Sentencia Civil Nº 212/2014, Audiencia Provincial de Zaragoza, Sección 4, Rec 171/2014 de 14 de Julio de 2014

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4
ZARAGOZA
SENTENCIA: 00212/2014
Rollo: 171/14
SENTENCIA NÚMERO DOSCIENTOS DOCE
Ilmo/s. Sr/es. Magistrado/s:
Presidente:
D. Juan Ignacio Medrano Sánchez
Magistrados/a:
Dª María Jesús De Gracia Muñoz
D. Rafael María Carnicero Giménez de Azcarate
En la Ciudad de Zaragoza, a catorce de julio de dos mil catorce.
Visto por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Zaragoza, integrada por los/la Magistrados/a
del margen, el recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia dictada en fecha 24 de febrero de 2014
por el Juzgado de Primera Instancia número Dos de Calatayud en autos de Juicio Ordinario seguidos con el
número 113/2013, de que dimana el presente Rollo de apelación número 171/2014, en el que han sido partes,
apelada, la demandante, 'CALATERRER 2006, S.L.', representada por la Procuradora Dª NADIA Quteishat
Revilla y asistida por el Letrado Dª Carmen Calvo Miranda, y, apelante, el demandado, D. Carlos Manuel ,
representado por la Procuradora, designada de turno de oficio, Dª. Gemma Laguna Broto, y asistido por el
Letrado D. Antonio Mateo Moros, siendo Ponente la Ilma. Sra. Dª. María Jesús De Gracia Muñoz.

Antecedentes

Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.


PRIMERO .- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 2 de Calatayud, por el mismo se dictó sentencia con fecha 24 de febrero de 2014 , cuya parte dispositiva dice: 'FALLO: ESTIMANDO PARCIALMENTE la demanda interpuesta por CALATERRER 2006 S.L. frente a Carlos Manuel , acuerdo condenar a la demandada, a la entrega inmediata del a posesión del inmueble a la sociedad actora, a indemnizar a la actora con la totalidad de las cantidades entregadas por el demandado hasta el momento del requerimiento, como pena convencional por el incumplimiento, más la cantidad que resulte a razón de 400 euros mensuales desde el requerimiento hasta el efectivo desalojo de la vivienda. Todo ello, con costas en la parte que deba afrontarlas.'

SEGUNDO .- Notificada dicha resolución a las partes, por la parte demandada se interpuso recurso de apelación, y cumplidos los trámites correspondientes, se remitieron los autos originales del juicio a este Tribunal el día 20 de mayo de 2014 donde han comparecido los litigantes, sustanciándose el recurso en la forma legalmente establecida, señalándose para discusión y votación el día 18 de junio de 2014, en que tuvo lugar.



TERCERO .- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO .- En contrato privado de fecha 23 de octubre de 2007 la sociedad actora, promotora, que estaba ejecutando un conjuntote 10 viviendas unifamiliares, vendió a la parte demandada una de ellas por el precio de 170.130 euros, IVA incluido, pagando el comprador en ese momento 10.000 euros. En la cláusula sexta consta que se entregaba la vivienda al comprador, quien mantiene la posesión.

Alegó la parte actora que en marzo de 2013 efectuó requerimiento notarial a la parte demandada para otorgar escritura pública y que el comprador no compareció en el día fijado. En base a la cláusula quinta y séptima del contrato solicitó la resolución contractual, la devolución de la vivienda, y una indemnización por la cantidad ya percibida de 10.000, más la cantidad diaria de 60 euros desde el requerimiento hasta el desalojo.

Tras la oposición de la parte demandada, la sentencia condena a la devolución de la vivienda, a la pérdida de la cantidad entregada, más la cantidad mensual de 400 euros al mes desde el requerimiento hasta el desalojo.



SEGUNDO .- Dicha resolución es objeto de apelación por la parte demandada. Se alega en el recurso incongruencia omisiva por no resolver sobre la cuestión de nulidad por abusivas de las cláusulas séptima, duodécima y décimo-tercera; que se trata de un contrato de adhesión, se rechaza incumplimiento voluntario por parte del comprador para el otorgamiento de la escritura por cuanto entiende dicha parte que hubo negativa del Banco a aceptar la subrogación en el préstamo hipotecario, entendiendo que es la parte actora la que ha credo una falsa apariencia de negativa a otorgar la escritura. En último caso, de ser resuelto el contrato, considera la parte apelante que procedería la indemnización de la cláusula quinta, que es un 20% de la cantidad que percibió el vendedor.



TERCERO .- En cuanto a la incongruencia omisiva que se atribuye a la sentencia, ha de desestimarse este motivo del recurso por cuanto en el fundamento de derecho tercero se tuvo en cuenta la alegación de cláusulas abusivas, y se apreció que el contrato fue negociado. Por tanto la cuestión fue resuelta, al margen de la disconformidad de la parte con dicha decisión, que por vía del recurso puede ser examinada nuevamente.

Por la fecha del contrato se considerará la LGCU de 1987. La parte apelante considera nulas las cláusulas séptima, duodécima y decimotercera en cuanto a las consecuencias económicas que establecen por no haber reciprocidad al entender que le grava desproporcionadamente, pues en caso de incumplimiento del vendedor, pagaría los perjuicios según el art 1124 CC y en caso de incumplimiento del comprador, el vendedor está beneficiado por las cláusulas penales pactadas.

Sin embargo se omite en el recurso una circunstancia relevante, como es que al suscribirse el contrato privado se entregó la vivienda, la que viene siendo ocupada por el comprador a cambio de la entrega de un 6% del precio, pagado en aquel momento. Para declarar abusiva una cláusula se ha de tener en cuenta todas las circunstancias concurrentes, de modo que no se puede obviar que las consecuencias económicas que se pactaron tras la resolución por causa atribuible al comprador están justificadas por la ocupación inicial de la vivienda. Por tanto, no se considera que concurra la falta de reciprocidad, desproporción, y una excesiva onerosidad si se atiende a la entrega de la posesión de la vivienda por parte del comprador desde la fecha del contrato.



