Sentencia Civil Nº 212/2014, Audiencia Provincial de Ciudad Real, Sección 1, Rec 129/2014 de 19 de Septiembre de 2014

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

CIUDAD REAL

SENTENCIA: 00212/2014

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCIÓN PRIMERA

CIUDAD REAL

Rollo de Apelación Civil: 129/14

Autos: Procedimiento Ordinario nº218/07

Juzgado:1ª Inst. e Instr. nº1 de Puertollano

SENTENCIA Nº 212

Iltmos. Sres.

Presidente:

Dª. MARIA JESÚS ALARCÓN BARCOS

Magistrados:

D. LUIS CASERO LINARES

Dª. PILAR ASTRAY CHACÓN

CIUDAD REAL, a diecinueve de septiembre de dos mil catorce.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 1ª de la Audiencia Provincial de CIUDAD REAL, los autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO Nº218/07, procedentes del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº1 DE PUERTOLLANO, a los que ha correspondido el Rollo nº129/14, en los que aparece como parte apelante, D. Hermenegildo representado en esta alzada por el Procurador D. GUILLERMO RODRIGUEZ PETIT, y asistido por el Letrado D. JOSE ANTONIO OCAÑA RAMIREZ, y como apelada, D. Isidro representado en esta alzada por el Procurador D. RAFAEL ALBA LÓPEZ, y asistido del Letrado D. JOSÉ RAMÓN TASTAS DIEZ, y siendo Ponente la Ilma. Sra. Dª. PILAR ASTRAY CHACÓN.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Sr. Juez del Juzgado de 1ª Instancia nº1 de Puertollano se dictó sentencia en los referidos autos, de fecha 12 de junio de 2011 cuya parte dispositiva, literalmente copiada dice así: 'FALLO: Que debo desestimar y desestimo la demanda formulada por D. Hermenegildo frente a D. Isidro , con imposición de las costas procesales a la parte actora'.

SEGUNDO.-Notificada la sentencia a las partes, se interpuso contra la misma recurso de apelación en tiempo y forma por la parte demandante D. Hermenegildo admitiéndose el recurso y dándole el trámite correspondiente, las partes hicieron las alegaciones que estimaron conveniente en apoyo de sus respectivos intereses, elevándose los autos a la Audiencia y correspondiendo a esta Sección por turno de reparto, se formó el correspondiente rollo y se turnó Ponencia, señalándose día para la votación y fallo del recurso.

TERCERO.-En la tramitación de esta apelación se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO- El demandante, quien mediante escritura de compraventa de fecha cuatro de septiembre de dos mil tres, había adquirido del demandado la finca descrita en la misma, inscrita en el Registro de la Propiedad de Almodóvar del Campo, tomo NUM000 , folio NUM001 , finca NUM002 . El vendedor había adquirido la misma en virtud de Auto de adjudicación dictado por el Juzgado de Primera Instancia de Madrid.

Afirma el comprador que desde las conversaciones iniciales se hizo saber al demandante que la finca tenía una mayor cabida de la que figuraba en el registro, y para sustentar dicha convicción se le presentó documentación corroboradora de lo expuesto. Así a tal fin se acompañaba certificación catastral de dicha mayor cabida y una diligencia extendida por el Juzgado de Paz al momento de la entrega de la posesión de la finca en la que se dejaba constancia de que la superficie medida de la finca alcanzaba los 1573 metros.

Sin embargo que la finca adquirida alcanzase dicha medida fue contradicha por los herederos de D: Rogelio , los cuales afirmaban que la finca adquirida solo contaba con doscientos metros. El demandante formuló pretensión reivindicatoria que concluyó desestimando la demanda.

Se entendió que el embargo y consiguiente adquisición en subasta de la finca efectivamente transmitida al demandante no incluía tal pretendido exceso de cabida, ya que tal exceso correspondía en realidad con la superficie de una mercantil que no estaba inmatriculada y que no había sido embargada.

El hoy demandante fue demandado por la adquirente de la finca colindante, quien ejercitaba en su contra acción reivindicatoria. Se llamó de evicción al hoy demandado. El procedimiento concluyó con Sentencia estimatoria de la demanda.

Se ejerce, pues, en el presente litigio acción de saneamiento por evicción.

SEGUNDO- Supuesto típico de la intervención procesal es la llamada en garantía en supuestos de evicción ( Art. 1481 y 1482 CC ), que se establece como condición sine qua non para que el comprador conserve la acción de saneamiento frente al vendedor. Si bien la acción no se dirige contra el vendedor, resulta preciso que el comprador, para conservar sus acciones de saneamiento, lo llame en garantía. La Jurisprudencia, recuerda en innumerables resoluciones, los efectos atribuidos a la intervención provocada especialmente en la llamada del vendedor en el saneamiento por evicción al amparo de los Art. 1481 y 1482 Cc , y en este sentido, entre otras, la STS. De 11 octubre de 1993 señala que no procede pronunciamiento absolutorio ni condenatorio respecto del tercero llamado - el vendedor- mero interviniente, ya que no es demandado en el juicio de evicción.

