Sentencia Civil Nº 212/2014, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 6, Rec 28/2013 de 28 de Julio de 2014

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 6 (DESPL)
A CORUÑA
SENTENCIA: 00212/2014
RECURSO DE APELACIÓN 28/2013
ILMOS. SRES. MAGISTRADOS
ANGEL PANTÍN REIGADA, PRESIDENTE
JOSÉ GÓMEZ REY
MARGARITA ISABEL POVEDA BERNAL
S E N T E N C I A Nº212/14
En Santiago, a veintiocho de Julio de dos mil catorce.
VISTO en grado de apelación ante esta Sección 006, de la Audiencia Provincial de A CORUÑA,
con sede en SANTIAGO , los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000871 /2011, procedentes del
XDO. PRIMEIRA INSTANCIA N. 2 de SANTIAGO DE COMPOSTELA, a los que ha correspondido el Rollo
RECURSO DE APELACION (LECN) 0000028 /2013, en los que aparece como parte apelante-apelada,
BANCO SABADELL S.A., e INVERDOMUS SL , representados por los Procuradores de los tribunales, Sres./
as. BENJAMIN VICTORI NO REGUEIRO MUÑOZ y MARIA RITA GOIMIL MARTINEZ , respectivamente,
siendo Magistrada Ponente (en funciones de sustitución entre miembros de la carrera judicial) la Illma Sra.
Dª MARGARITA ISABEL POVEDA BERNAL, quién expresa el parecer de la Sala y procede formular los
siguientes Antecedentes de Hecho, Fundamentos de Derecho y Fallo .

Antecedentes

PRIMERO.- Seguido el litigio en cuestión por sus trámites legales ante el Juzgado de Primera Instancia nº Dos de Santiago, con fecha 7-11- 2012, se dictó auto cuya parte dispositiva dice así: 'ESTIMO PARCIALMENTE la demanda interpuesta por INVEDOMUS S.L. contra BANCO SABADELL S.A., y en consecuencia condeno a la parte demandada a abonar a la demandante la suma de 4.012 euros., incrementada con los intereses legales devengados desde el día 23 de marzo de 2011. Todo ello sin imposición de costas.'

SEGUNDO.- Notificada dicha resolución a las partes, por se interpuso recurso de apelación que fue admitido y cumplidos los trámites correspondientes se elevaron las actuaciones a este Tribunal, señalándose DELIBERACIÓN, VOTACIÓN Y FALLO, el 17 DE JULIO DE 2014, en que tuvo lugar lo acordado.



TERCERO.- En la tramitación del presente procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución recurrida:
PRIMERO.- Recurren en apelación tanto la entidad arrendadora INVERDOMUS S.L. como la entidad financiera avalista BANCO DE SABADELL S.A. y ambas se oponen al recurso de apelación formulado por la parte contraria.

El contrato de arrendamiento, de fecha 1 de octubre de 2008, fijaba una duración del contrato de cuatro años. Se establecía asimismo en la cláusula sexta que 'la arrendataria no podrá resolver de forma unilateral el contrato durante el primer año de vigencia del mismo, obligándose al cumplimiento de dicho plazo mínimo. En caso contrario devengará igualmente la totalidad de las rentas que le queden pendientes hasta la anualidad.

A partir del primer año de contrato la arrendataria podrá resolver unilateralmente el contrato previa notificación por escrito, con tres meses de antelación, su voluntad de no continuar como arrendataria'.

La Juzgadora, una vez razonada muy acertadamente, la naturaleza del aval como a primer requerimiento, en principio negada por la avalista demandada, así como las condiciones de ejecución del aval, lo que ya no es objeto de impugnación en esta alzada, condena a la avalista al pago de la cantidad de 4.012 # correspondientes a la renta de los meses de septiembre y octubre de 2011, con estimación parcial de la demanda interpuesta.

Los recursos de apelación se centran en determinar si hubo o no incumplimiento por parte de la arrendataria del que deba responder la entidad financiera avalista y en qué cuantía.