CUARTO .- Para la resolución del caso conviene considerar todo el contenido contractual, especialmente las cláusulas sobre resolución del contrato, que son la quinta, duodécima, decimotercera, y sus consecuencias económicas que se encuentran en las mencionadas, así como en la séptima.

Consta en el expositivo V que la sociedad actora, promotora y vendedora había obtenido un préstamo hipotecario para la promoción.

En la cláusula quinta consta que el comprador conoce ese préstamo que grava la finca con la finalidad de que en su día pueda subrogarse en el mismo para atender, mediante el importe del reiterado préstamo, el pago de parte del precio de la compraventa.

Si llegado el momento de la escritura pública y por cualquier causa la entidad bancaria no consintiera la subrogación del comprador, el contrato quedaría resuelto, salvo que el comprador, pagase en ese momento el importe del precio total pendiente de pago en el plazo de 15 días desde que fuera requerido para ello. En caso de resolución por este motivo, la vendedora devolvería a los compradores la totalidad de las cantidades recibidas hasta ese momento, reteniendo el 20% de las cantidades entregadas en concepto de penalización por resolución del contrato.

En la cláusula séptima, sobre la escritura pública tras la tramitación de obra nueva y propiedad horizontal notificada al comprador, se pactó que si el comprador no comparecía ante Notario para otorgar la escritura y pagar el precio llevaría como consecuencia la obligación de pagar el precio mas el interés legal incrementado en 4 puntos por cada día señalado para la firma como cláusula penal por incumplimiento o el desalojo en 24 horas y pérdida de la cantidad entregada de 10.000 euros La cláusula duodécima, también sobre la escritura pública, en relación con la decimotercera, establecen la resolución por la negativa otorgar escritura, en cuyo caso se pactó como cláusula penal que el vendedor retendría el total de las cantidades recibidas y una cantidad diaria de 60,10 euros por la ocupación no consentida desde el requerimiento hasta el desaojo.

Por tanto, la cláusula quinta regula la resolución porque la entidad bancaria no concediera el préstamo.

Consecuencia: pérdida del 20% de la cantidad entregada.

El resto de cláusulas se refieren al no otorgamiento de la escritura por voluntad del comprador. Como consecuencia, la pérdida de todo lo entregado y 60,10 euros por día de ocupación desde el requerimiento resolutorio.



QUINTO .- Consta en el doc nº 3 de demanda que el 21-4-2006 se otorgó escritura de declaración de obra nueva, y el día 12-12-2007 la de división en propiedad horizontal.

El contrato concertado entre las partes es de fecha 23-10-2007.

Consta certificación bancaria respecto a que el día 29-2-2009 no se aceptó la solicitud de subrogación sobre la vivienda porque el comprador y demandado no reunía los requisitos necesarios para ello en cuanto a la suficiencia de garantía y solvencia mínimas exigidas.

El día 4-3-2013 el vendedor requirió para otorgar escritura para el día 11-3-2013, lo cual fue notificado por correo a un vecino del demandado, que, como aprecia, la sentencia, en las circunstancias que detalla debió entregar al demandado, pese a que indicó no recordar si lo hizo o no.



SEXTO .- En la cláusula séptima se pactó que la escritura se otorgaría una vez concluida la tramitación de la obra nueva y división de la propiedad horizontal. Por tanto desde diciembre de 2007 se podía haber requerido para el otorgamiento de la escritura, lo cual no se efectuó hasta marzo de 2013.

Como se alega en el recurso, según la cláusula quinta, al no haber sido otorgado el préstamo, el contrato quedó resuelto Pero dicha cláusula quinta, en relación a la séptima, tiene sentido en el supuesto de una sucesión temporal entre la división horizontal, la subrogación y el requerimiento para la escritura, pues si se denegaba la subrogación y el comprador no obtenía financiación por otro lado debía abandonar la vivienda e indemnizar con el 20% de lo entregado a cuenta.

Desde la negativa a la subrogación en el préstamo han pasado 4 años, tiempo suficiente para considerar que las partes no dieron por resuelto el contrato por esa causa. Desde ese momento el comprador ha tenido tiempo para obtener otro préstamo. En estas circunstancias es cuando el vendedor requiere para otorgar escritura pública, de modo que la incomparecencia se subsume en la involuntaria con las consecuencias económicas de la cláusula duodécima y decimotercera.

SEPTIMO .- La desestimación del recurso conlleva la imposición de costas ( art 398 LEC ) Vistos los artículos citados y demás disposiciones de pertinente y general aplicación,

Fallo

1.- Se desestima el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Don José Manuel Blasco Pérez en nombre de Don Carlos Manuel contra la sentencia de fecha 24 de febrero de 2014 recaída en juicio ordinario nº 113/2013 del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Calatayud (Zaragoza).

2.- Con imposición de costas a la parte apelante.

Contra esta resolución cabe recurso de casación y extraordinario por infracción procesal según los arts 477 y art 469 y Disposición Final Decimosexta LEC , cuyo conocimiento corresponde a la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo y a interponer ante esta Audiencia Provincial en el plazo de veinte días.

Así por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN .- Leída y publicada fue la anterior sentencia por los Ilmos./a Sres./a Magistrados/a que la firman y leída por el/la Ilmo./a Sr./a Magistrado/a Ponente en el mismo día de su fecha, uniéndose certificación a los autos, de lo que yo el/la Secretario, doy fe.