Del mismo modo, aunque en aquella Sentencia se realizaran pronunciamientos relativos a la pretendida 'falta de legitimación pasiva' del llamado en garantía, que no se compadecen con lo expuesto en el párrafo precedente, lo cierto es que se cumplió formalmente el requisito que impone el código civil, en cuanto fue efectivamente llamado por el comprador e interviniente en tal proceso

Tal llamada en garantía, es, pues, requisito de la indemnidad de la acción de saneamiento e impide al vendedor en ulterior proceso poder oponer la mala gestión de aquel otro proceso en la tutela de sus intereses. Y en tal consecuencia, al ser llamado como interviniente, no podrá alegar que la decisión recaída en aquel proceso fue incorrecta

( exceptio male iudicati processus), ni tampoco la defectuosa o negligente gestión procesal llevada a cabo, afirmando que el resultado del proceso hubiese sido otro si dicha gestión procesal hubiese sido correcta ( exceptio male gesti processus.).

En este sentido han de precisarse, igualmente, las consideraciones realizadas en la Sentencia de Instancia en cuanto a los efectos preclusivos que se predican de la Sentencia dictada en aquel proceso.

Finalmente, aunque no se plantea expresamente, la parte apelada si hace referencia al anterior proceso iniciado por el propio demandante, en ejercicio de la acción reivindicatoria. En esta consideración, señalar que nada obsta a lo ya expuesto que el hoy demandante ejerciera previamente una acción reivindicatoria que fue desestimada, pues de ello no ha de determinarse la ausencia de conservación de la acción de saneamiento. Independientemente de que pudiera plantearse si puede ser llamado al proceso el vendedor por el propio demandante, conformando lo que la doctrina denomina llamada en supuestos de evicción invertida, lo que no puede concluirse es que tal falta de demanda provocara una pérdida de la garantía, cuando, por otra parte, cuando fue efectivamente demandado en reivindicación de lo poseído por el hoy apelante, se produjo la llamada conforme requiere el precepto legal.

TERCERO- La Sentencia de Instancia partiendo que la finca objeto de compraventa era la registral anteriormente referida y su cabida real era de doscientos metros, entiende no procede estimar la demanda de evicción, considerando que la evicción parcial no se produjo pues 'no ha sido privado de la finca por Sentencia firme', incidiendo, que la finca efectivamente transmitida medía doscientos metros y apelando a ciertos efectos preclusivos de lo resuelto en anterior proceso.

Ciertamente el hoy demandado se allanó a la demanda interpuesta en su contra- ya había sido objeto de desesestimación su propia pretensión reivindicatoria- pero ello no determina, como parece predicar la Sentencia de Instancia, no proceda examinar aquí la cuestión objeto de estos Autos, entendiendo improcedente la acción de saneamiento, negando la existencia de pérdida de parte de la cosa vendida.

Procede, pues, contrariamente examinar la prueba practicada, en orden a determinar que alcanzó la voluntad negocial y si lo perdido tras la demanda reivindicatoria alcanza tal sustantividad que justifica el éxito de la acción de saneamiento.

La primera cuestión afecta a la delimitación del objeto de la compraventa, pues si bien es cierto se vende una determinada registral. No es menos cierto que se hace constar en la propia escritura una cabida mayor de ocho aéreas, cabida que además parece corroborar no solo los datos catastrales en los que se agrupaban erróneamente ambas fincas, sino una diligencia extendida meses antes a la escritura de compraventa por el Juez de Paz y en la que constaba la medición actual de dicha finca.

Afirma el demandado, contrariamente, que el vendió la finca registal como cuerpo cierto y con la medida que constaba en el registro, sin que conociera tuviera más metros de los que se consignaban, toda vez vivía fuera de la localidad. Insiste, además, que de los datos registrales podía inferirse que había sido segregada una porción y que la medición que se consignaba era de dos aéreas. Del mismo modo opone consideraciones sobre el precio fijado en el contrato, entendiendo sería mayor de partirse de tales dimensiones.

Obvia, sin embargo, el vendedor, en estas consideraciones, que la escritura pública de compraventa que el mismo suscribe contempla la referencia a dicha cabida, por lo que el tenor literal de la propia escritura de compraventa evidencia justamente lo contrario, que formaba parte de la voluntad negocial así conformada que se adquiría una finca con un determinado exceso de cabida. De otra manera no se explica sino el motivo por el cual el demandante tiene en su poder documento extendido meses antes a la compraventa sobre la medición de la finca alcanzando los 1573 metros cuadrados.

