Sentencia Civil Nº 212/2009, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 663/2008 de 17 de Abril de 2009

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN Cuarta

ROLLO Nº. 663/2008

JUICIO ORDINARIO. ARRENDAMIENTOS DE BIENES INMUEBLES NÚM. 1010/2007

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº. 13 DE BARCELONA

S E N T E N C I A Nº 212/2009

Ilmos. Sres.

D. VICENTE CONCA PÉREZ

Dª. MERCEDES HERNÁNDEZ RUIZ OLALDE

Dª. MIREIA RIOS ENRICH

En la ciudad de Barcelona, a diecisiete de abril de dos mil nueve.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de juicio ordinario, arrendamientos de bienes inmuebles nº. 1010/2007, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº. 13 de Barcelona, a instancia de D. Hipolito , contra Dª. Estefanía ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 8 de mayo de 2008, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que DEBO DESESTIMAR Y DESESTIMO TOTALMENTE la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales, Doña Mónica Banqué Bover, en nombre y representación de DON Hipolito , sobre desahucio y resolución de contrato de arrendamiento de vivienda conforme al artículo 101 de la LAU de 1964 , contra DOÑA Estefanía , no dando lugar al desahucio y no resolviendo en consecuencia el contrato de arrendamiento de la vivienda de fecha 1 de Abril de 1973 relativo a la casa sita en Barcelona, barriada de DIRECCION000 , con frente a la calle DIRECCION001 nº. NUM000 , conocida como DIRECCION002 , con expresa condena en costas al actor DON Hipolito ."

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 26 de marzo de 2009.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. MERCEDES HERNÁNDEZ RUIZ OLALDE.

Fundamentos

PRIMERO.- Exponía la parte actora en su demanda, a través del cauce del juicio ordinario, que procedía la actualización de renta del arrendamiento vigente entre las partes, por diferencias entre el IPC del mes anterior a su celebración, y que de Abril de 1973 a Abril de 1997, la actualización era de 527,67 ?, en lugar de los 135,21 que se pagan; que la actualización la comunicó a la demandada por burofax de 5 de julio de 2007, oponiéndose al incremento, en carta de 30 de Julio de 2007, y que al ser la misma temeraria y abusiva, instaba la resolución contractual, conforme al art. 101 de la anterior LAU .

La referida oposición consta al folio 21, en la que reprocha que la misma vaya sin firmar, que no se ajustaba a los requisitos formales, y que además no era pertinente, por cuanto desde la aprobación de la nueva LAU, el administrador ya venía aplicando los aumentos por IPC que consideraba oportunos y que eran satisfechos, no pudiendo ir contra sus propios actos.

Consta asimismo, por los docs. aportados en la contestación, no impugnados, en cuanto a su autenticidad y expresamente reconocido el doc 1, en prueba testifical, por el que entones era administrador de la propiedad, que ya en febrero de 2005 se realizó actualización de renta, conforme al apartado D)11 de la disposición transitoria segunda de la actual legislación arrendaticia, con indicación de los índices de Marzo de 1973 y el de Febrero de 2005, resultando una renta de 19.030 ptas, y un recibo total de 26.118, y que en los años siguientes se aplicó el IPC, siendo todo ello abonado puntualmente por la arrendataria.

SEGUNDO.- Conforme al artículo 101 del TRLAU :

1. La facultad del arrendador para elevar la renta o conceptos que a la misma se asimilan podrá ejercitarla en cualquier tiempo, pero sin que en ningún caso la elevación tenga efecto retroactivo.

2. El ejercicio de dicha facultad estará sujeto a las reglas siguientes:

1ª) El arrendador notificará por escrito al inquilino o arrendatario la cantidad que, a su juicio, deba pagar éste como aumento de renta y la causa de ello.

2ª) Dentro de los treinta días siguientes, el inquilino o arrendatario comunicará al arrendador, también por escrito, si acepta o no la obligación de pago propuesta, interpretándose su silencio como aceptación tácita.

3ª) Caso de aceptación expresa o tácita, el arrendador, al siguiente período de renta que proceda, podrá girar el recibo incrementándolo con la cantidad que hubiere propuesto, y su pago será obligatorio para el inquilino o arrendatario.

El importe de la elevación habrá de figurar separadamente de la cantidad que constituía la renta anterior.

4ª) No obstante la aceptación tácita del inquilino o arrendatario, si la cantidad girada resultase superior a la que autoriza este capítulo, podrá aquél pedir la revisión de la renta satisfecha y la devolución de lo indebidamente pagado en el plazo señalado en el art. 106 .

5ª) Cuando el inquilino o arrendatario rechazare la elevación propuesta y ésta fuere legítima, el arrendador podrá optar entre reclamarle las diferencias desde el día en que debieron serle satisfechas, o resolver el contrato si fuera temeraria la oposición de aquél.

Por tanto, conforme al art. 101 del Texto Refundido de la LAU de 1964 transcrito, el arrendador notificará por escrito al inquilino o arrendatario la cantidad que, a su juicio, deba pagar éste como aumento de renta y la causa de ello, lo que en el presente caso, se realizó mediante burofax de 24 de abril de 2003, obrante al folio 119.

El inquilino o arrendatario ante la notificación del arrendador, puede adoptar las siguientes posturas:

1) Aceptar expresamente el aumento, dentro de los treinta días.

2º) Callar, no diciendo absolutamente nada dentro de ese plazo.

3º) Rechazar el aumento.

En el primer caso, el arrendador podrá al siguiente período de renta girar el recibo, incrementándolo con la cantidad que hubiere propuesto, siendo su pago obligatorio para el inquilino, que no podrá tampoco pedir la revisión de la renta.

