregadas en concepto de daños y perjuicios. Ello fue contestado por los compradores dos días después (folios 46- 52).

El día 21 de septiembre de 2017, los compradores comparecieron ante el Notario D. Ramón Pascual Maiques, dejando constancia expresa de su voluntad de adquirir la vivienda (folios 58-61).

La vivienda fue vendida finalmente a un tercero el día 16 de abril de 2018, en virtud de escritura pública, en la que se consignó un precio de venta de 205.000 euros (folios 146-157).



TERCERO.- Partiendo de cuanto ha sido expuesto, y valorando además las declaraciones practicadas el día de la vista, la Juzgadora de instancia llegó a la conclusión de que los compradores tenían intención de comprar la vivienda, y que la resolución operada por las vendedores no fue conforme a derecho, y por ello procedía que estas devolvieran duplicada la suma entregada en su momento.

Examinadas las actuaciones, debemos adelantar que compartimos íntegramente tanto la valoración realizada por la juzgadora de instancia, como la conclusión alcanzada por la misma.

En relación con la valoración de las pruebas, es reiterada la jurisprudencia en el sentido de que el criterio valorativo de los tribunales de primer grado debe, por regla general, prevalecer, pero no es menos cierto que el expresado criterio, en principio prevalente, debe rectificarse en la segunda instancia cuando por parte del recurrente se ponga de manifiesto un evidente fallo en el razonamiento lógico o en el 'iter' inductivo del órgano de la primera.

Versando la discrepancia entre las partes sobre la procedencia o no de la devolución de las arras por las inicialmente vendedoras, cabe destacar la sentencia del Tribunal Supremo Sala 1ª, sec. 1ª, S 17- 10-2018, nº 583/2018, rec. 1533/2016, en la que se señala: 'La sentencia 581/2013, de 26 de septiembre , ha declarado que 'No se discute que sean confirmatorias, pues todas las arras lo son, al acreditar la perfección del contrato de compraventa y que las simplemente confirmatorias constituyen una señal o parte del precio ( sentencias de 4 marzo 1996 y 17 octubre 1996 ). Tampoco son arras penales que tienen naturaleza de cláusula penal y así lo expresan las sentencias del 25 octubre 2006 , 27 octubre , uno de diciembre de 2011 , en estos términos: 'La calificación de esta cláusula es clara: es una cláusula penal que se impone a la vendedora, caso de que incumpla y no entregue el inmueble libre de ocupantes. Se puede calificar de arras penales que no son sino una cláusula penal, por la que la parte puede exigir el cumplimiento de la obligación y sólo en caso de incumplimiento, exigir que se ejecute dicha cláusula; en ningún caso aparece formulada como las arras de desistimiento que prevé el art. 1454 del Código Civil (EDL 1889/1).' Se trata de la clásica y exacta definición de las arras penitenciales, que no llevan a otra cosa que a la obligación facultativa: puede cumplir o pagar lo pactado, como opción del deudor.

Así se pronuncian las sentencias del 24 octubre 2002 , 24 marzo 2009 , 29 junio 2009 .' Ante la imposibilidad de dar un concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas: a) Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. b) Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento. c) Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada.

Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1454. Siendo doctrina constante de la jurisprudencia la de que las arras o señal que, como garantía permite el artículo 1454, tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquél sentido, según declararon las sentencias de 24 de Noviembre de 1926 , 8 de Julio de 1945 , 22 de Octubre de 1956 , 7 de Febrero de 1966 y 16 de Diciembre de 1970 , entre otras, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado.

( sentencia de 10 de Marzo de 1986 ).' Estas arras son las que contempla el artículo 1454. El deudor cumple o no, sin que conste ni interese la posible voluntad de incumplimiento, ni la culpabilidad, ni la imposibilidad' En el mismo sentido las sentencias 485/2014, de 23 de septiembre , y 507/2018, de 20 de septiembre .' En el caso de autos, no se discutió el carácter de las arras, penitenciales para ambas partes, sino sobre la responsabilidad de las vendedoras o de los compradores en el fracaso de la operación, coincidiendo con la Juzgadora en que la operación no se llevó a término exclusivamente por voluntad de las primeras, quienes deben, por ello, soportar las obligaciones contractualmente pactadas.

En efecto, partiendo de que debían realizarse previamente algunos trámites para poder formalizar la operación a finales de julio, derivados de la herencia que hasta ese momento las vendedoras no habían aceptado, lo cierto es que a fecha 24 de julio de 2017 esos trámites no se habían llevado a cabo aún. Es cierto que según nota simple del Registro de la Propiedad ese día la propiedad ya estaba inscrita a nombre de las vendedoras (folio 129), pero no lo es menos que ese día ya era tarde para que los compradores pudieran gestionar toda su operación de préstamo con la entidad bancaria.