SEGUNDO.- La entidad financiera avalista recurre la sentencia en el pronunciamiento de condena a pagar las mensualidades de renta de los meses de septiembre y octubre de 2011, al considerar que el contrato de resolvió no el 19 de octubre de 2010, sino el 18 de mayo de 2010, con efectos desde el 28 de agosto de 2010.

Se considera acreditado que en fecha 28 de mayo de 2010 la arrendataria remitió un burofax a la arrendadora en el que, en cumplimiento del pacto sexto del contrato de arrendamiento, comunica que, cumplido el primer año de duración obligatoria y respetando el plazo de preaviso de tres meses establecido al efecto, la intención de la arrendataria resolver el contrato de arrendamiento, por lo que el contrato quedaría resuelto el 28 de agosto de 2010.

Este burofax se remitió al domicilio de la arrendadora sito en Gándara, Deixebre, Trasmonte, Breixo de Arriba, domicilio que figuraba en el contrato de arrendamiento, pero no fue recepcionado por la arrendadora, constando en el acuse que fue intentado entregar en dos ocasiones, dejándose aviso.

En fecha 8 de octubre de 2010 y tras haber recibido las facturas del mes de octubre y septiembre de 2010, la arrendataria remitió burofax a la arrendadora, al mismo domicilio, mostrando su disconformidad con la reclamación, alegando que el contrato de arrendamiento quedó resuelto y sin efecto el día 28 de agosto de 2010 y adjuntando al mismo la previa comunicación de 28 de mayo de 2010. Este burofax fue debidamente entregado según consta en el acuse de recibo unido a los autos.

El día 13 de octubre de 2010, el representante legal de la arrendataria compareció ante notario D. José Antonio Cortizo Nieto y entregó en concepto de depósito las llaves de la finca arrendada, a fin de que por el notario se procediera a la entrega a quien se personara en la Notaría acreditando ser representante de la entidad arrendadora. En el acta notarial, unida a la contestación a la demanda, consta que el Sr. Notario, en la misma fecha procedió a realizar llamada al número de teléfono facilitado por el compareciente como correspondiente a Dª Manuela y que respondió una señora a la que tras notificar que las llaves se encontraban depositadas manifestó darse por enterada y que ya se pasaría por la Notaría a fin de retirar las llaves.

El día 10 de febrero de 2011, según acta notarial, Dª Manuela compareció en la Notaría y recogió las llaves.

Considera la Juzgadora que la entrega de la posesión de la finca se realizó con el depósito de las llaves en la Notaría el día 13 de octubre de 2010, debidamente comunicada al legal representante de la arrendadora, entendiendo que existió una resolución unilateral del contrato con efectos en el momento de entregarse la posesión de la finca y que tal entrega coincide con el depósito de las llaves en la notaría.

Considerando que la obligación de pago de la renta va ligada al disfrute de la posesión de la finca, y no constando probado el abandono previo de la misma, ni otro intento de entrega de llaves, considera la Juzgadora que se deben rentas hasta el mes de octubre de 2010, incluido.

El hecho de que la legal representante de la arrendadora no acudiera a recoger las llaves hasta enero de 2011, cuando tenía conocimiento de su depósito ante la Notaría y de la intención de la arrendataria de resolver el contrato, no la legitima para reclamar las rentas devengadas hasta esa fecha, pero sí las devengadas hasta el momento de la consignación notarial de las llaves.

Aunque deba entenderse, como se expondrá en el siguiente Fundamento Jurídico que la arrendataria cumplió con la obligación de preaviso pactada en el contrato, ello no significa que no exista obligación de pagar las rentas hasta que se acredita la efectiva desposesión del inmueble.

La jurisprudencia es unánime en que la obligación de pago de la renta por parte del arrendatario y con ello el contrato se mantiene mientras no se reintegre al arrendador la posesión de la vivienda o local arrendado, normalmente con la entrega de las llaves (símbolo de la posesión) u otro acto de traditio ficta, correspondiendo al arrendatario la carga de la prueba de acreditar el momento en el que se puso la finca a disposición del arrendador, reintegrando la posesión.