Las consideraciones que inciden en que el demandante conocía, al ser dato registral, la discordancia de la medida o mayor dimensión que se señalaba con la consignada en el registro, y pudiera presumir las dificultades ante un exceso de cabida, no restan virtualidad al saneamiento por evicción; ya que este proceda no exige mala fe del vendedor. Sin embargo, si resulta relevante, al menos para entender que en el momento de suscripción del contrato no eran en cierta medida ajenos los posibles riesgos sobre una eventual cabida, ya que de los datos del propio registro pudo comprobarse la segregación previa a la transmisión en su inscripción segunda y que motivó la denegación de su inscripción en cuanto a dichas áreas, sin perjuicio de la suspensión con respecto a la mayor cabida que resultaba de la medición catastral.

Ello determina mínima comprobación excluía el entendimiento de que la discordancia entre la cabida expresada en el título y la configuración de la finca tal y como se determinaba en el catastro, había sido modificada por una segregación previa de parte de la finca que había sido vendida años antes, tal y como se deducía de la inscripción registral.

CUARTO-En todo caso, aunque se estimara la concurrencia de los presupuestos para dar lugar al saneamiento por evicción parcial, la pretensión del demandante no podría tener el alcance económico solicitado.

La precisión que contiene el Art. 1478 en orden a la restitución del valor del bien privado en el momento de la evicción, fuera mayor o menor que en el momento del contrato, no incardina una valoración, ni de los gastos y obras necesarias realizadas ni del mayor valor correspondientes a las mismas, sino tiene su alcance en la ponderación exclusivamente en el valor del objeto físico objeto de venta y que se ha perdido a consecuencia de la evicción.

Por ello, la valoración no solo no alcanza los gastos, mejoras o obras voluntarias, sino que en todo caso, su reintegro en tal concepto de gastos o mejoras conforme dispone el Art. 1478 del código civil , procede únicamente en los supuestos de concurrencia de mala fe.

Del mismo modo, tal pretensión no puede configurarse siquiera desde la reclamación del perjuicio sufrido por las mejoras y obras acometidas, pues consta que desde el principio de tal ejecución, el comprador ya no ignora el conflicto presente, bien porque ya en octubre se le advierte por el Registro tal problemática al denegar la inscripción de parte de la cabida que se pretendía de la finca; bien porque ya en noviembre los propietarios colindantes le requieren para que se abstenga de edificar o acometer obras en su propiedad.

Como quiera que la pretensión del recurrente se deduce a dicha valoración, conforme a los parámetros anteriormente expuestos, no podría estimarse el recurso en todo caso, pues no se solicita por el demandante otra indemnización ni se deduce pretensión indemnizatoria sobre el valor del terreno exclusivamente objeto de privación( sin consideración a las obras o mejoras) que justificase el acogimiento parcial de la demanda.

QUINTO-Se entiende, sin embargo, que la problemática relativa a la discordancia de la inscripción registral, datos catastrales, mediciones por el Juez de Paz, ha motivado las suficientes dudas de hecho que justifican la ausencia de imposición de las costas de Primera Instancia y de esta alzada. ( Art. 394 de La LEC )

En este sentido, siendo la pretensión del apelante, la revocación total de la Sentencia, no resulta incongruente la estimación parcial en el particular relativo a no imponer las costas de primera instancia a ninguna de las partes.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

La Sala por unanimidad, ACUERDA:

Se estima en parte el recurso de apelación interpuesto por D. Hermenegildo , representado por el Procurador Sr. Rodríguez Petit y asistido del Letrado Sr. Ocaña Ramírez, contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Puertollano, en autos de Procedimiento ordinario 218/07, de fecha doce de junio de dos mil once, y en consecuencia se revoca dicha Resolución en el único particular de no realizar pronunciamiento sobre las costas de Primera Instancia. Sin imposición de las costas correspondientes a este recurso.

Notifíquese esta resolución a las partes personadas haciéndoles saber que contra la misma sólo cabe interponer recurso de casación del art. 477.2.3º de la LEC y o extraordinario por infracción procesal, el cual habrá de presentarse en el plazo de veinte días ante este mismo Tribunal, contados desde el día siguiente a la notificación de aquélla. Previa o simultáneamente a la presentación del recurso o recursos deberá constituirse depósito por importe de 50 euros (CINCUENTA EUROS) por cada uno de ellos cantidad que deberá ser ingresada en el Cuenta de Consignaciones de este órgano judicial 1376-0000-06 (casación) y 04 (infracción procesal)-00XX (número de rollo)-XX (año).

Igualmente a la interposición del recurso deberá el recurrente presentar justificante de pago de la TASA correspondiente, con arreglo al modelo oficial y debidamente validado, conforme determina el artículo 8.2 de la Ley 10/2012 de 20 de noviembre , que regula determinadas tasas en el ámbito de la Administración de Justicia.

Y una vez firme, devuélvanse los autos originales con testimonio de ella al Juzgado de procedencia a sus efectos.

Así por nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.