Sentencia Civil Nº 213/2006, Audiencia Provincial de Pontevedra, Sección 1, Rec 361/2005 de 19 de Abril de 2006

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

PONTEVEDRA

SENTENCIA: 00213/2006

Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000361/2005

Asunto: ordinario 543/04

Procedencia: PRIMERA INSTANCIA 1 CAMBADOS

LA SECCIÓN PRIMERA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE PONTEVEDRA, COMPUESTA POR

LOS ILMOS MAGISTRADOS

D. FRANCISCO JAVIER VALDÉS GARRIDO

Dª MARIA BEGOÑA RODRÍGUEZ GONZÁLEZ

D. FRANCISCO JAVIER MENÉNDEZ ESTÉBANEZ,

HA DICTADO

EN NOMBRE DEL REY

LA SIGUIENTE

SENTENCIA NÚM. 213

En PONTEVEDRA, a diecinueve de Abril de dos mil seis.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 001 de la Audiencia Provincial de PONTEVEDRA, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000543/2004, procedentes del JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.1 de CAMBADOS , a los que ha correspondido el Rollo 0000361/2005, en los que aparece como parte apelante-demandado: DIRECCION000 representado por el procurador D. ALEJANDRA FREIRE RIANDE, y asistido por el Letrado D. MARIA LUISA MORA CALVO, y como apelado-demandante: D. Domingo representado por el procurador D. Mª JOSÉ GIMÉNEZ CAMPOS, y asistido por el Letrado D. MANUELA BLANCO JIMENEZ, sobre acuerdos comunitarios, y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. FRANCISCO JAVIER VALDÉS GARRIDO, quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Cambados, con fecha 29 abril 2005, se dictó sentencia cuyo fallo textualmente dice:

"Que ESTIMANDO la demanda presentada a instancia de Domingo, representado por la Procuradora Sra. Santos García y asistida por la Letrada Sra. Blanco Jiménez, contra la DIRECCION000 (A Toxa) representada por la Procuradora Sra. Otero Abella y asistida de la Letrada Sra. Maria Luisa Mora, DEBO DECLARAR Y DECLARO la nulidad del acuerdo adoptado en Junta Extraordinaria celebrada por la DIRECCION000 (A Toxa) de fecha 4 de Agosto de 2004.

Todo ello con imposición de las costas causadas en el presente procedimiento a la parte demandada.".

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia, por Comunidad A Toxa, se interpuso recurso de apelación que fue admitido en ambos efectos, por lo que se elevaron las actuaciones a esta Sala y se señaló el día cinco de abril para la vista de este recurso.

TERCERO.- En la tramitación de esta instancia se han cumplido todas las prescripciones y términos legales.

Fundamentos

PRIMERO.- El actor, propietario de la vivienda ubicada en el núm. 28-1º dcha de la Isla de la Toja, que forma parte de la DIRECCION000", formuló demanda contra la Comunidad de propietarios Zona-4 de la Isla de la Toja, encargada de la gestión de la conservación y mantenimiento de los servicios e instalaciones comunes de la urbanización, en la que se encuentra integrada la vivienda del demandante, en orden a la impugnación de determinados acuerdos adoptados en la Junta Extraordinaria de la Comunidad de Propietarios, de fecha 14 de Agosto de 2004, concretamente de las consistentes en facultar al Presidente para la rescisión del contrato de compra de los locales A1, A2 y A3 de la Aldea Comercial e intentar seguir utilizándolos en régimen de alquiler devolviendo a los comuneros que abonaron cantidades a tal efecto el dinero que exactamente aportaron cuando haya fondos para ello en la Comunidad, en crear un fondo de reserva por un importe del 5% del presupuesto anual, sea o no obligatorio, y, por último, en función del resultado de la revisión de cuentas y en función de los ingresos y gastos de este año, si no alcanza el dinero disponible para cerrar a cero el ejercicio 2004, en emitir una derrama por el importe que se necesite, en la que iría incluida la parte del dinero cobrado para la compra de los locales y que se gastó. Solicitando, en primer lugar, y específicamente, la nulidad de los acuerdos por falta de quórum en la constitución de la Junta, a tenor de lo establecido en cuanto a dicho extremo en los Estatutos de la Comunidad. Como también, con arreglo a una serie a mayores de consideraciones, la nulidad, o subsidiariamente la anulabilidad de los acuerdos, con base en el art. 18 de la LPH .