En el segundo caso, habrá que interpretar que el silencio supone una aceptación tácita, por lo que también podrá el arrendador girar, al siguiente periodo de renta, el recibo, incrementándolo con la cantidad propuesta, siendo su pago obligatorio para el inquilino.

Pero, a diferencia del caso anterior, dentro de los tres meses de haber realizado el primer pago, podrá pedir la revisión de la renta satisfecha y la devolución de lo indebidamente pagado.

En el tercer caso, el arrendador no podrá girar el aumento al mes siguiente, sino que se verá obligado a acudir a un juicio de revisión, y sólo cuando la oposición era temeraria se podía pedir la resolución. Siendo cierto,que esta Sala ya ha tenido ocasión de indicar en varias resoluciones, cómo es difícil que prospere este tipo de acción, pues mal podrá calificarse como conducta imprudente o insensata, en que la temeridad consiste, quien se opone a actualizaciones cuando el sistema legal de las mismas es de enorme complejidad, como se advirtió con los numerosos litigios que se promovieron en orden a las interpretación de las reglas de la disposición transitoria, y como se denegaron los desahucios por falta de pago, remitiendo a las partes a juicios declarativos en determinación de la renta correcta.

Pero es que además,como también hemos sostenido, a vía de ej,en el rollo 589-2002 :

: 1) La acción ejercitada por el arrendador, a diferencia de lo que ocurre con la oposición del arrendatario, no se halla sometida a plazo alguno de caducidad, sino de prescripción, pudiendo ejercitarla en cualquier tiempo, y así en cada periodo anual, incluso puede pretender la actualización, aun cuando a vía de ej en el anterior no fuera procedente por falta de ingresos, ya que lo contrario conduciría a una congelación de rentas indefinida, llagando al resultado contrario al pretendido por el legislador, que era precisamente la descongelación.2) Existe unidad en el proceso actualizador, (SS 4 de Enero de 2001 ) y por ello ya desde la primera notificación queda fijada la total renta actualizada, si quiera en los sucesivos años puedan aplicarse los stes tramos que correspondan, mas deben seguir aplicándose los porcentajes que se determinaron en la inicial y única actualización, con el único incremento, para recuperar las variaciones de la inflación, como se dice en el Preámbulo, de la aplicación de los IPC en todos los años siguientes.3) Que en relación a las viviendas, la nueva LAU, regula la actualización en la letra D, y en su regla primera, se desarrolla la forma de efectuarla, aplicándose por la Audiencia, ej Ss de 23-12-1996 , una simple fórmula consistente en la división del índice del IPC del mes anterior a la actualización por el IPC del mes anterior al contrato y multiplicándolo por la renta inicial, y ello daría la renta actualizada, respecto de la que se aplica el porcentaje correspondiente en función del importe de la renta que venía pagándose y cantidades asimiladas, entendiéndose como norma general que en ella se incluían los incrementos de renta y las obras, las cuales quedaban absorbidas, debiendo ser aquel superior a éste, y continuándose pagando separado el IBI y servicios y suministros. 4) En consecuencia, la propia Ley permitía, al aplicar la transitoria, revisar periodos ya revisados, hasta el punto que prevé que la renta que se venga pagando sea superior a la que resulte de la actualización, en cuyo casos se sigue pagando aquella (SS 31-10-1996 ) y 5) que en la regla 5ª se determina que cuando la renta actualizada, calculada de acuerdo con la regla primera, sea superior a la que resulte de aplicar sobre el valor catastral de la vivienda arrendada, vigente en 1994, determinados porcentajes, esto es un 12% si se revisó después de 1989, o si no, un 24 %, se tomará como renta revisada esta última, a todo lo cual debe añadirse, que aun cuando la revisada sea la catastral se aplica también la regla novena, esto es los plazos de aplicación que allí se contemplan, que los tramos serán los que se determinen en la primera actualización porque ya se ha dicho que es única, sin mas variedad, al igual que antes se ha explicitado, que la aplicación del IPC desde entonces, mas no puede realizarse otra vez la revisión y comparación de ambas rentas, en cada tramo, tomando como índice el del contrato, y que por último la ley no exige que a la notificación se acompañe la certificación del valor catastral y ninguna indefensión se produce, cuando de estimarse improcedente la actualización, bien puede ello acreditarse en periodo de prueba (ss de 1 de Julio de 1997, que cita las recaídas en los rollos,1257-95, 638-96 y 1342-1996).

Pues bien, ello aplicado al caso presente, resultaría que la actualización que ahora pretende ya la hizo en 1995, y estaría vedada una segunda, para corregir supuestos errores, por cuanto el proceso de actualización era único; si lo que sucedió es que se desistió del mismo, cosa que se ignora, debió así consignarse en el escrito rector, detallando cual habría sido la causa y si las circunstancias eran otras y ahora existía posibilidad de efectuarla, también tendría que haberse manifestado cuales eran las circunstancias que habrían variado, cosa que también se omitió en el escrito rector, como tampoco se justifica el que, aun de haber sido correctas, se intente el cobro del 100% de la renta actualizada, por lo que la conclusión de todo lo anteriormente expuesto, no puede sino llevarnos a confirmar el fallo de la sentencia, desestimando la resolución contractual por oposición temeraria, con rechazo del recurso.

TERCERO.- Las costas de esta alzada han de imponerse al apelante.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D Hipolito , contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº. 13 de Barcelona, en los autos de juicio ordinario 1010-2007, de fecha 8 de Mayo de 2008, debemos confirmar y confirmamos dicha resolución, con imposición al apelante de las costas de esta alzada.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.