El cese o extinción de la relación arrendaticia por la falta de ocupación física del inmueble arrendador o su desalojo voluntario, son irrelevantes si estas circunstancias permanecen ocultas para el arrendador por no recibir comunicación fehaciente de puesta a disposición del inmueble que le legitime para proceder a su ocupación, ya que de seguirse la tesis contraria se estaría dejando al arbitrio de una de las partes contratantes el cumplimiento del contrato, lo que es contrario al art. 1.256 C.C .

Correspondiendo en todo caso al inquilino la prueba de esta puesta a disposición de la vivienda arrendada. En consecuencia se considera razonable que la arrendadora reclame a la avalista, las mensualidades de renta correspondientes a los meses de septiembre y octubre de 2012, un total de 4.012 #.

En atención a lo expuesto procede desestimar el recurso de apelación interpuesto por BANCO DE SABADELL.



TERCERO.- En lo referente al recurso de apelación interpuesto por la arrendadora INVERDOMUS S.L. considera la apelante que la cláusula sexta del contrato de arrendamiento contiene una cláusula penal consistente en penalizar a la arrendataria con tres mensualidades de renta para el supuesto de resolución anticipada del contrato, desplegando en virtud de dicha cláusula penal la obligación de abonar la renta durante tres meses más desde la notificación fehaciente de dicha voluntad resolutoria, con independencia de que continúa durante esos tres meses en la posesión de la finca o no.

En ningún caso puede compartirse la tesis de la apelante de que la citada cláusula sexta del contrato de arrendamiento contenga una cláusula penal de pago de tres mensualidades de renta en caso de resolución anticipada del contrato de arrendamiento una vez transcurrido el primer año de vigencia del contrato.

El contrato establece solamente la obligación de preaviso, por escrito, por parte del arrendatario al arrendador, con tres meses de anticipación a la resolución del contrato y puede considerarse acreditado que la arrendataria cumplió con esa obligación. Si no existe incumplimiento contractual, en menor medida podrá exigirse el cobro de unas rentas que no se corresponden con un efectivo disfrute de la finca cuando la arrendadora era perfecta conocedora, al menos desde octubre de 2010 de que se habían entregado las llaves y abandonado la finca.

La jurisprudencia viene entendiendo que en los casos de notificación mediante burofax con intento de entrega y dejando aviso de recogida en el domicilio señalado en el contrato a efectos de notificaciones, procede suponer, salvo prueba en contrario, el normal funcionamiento de los servicios públicos por lo que la notificación ha de reputarse realizar y su falta de recepción sólo imputable a la falta de diligencia del receptor, no del emisor.

En atención a lo expuesto debe desestimarse el recurso de apelación interpuesto por la arrendadora INVERDOMUS S.L., confirmándose íntegramente la resolución recurrida.



CUARTO.- En materia de costas ha de estarse a lo dispuesto en los arts. 394 y 398 LEC , por lo que procede imponer las costas de esta alzada a las apelantes.

Por todo lo expuesto, vistos los preceptos legales citados, sus concordantes y demás de general y pertinente aplicación, en nombre de S. M. El Rey y de conformidad con el artículo 117 de la Constitución :

Fallo

DESESTIMAR los recursos de apelación interpuestos por BANCO SABADELL S.A. y por INVERDOMUS S.L. contra la sentencia de 7 de noviembre de 2012 del Juzgado de Primera Instancia número dos de Santiago de Compostela , que confirmamos íntegramente, con expresa condena de las costas causadas en esta alzada a las apelantes.

Notifíquese esta resolución, en legal forma, a las partes haciéndoles saber, conforme preceptúa el artículo 248-4º de la Ley Orgánica del Poder Judicial , que contra ella cabe recurso de casación por interés casacional que deberá ser interpuesto ante esta Sección en el plazo de 20 días desde la notificación de la sentencia.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia con testimonio de esta resolución para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia de la que se pondrá certificación literal en el Rollo de su razón, incluyéndose el original en el Libro de Sentencias, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por la Ilma. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el Secretario certifico.