Las vendedoras alegaron que ellas no tenían por qué saber que los compradores necesitaban financiación, pero la práctica habitual es que así sea, sin que ello pueda en modo alguno considerarse extraño o excepcional.

Y puede considerarse un hecho notorio que las entidades bancarias requieren un determinado número de días para tener lista la operación, obviamente superior al que mediaba entre los días 24 y 28 de julio de 2017.

Lo anterior supone que la operación necesariamente, y sin culpa de ninguna de las partes, tuviera que posponerse. Y ello fue incluso decidido por quien, en definitiva, estaba gestionando los intereses de la propia parte vendedora, la inmobiliaria Francisca Mayor, la cual averiguó, por medio de la letrada que en esos momentos trabajaba para ella, pocos días antes de la fecha límite, que la propiedad no estaba inscrita, por lo que no quedaba otra salida que posponer la firma. Así lo declaró en la vista, sin que quepa dudar de su imparcialidad, habida cuenta que precisamente había sido contratada para los trámites de herencia, y tenía perfecto conocimiento del estado de la tramitación. Dicha letrada declaró en la vista que, puestos en contacto con el Registro, les confirmaron que no constaba aún la inscripción, y por eso tomaron la decisión de pasar la operación a septiembre. Y añadió que tuvieron que remitir un burofax a las vendedoras porque, sin saber la razón, empezaron a tener problemas para contactar con ellas (tal y como confirmó igualmente la dueña de la inmobiliaria), y que, a la vista de la respuesta de las vendedoras, decidió comparecer a la Notaría en agosto, aún sabiendo que la operación no se podría formalizar porque los compradores no podían acudir ese día.

Ello nos sitúa en el mes de septiembre, en el que el día 15 aún no estaba lista la operación bancaria, según declaró en la vista el director de la entidad bancaria, aunque sí estaba aprobada la financiación, pero sí lo hubiera estado el día 21. En esta situación, consideramos, al igual que la juzgadora de instancia, que ese escaso período de tiempo no es suficiente para considerar que los compradores son responsables del fracaso de la operación, máxime cuando disponían el día 15 de septiembre de la mitad del dinero, en cuatro cheques nominativos, que no fueron aceptados por las vendedoras.

Por ello, no cabe sino considerar que fueron las demandadas las que desistieron de la venta, de ahí que no solo la retención de las arras no fue conforme a derecho, sino que procedía su devolución duplicadas, conforme al artículo 1454 del Código Civil. Ello comporta la desestimación del recurso y la confirmación de la resolución recurrida.



CUARTO.- Por la desestimación del recurso ,en relación con las costas causadas en esta alzada, conforme a los arts. 394 a 398 de la LEC, se imponen a la apelante.

En su virtud, Vistos los preceptos de legal y pertinente aplicación.

Fallo

1. DESESTIMAR el recurso de apelación interpuesto por la representación de Dª. Mercedes y Dª. Montserrat .

2. CONFIRMAR la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia 23 de Valencia, en fecha 21 de noviembre de 2019, en el juicio ordinario 871/2018.

3. Procede la imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante.

4. Se declara la pérdida del depósito constituido para recurrir.

Notifíquese a las partes la anterior resolución haciéndoles saber que la misma no es firme. Y que contra ella podrán formular recurso de casación, por el motivo previsto en el artículo 477. 2 - 3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y recurso extraordinario por infracción procesal, a deducir este último únicamente acumulado con el anterior, a interponer en un único escrito, conforme al Acuerdo adoptado por la Sala Primera del Tribunal Supremo reunida en Pleno no Jurisdiccional el 27 de enero de 2017, sobre criterios de admisión de los recursos de casación y extraordinario por infracción procesal, ante esta Sala, para ante el Tribunal Supremo, en el plazo de veinte días desde su notificación. Y, en su caso, de la necesidad de constitución de depósito o de prestación de tasa para recurrir, así como la forma de hacerlos efectivos.

El referido plazo se iniciará a partir del día hábil siguiente al levantamiento de la suspensión de los plazos procesales.

Y a su tiempo con testimonio literal de la presente resolución, devuélvanse las actuaciones al juzgado de procedencia, para constancia de lo resuelto y subsiguientes efectos, llevándose otra certificación de la misma al rollo de su razón.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.