La sentencia de instancia estima la demanda, declarando la nulidad de los acuerdos controvertidos por falta de quórum en la constitución de la Junta Extraordinaria de la Comunidad de Propietarios, que, a tenor de lo dispuesto en el art. 10 de sus Estatutos , requiere para su válida constitución, en segunda convocatoria, la presencia de la mitad de sus miembros; siendo así que el número de comuneros concurrentes a la misma no llegó a alcanzar el mínimum estatutariamente exigido. Entendiendo la Juzgadora "a quo" que dicha norma estatutaria no contraría lo dispuesto en el art. 16 de la LPH , que permite la válida constitución de las Juntas de Propietarios, en segunda convocatoria, tanto ordinarias como extraordinarias, sin sujeción a quórum, por considerar que dicho precepto legal no alcanza a tener carácter imperativo.

Frente a dicha resolución recurre en apelación la Comunidad de Propietarios demandada en pretensión de que la demanda sea desestimada en su totalidad, y, concretamente, en relación a la argumentación jurídica de la sentencia, circunscrita al tema de la nulidad de los acuerdos por falta de quórum en la constitución de la Junta, por sostener el carácter imperativo del art. 16-2 de la LPH lo que determina la nulidad del art. 10 de los Estatutos de la Comunidad demandada en cuanto contrario e incompatible a aquél precepto legal, máxime teniendo en cuenta que el contenido de dicha norma estatutaria, dado su rigor en orden a la posibilidad de celebración de Juntas Extraordinarias, de hecho vendría a hacer inviable el funcionamiento de la Comunidad.

SEGUNDO.- El presente recurso de apelación atañe a un fenómeno que vino suscitando polémica en orden a su naturaleza jurídica hasta la modificación de la LPH, por Ley 8/1999, de 6 de Abril , cuál es el de las urbanizaciones privadas. Como señala la sentencia de la AP Toledo, de fecha 27-10-2003 , nuestro ordenamiento jurídico carecía hasta entonces de una legislación específica reguladora de los aspectos jurídico-privados de las urbanizaciones por lo que, en principio, el Plan de Ordenación Urbana en general y el Plan parcial en particular correspondiente a la urbanización concreta constituía la primera norma jurídica en tanto representa el presupuesto necesario de su existencia lícita determinando los límites y deberes en función de la legislación y actuación urbanística, con las consecuencias administrativas y civiles que podían derivarse de tal actuación; plan parcial específico que podía ser desarrollado por el título constitutivo o por los Estatutos, y, en su caso, por el Reglamento de régimen interno de ordenación válidamente aprobados, todo ello al amparo del principio de libertad de pactos consagrado en el art. 1255 del Código Civil .

Por lo demás, dada la coexistencia de elementos privativos y comunes tanto en los edificios ordinarios como en los complejos urbanísticos, la doctrina jurisprudencial ha venido admitiendo la posibilidad de regulación de las urbanizaciones por la normativa de la Ley de Propiedad Horizontal, por razones de similitud y analogía entre ambas situaciones ( sentencias TS, de fecha 28-5-1986; 18-4-1988; 20-2-1997; 30-5-1997 ). Como también la posibilidad legal de que en los modernos conjuntos urbanizados coexistan dos tipos de comunidades entrelazadas para su administración: la propia y exclusiva de cada edificio con pluralidad de viviendas y la de la urbanización, cada una con sus propios cometidos comunitarios y con sustantividad independiente de las demás, sin que exista inconveniente en admitir que la defensa de los intereses comunitarios que vayan más allá de los propios de cada edificio pueda ser asumida por la Comunidad de la urbanización (sentencias TS, de fechas 18-4-1988; 13-3-1989; 23-9-1991; 3-12-1993; 26-6-1995; 5-7-1996 ).

En la actualidad, el art. 2 de la LPH , tras la reforma operada por ley 8/1999, de 6 de abril , establece que dicha ley es aplicable, además de las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo dispuesto en el artículo 5 y a las comunidades que reunan los requisitos establecidos en el artículo 396 del Código Civil y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal, a los denominados complejos inmobiliarios privados en los términos establecidos en la misma. Siendo el art. 24 de la LPH , el precepto de la ley que regula el régimen de los complejos inmobiliarios privados, que se caracterizan por estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales y por participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.

A tenor del apartado 2 del art. 24 de la LPH , los complejos inmobiliarios privados podrán adoptar las dos siguientes formas: 1) constituirse en una sola comunidad de propietarios a través de cualquiera de los procedimientos establecidos en el párrafo segundo del art. 5 , en cuyo caso quedarán sometidos a las disposiciones de la LPH, que les resultarán íntegramente de aplicación; y 2) constituirse en una agrupación de comunidades de propietarios, a través de título constitutivo otorgado por el propietario único del complejo o por los presidentes de todas las comunidades llamadas a integrar aquélla, previamente autorizados por acuerdo mayoritario de sus respectivas Juntas de propietarios, debiendo el título constitutivo contener la descripción del complejo inmobiliario en su conjunto y de los elementos, viales, instalaciones y servicios comunes, con fijación de la cuota de participación de cada una de las comunidades integradas, las cuales responderán conjuntamente de su obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales de la comunidad agrupada, gozando dicha agrupación de comunidades, a todos los efectos, de la misma situación jurídica que las comunidades de propietarios, al punto de regirse por las disposiciones de la LPH con las singularidades reseñadas en el apartado 3 del precepto citado.

Viniendo finalmente a disponer el apartado 4 del art. 24 de la LPH , que a los complejos inmobiliarios privados que no adopten ninguna de las formas jurídicas señaladas en el apartado 2, les serán aplicables, supletoriamente respecto de los pactos que establezcan entre sí los copropietarios, las disposiciones de esta ley, con las mismas especialidades señaladas en el apartado anterior.

Así pues, como indica la sentencia de la AP Córdoba, de fecha 17-6-2002 , de modo general puede concluirse: 1) que junto a las edificaciones como tal sujetas al régimen de propiedad horizontal establecido por la ley de 21-7-1960 , existen conjuntos urbanísticos o parcelaciones, dentro de los que pueden englobarse aquéllas con un régimen de gobierno distinto y propio en lo que concierne a los elementos comunes a todos; 2) que la pertenencia a estas urbanizaciones o supuestos de propiedad horizontal tumbada no viene determinada por un acto expreso de voluntad, aunque de ordinario suele existir junto con la adquisición de una parcela (o, en su caso, vivienda) una manifestación de admisión al régimen de administración de los elementos comunes, sino por la titularidad dominical de los inmuebles sitos en la Urbanización, lo que genera la obligación, correlativa al caso, o posibilidad de hacerlo, de contribuir en la proporción establecida a los gastos comunes, pues en otro caso quedaría al arbitrio de los integrantes del ente comunitario la contribución al mantenimiento de los servicios e instalaciones generales, pese a ser disfrutados, lo que provocaría un manifiesto enriquecimiento injusto; y 3) que, a falta de una prioritaria regulación específica "ad hoc", su constitución y funcionamiento quedan sometidos a las disposiciones de la LPH.

TERCERO.- Sobre la base de las anteriores premisas de carácter jurídico, en el supuesto objeto de enjuiciamiento, de las alegaciones de las partes y de la prueba documental obrante en autos, nos encontramos con una finca originaria, sita en la isla de La Toja, perteneciente en su día a la entidad "Inmobiliaria La Toja, SA", según adjudicación efectuada en el Proyecto de Compensación de Reforma del Plan Parcial de Ordenación Urbana del Centro de Interés Turístico Nacional "Isla de La Toja", aprobado por el Ayuntamiento de O Grove con miras a su urbanización, denominada Parcela Z-4, de la que se fueron sucesivamente segregando parcelas en orden a la construcción sobre las mismas de bloques de viviendas, al punto de dar lugar a la formación de hasta seis distintos conjuntos residenciales, denominados "Rueiros I", "Rueiros II", "Rueiros III", "Rueiros IV", "Los Pinos" y "Las Hortensias", disponiendo cada uno de ellos de su propia Comunidad de Propietarios, representada por su respectivo Presidente, las cuales participan en los gastos comunes de toda la urbanización a través de la finca matriz residual o Parcela Z-4 en la proporción que le corresponda a su cuota; disponiendo a su vez dicha Parcela Z-4 de una Comunidad independiente cuyos miembros son los propietarios de las viviendas sitas en el complejo urbanístico en cuestión, como cotitulares de los elementos comunes de la Z-4 (tales como viario peatonal del interior de la zona, red de agua y saneamiento interior a la zona y su conexión a las redes generales, otros servicios y redes interiores, jardines e instalaciones deportivas pertenecientes al conjunto de propietarios de la zona y, en general, aquellos otros que de común acuerdo o por disposición administrativa hayan de crearse en cada momento), quiénes lo serán en proporción a su cuota, directa o indirectamente a través de la asignada a la parcela o propiedad horizontal de la que formen parte y con arreglo a ello participarán en los gastos de dichos elementos comunes.

Todo ello a tenor del contenido de los Estatutos de la Comunidad de Propietarios de la parcela Z-4, protocolizados por la entonces propietaria única de la finca en escritura pública, de fecha 18-11- 1986; los que, en el párrafo primero del art. 8 , disponen que "La Junta de Propietarios estará integrada por los propietarios de las viviendas situadas en la Z-4, cualquiera que sea su naturaleza jurídica, expresará la voluntad de los mismos en los temas de su competencia de conformidad con lo establecido en los presentes Estatutos", y, por lo que respecta a la constitución de las Juntas Extraordinarias de la Comunidad de Propietarios, establecen en su art. 10 que "La Junta Extraordinaria quedará válidamente constituida en la primera convocatoria, cuando concurran a ella, presentes o representados las dos terceras partes de los miembros. En segunda convocatoria basta la presencia de la mitad de sus miembros. Entre la primera y segunda reunión, deberá mediar al menos, un plazo de veinticuatro horas".

Lo precedentemente expuesto pone de manifiesto que el complejo inmobiliario privado a que nos venimos refiriendo no ha llegado a adoptar ninguna de las formas jurídicas señaladas en el apartado 2 del art. 24 de la LPH (constitución en una sola comunidad de propietarios/constitución en una agrupación de comunidades de propietarios), por lo que hay que acogerse a lo establecido en el apartado 4 de dicho precepto, siendo, por consiguiente, de aplicación preferente las disposiciones contenidas en los Estatutos de la Comunidad de Propietarios a la normativa de la LPH.

De ahí que, sin necesidad de entrar en el análisis de fondo de la procedencia o razonabilidad de los acuerdos comunitarios aprobados objeto de impugnación y aún cuando con base en distinta fundamentación a la expresada por la Juez "a quo", proceda la confirmación del pronunciamiento estimatorio de la demanda de la resolución apelada, en razón a la falta de quórum para la válida constitución, en segunda convocatoria, de la Junta Extraordinaria de la Comunidad de Propietarios Z-4, celebrada el día 14 de Agosto de 2004, por no alcanzar a conformar los propietarios asistentes a la misma la mitad de sus miembros, cuál requiere el art. 40 de los Estatutos de la Comunidad , abocando ello a la declaración de nulidad de los acuerdos controvertidos, a tenor de lo dispuesto en el art. 17 de los Estatutos , y, en el mismo sentido, art. 18 de la LPH .

CUARTO.- Dada la desestimación del recurso de apelación, se imponen a la demandada-recurrente las costas procesales de la presente alzada ( art. 398-1 LEC )

En virtud de la Potestad Jurisdiccional que nos viene conferida por la Soberanía Popular y en nombre de S.M. el Rey.

Fallo

Se desestima el recurso de apelación y se confirma la sentencia de instancia impugnada, con la matización de corregir el error relativo a la fecha de celebración de la Junta Extraordinaria, que tuvo realmente lugar el día 14 de Agosto de 2004; todo ello con expresa imposición a la demandada- recurrente de las costas procesales de la presente alzada.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.